TJ Havre, 4 nov. 2024, RG 24/00505

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2024

Minute :
N° RG 24/00505 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GRLI
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [F]
né le 21 Septembre 1973 à VILLIERS LE BEL (95400), demeurant GITE LES CHAMOIS - Les Combes - 73230 LES DESERTS

Représenté par Me Frédéric DUFIEUX, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [B] [E] épouse [F]
née le 20 Juillet 1975 à FECAMP (76400), demeurant GITE LES CHAMOIS - Les Combes - 73230 LES DESERTS

Représentée par Me Frédéric DUFIEUX, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [W]
née le 07 Février 1984 à HARFLEUR (76700), demeurant 2136 Route d'Etretat - Lot n°4 - 76400 FROBERVILLE

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Septembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 7 juillet 2017, prenant effet le 15 juillet 2017, Monsieur [A] [F] et Madame [B] [E], épouse [F], ont donné à bail à Monsieur [X] [Z], Madame [G] [W] et Madame [Y] [C] un logement situé 2136 rue d’Etretat à FROBERVILLE (76400), moyennant un loyer mensuel de 750 € et des charges locatives de 10 €.

Par courrier du 28 septembre 2017, Madame [C] et Monsieur [Z] ont indiqué avoir quitté les lieux et laissé la jouissance exclusive du logement à Madame [W].

Par acte du 27 décembre 2022, Monsieur et Madame [F] ont donné congé à Madame [W] pour le 14 juillet 2023 pour la vente du bien.

Madame [W] n’ayant pas quitté les lieux dans le délai imparti, Monsieur et Madame [F] l’ont faite assigner devant le juge des contentieux et de la protection le 23 avril 2024 aux fins de voir :
- constater la validité du congé pour vente signifié le 27 décembre 2022,
- constater que Madame [W] est occupante sans droit ni titre,
- prononcer en conséquence l’expulsion de Madame [W], au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Madame [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux avec intérêts,
- condamner Madame [W] à leur payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé du 27 décembre 2022 et le coût de l’assignation.

À l’audience du 2 septembre 2024, Monsieur et Madame [F] étaient représentés par Maître DUFIEUX qui a repris les demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Il a précisé qu’il n’y avait pas de dette locative.

Madame [W] a comparu en personne à l’audience. Elle a confirmé avoir toujours payé ses loyers et a indiqué ne pas trouver de logement dès lors qu’elle et son compagnon, ont la garde complète de cinq enfants, que les bailleurs sollicitent que les locataires perçoivent trois fois le prix du loyer et qu’elle a reçu une proposition de logement social qui ne correspondait pas à la configuration de sa famille. Elle a expliqué que son compagnon avait un bâtiment qu’il aménageait pour qu’ils puissent y vivre et a demandé en conséquence des délais pour quitter le logement, jusqu’au mois de mars, soit à la fin de la trêve hivernale.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la validité du congé du bailleur

En application de l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

L’article 15 II de la loi précitée dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Les termes des cinq premiers alinéas de cet article sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2022, Monsieur et Madame [F] ont donné congé à Madame [W] pour le 14 juillet 2023, soit plus de six mois avant la date de reconduction du bail, le 15 juillet 2023. Le motif invoqué est la vente du bien, laquelle est proposée à la locataire à un prix de 175 000 € payable comptant. Les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 sont reproduits dans le congé.

Le congé pour vendre étant valable, Madame [W] aurait dû quitter les lieux avant le 14 juillet 2023, date à partir de laquelle elle doit être considérée comme occupante sans droit ni titre.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [W] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur et Madame [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les délais pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En premier lieu, il convient de relever que Madame [W] s’est toujours acquittée du paiement du loyer et de l’indemnité d’occupation qui s’y est substituée. En second lieu, il convient de prendre en compte la situation particulière de la famille composée de sept personnes, qui rend la recherche d’un nouveau logement nécessairement très difficile à trouver. Enfin, la locataire a déjà effectué des démarches auprès des bailleurs sociaux puisqu’elle a eu une proposition de relogement dans une maison de 80m2 mais trop petite pour la famille. Elle n’a donc trouvé pour l’instant aucun logement assez grand.

Au regard de l’ensemble de ces circonstances, qui attestent de la bonne foi de la locataire et de l’impossibilité d’un relogement dans des conditions normales au sens de l’article L412-3 du code de procédure civile, il convient de lui accorder un délai pour quitter les lieux, dont le terme sera fixé au 14 juillet 2025, date anniversaire de la résiliation.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur et Madame [F] ou à leur mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [W], partie perdante, est condamnée aux dépens de la présente instance. Toutefois, le coût du congé délivré pour vendre le bien ne peut pas être mis à sa charge, la décision de vendre ne lui étant pas imputable.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [W] sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS