TJ Draguignan, 4 nov. 2024, RG 22/03038

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 22 Octobre 2024
Dossier N° RG 22/03038 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JLPC
Minute n° : 2024/286

AFFAIRE :

[B] [O] C/ [W] [F], SCI [Adresse 30]

JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Monsieur Farid DRIDI
GREFFIER faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Juin 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024, prorogé au 04 Novembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Me Guy AZZARI
Me Colette BRUNET-DEBAINES
Me Cédric CABANES

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [O]
[Adresse 16] - [Localité 1]
représenté par Maître Guy AZZARI, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [F]
[Adresse 9] - [Localité 27] (CALIFORNIE - USA)
représenté par Maître Colette BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; Maître Luke VIDAL de l’AARPI ASKOLDS, avocat au barreau de PARIS

SCI [Adresse 30], dont le siège social est sis [Adresse 32] - [Localité 23]
représentée par Maître Cédric CABANES de la SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant ; Me Catherine PEULVE, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

PARTIES INTERVENANTES :

SAS [Adresse 30]
[Adresse 32] - [Localité 23]
représenté par Maître Colette BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; Maître Luke VIDAL de l’AARPI ASKOLDS, avocat au barreau de PARIS

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier délivré le 3 mars 2021, Monsieur [B] [O] faisait assigner la SCI [Adresse 30], sur le fondement des articles 1583, 1113 et 1124 du Code civil.

La procédure était enregistrée sous le numéro RG 21/1449.

L’assignation délivrée le 3 mars 2021 était publiée au fichier immobilier de [Localité 31] le [Cadastre 7] avril 2021.

M. [O] exposait avoir répondu courant 2020 à une annonce de vente immobilière publiée par M. [D], mandataire de la propriétaire, la SCI [Adresse 30].

Le bien était décrit comme une propriété d’exception, comprenant notamment un château de 940 m2 sur 172 ha, plantés en vignes, oliviers, amandiers. Le prix demandé était de 6 900 000 euros.

Dès le 17 août 2020, par courriel, M. [D] informait le notaire de la venderesse, Me [T], de l’acceptation de l’offre d’achat de M. [O] pour le prix de 6 000 000 euros, sans condition suspensive. La signature d’un compromis était demandée au plus tard le 15 septembre 2020, et celle de l’acte de vente au plus tard le 20 novembre 2020.

Néanmoins de nouvelles offres parvenaient à M. [D] postérieurement au 17 août 2020.

Le 19 septembre 2020, M. [X] pour le compte de la SCI demandait que M. [O] formule une offre écrite et fasse la preuve de la disposition des fonds avant l’établissement d’une promesse.

Le 12 octobre 2020, le notaire de Me [O] fournissait les lettres de garantie de sociétés étrangères jusqu’à 50 000 000 euros.

Le notaire de la venderesse, après pourparlers relatifs au prix offert et aux garanties de paiement, dressait un projet de promesse de vente.

Le vendeur estimait toutefois ne pas être valablement engagé. Des échanges s’ensuivaient qui n’aboutissaient pas à un accord des parties.

Au visa des articles 1583, 1113, 1114, 1121, 1124 du Code civil, M. [O] soutenait que l’accord sur la chose et le prix était acquis dès le 17 août 2020. Ayant fourni l’évidence de sa solvabilité dès le 12 octobre 2020, il estimait la vente parfaite et sollicitait du tribunal qu’il ordonne à son bénéfice ainsi qu’à celui de toute société qu’il voudrait substituer à sa propre personne, la vente au prix net de 6 millions d’euros, honoraires d’agence inclus à la charge du vendeur, de la propriété d’une superficie totale de 170 ha 80 par 38 centiares sise à [Localité 28], figurant au cadastre section BI n° [Cadastre 2], [Cadastre 17], [Cadastre 18] à [Cadastre 20],[Cadastre 21] à [Cadastre 22], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 13], [Cadastre 14] à [Cadastre 15] et section BK n° [Cadastre 11] à [Cadastre 19], [Cadastre 3],[Cadastre 4], [Cadastre 6],[Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 12].

Il demandait la condamnation de la SCI [Adresse 30] à lui verser la somme de 100 000 € pour résistance abusive, la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles, et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Par acte d’huissier délivré à préposé le 24 février 2022, M. [O] faisait dénoncer la procédure de vente forcée à M. [F] aux fins de déclaration de jugement commun, et l’assignation en revendication, et en restitution des fruits sur le fondement des articles 550 du Code civil et 1198 al.2 du Code de procédure civile.

M. [O] exposait avoir appris par un article du journal local en date du 28 avril 2021 que la vente du bien devait se faire au bénéfice de M. [F]. Il lui adressait par l’intermédiaire de son conseil un courrier en date du 23 décembre 2021 l’informant de son intention de contester l’acquisition intervenue le 6 mai 2021 et publiée le 25 mai 2021.

Il entendait exercer l’action en revendication, en réclamant la restitution du bien ainsi que des fruits de ce bien, en faisant état de sa qualité de possesseur de bonne foi au sens de l’article 550 du Code civil.

Il soutenait que dès l’accord sur la chose et le prix en date du 27 août 2020 le bien était indisponible pour une autre vente.

