TJ Pontoise, 4 nov. 2024, RG 21/00804

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

04 Novembre 2024

N° RG 21/00804 - N° Portalis DB3U-W-B7F-L4OZ
Code NAC : 50G

[D] [T]
[E] [Y]
C/
[O] [I]
[J] [N]
S.A.S. SAM IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 04 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 09 Septembre 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDEURS

Madame [D] [T], née le 09 Mars 1986 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [E] [Y], né le 27 Septembre 1981 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Elisabeth BOUYGUES, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Chantal TEBOUL-ASTRUC, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Madame [O] [I], née le 06 Janvier 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 8]

Monsieur [J] [N], né le 27 Août 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 8]

représentés par Me Séverine GALLAS, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Léonel de MENOU, avocat plaidant au barreau de Paris

S.A.S. SAM IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 848 868 816dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thierry MALHERBE, avocat au barreau du Val d’Oise

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous signature privée en date du 21 juillet 2020, Monsieur [J] [N] et Madame [O] [I] ont vendu à Madame [D] [T] et Monsieur [E] [Y] une maison à usage d’habitation sise à [Adresse 8] moyennant le prix de 262.000 €, notamment sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 21 septembre 2020 à 18 heures. La signature de l'acte authentique devait intervenir le 21 octobre 2020 en l'étude de Maître [Z], notaire à [Localité 3]. Un dépôt de garantie de 10.000 € a été versé entre les mains de l’agence Sam Immobilier désignée séquestre. La clause pénale a été fixée à 26.200 €.

Le 19 septembre 2020, le Crédit Industriel et Commercial confirmait à Monsieur [Y] et Madame [T] son accord de crédit.

Le 14 octobre 2020, le notaire proposait aux vendeurs un rendez-vous de signature de l’acte authentique le 28 octobre suivant, sans obtenir de réaction immédiate de leur part.

Par exploit du 16 novembre 2020, Madame [T] et Monsieur [Y] ont fait sommation à Monsieur [N] et Madame [I] d’avoir à comparaître le 24 novembre 2020 à 10 heures en l’étude de Maître [Z] aux fins de procéder à l’acte authentique de vente. Les vendeurs ont fait savoir par leur conseil qu’ils considéraient que le compromis de vente était caduc depuis le 21 octobre 2020, faute d’avoir reçu la preuve de l’obtention du prêt à cette date.

Le 24 novembre 2020, Maître [Z] a établi un procès-verbal de difficulté, les vendeurs maintenant leur position.

Par exploit du 12 février 2021, Madame [T] et Monsieur [Y] ont fait assigner Madame [I], Monsieur [N] ainsi que la société Sam Immobilier devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment de voir déclarer la vente parfaite.

Par jugement du 14 avril 2023, le tribunal de commerce de Pontoise a prononcé la liquidation judiciaire de la société Sam Immobilier.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 septembre 2024. L’affaire a été plaidée le 9 septembre 2024 et mise en délibéré au 4 novembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, Madame [D] [T] et Monsieur [E] [Y] demandent au tribunal de :

Leur donner acte de leur désistement d’instance à l’égard de la société Sam Immobilier,Ordonner, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, la signature par devant Maître [Z] de la vente à leur profit de la maison sise [Adresse 8] à [Localité 7], moyennant le paiement par eux de la somme de 262.000 €, outre les frais et droits notariés,Juger que passé le délai d’un mois sans régularisation des actes, le jugement à intervenir vaudra vente,Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 9],Condamner solidairement Madame [I] et Monsieur [N] à leur payer les sommes suivantes :36.200 € en application de la clause pénale,22.094,86 € en réparation de leur préjudice locatif,10.000 € en réparation de leur préjudice moral,10.000 € an application de l’article 700 du code de procédure civile, Les débouter de l’ensemble de leurs demandes,Les condamner aux entiers dépens y compris les frais de publication aux hypothèques, dont distraction au profit de Maître Elisabeth Bouygues en application de l’article 699 du code de procédure civile,Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir quant aux chefs de demande leur bénéficiant.
Ils font valoir que le compromis de vente du 21 juillet vaut vente puisqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, et que la vente est parfaite puisque les conditions suspensives ont été réalisées. Ils contestent que le compromis soit devenu caduc, dès l’instant qu’ils ont obtenu leur prêt dans les conditions et le délai convenus, faisant observer qu’aucune stipulation ne conditionne la réalisation de la condition suspensive à une notification au vendeur par les acquéreurs de l’obtention de leur prêt. Ils s’estiment dès lors bien fondés à solliciter d’ordonner la vente forcée du bien immobilier, l’application de la clause pénale contractuelle, ainsi que l’indemnisation de leur préjudice matériel et de leur préjudice moral. Ils contestent enfin la demande reconventionnelle de dommages et intérêts des défendeurs, leur procédure n’ayant aucun caractère abusif.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, Madame [O] [I] et Monsieur [J] [N] demandent au tribunal de :

Débouter Madame [T] et Monsieur [Y] de toutes leurs demandes,Les condamner solidairement à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,Les condamner solidairement à leur payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, Les condamner solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Petit Marçot Houillon représentée par Maître Séverine Gallas Le Gal, en application de l’article 699 du code de procédure civile, Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir,A titre subsidiaire, réduire à de plus justes proportions la somme réclamée par Madame [T] et Monsieur [Y], injustement qualifiée de clause pénale,A titre infiniment subsidiaire, modérer la pénalité prévue à l’article IX du compromis de vente du 21 juillet 2020.
Ils font valoir que la durée de réalisation de la condition suspensive relative au financement de l’acquisition immobilière n’a jamais été prorogée, que les acquéreurs ne leur ont jamais notifié la réalisation de cette condition suspensive, à laquelle ils n’ont pas renoncé, et que la condition suspensive n’a pas été réalisée dans le délai fixé dans le compromis, soit le 21 septembre 2020 à 18 heures. Ils indiquent en effet que selon eux la lettre adressée par le CIC aux demandeurs le 19 septembre 2020 leur confirmant son accord pour la mise en place d’un crédit ne vaudrait pas réalisation de la condition suspensive puisque le contrat de crédit immobilier n’a réellement pris effet que postérieurement au 21 septembre 2020. Ils soutiennent également que la condition suspensive aurait défailli sur le quantum à emprunter puisque le montant accordé n’est que de 186.200 €, alors qu’un montant de 186.770 € était prévu. De même, l’accord est prévu sur une durée de 240 mois, soit 20 ans, alors que le compromis prévoit une durée de 25 ans. Ils ajoutent que les demandeurs ne justifient pas du déblocage des fonds par la banque. Ils en déduisent que le compromis est devenu caduc le 21 septembre 2020 à 18 heures, et qu’ils n’ont pas à procéder à la réitération par acte authentique. Ils contestent le préjudice locatif invoqué par les demandeurs dans la mesure où, si la vente avait été faite, ils auraient dû commencer à rembourser le prêt, ainsi que le préjudice moral, faute de justification. Ils s’opposent également à la demande de la société Sam Immobilier, celle-ci étant dessaisie du fait de la liquidation judiciaire, et le liquidateur n’ayant pas repris cette demande. Ils s’estiment en revanche bien fondés à réclamer aux demandeurs la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils estiment également que l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire et doit être écartée.

La société Sam Immobilier a constitué avocat et a conclu le 30 novembre 2022. Toutefois, du fait du prononcé de la liquidation judiciaire, les droits et actions de la débitrice concernant son patrimoine sont exercés désormais par le liquidateur pendant la durée de la liquidation judiciaire. En l’espèce, le liquidateur n’a pas été appelé dans la cause par les parties, et il n’est pas intervenu volontairement à l’instance. Les demandes de la société Sam Immobilier ne pourront donc pas prospérer dans le cadre de la présente instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 16 mai 2024 et 27 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que les demandes de « constater » et de « prendre acte » qui ne font que reprendre les faits ou les moyens développés ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et n’ont pas à figurer dans le dispositif des conclusions, conformément à l’article 768 du même code.

