TJ Havre, 23 sept. 2024, RG 23/00067

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2024

Minute :
N° RG 23/00067 - N° Portalis DB2V-W-B7H-GEUR
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. BALA 74, immatriculée au RCS sous le numéro 909 618 233, dont le siège social est sis 5, rue Raspail - 76600 LE HAVRE

Représentée par Me marion FAMERY, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [U] [B] [O]
né le 1er Avril 1981 à KINGSHASA (REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO), demeurant 97, avenue René Coty - 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

Madame [Z] [A] [P]
née le 24 Décembre 1972 à KINGSHASA (REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO), demeurant 21 place Anatole France - 91260 JUVISY SUR ORGE

Représentée par Me Brice NZAMBA, Avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Juillet 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 avril 2022, la SCI BALA 74 a donné à bail à Monsieur [F] [U] [B] [O] un logement situé 8 rue Théodore Maillart au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 315 €, outre une provision sur charges de 15 €.

Par acte sous seing privé du même jour, Madame [Z] [A] [P] s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [U] [B] [O].

Un commandement de payer la somme en principal de 660 € du chef d’un arriéré de loyer et charges arrêté au mois de septembre 2022 a été délivré au locataire le 4 octobre 2022 et dénoncé à la caution le 11 octobre 2022. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par actes des 5 et 10 janvier 2023, la SCI BALA 74 a fait assigner Monsieur [U] [B] [O] et Madame [A] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion du locataire et d’obtenir le paiement de la dette de loyer.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 9 mai 2023 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 7 septembre 2023. Après plusieurs renvois successifs, elle a été fixée à l’audience de plaidoirie du 4 mars 2024.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a prononcé la réouverture des débats afin que les dernières conclusions de la demanderesse soient signifiées à Monsieur [U] [B] [O]. Les parties ont de nouveau été convoquées à l’audience du 1er juillet 2024.

A cette audience, la SCI BALA 74 était représentée par Maître FAMERY qui s’est rapportée à ses conclusions et a indiqué se désister de ses demandes à l’égard de la caution.

Aux termes de ses conclusions, signifiées à Monsieur [U] [B] [O] le 7 juin 2024, la SCI BALA 74 demande au juge des contentieux de la protection de :
- Constater qu’elle renonce aux demandes formulées à l’encontre de Madame [A] [P],
- Condamner Monsieur [U] [B] [O] à lui payer la somme de 2 170 € au titre de loyers impayés,
- Condamner Monsieur [U] [B] [O] à lui payer la somme de 2 985,40 € au titre des travaux de remise en état,
- Condamner Monsieur [U] [B] [O] à lui payer la somme de 300 € au titre du lit volé par lui,
- Condamner Monsieur [U] [B] [O] à lui payer la somme de 1 980 € au titre du manque à gagner lié à l’impossibilité de relouer le bien immobilier pendant 6 mois,
- Condamner Monsieur [U] [B] [O] à lui payer la somme de 906,02 € au titre des frais d’huissier,
- Condamner Monsieur [U] [B] [O] à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût des actes nécessaires à l’expulsion.

La SCI BALA 74 indique que Monsieur [U] [B] [O] a quitté les lieux en juin 2023 et que l’état des lieux de sortie démontre le mauvais entretien du logement. Elle fait valoir que des travaux ont été nécessaires et que le bien n’a pu être reloué pendant six mois.

Madame [A] [P] était représentée par Maître NZAMBA qui a pris acte du désistement de la demanderesse et a demandé la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en remboursement des frais engagés par elle.

Monsieur [U] [B] [O], dûment convoqué, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI BALA 74 produit un décompte dont il ressort que la dette locative est de 2 200 €. Toutefois, elle ne demande que la somme de 2 170 €. Monsieur [U] [B] [O] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il doit être condamné à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 600 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les réparations locatives

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu'elles ont eu lieu :
- Par cas de force majeure,
- Par un manquement du bailleur, si cette faute est à l’origine du sinistre,
- Par le fait d'un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

En application de l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires.

La SCI BALA 74 réclame à Monsieur [U] [B] [O] la somme de 2 985,40 € au titre de la remise en état du logement. Elle produit le constat établi le 27 juin 2023 par Madame [S], clerc d’huissier dont il ressort que le logement est sale et que quelques éléments sont dégradés. Toutefois, la SCI BALA 74 ne produit ni devis ni factures à l’appui de sa demande. La nécessité de nettoyer le logement n’étant pas contestable, il lui est accordé la somme de 300 € à ce titre. Faute de pièces justificatives, elle est déboutée de sa demande pour le surplus.

Sur le remboursement du lit

La SCI BALA 74 demande que Monsieur [U] [B] [O] soit condamné à lui rembourser le lit qu’il aurait volé. Il ressort effectivement du contrat de location que le logement comportait un lit qui n’apparaît pas sur le constat établi le 27 juin 2023.

Monsieur [U] [B] [O] est donc condamné à payer la somme de 300 € à la SCI BALA 74 en remboursement du lit volé.

Sur le manque à gagner en lien avec les travaux de remise en état

La SCI BALA 74 demande que Monsieur [U] [B] [O] soit condamné à lui verser la somme de 1 980 € au titre du manque à gagner lié à l’impossibilité de louer le bien pendant 6 mois.

La SCI BALA 74 ne justifiant pas des travaux effectués dans le logement et de la date de remise en location du bien, elle doit être déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [U] [B] [O], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance qui comprendront les frais de commissaire de justice.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [U] [B] [O] est condamné à verser à la SCI BALA 74 la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande de condamner la SCI BALA 74 à verser la somme de 300 € à Madame [A] [P] au titre des mêmes dispositions, celle-ci ayant engagé des frais dans une instance qui ne la concernait pas.

PAR CES MOTIFS