TJ Paris, 5 nov. 2024, RG 22/02456

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

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4ème chambre 1ère section

N° RG 22/02456
N° Portalis 352J-W-B7G-CWFVV

N° MINUTE :

Assignation du :
18 Février 2022

JUGEMENT
rendu le 05 Novembre 2024
DEMANDERESSE

S.A.R.L. COURCELLES
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0479

DÉFENDERESSE

S.N.C. ALTA MONTPARNASSE
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Evelyne BARBIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0330

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente
Julie MASMONTEIL, Juge
Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Nadia SHAKI, Greffier,

Décision du 05 Novembre 2024
4ème chambre 1ère section
N° RG 22/02456 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWFVV

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame DETIENNE, juge rapporteur, qui,sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'une convention d'occupation temporaire du domaine public signée le 20 décembre 2016, la société SNCF-Mobilités a confié à la SNC Alta Montparnasse la réalisation, la commercialisation et la gestion des espaces commerciaux de la gare [5] située dans le [Localité 3].

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2017, la société Alta Montparnasse a consenti à M. [C] [V], agissant en son nom personnel et en qualité de gérant pour le compte d’une société en cours de formation, un contrat de sous-occupation ayant pour objet, sur ledit domaine public ferroviaire, le commerce n°C9 d’une superficie de 150 m² environ, situé au niveau « Quais » de la gare [5] et ce, pour y exercer l'activité de « vente de prêt-à-porter hommes, femmes, enfants et accessoires s’y rapportant » sous l'enseigne Levi's.

La SARL Courcelles s'est substituée à M. [V] par avenant du 3 novembre 2017.

Le contrat de sous-occupation a pris effet le 22 août 2018, date de livraison du local.

Aux termes de ce contrat, la société Courcelles est tenue au paiement d'une redevance annuelle fixe de 330.000 euros HT, actualisée et indexée, ainsi que, le cas échéant, d'une redevance annuelle additionnelle variable selon le montant du chiffre d'affaires réalisé outre les charges afférentes à l'ensemble immobilier et les charges forfaitaires correspondant aux sommes refacturées par la société SNCF-Mobilités à la société Alta Montparnasse.

A la suite d’un différend relatif aux conditions d’ouverture du local au public, les parties se sont rapprochées et ont régularisé le 24 juillet 2019 :
- un protocole d’accord prévoyant le versement par la société Alta Montparnasse à la société Courcelles d'une indemnité transactionnelle et forfaitaire de 54.880 euros,
- un avenant au contrat reportant au 4 décembre 2018 la date de la première facturation de la redevance et des charges.

De nouvelles discussions ont été menées par les parties lors de l'épidémie de la Covid 19. Par lettre avenant en date du 12 janvier 2021, la société Alta Montparnasse a consenti à la société Courcelles :
- une exonération totale du paiement de la redevance et des charges pour la période du 16 mars au 30 avril 2020,
- un allègement de 40% de la redevance de base pour la période du 1er mai au 31 octobre 2020,
- un échéancier de paiement de 12 mois sur l’année 2022 pour 20% du montant de la redevance de base due au titre de la période du 1er mai au 31 octobre 2020,
- une exonération totale du paiement de la redevance de base pour le mois de novembre 2020,
- une autorisation, pour la période du 1er janvier au 30 juin 2021, de payer les échéances courantes, exigibles trimestriellement d’avance aux termes du contrat, par tiers mensuellement d’avance.

Par correspondance du 13 juillet 2021, la société Courcelles a, par l'intermédiaire de son conseil, sollicité une renégociation du montant de la redevance annuelle. La société Alta Montparnasse a répondu qu'elle ne pouvait pas donner une suite favorable à sa demande et a proposé la mise en place d'un échéancier de paiement, ce que la société Courcelles a refusé.