Sur le caractère parfait de la vente

Il est constant que l’acte du 21 juillet 2020 s’analyse en une promesse synallagmatique de vente, dans la mesure où il contient simultanément un engagement de vendre et un engagement d’acheter. Conformément à l’article 1589 du code civil, cette promesse vaut vente, sous réserve de l’accomplissement des conditions suspensives.

Cette vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur, cette condition étant stipulée au seul profit de l’acquéreur. La durée de validité de cette condition suspensive a été fixée à la date du 21 septembre 2020 à 18 heures.
Le texte prévoit : « La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que l’acquéreur aura obtenu, dans le délai fixé ci-avant, un ou plusieurs prêts couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies au paragraphe D. » Ces caractéristiques sont les suivantes :

Montant global des prêts à solliciter : 186.770 €Taux d’intérêt maximum (hors frais de dossiers, d’assurance et d’hypothèque) : 2,2 % par an,Durée du prêt : 25 années.
Il est de principe que les dispositions de l’ancien article L 312-16 (aujourd’hui L 313-41) du code de la consommation – qui prévoit que lorsque le prix est payé à l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement – sont édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, qui seul peut se prévaloir des conséquences de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Les demandeurs justifient qu’ils ont contacté le CIC dès le 21 juillet 2020, la Société Générale dès le 23 juillet 2020, la BNP Paribas le 5 août 2020, et le courtier « Meilleurtaux.com » le 13 août 2020, soit une période où les relations avec les organismes bancaires étaient rendues plus difficiles en raison d’une part des congés d’été et d’autre part de la crise sanitaire.

Or le CIC a pu notifier aux acquéreurs son accord de crédit le 19 septembre 2020, soit dans le délai prévu par la promesse. Le même jour, cet accord a été transmis à l’agence Sam Immobilier, dont il convient d’observer qu’elle était le mandataire des vendeurs, aucune disposition du compromis n’imposant de notifier cet événement à la personne même des vendeurs.

Il est également de principe que l’offre préalable de crédit conforme aux dispositions du code de la consommation, qui ne sont exigées que pour la protection de l’emprunteur, n’est pas nécessaire pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, la simple transmission d’une lettre informant les acquéreurs de l’octroi du crédit dans le délai prévu étant suffisante pour réaliser la condition suspensive, la formule d’usage « sous réserve de prise de garanties et des assurances » ne rendant pas cet accord conditionnel et ne portant pas atteinte à son caractère ferme (Cass. Civ. 1ère ch. 14 janvier 2010 n° 08-21.520). Il importe peu dès lors que le contrat de prêt proprement dit n’ait été formalisé que quelques jours après.

S’agissant du respect des caractéristiques définies par le compromis, il convient d’observer que ce dernier a envisagé la provision pour frais d’emprunt (2.500 €) de manière excessive. Il résulte en effet de la synthèse du plan de financement du CIC que les frais de garantie finançables sont de 1.341 €, et les frais de dossier de 600 €, soit un total de 1941 €. La somme totale à financer est donc de : 262.000 € (prix de vente) + 22.270 € (provision pour frais d’acte) + 1941 € (frais d’emprunt) = 286.211 €. Compte tenu de l’apport personnel de 100.011 €, c’est en toute logique que le prêt de la banque se monte à la somme de 186.200 €, et c’est bien la somme qui a été versée par la banque à la comptabilité du notaire le 23 novembre 2020.

Par ailleurs, la durée du prêt sur 25 années ne pouvait être qu’une durée maximale, les charges mensuelles maximales n’étant pas définies dans le compromis. Les ressources des emprunteurs ont permis de réduire la durée de l’emprunt à 20 ans, et donc de profiter d’un taux d’intérêt moindre, ce qui n’est pas critiquable.

Il en résulte que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt a bien été réalisée dans le délai prévu à la promesse et que la vente est devenue parfaite. C’est dès lors à tort que les vendeurs ont considéré que la promesse était devenue caduque.

