TJ Nice, 4 nov. 2024, RG 22/02927

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME c/ S.C.I. AMILTHE, S.A.R.L. CITYA BAIE DES ANGES IMMOBILIER

MINUTE N° 24/
Du 04 Novembre 2024

3ème Chambre civile
N° RG 22/02927 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OK63

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du quatre Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 03 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2024 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Louisa KACIOUI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

Me André-hubert BEZZINA
Me Brigitte CAMATTE
Me Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME, prise en la personne de son représentant légal en exercice
domiciliée : chez [Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me André-hubert BEZZINA, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Roland GRAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

S.C.I. AMILTHE, prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant es-qualité audit siège.
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Brigitte CAMATTE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. CITYA BAIE DES ANGES IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un bail daté du 30 juin 2016, la SCI AMILTHE spécialisée dans le secteur de la location de logements, représentée par son mandataire, la SARL CITYA BAIE DES ANGES IMMOBILIER, a donné à bail à la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME un local à usage commercial à [Localité 2] moyennant un loyer de 3.700 euros hors charges par mois.

En application du paragraphe 2.7 dudit bail, en sus du loyer, une provision sur charges était fixée à 4200 € par an, dont le règlement devait s’effectuer mensuellement avec le loyer, le premier de chaque mois, étant prévue une régularisation en fin d’exercice avec une provision réactualisée chaque année en fonction des dépenses engagées.

Il était prévu au paragraphe 1.8 du même bail des conditions particulières ainsi libellées :

“Afin de faciliter l’installation du preneur et plus particulièrement la création d’une surface de 100 m² de bureaux environ sur mezzanine (sol, plafonds luminaires, électricité, cloison etc.) le bailleur accorde au preneur :
–la gratuité de deux mois de loyers HC (juin et juillet), le loyer sera ramené à titre exceptionnel à 2700 €/mois pour la période du 1er août 2016 au 31 juillet 2017,
–à compter du 1er août 2017, le loyer revient à 3700 € HCHT plus indexation annuelle,
–un deuxième état des lieux devra être effectué au plus tard le 31 octobre 2016, afin de constater la réalisation des travaux effectués par le locataire,
–la proposition du locataire est annexée au présent bail,
–le local devra être libre de toute occupation, débarrassé des faux plafonds et climatisation (aménagés par l’ancien locataire RC Consulting)

Du 1er août 2016 au 31 mai 2022, la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME a bénéficié de la réduction du loyer telle que prévue au bail.

Par courrier du 26 mai 2022, la SARL CITYA BAIE DES ANGES IMMOBILIER a informé la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME qu’une erreur avait été commise “suite à un problème du système informatique” et sollicitait la régularisation des loyers dus à compter du 1er août 2017 soit la somme de 72 802,87 euros.

Par courrier du 21 juin 2022, la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME a contesté le règlement de l’arriéré de loyers sollicité arguant que le coût des travaux avait dépassé très largement les prévisions initiales pour un montant de 78 000 € et qu’ainsi il était fait novation au bail sur le montant du loyer, ainsi que les quittances de loyer, qui ont été remises pour la période considérée, le démontrent.