Par lettre du 23 septembre 2021, la société Alta Montparnasse a mis en demeure la société Courcelles de lui régler le solde débiteur de son compte, soit la somme de 258.820,55 euros, puis, par exploit d'huissier en date du 19 octobre 2021, de payer la somme de 382.948,69 euros en principal, outre les intérêts contractuels et pénalités de retard.

Par acte du 7 février 2022, la société Alta Montparnasse a fait citer la société Courcelles devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 338.906,73 euros au titre de l'arriéré de redevances, charges, taxes et accessoires arrêté au terme du 1er trimestre 2022 inclus.

C'est dans ce contexte que la société Courcelles a, par exploit en date du 18 février 2022, fait assigner la société Alta Montparnasse devant le tribunal de céans aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de sous-occupation.

Dans le cadre de l'instance en référé initiée par la société Alta Montparnasse, le juge des référés a, par ordonnance en date du 8 décembre 2022, rejeté la demande de sursis à statuer formée par la société Courcelles dans l'attente de l'issue de la présente procédure, l'a condamnée à payer à la société Alta Montparnasse la somme provisionnelle de 105.349,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre 2022 inclus et lui a octroyé des délais de paiement sur une période de 24 mois.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er mars 2023, la société Courcelles demande au tribunal de :
« Vu les dispositions des articles 1128, 1130, 1112-1 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Dire et juger que le consentement de la société COURCELLES à la convention de sous-occupation en date du 10 octobre 2017 a été vicié,

En conséquence,
Prononcer la nullité de la convention de sous-occupation conclue entre la société COURCELLES et la société ALTA MONTPARNASSE,
Statuer sur les conséquences de la nullité, notamment ordonner la restitution des redevances et différentes charges réglées par la société COURCELLES, le cas échéant, fixer une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative réelle du local commercial à charge de la société COURCELLES,
Ordonner, avant dire droit, une expertise judiciaire aux fins d’évaluer la valeur locative réelle du local commercial,
Ordonner le cas échéant toute compensation des sommes dues entre les sociétés COURCELLES et ALTA MONTPARNASSE,
En toute hypothèse,
Débouter la société ALTA MONTPARNASSE du montant des pénalités et intérêts de retard,
Débouter la société ALTA MONTPARNASSE de l’ensemble de ses demandes en ce compris ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions,
Condamner la société ALTA MONTPARNASSE à payer à la société COURCELLES la somme de 5.000 € en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens,
Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire, excepté s’il était fait droit à la demande reconventionnelle formée par la société ALTA MONTPARNASSE ».

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 18 septembre 2023, la société Alta Montparnasse demande au tribunal de :
« Vu la convention de sous occupation du 10 octobre 2017,
Déclarer irrecevable et mal fondée la société COURCELLES en l’ensemble de ses demandes et l’en débouter ;
Recevoir la société ALTA MONTPARNASSE en ses demandes reconventionnelles,
Y faisant droit,
A titre principal,
Condamner la Société COURCELLES à payer à la société ALTA MONTPARNASSE, la somme de 57.005,36 €, augmenté des intérêts au taux de base bancaire majoré de trois points sans que ce taux puisse être inférieur à 1,5 fois le taux de l’intérêt légal à compter de la date d’échéance de chaque facture ;
A titre subsidiaire,
Ordonner la compensation entre les condamnations mises à la charge des parties ;
Dans l’hypothèse où la société ALTA MONTPARNASSE serait, après compensation, débitrice de la société COURCELLES ;
-A titre principal écarter l'exécution provisoire
-A titre subsidiaire, assortir l'exécution provisoire d'une constitution de garantie au profit de la société ALTA MONTPARNASSE ;
En tout état de cause,
Condamner la Société COURCELLES au paiement de la somme de 6.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamner la Société COURCELLES en tous les dépens. ».

La clôture de la procédure a été prononcée le 21 novembre 2023.
Décision du 05 Novembre 2024
4ème chambre 1ère section
N° RG 22/02456 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWFVV

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il sera également relevé que si, aux termes du dispositif de ses conclusions, la société Alta Montparnasse demande au tribunal de déclarer la société Courcelles irrecevable en ses demandes, elle ne soulève, dans le corps de ses écritures, aucune fin de non-recevoir et ne développe aucune argumentation sur ce point.

Sur la demande de nullité du contrat de sous-occupation

Au visa des articles 1128 et 1130 du code civil, la société Courcelles conclut à la nullité du contrat de sous-occupation au motif qu'elle a conclu ce contrat, dans la croyance erronée, de pouvoir exploiter le local dans des conditions et un environnement économique précis qui lui permettaient de faire face au montant très important du loyer.

Elle prétend que la convention était affectée d'un vice structurel, en ce que le montant de la redevance fixe et des charges était beaucoup trop élevé au regard des conditions réelles d'occupation, et qu'un vice conjoncturel tenant à l'impossibilité d'une exploitation optimale de l'activité s'est ajouté à ce vice structurel.

Elle soutient ainsi qu'elle a été trompée sur les conditions d'exploitation et le chiffre d'affaires raisonnablement prévisibles, qu'elle n'avait pas connaissance de l'ampleur et de la nature des travaux qui ne sont pas détaillés dans le contrat et qu'elle n'a pas pu mesurer leurs conséquences sur l'accessibilité des locaux à la clientèle et partant sur la fréquentation des lieux.

Elle affirme que l'erreur en cause n'est pas une erreur sur la valeur mais porte sur la substance même de l'engagement et présente un caractère déterminant.

Elle invoque aussi l'existence d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et le fait que le contrat en cause s'assimile à un contrat d'adhésion qu'elle n'a pas pu librement négocier.

Elle reproche encore à la société Alta Montparnasse d'avoir manqué à l'obligation d'information lui incombant et d'avoir fait preuve de déloyauté aux motifs, d'une part, qu'en sa qualité de rédactrice du contrat, elle connaissait les conditions d'exploitation dans un environnement particulier tel que celui d'une gare, au surplus en rénovation et, d'autre part, que le montant des redevances est nettement plus élevé que celui acquitté par les commerces voisins. Elle soutient sur ce point, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, que, quel que soit le mode d'occupation, bail ou convention de sous-occupation, le loyer ou la redevance doit correspondre à la valeur locative du bien loué qui est déterminée à partir de critères de principe et qu'à ce titre, les prix pratiqués dans le voisinage sont déterminants, le bailleur devant assurer une certaine homogénéité dans la fixation des loyers.

En réponse, la société Alta Montparnasse oppose que la société Courcelles ne rapporte pas la preuve d'une erreur, au sens des articles 1132 à 1136 du code civil, ayant vicié son consentement et justifiant l'annulation du contrat.

Elle fait ainsi valoir que c’est en toute connaissance du programme de travaux particulièrement contraignant, au regard tant de l’ampleur du projet de la société SNCF-Mobilités que des sujétions liées au fonctionnement de la gare et aux flux des voyageurs, que la demanderesse a proposé de prendre en jouissance le local n°C9, commerce de la première phase du chantier, et a accepté de l’ouvrir au public en 2018 alors que les travaux devaient, selon le calendrier prévisionnel, se poursuivre pendant encore trois ans.

Elle affirme que la société Courcelles ne peut pas déduire du statut de la propriété commerciale, une règle selon laquelle le montant de la redevance devrait correspondre à la valeur locative du local déterminée à partir des critères du code de commerce. Elle rappelle qu'en application de l'article 1136 du code civil, l'erreur sur la valeur liée à une appréciation économique inexacte n'est pas une cause de nullité et qu'en l'espèce, le montant de la redevance contractuelle correspond à celui proposé par la société Courcelles avec l'assistance d'un professionnel spécialisé. Elle considère donc que la demanderesse ne peut pas lui imputer les erreurs d'appréciation qu'ils ont commises alors que, pour sa part, elle n'est pas intervenue dans la phase de préparation de leur dossier.