Sur les demandes de Madame [T] et Monsieur [Y]

Sur la réitération de la vente par acte authentique

La vente étant parfaite, il convient d’ordonner à Madame [O] [I] et Monsieur [J] [N] de procéder à la signature de l’acte authentique de vente de la maison d’habitation sise [Adresse 8] qui sera reçu par Maître [Z], notaire à [Localité 3], et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai, à charge pour Madame [T] et Monsieur [Y] de régler la totalité du prix de vente et des frais.

En l’état, s’il a été justifié, sur le compte du notaire, de la somme de 97.174,84 € et de celle de 186.200 €, le compte est daté du 24 novembre 2020, et n’a pas été actualisé depuis. Il ne sera dès lors pas fait droit à la demande de dire que le présent jugement vaudra vente passé le délai d’un mois sans régularisation des actes. De ce fait, la demande d’ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière est sans objet.

Sur les demandes en paiement

Les demandeurs sollicitent en premier lieu la somme de 36.200 € au titre de la clause pénale stipulée au compromis. Celle-ci est ainsi rédigée : « Après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de : 26.200 € + commissions agence. »

Il convient d’observer que si la commission d’agence, d’un montant de 10.000 €, est stipulée à la charge du vendeur, elle ne peut en aucun cas être au bénéfice de l’acquéreur, mais à celui de l’agence immobilière. En l’espèce, il n’appartient qu’au liquidateur de la société Sam Immobilier de la réclamer aux vendeurs. La clause pénale réservée aux acquéreurs est donc limitée à 26.200 €.

Conformément à l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, s’il est vrai que les vendeurs ont refusé à tort de régulariser la vente par acte authentique au moment prévu, il n’en est pas moins vrai que le présent jugement les contraint à le faire. L’inexécution n’est donc pas définitive. Le montant de la clause pénale sera dès lors réduit à la somme de 15.000 €.

Les demandeurs sollicitent également la somme de 22.094,86 € en réparation de leur préjudice locatif. Ils font valoir qu’en raison du refus des vendeurs de régulariser la vente, ils ont été contraints de continuer à régler le loyer de leur appartement, qui est de l’ordre de 600 € par mois en moyenne. Or si l’acte authentique avait été régularisé au mois de novembre 2020, ils auraient dû supporter des échéances mensuelles de remboursement de 920,86 € suivant le tableau d’amortissement communiqué. Le préjudice économique invoqué n’est donc pas établi, et cette demande sera rejetée.

Ils sollicitent enfin la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral. Ils font état de nombreuses démarches annulées et des tracas inhérents à la procédure judiciaire.

Toutefois, outre le fait qu’ils ne communiquent aucun élément concret à l’appui de leur demande, il convient d’observer que la clause pénale contractuelle, qui organise une indemnisation forfaitaire du préjudice, est justement à même de s’appliquer à ce type de préjudice. Cette demande sera également rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

Madame [I] et Monsieur [N] sollicitent la condamnation solidaire de Madame [T] et Monsieur [Y] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils font grief aux demandeurs d’avoir engagé la présente procédure alors qu’ils savaient que celle-ci était vouée à l’échec.

Toutefois, les prétentions des demandeurs étant pour l’essentiel fondées, la procédure ne revêt aucun caractère abusif, et cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à Madame [T] et Monsieur [Y] la charge de leurs frais irrépétibles. Madame [I] et Monsieur [N] seront condamnés solidairement à leur payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront par voie de conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

Madame [I] et Monsieur [N], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Les défendeurs sollicitent, au visa de l’article 514-1 du même code, que l’exécution provisoire soit écartée, pour un motif particulièrement surprenant. Ils font valoir en effet que le transfert de propriété du bien immobilier dans lequel ils ont leur domicile créerait une situation irréversible, et rendrait la nature de l’affaire incompatible avec l’exécution provisoire.

Or il convient de rappeler que par un mandat du 16 juin 2020, ils ont en toute conscience mandaté une agence immobilière dans le but de vendre précisément leur domicile, et que par un contrat du 21 juillet 2020, ils se sont irrémédiablement engagés à vendre ce domicile. On voit mal dès lors en quoi un jugement qui les contraint à respecter leur engagement pourrait avoir des conséquences disproportionnées et dommageables. L’exécution provisoire de droit sera donc maintenue.

PAR CES MOTIFS