En effet par courrier en date du 26 mai 2022, la SARL CITYA, invoquant une problématique informatique est venue préciser à la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME qu’au regard des dispositions spécifiques du contrat de bail, le loyer devait faire l’objet d’une réévaluation au 1er août 2017 et ainsi être porté à la somme de 3.700 euros engendrant par la même un arriéré indexé de 72.802 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 juin 2022 la société SCI AMILTHE représentée par son mandataire la SARL CITYA BAIE DES ANGES IMMOBILIER a fait délivrer à la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en raison de 72 802,86 euros de la dette locative en principal, arrêtée à la date du 14 juin 2022 incluse et 434,66 euros au titre du coût de l’acte.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 15 et 18 juillet 2022, la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME a assigné devant le tribunal judiciaire de Nice la SCI AMILTHE et la SARL BAIE DES ANGES IMMOBILIER aux fins d’obtenir la nullité du commandement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le17 juillet 2023, la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME demande au Tribunal de :
- Juger que l’opposition au commandement de payer du 22 juin 2022 est recevable et fondée;
- Annuler le commandement de payer du 22 juin 2022 délivré de mauvaise foi en violation de l’accord des parties et du principe de l’estoppel, et de l’effet libératoire des quittances de loyer, sur le fondement des dispositions combinés des articles 1134, 1147, 1341 et 1347 des articles anciens du Code civil;
- Débouter la SCI ALMITHE et son mandataire la SARL CYTIA BAIE DES ANGES IMMOBILIER de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles, fins et conclusions;
- Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire au visa des dispositions combinées des articles L145-41 du Code de commerce, 1343-5 du Code civil (1244-1 à 1244-3 anciens du Code civil) avec toute conséquences de droit et en tant que de besoin, accorder deux années de délais au locataire pour acquitter les sommes que, par impossible, il pourrait rester devoir;
- Condamner la SARL CITYA BAIE DES ANGES et la SCI AMILTHE au paiement d’une somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2023, la SCI AMILTHE demande au Tribunal de :
- Déclarer que l’opposition à commandement de payer de la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME est infondée et injustifiée;
En conséquence,
- Débouter la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME de toutes ses demandes, fins et conclusions;
Reconventionnellement,
- Déclarer que la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME a manqué à ses obligations de règlements des loyers au profit de sa bailleresse, la SCI AMILTHE, et n’a pas payé les causes du commandement de payer dans le délai d’1 mois;
- Constater ou tout le moins ordonner la résiliation du bail commercial en date du 31 mars 2016 unissant les parties, avec effet au 22 juillet 2022, en vertu du jeu de la clause résolutoire;
- Ordonner l’expulsion de la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME et de tous occupants de son chef, avec le concours le cas échéant de la force publique;
- Condamner la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME au paiement de l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2022, soit à la somme de 86.738, 30 euros;
- Fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL CENTRALE DE L’AUTOMATISME au montant de la dernière échéance, soit la somme de 5.186 90 euros mensuelle;
- Condamner la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME à payer à la SCI AMILTHE une somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer;
Subsidiairement et si par extraordinaire la juridiction de céans faisait droit aux demandes de la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME,
- Condamner la société CITYA BAIE DES ANGES IMMOBILIER a relever et garantir la SCI AMILTHE de toute condamnation qui serait éventuellement prononcée à son endroit;
-- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2022, la société CITYA [Localité 1] demande au Tribunal de :
- Constater qu’aucune demande n’a été formulée à l’encontre de la SARL CITYA [Localité 1];
- Recevoir la SARL CITYA [Localité 1] en ses explications;
En conséquence,
- Juger que la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME a manqué à ses obligations de règlement des loyers au profit de la SCI AMILTHE;
- Constater la résiliation de bail depuis le 22 juillet 2022 par le jeu de la clause résolutoire au profit de la SCI AMILTHE;
- Condamner la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME au paiement, par provision, des arriérés locatifs arrêtés au 26 septembre 2022 entre les mains de la SARL CITYA [Localité 1], mandataire de la SCI AMILTHE, soit la somme de 8.738, 30 euros majorée de 30% au titre de la clause pénale, produisant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers et les charges;
- Condamner la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME à payer à la SARL CITYA [Localité 1] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer;
- Condamner la même aux dépens;
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties, en application de l’article 455 du Code de procédure civile

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2024, la clôture étant fixée au 20 août 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 3 septembre 2024, mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’arriéré locatif

La SARL CENTRALE DE L’AUTOMATISME indique que le montant du loyer a été légitimement maintenu à la somme de 2.700 euros mensuel en raison du coût des travaux qu’elle a du exposer et qui a largement dépassé ses prévisions initiales. Elle précise en effet qu’il résulte des quittances de loyer émises entre 2017 et 2021 que le bailleur a bien indexé le loyer appelé sur le montant de 2.700 euros, loyer qui a d’ailleurs toujours été payé et réglé conformément aux appels effectués.

LA SARL CENTRALE DE L’AUTOMATISME indique également que par analogie à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, la quittance est le document écrit qui reconnaît le paiement d’une somme due et a un caractère libératoire. Elle précise de surcroît qu’il est admis qu’une comptabilité régulièrement tenue puisse faire office de preuve en justice, elle verse donc l’ensemble des avis d’échéance et quittances appelés, celles-ci ayant toutes été amenées à zéro après paiement.

La SCI AMILTHE soutient qu’il résulte des dispositions du bail que la réduction des loyers octroyée a été faite à titre exceptionnel et de façon limitée dans le temps afin de faciliter l’installation du preneur dans les locaux. Elle précise que ces dispositions particulières sont claires et explicites dans le bail, de sorte que dans le respect du délai de prescription quinquennale, elle est fondée à réclamer le règlement du solde des loyers partiellement payés. La SCI AMILTHE précise enfin qu’il est expressément mentionné sur les quittances de loyer émises, qu’elles ne sont pas libératoires des loyers ou indemnités d’occupation antérieurement réglés.

La société CITYA [Localité 1] indique qu’il n’a jamais été conclu d’accord entre les parties autre que ceux mentionnés au contrat de bail, de sorte que le montant du loyer aurait dû être augmenté à la somme initiale de 3.700 euros dès le mois d’août 2017. Elle précise de surcroît que le montant allégué des travaux réalisés par la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME qui aurait été beaucoup plus élevé que prévu est un prétexte fallacieux pour ne pas régler le loyer au montant du , alors même que c’est elle qui a exigé que lui soit livré “un local débarrassé des faux-plafonds et des climatisations” avant sa prise à bail.

La société CITYA [Localité 1] indique concernant le moyen tiré de l’effet libératoire des quittances de loyer, qu’il doit être fait application du principe de bonne foi dans l’exécution des conventions entre les parties, et qu’en l’espèce, la société AMILTHE n’a jamais renoncé à se prévaloir de ce qui a été convenu dans le contrat de bail conclu le 1er juin 2016. Enfin elle indique qu’il est expressément précisé sur les quittances de loyer émises, qu’elles ne sont pas libératoires des loyers ou indemnités d’occupation antérieurement réglés.

Concernant l’augmentation du loyer à compter 1er août 2017 qui fait débat et dont la question doit être évoquée en priorité il convient d’observer que toute modification ou maintien de la baisse du montant du loyer prévu dans le bail commercial en cours, intervenant en dehors du mécanisme de révision légale ou d’une clause d’échelle mobile, doit s’analyser en une franchise partielle de loyers. Il appartient au preneur qui l’invoque de rapporter la preuve de celle-ci, étant entendu que la renonciation à un droit, en l’espèce le droit du bailleur à une partie du loyer, doit être expresse et en tout état de cause mon équivoque.

En l’espèce, la poursuite de l’encaissement à compter du 1er août 2017 des montants réduits du loyer par le bailleur, qui ressort des quittances de loyer adressées au preneur, ne saurait constituer la preuve de l’octroi d’une franchise du loyer au-delà du 31 juillet 2017 celles-ci mentionnant expressément “qu’elle n’est pas libératoire des loyers ou indemnités d’occupation antérieurement payées (...)”

De surcroît, la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME ne rapporte pas la preuve d’un accord ultérieur avec le bailleur portant sur le montant réduit du loyer au-delà du 31 juillet 2017, aucune stipulations contractuelle spécifique négociée par les parties par avenant au contrat de bail n’étant produite, ni même aucune correspondance en ce sens.

La SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME se dit alors fondée à soulever le principe de l’estoppel, selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, ce que feraitle bailleur en revendiquant plus de cinq ans après un complément de loyer, alors qu’il a délivré des quittances à zéro qui établissent le paiement conforme à l’accord des parties et soutient qu”il serait donc de mauvaise foi.

Il convient de rappeler que l’estopel, est un principe juridique d’origine anglaise selon lequel une partie ne saurait, en cours d’instance, se prévaloir de prétentions contradictoires au détriment de ses adversaires. L’estopel caractérise donc le comportement procédural d’une partie, constitutif d’un changement de position de nature à induire en erreur son adversaire sur ses intentions.

Mais, cette fin de non-recevoir ne peut pas être invoquée en l’espèce, dès lors que la SCI AMILTHE ne s’est nullement contredite dans la présente instance.

En conséquence, la preuve du maintien de la réduction du loyer, telle qu’elle avait été accordée par le bailleur au-delà du 31 juillet 2017, n’étant pas rapportée, la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME sera condamnée au paiement de la somme de 86 738,30 euros au titre de l’arriéré locatif, dont elle conteste seulement le principe et non le quatum.

La société CITYA [Localité 1] sollicite la condamnation du règlement de cette somme avec une majoration de 30 % au titre de la clause pénale. Toutefois, il n’appartient pas la société CITYA [Localité 1] de réclamer l’application de la clause pénale prévue au contrat de bail alors qu’elle n’était pas partie au contrat. La demande sera rejetée.

Sur la recevabilité du commandement de payer avec clause résolutoire

La clause résolutoire s’entend de la clause par laquelle les parties au contrat conviennent à l’avance que le manquement du locataire à une seule de ses obligations expressément visées par le bail emportera résiliation de plein droit du dit bail.