M. [F] ne pouvait invoquer la bonne foi et bénéficier de la priorité de l’article 1198 alinéa 2 du Code civil, alors que l’assignation délivrée à la SCI [Adresse 30] avait été publiée dès le 16 avril 2021 au service de la publicité foncière, et avait fait l’objet d’articles de presse.

La publication de la promesse de vente en date du 9 février 2021 ne pouvait être assimilée à une publication de bonne foi du titre définitif de vente, dans la mesure où à la date de celui-ci, le 7 mai 2021, l’assignation avait été publiée.

M. [O] demandait au tribunal :

- de déclarer commun à M. [F] le jugement à intervenir entre lui-même et la SCI [Adresse 30]

- de faire droit à sa demande de revendication du bien

- de condamner M. [F] à lui restituer les fruits du bien depuis le 7 mai 2021 ans jusqu’au jugement à intervenir

- de le condamner à lui régler la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

- de le condamner aux dépens avec distraction au profit de son conseil.

Cette procédure était enregistrée sous le numéro RG 22/3038.

Elle faisait l’objet d’une ordonnance de clôture différée au 11 mai 2023 en date du 3 avril 2023, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 1er juin 2023.

À la suite d’un incident de la mise en état, donnant lieu à une ordonnance du juge de la mise en état en date du 27 juin 2022 déclarant M. [O] irrecevable en ses demandes, et à un arrêt de la cour d’appel rendue le 9 mai 2023 infirmant l’ordonnance et rejetant la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse, l’affaire enregistrée initialement sous le numéro RG 21/1449 était rétablie au rôle sous le numéro RG 23/3984 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 juin 2023.

Par ordonnance en date du 1er juin 2023, l’ordonnance de clôture en date du 3 avril 2023 rendue dans l’affaire enregistrée sous le numéro RG 22/3038 étaient révoquée et l’affaire était renvoyée à la mise en état.

Par ordonnance en date du 20 novembre 2023, les procédures enregistrées sous les numéros RG 23/3984 et 22/3038 faisaient l’objet d’une jonction sous le numéro 22/3038.

Dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, M. [O] persistait dans ses demandes de voir déclarer la vente parfaite à son bénéfice avec effet rétroactif au 17 août 2020, de voir déclarer commun à M. [F] et à la SAS [Adresse 29], intervenante volontaire, le jugement à intervenir, et de revendication du bien.

Il sollicitait la condamnation in solidum de M. [F] et de la SAS [Adresse 29] à lui restituer les fruits du bien depuis le 7 mai 2021 jusqu’au jugement à intervenir, provisoirement liquidés à la somme de 1 110 000 €.

La SCI [Adresse 30], M. [F] et la SAS [Adresse 29] devraient être condamnées in solidum à lui régler la somme de 100 000 € pour résistance abusive.

Enfin M. [O] demandait la condamnation de la SCI [Adresse 30] et de M. [F] à lui régler la somme de 20 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

S’appuyant sur l’article 1198 al. 2 du Code civil dans sa rédaction modifiée par ordonnance du 10 février 2016, consacrant la jurisprudence de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 22 mars 1968 « Valet », il entendait se prévaloir de la possession de bonne foi en vertu de la publication de l’assignation délivrée le 3 mars 2021 en date du 16 avril 2021 laquelle empêchait l’acquéreur de se prévaloir de la bonne foi. Seul l’acte de vente consacrait en matière immobilière le transfert de propriété et sa publication l’opposabilité aux tiers. En l’espèce la bonne foi de l’acquéreur était absente lors de la réitération de l’acte.

Il soutenait que le vendeur et son notaire avaient manœuvré de concert pour retarder et éviter la signature de l’acte avec le concluant, le premier acte ayant été publié dans la précipitation et l’acquéreur ne pouvant invoquer le bénéfice de la protection possessoire du premier inscrit.

Le concluant s’estimait donc bien fondé à attraire en la cause le propriétaire illégitime aux fins de jugement commun, et à exercer l’action en revendication du bien immobilier, le propriétaire illégitime devant lui restituer les fruits depuis le 7 mai 2021 jusqu’au jugement à intervenir.

Se référant à l’annonce de la vente immobilière, laquelle précisait que le domaine générait des revenus de différentes natures, le concluant demandait qu’il soit ordonné aux défendeurs de produire les bilans de la société [Adresse 29] constituée ad hoc.

À défaut de production des bilans, le concluant se livrait à une évaluation partielle des revenus par catégorie d’activité : oliveraies, vignes, panneaux solaires, et aboutissait à un total d’un million 110 000 €.

Dans le dernier état de ses écritures, notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, la SCI [Adresse 30] concluait au rejet de l’ensemble des demandes de M. [O].

À titre reconventionnel elle demandait la condamnation de M. [O] à lui verser la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 30 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens des instances enregistrées sous les numéros RG 21/1449,22/30 38,23/3984, avec distraction au profit de son conseil.

Elle observait qu’à la date du 5 février 2024 elle restait dans l’attente de la dénonciation de la procédure à l’encontre de la SAS [Adresse 29] et de M. [F] à laquelle elle n’était pas attraite, laquelle ne lui était communiquée que le 29 février 2024.

Elle rappelait que la SCI [Adresse 30] avait été immatriculée le 15 octobre 1993 et était dissoute et gérée par son liquidateur depuis le 23 mai 2021.

Elle avait pour objet social l’acquisition, la gestion, l’entretien et la mise en valeur de tous biens mobiliers ou immobiliers lui appartenant et était antérieurement gérée par trois personnes physiques de nationalité australienne, Mmes [J] [X], [M] [X], et [Y] [H] épouse [X].

Le seul bien dont elle était propriétaire était le [Adresse 30].

Mme [Y] [H], mariée à M. [V] [X], gravement malade, avait pris la décision de retourner en Australie avec son époux. (Selon le certificat de décès établi à [Localité 34] le 21 juin 2021, celui-ci était décédé le 31 mai 2021 de grave maladie). La mise en vente du bien avait été confiée à l’agence d’immobilier de prestige AMP.

La concluante avait pris connaissance du jugement rendu par le tribunal de commerce de Nice le 23 septembre 2015 prononçant la faillite personnelle de M. [O] pour une durée de 15 ans jusqu’en 2030.

Celui-ci après avoir visité le bien avait formulé le 7 août 2020 une offre d’acquisition au prix de 6 millions d’euros, stipulant qu’elle serait effective après la fourniture d’une attestation de fonds ou d’une lettre de banque garantissant la bonne fin de la cession au plus tard le 30 août 2020 à minuit, et précisant que ladite offre n’était valable que jusqu’au 15 août 2020.

Non suivie d’effet, cette offre était devenue caduque. Dans un second temps à compter de septembre 2020, M. [O] avait repris les discussions sans intervention de la concluante. Il ne rapportait pas la preuve d’une acceptation régulière par celle-ci d’une quelconque offre ou proposition, ce que son notaire avait signalé au notaire du demandeur dès le 28 août 2020.

La SCI trouvait finalement acquéreur, et son assemblée générale extraordinaire en date du 6 février 2021 autorisait la gérante, Mme [H], à vendre le bien conduisant à la signature le 8 février 2021 d’une promesse synallagmatique de vente à M. [F], avec faculté de substitution.

Le 9 février 2021 l’acte notarié était publié au service de la publicité foncière de Draguignan.

Le 6 mai 2021 l’acte réitératif authentique intervenait au profit de la SAS [Adresse 29], substituée, et était publié le même jour au service de la publicité foncière.

La concluante soutenait en premier lieu que M. [O] échouait à apporter la preuve que la vente lui aurait été consentie.

En effet s’il avait manifesté un intérêt pour l’acquisition du bien, la SCI [Adresse 30] n’avait jamais accepté de le lui vendre.

L’offre formulée par M. [O] le 7 août 2020 était conditionnée à la fourniture avant le 30 août 2020 une attestation de fonds ou d’une lettre de banque. Faute d’acceptation de l’offre avant le 31 août 2020 celle-ci était devenue caduque.

Le courriel de l’agent immobilier, qui avait pris l’initiative d’écrire au notaire de la SCI le 17 août 2020 en lui indiquant que celle-ci représentée par sa gérante avait accepté l’offre d’achat, ne valait pas acceptation de celle-ci.

En premier lieu il émanait d’un agent immobilier et avait été adressé au notaire de la SCI. Il ne provenait pas de la SCI ni de sa gérante, n’annexait aucun document et n’était pas adressé à M. [O]. Il ne pouvait donc engager la concluante.

En second lieu l’agent immobilier n’était pas autorisé à formuler une offre pour le compte de la SCI concluante, ne détenant qu’un mandat de négociateur dépourvu de mention expresse l’autorisant à s’engager pour la vente au nom de la SCI. M. [O] lui-même indiquait dans son offre que le bien appartenait à la SCI représentée par sa gérante et non par l’agent immobilier.

Dès le 27 août 2020 la gérante avait précisé avoir rencontré M. [O], lequel n’avait pas fait d’offre verbale.

Au surplus s’agissant du seul bien actif de la SCI, sa vente devait être approuvée par une assemblée générale extraordinaire.

Il résultait de ces éléments que l’offre de M. [O] était caduque dès le 31 août 2020.

Néanmoins celui-ci avait souhaité poursuivre les négociations non sans avoir préalablement essayé de forcer le consentement de la SCI. Le 19 septembre 2020 il proposait « de faire table rase de tout ce qui avait pu se dire ou se faire jusqu’à ce jour ».

Toutefois il ne justifiait pas de sa solvabilité, les documents transmis le 12 octobre 2020 étant non probants à cet égard.

L’un en anglais et non traduit faisait état d’un engagement de paiement d’une société britannique, Chesterfield & Baggins Investment Banker Ltd au profit d’une société vraisemblablement portugaise dénommée Venator International, engagement soumis à la réalisation de conditions stipulées dans une autre convention non produite.

Le second document était une lettre faisant état d’une intention de ladite société portugaise d’engager le paiement, non pas à M. [O] mais à une société holding de droit anglais dénommée « Holding SD 99 JY Limited ».