Elle soutient enfin que l'erreur de la société Courcelles ne porte ni sur la valeur, ni sur les qualités substantielles de l'objet du contrat, en l'occurrence le local, mais sur sa capacité au regard des produits qu'elle commercialise à générer un chiffre d'affaires au sein de la gare [5] compte tenu de la clientèle du site.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1104 du code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. ».

En application de l'article 1112-1 du même code, « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ».

L’article 1128 du code civil dispose : « Sont nécessaires à la validité d'un contrat:
1° Le consentement des parties;
2° Leur capacité de contracter;
3° Un contenu licite et certain. ».

Selon l’article 1130 du même code, « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. ».

Il résulte de l'article 1132 de ce code que : « L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. ».

L'article 1133 du code civil prévoit que : « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.
L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie.
L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité. ».

Selon l'article 1136, « L'erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n'est pas une cause de nullité. ».

En application de l'article 1178 dudit code, « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. » .

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que, pour la commercialisation du lot n°C9, la société Alta Montparnasse a procédé par sollicitation et que M. [V] a alors déposé un dossier de candidature par l'intermédiaire de la société HP & Associés qui a pour activité principale le conseil en organisation et en gestion de patrimoine. Il n'est en outre pas contesté que M. [V] dirige douze sociétés commerciales dont neuf, en ce compris la société Courcelles, sont exploitées sous l'enseigne Levi's.
L'offre transmise comportait, outre une présentation du concept Levi's et du groupe [V], les conditions financières proposées portant notamment sur le montant des redevances fixe et variable et prévoyant une franchise de redevance de deux mois pour la réalisation des travaux d'aménagement. Ces conditions ont été acceptées par la société Alta Montparnasse de sorte que le montant des redevances prévues au contrat correspond à celui proposé par M. [V], qui disposait d'une expérience dans ce domaine, expérience qu'il mettait d'ailleurs en avant dans son offre, et était assisté d'un professionnel du secteur.

Le contrat de sous-occupation mentionne, dans sa partie introductive, les éléments suivants :

« 1. Le projet immobilier

SNCF-Mobilités s’est engagée dans une politique de renouveau de ses gares avec pour objectifs le développement de son activité, l'amélioration des services rendus et du confort offert aux clients de la SNCF et le développement de l’offre commerciale.
(…)
La gare SNCF de [5] fait partie des grandes gares du réseau européen et des six grandes gares parisiennes. Elle constitue par ailleurs un nœud important d'interconnexions entre modes de transports collectifs urbains (bus et métro), interurbains (trains de banlieue et régionaux) et de transports ferroviaires de longue distance (…).

Compte tenu de la mise en service des futures lignes à grande vitesse (…), de la nécessité d'améliorer le confort des voyageurs et de réaménager les espaces de circulation de commerces et de services, SNCF-Mobilités en sa branche Gares & Connexions, gestionnaire de gares, a souhaité engager une profonde transformation de la gare [5].
(…)
Le permis de construire nécessaire à la réalisation du projet immobilier ci-dessus rappelé a été délivré le 29 février 2016 par arrêté du préfet de la région Ile-de-France et de Paris. (...)
Le projet de modernisation de la gare [5] se déroulera sur plusieurs phases d’ouverture afin d’assurer la continuité des services de la gare.
Les travaux se dérouleront prévisionnellement entre 2017 et 2021.
(…)
5.Caractéristiques du projet immobilier

Le Sous-occupant déclare accepter toutes les conséquences résultant des particularités d’une zone commerciale située dans une gare, et notamment de l’importance et des caractéristiques de ses parties et équipements communs indispensables au bon fonctionnement de la Gare, qui entraînent des prestations et charges différentes de celles d’un ensemble immobilier d’habitation ou d’un commerce traditionnel indépendant.
(…)
Le Sous-occupant reconnaît avoir été averti et déclare accepter qu’au jour de la signature du présent contrat, le programme général de la Gare, des Commerces et de leur environnement n’ont pas un caractère contractuel et notamment que l’opération immobilière décrite ci-dessus pourra n’être réalisée que partiellement ; qu’en conséquence, l’Occupant se réserve notamment la possibilité d’aménager les documents annexes au présent contrat, compte tenu des évolutions possibles du programme commercial.

