TJ Havre, 4 nov. 2024, RG 24/00546

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2024

Minute :
N° RG 24/00546 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GRXI
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [K]
né le 26 Juin 1977 à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500), demeurant 35, rue Rochambeau - 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

Représenté par Me Renaud COURBON, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [H] [L]
née le 10 Décembre 1974 à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500), demeurant 35, rue Rochambeau - 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

Représentée par Me Renaud COURBON, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [O]
né le 27 Août 1998 à LE HAVRE (76600), demeurant 1 Sente des Potiers - 76700 HARFLEUR

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2023, Monsieur [T] [K] et Madame [H] [L], représentés par FONCIA NORMANDIE, ont donné à bail à Monsieur [X] [O] un logement situé 4 et 4A sente des Potiers, bâtiment A, 2ème étage, logement n°5, à HARFLEUR (76700), moyennant un loyer mensuel initial de 660 €, outre une provision sur charges de 60 €.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, Monsieur [K] et Madame [L] ont fait délivrer au locataire, le 15 février 2024, un commandement de payer la somme de 3 460 € au titre d’un arriéré de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 3 mai 2024, Monsieur [K] et Madame [L] ont fait assigner Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection. Ils lui demandent de :

- constater le jeu de la clause résolutoire et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,
- ordonner l’expulsion du défendeur, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 5 758,24 € représentant les loyers et charges suivant situation arrêtée au 24 avril 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,
- condamner, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le défendeur aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation et ainsi que des actes de procédure qui en suivront,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même irrécouvrable.

A l’audience du 2 septembre 2024, lors de laquelle l’affaire est évoquée, Monsieur [K] et Madame [L] étaient représentés par Maître [P], qui a déposé son dossier et actualisé le montant de la dette à la somme de 9 363,95 € au 26 août 2024.

Monsieur [O], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [K] et Madame [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Leur demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location pour un montant de 3 460 € a été signifié à Monsieur [O] le 15 février 2024. Au vu de l’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024 (demande d’avis n°K24-70.002), les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En conséquence et dans la mesure où le bail a été signé le 27 avril 2023, soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, les dispositions légales concernant le délai qu’il convient d’appliquer au présent cas, est celui de deux mois et non pas de 6 semaines comme le commissaire de justice l’a indiqué dans le commandement de payer.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 16 avril 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.
Il convient, par conséquent, d’ordonner au défendeur, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [K] et Madame [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’une commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il résulte du décompte actualisé au 26 août 2024 que les défendeurs doivent une somme de 8 830,76 €, déduction faite des frais d’huissier, qui seront pris en compte dans les dépens.
Monsieur [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la décision à intervenir.
Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, à compter de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [K] et Madame [L] ou à leur mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Monsieur [O], partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance.
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [O] est condamné à verser à Monsieur [K] et Madame [L] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS