TJ Caen, 5 nov. 2024, RG 23/04373

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
11 rue Dumont d’Urville
CS 45257 -
14052 CAEN CEDEX 4
☎ :0250101300

N° RG 23/04373 - N° Portalis DBW5-W-B7H-ITQO

Minute : 2024/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 05 Novembre 2024

E.P.I.C. INOLYA

C/

[G] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [G] [V]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS Caen 780.705.703), dont le siège social est sis 7 place Foch, CS 20176 - 14010 CAEN CEDEX

Représentée par Mme [P] [B] (Chargée juridique et social) munie d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [V],
demeurant 1002 Quartier du Bois - Appartement 221 - 14200 HEROUVILLE-SAINT-CLAIR

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 23 Avril 2024
Date des débats : 03 Septembre 2024
Date de la mise à disposition : 05 Novembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 juillet 2022, avec effet au 28 juillet 2022, l’OPH Inolya a donné à bail à M. [G] [V] un logement conventionné à usage d’habitation situé 1002 quartier du bois – 2ème étage – appt. 221 – 14 200 Hérouville-Saint-Clair, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 319,71 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 71,47 euros.

Par acte extrajudiciaire du 2 juin 2023, l’OPH Inolya a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 6 409,75 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 mai 2023, terme d’avril 2023 inclus.

La situation d’impayés de loyers et charges du locataire a été signalée à la CCAPEX le 5 juin 2023 qui en a accusé réception le 6 juin 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 8 novembre 2023, l’OPH Inolya a fait assigner M. [G] [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater la résiliation judiciaire du bail qui lui a été consenti ;
– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef du local d’habitation sis 1002 quartier du bois – 2ème étage – appt. 221 – 14 200 Hérouville-Saint-Clair, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
– le condamner au paiement :
* de la somme de 14 043,04 euros, au titre des loyers et charges impayés échus au 17 octobre 2023 (terme de septembre 2023 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuel à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;
* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Après un renvoi ordonné contradictoirement, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2024, au cours de laquelle l’OPH Inolya, représenté par Mme [P] [B] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette à la somme de 6 367,37 euros, frais de procédure inclus et s’oppose à toute demande de délai, en invoquant une reprise des paiements insuffisante.

M. [G] [V], comparant en personne, sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. À cette fin, il propose de régler mensuellement la somme de 400 euros. Il explique avoir un enfant à charge qu’il accueille chez lui et pour lequel il ne perçoit aucune aide suite à un conflit avec la mère de l’enfant, ajoutant avoir dû régler une facture de cantine à hauteur de 1 000 euros. Il indique qu’il était sans emploi et percevait la somme de 910 euros de Pôle Emploi mais avoir retrouvé un emploi à compter de septembre 2024, un CDD de 8 mois, qui va lui permettre de bénéficier d’un revenu mensuel à hauteur du SMIC.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’a pas pu être établi en l’absence de réponse de M. [G] [V] quant aux sollicitations de l’enquêteur mission prévention des expulsions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats :
– le contrat de bail du 26 juillet 2022, avec effet au 28 juillet 2022 ;
– le commandement de payer du 2 juin 2023, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 6 409,75 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 mai 2023, terme d’avril 2023 inclus ;
– l’avis d’échéance de juillet 2023, duquel il s’infère qu’outre les loyers et charges courants, la somme de 161,20 euros correspondant à « frais de procédure » (commandement de payer) a été mise au débit du compte locatif ;
– l’avis d’échéance de décembre 2023, duquel il s’infère qu’outre les loyers et charges courants, la somme de 71,47 euros, correspondant à « frais de procédure » (assignation + notification au Préfet) a été mise au débit du compte locatif ;
– un décompte locatif, portant sur la période de décembre 2022 à août 2024 inclus, arrêté au 2 septembre 2024, et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 6 367,37 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [G] [V] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.

Toutefois, il convient de rappeler que, le coût des actes de commissaire de justice doit être compris dans les dépens s’ils sont justifiés et non, dans la dette locative ; dès lors, il faut retirer la somme totale de 232,67 euros (161,20 euros + 71,47 euros) représentant le coût des actes de commissaire de justice du calcul de la dette locative.

Ainsi, M. [G] [V] est débiteur de la somme de 6 134,7?0 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.

Par conséquent, M. [G] [V] sera condamné à payer à l’OPH Inolya la somme de 6 134,7?0 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [G] [V], par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2023 et portant sur la somme en principal de 6 409,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 mai 2023, terme d’avril 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif produit aux débats que, durant le délai de deux mois, seul un règlement de la somme de 528,70 euros a été effectué par le locataire et non rejeté ultérieurement ; de sorte que, ce paiement ne permet pas de régulariser l’arriéré locatif ni de régler l’intégralité des échéances courantes échues durant ce délai.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 2 août 2023.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [G] [V] sollicite des délais de paiement et propose le versement mensuel de la somme de 400 euros, loyer et charges courants inclus afin d’apurer sa dette locative, soit un remboursement mensuel de sa dette à hauteur de 137,70 euros, considérant que, les mensualités de loyer et charges s’élèvent à la somme de 423,51 euros, soit après déduction du montant des APL (112,76 euros) et du RLS (48,45 euros) à la somme de 262,30 euros.

Il ressort des débats que, bien que le bailleur conteste une reprise effective des échéances courantes de loyer et charges avant l’audience, le décompte locatif actualisé ainsi que les avis d’échéance transmis aux débats nous permettent pourtant de constater le contraire.

En effet, l’avis d’échéance de juin 2024, porte sur une somme créditrice de 78,12 euros, eu égard aux régularisations des APL et du RLS ; celui de juillet 2024 s’élève au montant du résiduel de loyer et charges, soit 262,30 euros mais, suite à une régularisation des charges favorables au locataire, la somme de 113,56 euros a été recréditée sur son compte, dès lors au titre de l’échéance de juillet 2024, le locataire ne devait que la somme de 148,74 euros ; enfin la dernière échéance due avant la date de l’audience est celle d’août 2024, portant sur la somme de 262,30 euros représentant le montant du résiduel de loyer et charges.

Tandis qu’il ressort du décompte actualisé produit aux débats que, 2 paiements ont été effectués en date des 5 juin et 6 août 2024, d’un montant respectif de 450 euros et 250 euros ; étant rappelé que l’échéance de juillet 2024 est créditrice ; le locataire a donc réglé 700 euros sur les 332,92 euros qu’il devait au titre des 3 dernières échéances échues avant l’audience.

De sorte que, M. [G] [V] étant en situation de régler sa dette locative par le biais de plusieurs mensualités et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il convient de lui accorder un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, M. [G] [V] a repris avant l’audience le paiement en intégralité du résiduel de loyers et charges des échéances courantes ; de sorte que, des délais de paiement lui ont été octroyés.

Par conséquent, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et celle-ci sera réputée ne pas avoir jouée si le locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance des loyers et des charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire du bail d’habitation reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [G] [V] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

M. [G] [V] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixé, en l’espèce, à la somme de 409,52 euros (330,90 euros pour le loyer révisé et 78,62 euros pour la provision mensuelle pour charges) sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [V], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’OPH Inolya n’ayant pas justifié avoir recouru à l’assistance d’un avocat, il sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [G] [V] à payer à l’OPH Inolya la somme de 6 134,7?0 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023, date de l’assignation ;

ACCORDE à M. [G] [V] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 135 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la signification de la présente décision et la dernière (36e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 26 juillet 2022, avec effet au 28 juillet 2022, entre d’une part, l’OPH Inolya et d’autre part, M. [G] [V] portant sur un logement à usage d’habitation situé 1002 quartier du bois – 2ème étage – appt. 221 – 14 200 Hérouville-Saint-Clair, à la date du 2 août 2023, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets des clauses résolutoires du bail d’habitation permettant la continuation du contrat ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, M. [G] [V] reste tenue du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provision pour charges et recouvrement de la dette), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet ;

RAPPELLE qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du bail, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail d’habitation se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que M. [G] [V] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [G] [V] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

CONDAMNE M. [G] [V] à payer à l’OPH Inolya une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 409,52 euros, à compter de la résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par l’OPH Inolya ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [G] [V] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,