Elle doit être contenue dans le contrat et prévoir l'infraction invoquée, à défaut de quoi aucune résiliation automatique ne pourra intervenir, et seule l'action en résiliation judiciaire pourra être mise en œuvre.

Au terme de l’article L. 145-41 alinéa 1 du Code de commerce toute clause insérée dans le contrat de bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il résulte de l’alinéa 3 de l’article 1134 du Code civil, applicable au bail en cause, que les conventions doivent être exécutée de bonne foi.

Sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, c’est-à-dire dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, les sociétés CITYA [Localité 1] et AMILTHE demandent au tribunal de constater le jeu de la clause résolutoire et de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de l’arriéré locatif.

La SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME s’oppose à cette demande; elle indique que comme le démontrent ses livres comptables, elle a rempli son obligation de paiement des loyers et que le commandement de payer du 22 juin 2022 ne peut produire ses effets, n’ayant pas été délivré de bonne foi, dès lors qu’en parallèle des quittances établissant le règlement des loyers convenus lui ont été délivrées et que la société CITYA [Localité 1] a attendu plusieurs années pour réclamer le solde.

En l’espèce, ainsi que cela a été souligné plus haut, l’arriéré locatif visé dans le commandement de payer est dû. La production régulière de quittances de loyer et le seul écoulement du temps à réclamer l’arriéré locatif complet par le bailleur ne pouvent caractériser des actes manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer à réclamer l’intégralité du loyer du à compter du 1er août 2017 et de ne pas vouloir se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le tribunal ne peut que constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 23 juillet 2022, soit à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement

L’article L 145-41 du code de commerce dispose, dans son dernier alinéa, que “les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

L’article 1244-1 du Code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, devenu l’article1343-5 du même code dispose, dans son premier alinéa “toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.”

La SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME sollicite à titre infiniment subsidiaire un délai de deux années pour s’acquitter des sommes visées dans le commandement délivré visant la clause résolutoire.

Au soutient de cette demande la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME fait état de la mauvaise foi du mandataire du bailleur, la société CITYA [Localité 1], qui est une société de gestion immobilière nationale qui ne saurait se prévaloir d’une erreur informatique commise pendant plus de cinq ans pour ne pas avoir réclamé le bon montant du loyer, alors même qu’elle établi avoir intégralement aménagé les locaux livrés tels que prévu dans le bail pour un montant de 78 000 €.

Toutefois, la demande de la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME ne saurait prospérer, celle-ci ne faisant état d’aucune difficulté économique et la société CITYA [Localité 1] lui ayant proposé la mise en place d’un échéancier par courrier du 26 mai 2022 auquel elle n’a pas répondu.

Sur l’indemnité d’occupation

La société SCI AMILTHE sollicite une indemnité d’occupation à hauteur de 5186,90 euros par mois.

Il ressort du contrat de bail du 31 mars 2016 qu’à compter du 1er août 2017 le loyer était fixé à la somme de 3700 € hors charges et hors-taxes. Ce loyer est indexé chaque année à la date anniversaire de l’entrée en jouissance, proportionnellement à la variation de l’indice des loyers commerciaux, publié trimestriellement par l’INSEE. L’indice de base retenu comme correspondant à la fixation du loyer initial est, de l’accord des parties, le dernier indice connu à la date d’entrée en jouissance du preneur soit celui du quatrième trimestre 2015, valeur 108,41.

Le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée par le bailleur, tenant compte d’un loyer indexé n’est pas contesté par la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME. Il correspond bien à la somme de 4047,40 euros de loyer actualisé à 809,48 euros de TVA et 330 € au titres des provision sur charges.

Dès lors, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 5186,90 euros charges et taxes comprises à compter du 23 juillet 2022 jusqu’à complète libération des lieux. La SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME sera condamnée à son paiement.

Sur la demande d’expulsion

La clause résolutoire étant acquise, et la demande de délais de paiement justifiant la suspension des effets de la clause résolutoire étant rejetée, la demande d’expulsion formée par la SCI AMILTHE sera accueillie.

Sur les autres demandes

l’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée non mette la totalité ou une fraction la charge d’une autre partie.

En l’espèce la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME sera condamnée aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, au vu des éléments du litige, il apparaît équitable de condamner la SARL LA CENTRALE DE L’AUTOMATISME à payer à la SCI AMILTHE la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article susvisé. En revanche, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société CITYA [Localité 1].

PAR CES MOTIFS