L’Occupant et ses représentants ont pour mission de proposer la mise à disposition des Commerces. Cette mission ne peut impliquer aucune responsabilité de leur part dans l’évolution, quelle qu’en soit sa nature, de l’activité des commerces installés dans la Gare. L’Occupant aura donc exécuté son obligation de délivrance sous la seule condition d’avoir mis à la disposition du Sous-occupant le Commerce, objet des présentes et dans les conditions prévues dans le Présent contrat. ».

La convention précise ensuite :

« Article 10 - Conditions particulières
(...)
B- Livraison du(es) commerce(s) - Travaux

- Date prévisionnelle de livraison du(es) Commerce(s)
La date prévisionnelle de livraison du Commerce est fixée au 1er octobre 2018.
L’Occupant précisera au Sous-occupant par tous moyens la date exacte de livraison du commerce avec un préavis d’un (1) mois.
- Durée des travaux initiaux du Sous-occupant :
Deux (2) mois à compter de la date de livraison du(es) Commerce(s).
- Période de rénovation de l'Emplacement
Entre la 4ème et 5ème année d’exploitation.
(…)
Article 13 - Livraison du commerce – Prise de possession – Travaux – Ouverture

13.1 Livraison – prise de possession

a) Date de livraison

L’Occupant précisera au Sous-occupant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception la date de livraison du Commerce et la date prévisionnelle d’ouverture au public des Espaces commerciaux de la Gare avec un préavis d’un (1) mois.

Le Sous-occupant s'engage à maintenir ouvert au public et à exploiter son Commerce pendant la durée des travaux nécessaires à l’ouverture au public des Espaces commerciaux et accepte dès à présent toutes les gênes et inconvénients pouvant résulter, sans indemnité ni diminution de redevance, quels qu'en soient les inconvénients et la durée de cette dernière, excédât-elle vingt et un (21) jours et sans recours contre SNCF-Mobilités, l’Occupant, leurs agents et mandataires respectifs.(...)

b) Etat de livraison

Le Commerce, objet des présentes, est mis à la disposition du Sous-occupant dans l'état défini au CPTA [Cahier des Prescriptions Techniques et Architecturales] annexé au Contrat de sous-occupation.

Le Sous-occupant prend le Commerce dans l'état où il se trouve au moment de l'entrée en jouissance avec les ouvrages, équipements et installations s'y trouvant, dans leur état au jour de la prise de possession (conformément au CPTA), qu'il déclare parfaitement connaître, pour avoir vu, visité la situation dans la Gare, et/ou être en possession de tous les éléments graphiques et techniques nécessaires, préalablement aux présentes, ainsi qu'il le reconnaît expressément, sans qu'il soit nécessaire d'en faire une plus ample désignation. ».

Il apparaît ainsi que le contrat de sous-occupation rappelle à plusieurs reprises le contexte particulier dans lequel devait se dérouler l'exploitation du lot n°C9 objet du contrat. La société Courcelles a ainsi été informée de la situation du site et du projet mené par la SNCF et en mesure d'apprécier l'ampleur des travaux et leurs conséquences compte tenu des caractéristiques dudit projet (une profonde transformation), de la durée prévisionnelle des travaux (2017 à 2021) et des sujétions particulières auxquelles ils étaient soumis (« assurer la continuité des services de la gare »). Il lui était en outre loisible, avant de soumettre son offre, de consulter le permis de construire dont les références sont rappelées en exergue du contrat mais aussi, ainsi que le relève justement la société Alta Montparnasse, de se rendre sur place pour évaluer la commercialité du local et son environnement, les travaux ayant d'ores et déjà débuté à cette date.

M. [V], qui exploitait déjà plusieurs commerces du même type et était assisté lors de la négociation de la convention d'un professionnel de l'immobilier, était ainsi parfaitement à même d'apprécier les conditions dans lesquelles se déroulerait l'exploitation du lot n°C9 et partant l'intérêt de soumettre une offre ainsi que les termes de la proposition à formuler pour que l'opération réponde à ses exigences de rentabilité.

C'est donc en connaissance de cause des conditions d'exploitation du local que M. [V] s'est engagé pour le compte de la société Courcelles.

Le fait que le chiffre d'affaires prévisionnel n'ait pas été atteint, au cours des années 2019 à 2021, ne saurait à l'évidence établir l'existence d'une erreur sur les conditions d'exploitation du local susceptible de constituer un vice du consentement, étant relevé au surplus que l'épidémie de la Covid 19 a nécessairement eu des conséquences sur ces résultats. La circonstance que, pour la boutique en cause, les loyers et charges représentent une part du chiffre d'affaires plus importante que pour les autres boutiques du groupe M. [V] n'est pas plus probante dès lors que les établissements sont exploités dans des conditions différentes, étant relevé au surplus que la demanderesse ne produit, en dépit des contestations opposées en défense, aucune pièce comptable susceptible de justifier des éléments contenus dans le tableau qu'elle a elle-même établi.

La société Courcelles ne peut par conséquent pas être suivie lorsqu'elle invoque l'existence d'une erreur sur les conditions d'exploitation du local ayant vicié son consentement et ne peut pas plus reprocher à la société Alta Montparnasse d'avoir manqué à l'obligation d'information lui incombant dans le cadre de la conclusion du contrat, étant rappelé une nouvelle fois que M. [V] est un professionnel de l'habillement et qu'il était assisté lors de cette négociation d'un professionnel de l'immobilier.

Si, par ailleurs, la société Courcelles fait référence aux notions de déséquilibre significatif et de contrat d'adhésion, elle ne développe aucune argumentation précise en lien avec ces notions et il n'appartient pas au tribunal de palier sa carence en dehors de tout débat contradictoire. Il sera au surplus rappelé que l'appréciation du déséquilibre ne porte pas sur l'adéquation du prix à la prestation, qu'en l'espèce, la conclusion du contrat s'est faite dans le cadre d'une procédure de sollicitation et que les redevances contractuelles sont celles qui ont été proposées par la société Courcelles.

S'agissant du montant de la redevance, il était non seulement clairement mentionné dans le contrat dans toutes ses composantes et partant parfaitement connu de la société Courcelles mais il ressort en outre des développements qui précèdent qu'il correspond à l'offre que celle-ci a faite avec le professionnel de l'immobilier qui l'assistait alors. L'importance de cette redevance ne saurait caractériser à elle seule une erreur sur une qualité substantielle du contrat. Il en est de même de l'importance des charges incombant au sous-occupant, le contrat les détaillant clairement et soulignant que les particularités d'une zone commerciale dans une gare entraînent des prestations et charges différentes de celles d'un ensemble immobilier d'habitation ou d'un commerce traditionnel indépendant.

S'agissant de la différence entre la redevance prévue au contrat et celle acquittée par les commerces voisins, la société Courcelles n'en rapporte pas la preuve. En toute hypothèse, une telle différence ne peut caractériser à elle seule une erreur constitutive d'un vice du consentement ou un manquement de la société Alta Montparnasse à son obligation de négocier le contrat de bonne foi. C'est en effet à tort que la société Courcelles se réfère aux critères applicables en cas de fixation judiciaire du loyer renouvelé ou révisé des baux commerciaux pour mettre à la charge de la société Alta Montparnasse une obligation d'assurer une « homogénéité » dans la fixation des redevances des différents locaux de la gare.

Du tout, il résulte que la société Courcelles ne rapporte la preuve ni d'une erreur susceptible d'avoir vicié son consentement, ni d'un manquement de la société Alta Montparnasse à une obligation lui incombant dans le cadre de la négociation du contrat. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du contrat de sous-occupation ainsi que de ses demandes subséquentes tendant à ce qu'il soit statué sur les conséquences de la nullité et qu'il soit ordonné avant dire droit une expertise judiciaire aux fins d'évaluer la valeur locative du local.

Sur la demande reconventionnelle de la société Alta Montparnasse

La société Alta Montparnasse sollicite la condamnation de la société Courcelles au paiement de la somme de 57.005,36 euros correspondant à un arriéré de redevances antérieur à l'année 2023.

La société Courcelles s'oppose à la demande en invoquant l'existence d'un défaut de délivrance « d'un local permettant des conditions d'exploitation réelle ».

Sur ce,

Aux termes de l'article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

En application de l'article 1353 du même code, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

En l'espèce, le décompte locataire à la date du 11 septembre 2023 (pièce n°29 de la société Alta Montparnasse), qui n'est l'objet d'aucune contestation argumentée de la part de la société Courcelles, présente un solde débiteur de 57.005,36 euros, lequel correspond à un arriéré de redevances dues au titre de l'année 2022.

Il sera précisé que cette somme n'intègre aucune pénalité de retard. Elle comprend en revanche des frais d'huissier de 394,79 euros correspondant au coût du commandement de payer délivré avant la saisine du juge des référés qui en seront exclus en l'absence de moyen particulier invoqué par la défenderesse pour justifier qu'ils soient mis à la charge du sous-occupant.

Si la société Courcelles invoque un défaut de délivrance du local, elle ne développe aucun moyen en fait en lien avec le manquement allégué et se réfère manifestement aux moyens développés au soutien de sa demande de nullité du contrat de sous-occupation. Cependant, ceux-ci ne caractérisent pas un manquement de la société Alta Montparnasse à son obligation de délivrance dès lors qu'il n'est pas contesté qu'elle a livré un local exploitable conformément à sa destination et que celui-ci est exploité.

Dans ces conditions, en l'absence de plus ample élément mis en débat, la créance de la société Alta Montparnasse au titre de l'arriéré de redevances et charges arrêté au 11 septembre 2023 sera fixée à la somme de 56.610,57 euros (57.005,36 – 394,79).

L'article 29.3 du contrat prévoit : « Toute somme exigible payée en retard sera, d'autre part, productrice d'un intérêt de retard au taux de base bancaire majoré de trois (3) points, sans que ce taux puisse être inférieur à 1,5 fois le taux de l’intérêt légal en vigueur, qui s'appliquera de plein droit sans mise en demeure préalable à compter de la date d’échéance. ».

La société Alta Montparnasse ne précise toutefois ni la date des factures concernées par sa demande, ni leur quantum alors que la somme principale correspond au solde du compte de la société Courcelles sur lequel des paiements partiels ont été imputés en exécution de l'ordonnance de référé du 8 décembre 2022. Par suite, le point de départ des intérêts sera fixé à la date de notification des dernières conclusions de la société Alta Montparnasse comportant sa demande en paiement, soit le 18 septembre 2023.

La société Courcelles sera par conséquent condamnée à payer à la société Alta Montparnasse la somme de 56.610,57 euros augmentée des intérêts au taux de base bancaire majoré de trois points, sans que ce taux puisse être inférieur à 1,5 fois le taux de l’intérêt légal en vigueur, à compter du 18 septembre 2023.

Sur les demandes accessoires

La société Courcelles qui succombe sera condamnée aux dépens et à verser à la société Alta Montparnasse la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020. Celle-ci est compatible avec la nature de l'affaire et la société Courcelles ne développe aucune argumentation au soutien de sa demande tendant à ce qu'elle soit écartée. Cette demande sera par conséquent rejetée.

PAR CES MOTIFS