De surcroît M. [O] introduisait le 1er décembre 2020 une condition nouvelle et suspensive consistant à libérer de toute occupation les terres affermées, la SCI s’engageant à résilier à ses frais le bail à ferme.

En l’absence de toute discussion entre le 20 octobre et le 1er décembre 2020, a fortiori en dehors de tout échange avec la gérante de la SCI, aucun accord n’avait pu être formulé sur la chose et le prix.

Il était donc constant que M. [O] ne produisait aucun élément permettant de formaliser la rencontre des volontés.

Au surplus, la promesse synallagmatique de vente à M. [F] établie par acte authentique reçu le 8 février 2021 par Me [T], notaire, matérialisait le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix conformément à l’article 1589 alinéa 1 du Code civil : elle valait vente parfaite.

Autorisée par l’assemblée générale des associés de la SCI en date du 6 février 2021 et régulièrement publiée au service de publicité foncière le 9 février 2021, elle était opposable aux tiers à compter de cette date, peu important la publication opérée par le tiers acquéreur de l’acte réitératif.

La publication de l’assignation délivrée le 3 mars 2021 à la demande de M. [O] ne pouvait avoir pour effet de rendre la vente parfaite en l’absence d’accord établi en la forme authentique ni publié avant la délivrance de l’assignation.

Enfin, M. [O] n’établissait pas la mauvaise foi du tiers acquéreur. Il entendait se prévaloir de la lettre du notaire en date du 28 avril 2021 et d’un article de presse du 30 avril 2021, l’un et l’autre postérieurs à l’acte synallagmatique et à sa publicité. Il ne pouvait donc démontrer que M. [F] était informé du prétendu droit du demandeur sur le bien avant le 8 février 2021.

À titre reconventionnel la concluante soutenait que le demandeur était de mauvaise foi et avait commis un abus de procédure en omettant de porter à la connaissance de la juridiction que l’offre formulée le 7 août 2020 était devenue caduque.

Il ne pouvait ignorer que l’agent immobilier n’avait pas le pouvoir d’engager la SCI mais seulement sa gérante.

Il avait écrit directement le 23 décembre 2021 à M. [F] en affirmant que Me [T] avait exigé une garantie alors que l’offre provenait de lui-même.

Enfin l’utilisation de la presse dans une affaire concernant une personnalité publique caractérisait la mauvaise foi de la partie demanderesse.

La SCI [Adresse 30] demandait donc sa condamnation sur le fondement de l’article 1240 du Code civil au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 100 000 €.

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 11 mars 2024, M. [F] et la SAS [Adresse 29], au visa du décret n° 55 – 22 du 4 janvier 1955, des articles 1113 et suivants, 1198, 1582 et suivants du Code civil, 325 et suivants, 514 – 1 et suivants du code de procédure civile, demandaient au tribunal à titre principal de débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes, de juger que la publication de l’assignation en vente forcée au fichier immobilier était irrégulière et d’ordonner la radiation de la formalité dudit fichier.

En tout état de cause, les concluants sollicitaient la condamnation de M. [O] à verser à M. [F] la somme de 15 000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens.

À titre subsidiaire en cas de jugement favorable à M. [O], les concluants demandaient que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit écartée et subsidiairement que le rejet de la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit soit subordonné à la constitution d’une garantie réelle personnelle suffisante pour répondre de toute restitution ou réparation.

Les concluants exposaient que la SAS [Adresse 29] était une société par action simplifiée constituée par M. [F] ayant pour objet l’acquisition, la détention et l’exploitation de biens et de droits immobiliers. M. [F], citoyen américain, exerçant les métiers d’acteur, de réalisateur, scénariste et producteur de cinéma, résidant à [Localité 33], avait pour projet de s’installer avec sa famille en France. Depuis l’acquisition du bien, il avait fait réaliser d’importants travaux d’aménagement.

Les concluants observaient que M. [O], qui se présentait comme gérant de sociétés étrangères, avait été gérant, en France, de six SARL, dont quatre avaient fait l’objet d’une liquidation judiciaire.

À la suite de la liquidation judiciaire de deux de ces sociétés, un jugement du tribunal de commerce de Nice en date du 23 septembre 2015 avait prononcé la faillite personnelle de M. [O] pendant une durée de 15 ans, pour avoir omis dans le délai de 45 jours la déclaration de l’état de cessation de paiement, pour avoir tenu de comptabilité fictive ou fait disparaître tout ou partie des documents comptables ou s’être abstenu de tenir toute comptabilité conforme, et pour n’avoir pas remis au mandataire judiciaire la liste complète et certifiée de ses créanciers et le montant de ses dettes dans le délai imparti.

Par la promesse synallagmatique de vente conclue le 8 février 2021, la SCI [Adresse 30] s’était irrévocablement engagée à vendre le bien à M. [F] qui s’était engagé irrévocablement à l’acquérir.

M. [F] assurait en totalité le financement de l’acquisition par ses deniers personnels.

À la date du 8 février 2021, l’acquéreur n’avait aucune connaissance d’une action émanant de tiers relative à la propriété du bien, l’extrait du fichier immobilier de Draguignan attestant que la SCI [Adresse 30] était seule inscrite comme propriétaire dudit bien. Le 9 février 2021 la vente était publiée au service de la publicité foncière de [Localité 31].

Le 9 mai 2021 la SAS [Adresse 29] était substituée à M. [F] ainsi que les stipulations de la promesse de vente le permettaient. La SCI et la SAS réitérait la vente par la signature d’un acte authentique, lequel était publié le 25 mai 2021 au fichier immobilier de Draguignan.

Les concluants avaient donc appris l’existence de M. [O] entre la signature de la promesse synallagmatique de vente et celle de l’acte réitératif.

Le 23 décembre 2021 M.[O] par l’intermédiaire de son conseil, informait M. [F] de l’intention de son client d’engager une action en revendication puis le faisait assigner en février 2022.

Les concluants soutenaient que M. [O] ne prouvait pas sa qualité de propriétaire du [Adresse 30], aucune des pièces versées aux débats ne démontrant la réalité de la vente du bien à son profit.

Ils observaient que le courriel de M. [D] à Me [T] n’émanait pas de la venderesse et n’était pas adressé au demandeur, que l’offre prétendue était caduque au 30 août 2020, les garanties de paiement n’ayant pas été fournies par le demandeur, et que celui-ci avait reconnu l’inexistence du prétendu accord en date du 17 août 2020.

Au visa des articles 28 et 37 du décret n° 55 – 22 du 4 janvier 1955, les concluants estimaient que la vente du 8 février 2021 lui était opposable.

Faute pour M. [O] d’avoir annexé à sa demande en vente forcée un acte quelconque acte de vente, ni reproduit un tel acte, la publication dont il se prévalait ne respectait pas les prescriptions de l’article 37-2 du décret 2955 et était irrégulière. Elle ne pouvait donc produire aucun effet.

Au visa de l’article 1198 alinéa 2 du Code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016 -131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, la SAS [Adresse 29] était la seule à pouvoir prétendre détenir un droit sur le bien, son titre était le premier avoir été publié, et sa bonne foi était incontestable.

M. [O] n’apportait aucune preuve d’un concert frauduleux caractérisé par des manœuvres dolosives de la part de la venderesse et de M. [F] ayant pour but de dépouiller le premier acquéreur, selon les exigences de la jurisprudence et notamment de l’arrêt de la Cour de cassation en date du 7 décembre 1925. La connaissance d’une première cession par un acquéreur doit être appréciée à la date de l’acquisition, en l’occurrence le 8 février 2021, date à laquelle l’assignation en vente forcée n’avait été ni délivrée ni publiée. Les articles de presse étaient postérieurs, et donc, à supposer que M. [F] en ait eu connaissance, impropre à remettre en cause sa bonne foi.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture différée au 6 juin 2024 était rendue le 11 mars 2024, avec renvoi pour plaidoiries à l’audience du 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence d’accord entre M. [O] et la SCI [Adresse 30]

*Avant le 31 août 2020

M. [O] verse aux débats l’annonce de la mise en vente du bien précisant qu’une évidence de provenance de fonds serait exigée par le notaire lors de la signature définitive de l’acte authentique.

Est produite aux débats par la SCI [Adresse 30] l’attestation de visite du bien le 7 août 2020 par M. [O] avec le concours de M. [D], et l’offre d’achat de M. [O] ou de toute personne prenant la substitution, l’acquéreur devant fournir une attestation de fonds ou une lettre de banque garantissant la bonne fin de la cession au plus tard le 30 août 2020, et l’offre étant valable jusqu’au 31 août 2020 (Pièce n°12 de la SCI).

Ce document précisait le numéro de mandat de l’agent immobilier et la qualité de négociateur de M. [D] au sein de la société Agent Mandataire France, ainsi que la représentation de la SCI par sa gérante Mme [X].

Le courriel adressé par M. [D] au notaire de la venderesse, avec copie au notaire de M. [O], à Mme [Y] [X], et à Monsieur [V] [X] en date du 17 août 2020, faisait état de l’acceptation par la SCI [Adresse 30] de l’offre d’achat de M. [O] au prix de 6 millions d’euros honoraires d’agence inclus, sans condition suspensive et signature d’une promesse synallagmatique de vente au plus vite et au plus tard le 15 septembre 2020, avec délai habituel pour la mise en place d’une garantie bancaire, la signature de l’acte authentique de vente étant prévue au plus vite et au plus tard le 20 novembre 2020.

Dès le 27 août 2020,Mme [Y] [X] adressait un courriel à M. [D], par lequel elle lui signifiait n’avoir jamais accepté de vendre à M. [O], ni avoir signé quoique ce soit. Soulignant le caractère déconcertant de la situation, elle précisait l’avoir rencontré brièvement quand il était venu voir la maison, mais rien n’avait été convenu et il n’avait fait aucune offre verbale. Mme [X] précisait que rien ne serait fait avant que le prix ne soit payé et que les termes (de l’accord) et les dates ne soient convenues (piècen°[Cadastre 5] de la SCI).

Par courriel du 28 août 2020, adressé à l’étude notariale [R], avec copie aux consorts [X] et à M. [D], Me [T] l’informait que ses clients lui avaient demandé expressément après l’envoi du mail de M. [D] de ne pas commencer à travailler sur le dossier en l’absence d’accord ferme et définitif entre les parties. La proposition de M. [O] n’avait jamais été acceptée expressément par ses clients, aucune trace écrite provenant de la gérante de la SCI prouvant un accord sur la chose, sur le prix, sur la date de signature d’acte authentique de vente ainsi que sur les modalités de financement qui étaient quatre éléments substantiels pour ses clients, n’étant en possession des notaires ni de l’agent immobilier (pièce n°4 de la SCI).

D’une part, il résulte de ces pièces que M. [D], négociateur pour le compte de l’agence immobilière AMF, était dépourvu du pouvoir d’engager la SCI.

Le mandat écrit exigé par l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, par lequel la SCI [Adresse 30] a confié à l’agence AMF la vente du bien n’est pas produit aux débats. Il ne fait néanmoins pas de doute au vu des pièces et des courriers échangés que son rôle était celui d’un intermédiaire entre la venderesse et les acquéreurs potentiels, et qu’elle était dépourvue de tout pouvoir de représentation.

M. [O], familier de la vie des affaires, ne pouvait l’ignorer.

Le courriel en date du 17 août 2020 signé de Monsieur [D] dont se prévaut M. [O] est donc dépourvu de force probante quant à l’acceptation de l’offre par la venderesse.

D’autre part, M. [O] a failli à ses propres engagements.

M. [D] par courriel adressé à Me [T] en date du 3 février 2021 confirmait que les époux [X] avaient toujours conditionné leur accord à une origine des fonds « limpides » ainsi qu’au versement de 10 % avant la promesse de vente. Ils n’avaient jamais accepté l’offre de M. [O] et ne l’avaient jamais contresignée.

Le courriel de Me [T] en date du 28 août 2020 précise que la SCI n’avait jamais donné son accord à la vente faute de limpidité du montage financier de M. [O].

Celui-ci devait fournir le 30 août 2020 au plus tard une attestation de fonds ou une lettre de banque garantissant la bonne fin de la cession. Ces pièces n’étant pas parvenues à la SCI avant cette date, l’offre formulée le 7 août 2020 était caduque.

M. [O] l’a d’ailleurs admis ainsi que l’indique le courriel de M. [D] à Me [T] en date du 19 septembre 2020, selon lequel M. [O] proposait de faire table rase des précédents échanges.

*Après le 31 août 2020

Un courriel de Monsieur [V] [X] en date du 19 septembre 2020 à Me [T] maintenait que l’accord ne pouvait intervenir avant que M. [O] ait précisé son offre par écrit avec la mention du prix, de l’absence de conditions, des dates, et de l’origine des fonds.

Ce n’était que le 12 octobre 2020, alors que l’offre d’achat initiale était caduque, que l’étude notariale [R] transmettait à Me [T] un document en langue anglaise non traduit émanant d’un établissement londonien, Chesterfield and Baggins Investment Bankers Ltd, valable du 10 janvier 2017 au 10 janvier 2022, certifiant qu’il paierait jusqu’à un montant de 50 millions d’euros sur ordre d’une société TAG Investment Bankers Ltd à une société Venator International SA sous la condition que toutes les exigences d’un accord numéro LA50M91117NH1 seraient remplies.

Outre l’irrecevabilité d’un document en langue étrangère non traduite en français par un traducteur assermenté, il sera relevé que cette pièce est dépourvue de toute force probante quant à la disponibilité des fonds. L’accord numéro LA50M91117NH1 n’était pas produit. Les liens entre la société TAG Investments Bankers et M. [O] n’étaient pas précisés. Ce n’était en toute hypothèse pas à M. [O] que les fonds seraient versés, et celui-ci n’était pas le donneur d’ordre de l’opération.

Était également versée aux débats une lettre de la société Venator International SA domiciliée à Porto au Portugal en date du 9 octobre 2020, adressée à “Holding SD 99 JY Limited » « contact représentatif : Mr [O] » confirmant l’intention d’assigner une lettre de crédit d’un montant de 50 millions d’euros à monétiser pour garantir le prêt nécessaire sur l’option de l’acquisition du [Adresse 30] à [Localité 28].

Aucune précision sur la société bénéficiaire” Holding SD 99 JY Limited “ni sur ses liens de droit avec M. [O] n’était apportée, ni davantage sur l’organisme prêteur.

À la demande de la SCI [Adresse 30], une enquête était diligentée par un cabinet d’avocats portugais sur la société Venator International. Il en résultait que celle-ci n’avait jamais fourni les comptes depuis sa constitution en 2017, qu’elle figurait sur la liste des débiteurs de l’administration fiscale depuis 2019, et qu’elle n’avait jamais soumis de déclaration au registre central des personnes contrôlant les sociétés constituées au Portugal. Cette société ne pouvait être considérée comme active. Son siège social était un cabinet d’avocats, et son administrateur unique résidait en Belgique. Son commissaire aux comptes démissionnaire depuis 2017 n’avait jamais été remplacé.

Il était relevé que la lettre du 9 octobre 2020 susvisée n’était pas signée de l’administrateur unique seul en capacité d’engager la société Venator.

Il ne peut être soutenu, contrairement à ce qu’affirmait l’étude notariale [R] dans un courriel du 20 octobre 2020, que les garanties de paiement exigées par la venderesse aient jamais été fournies, ni avant la date du 30 août 2020 prévue à l’offre d’achat, ni à la date du 12 octobre 2020, ni même au cours des trois années de la présente procédure, alors même que l’annonce de la vente du domaine précisait cette condition.

L’offre d’achat de M. [O] était dépourvue de tout caractère sérieux. Dès lors, que ce soit antérieurement à la caducité de l’offre formulée le 7 août 2020, ou postérieurement, la SCI [Adresse 30] pouvait librement décider de ne pas poursuivre la vente avec le demandeur.

Au surplus, selon le courriel de l’étude notariale [R], en date du 1er décembre 2020, après réception du projet d’avant- contrat transmis par Me [T] le 20 octobre 2020, M. [O] avait demandé plusieurs modifications et notamment :

- la prise de possession des lieux libres de toute location ou occupation à la signature de l’acte authentique de vente sans différé d’entrée en jouissance de 15 jours comme prévu au projet d’acte

- l’engagement du promettant à résilier à ses frais le bail à ferme, le bien devant être vendu libre de tout bail, ce qui constituait incontestablement une modification substantielle de la clause stipulée en page 13 selon laquelle l’acquéreur se reconnaissait subrogé dans les droits et obligations du promettant à cet égard, étant observé que la résiliation d’un bail à ferme dans l’hypothèse de la vente du fonds est soumise à des conditions spécifiques et à une durée importante de préavis

- l’indemnité d’immobilisation de 600 000 € à verser dans le délai de 30 jours à compter de la signature de la promesse

- la faculté de rétractation prévue par l’article L271-1 du CCH .

Les modifications demandées, toutes protectrices des intérêts de l’acquéreur, n’ont reçu aucune acceptation de la SCI. Elles témoignent de plus fort de l’absence d’accord des parties sur les modalités substantielles de la vente, et ce, à la date du 1er décembre 2020.

Dans ces conditions, la demande de M. [O] de voir déclarer la vente parfaite ne peut qu’être rejetée.

Sur l’absence de déloyauté de la SCI [Adresse 30] et de M. [W] [F]

Le courriel de Me [T] à l’étude [R] en date du 28 août 2020 faisait déjà état de propos rapportés selon lesquels M. [O] avait l’intention d’assigner la SCI.

Le conseil de M. [O] par lettre en date du 4 septembre 2020, et alors même que l’offre d’achat était caduque depuis le 31 août 2020, écrivait au notaire de la SCI pour lui demander de procéder à la rédaction du compromis de vente. Cette demande était réitérée par l’étude notariale [R] le 8 septembre 2020.

Puis M.[O] laissait s’écouler quarante jours entre la communication du projet par Me [T] le 20 octobre 2020 et le courriel du 1er décembre 2020. Il était répondu par Me [T] par courriel du 29 janvier 2021 que la SCI [Adresse 30] n’avait pas donné son accord à la vente. En dehors de ces courriels, il n’est versé aux débats aucune preuve de pourparlers actifs entre les parties, entre le 20 octobre 2020 et le 29 janvier 2021. Cette attitude contraste avec l’empressement manifesté par M. [O] en août et septembre.

De même, M. [O] ne pouvait ignorer que l’absence de garantie de paiement et l’introduction de nouvelles exigences le 1er décembre 2020, peu susceptibles de recueillir l’accord de la SCI, n’oeuvraient pas à la réussite de son projet d’acquisition.

M. [O] attendait encore un an après l’introduction de l’instance à l’encontre de la SCI, et après la publication de la vente à la SAS [Adresse 29] pour agir à l’encontre de l’acquéreur en revendication du bien et en restitution des fruits, sans toutefois en informer la SCI.

Ainsi que l’a rappelé l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, M. [O] avait le droit de voir ses prétentions examinées au fond, et il était libre de ses choix procéduraux.

Au regard de ses atermoiements et de son attitude peu cohérente, il ne pouvait toutefois sérieusement soutenir que la SCI ait retardé pendant cinq mois la réalisation de l’acte avec l’aide du notaire, ni que la promesse synallagmatique de vente à M. [F] ait été publiée dans la précipitation.

Il convient de rappeler qu’à la date du 8 février 2021, le bien était à la vente depuis six mois, et que les époux [X] avaient hâte de regagner l’Australie où M. [X], gravement malade, devait décéder quelques mois plus tard.

Dans l’incapacité de fournir des garanties de paiement, M. [O] ne saurait reprocher à la SCI [Adresse 30] d’avoir reçu d’autres propositions d’achat ni d’avoir choisi de donner suite à celle qui lui est apparue la plus sérieuse.

Faute de tout élément probant de nature à étayer ses allégations de manœuvres frauduleuses et de mauvaise foi de la SCI et de son notaire,ainsi que de M. [F], alors que la charge de la preuve reposait sur M. [O] en application de l’article 9 du code de procédure civile, ce moyen développé au soutien de la demande de vente forcée se limite à des supputations.

Il est constant dans ces conditions que la publication au service de la publicité foncière de l’assignation délivrée le 3 mars 2021 est inopérante à démontrer un droit quelconque de M. [O] sur le bien.

L’action dirigée à l’encontre de la SAS [Adresse 29] et de M. [F], dépourvue de tout fondement, ne saurait prospérer.

M. [O] sera donc débouté de l’intégralité de ses demandes, qu’elles soient dirigées à l’encontre de la SCI [Adresse 30], de la SAS [Adresse 29], ou de M. [W] [F], celui-ci n’étant en rien redevable des fruits du bien qu’il a régulièrement acquis.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS [Adresse 29] et de M. [F]

Les défendeurs sollicitent du tribunal qu’il reconnaisse la validité de la vente de la propriété au profit de la SAS [Adresse 29], et l’opposabilité de la vente à M. [O].

Par voie de conséquence ils soutiennent que la publication de l’assignation en vente forcée du 3 mars 2021 est irrégulière et que cette formalité doit être radiée du fichier immobilier.

La publicité foncière est obligatoire, à peine d’inopposabilité, pour tous les actes portant ou constatant entre vifs, mutation ou constitution de droits réels immobiliers, et donc au premier chef, pour les actes authentiques de vente immobilière.

L’article 1198 alinéa 2 du Code civil dispose que lorsque deux acquéreurs successifs d’un même immeuble tiennent leur droit d’une même personne, celui qui a, le premier, publié sans titre d’acquisition passée en la forme authentique au fichier immobilier était préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi.

Ainsi qu’il l’a été exposé supra, l’intégralité des demandes de M. [O] a été rejetée, M. [O] ayant échoué à rapporter la preuve de l’antériorité de la vente à son bénéfice par rapport à celle consentie à M. [F] ainsi que de la mauvaise foi de celui-ci.

L’action en revendication du bien n’ayant pas prospéré, la vente à M. [F] est à l’abri de toute critique. Il est constant que dès la publication le 9 février 2021 de la promesse synallagmatique de vente du 8 février 2021 au fichier immobilier de [Localité 31], la vente était opposable erga omnes.

Lors de la réitération de l’acte authentique la SAS [Adresse 29] a été substituée régulièrement à M. [F]. La publication le 25 mai 2021 de l’acte authentique du 9 mai 2021 est régulière et assure que l’acte est porté à la connaissance de tous.

L’assignation délivrée le 3 mars 2021 par M. [O] n’ayant pas prospéré, il n’y a pas lieu de maintenir au fichier immobilier la publication d’un acte susceptible d’induire les tiers en erreur sur le titulaire du droit de propriété.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande et d’ordonner la radiation de la formalité n° 83 04P02 2021 P9199 du fichier immobilier de [Localité 31].

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI [Adresse 30]

Ainsi que l’observe la défenderesse, M. [O] n’a spontanément ni fait état ni communiqué l’offre d’achat formulée le 7 août 2020 qui prévoyait sa propre caducité au 31 août 2020.

Il ne pouvait ignorer que l’agence immobilière n’était pas apte à engager la SCI, ni que les garanties de paiement qu’il offrait n’étaient pas sérieuses.

Il produit en pièce n°20 le courrier adressé à Me [T] en date du 28 avril 2021 par son conseil joignant copie de l’assignation à l’encontre de la SCI ainsi que l’article paru dans le journal Var Matin relatant le litige relatif à la vente du domaine à M. [F], et l’informant de la détermination du demandeur à engager la responsabilité de l’étude de Me [T].

Le conseil du demandeur a encore écrit le 23 décembre 2021, près d’un an après la publication de la vente, à M. [F], pour l’informer de son intention d’engager une action en revendication, et prétendre que c’était Me [T] qui avait exigé une garantie de paiement, alors qu’il avait souscrit à cette obligation dans l’offre d’achat du 7 août 2020.

En l’espèce, les prétentions de M.[O] apparaissent entachées de témérité, dans la mesure où il n’a jamais établi sa capacité à financer l’acquisition du bien, que ce soit au stade de l’offre d’achat ou à celui de la présente procédure. Dès lors, l’engagement de plusieurs instances jointes sous le numéro RG 22/30 38 relève effectivement de l’abus de procédure.

Il en est résulté pour la SCI [Adresse 30] un préjudice autre que la charge et des frais d’une instance, lesquels relèvent des articles 695 et suivants du code de procédure civile.

La préjudice de la SCI [Adresse 30] sera apprécié à la somme de 15 000 € que M. [O] sera condamné à lui verser.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante et condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée devait être la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge d’une autre partie les dépens des instances engagées par M. [O].

Celui-ci sera donc condamné aux entiers dépens des instances enregistrées sous les numéros RG 21/1449,22/3038,23/3984, avec distraction au profit de Maître Cédric CABANES de la SCP LECLERC CABANES CANOVA, Avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ses condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge des parties défenderesses les frais qu’elles ont exposés dans le cadre d’un litige ayant donné lieu à plus de trois années de procédure.

M. [O] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 30] et à M. [F] la somme de 15 000 € chacun.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée.

Eu égard à la teneur du présent jugement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS