TJ Toulouse, 5 nov. 2024, RG 24/01125

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/01125 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SYVK

JUGEMENT

N° B

DU : 05 Novembre 2024

S.A. HLM DES CHALETS

C/

[G] [T]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 05 Novembre 2024

à SELARL REDON REY

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 05 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile , assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 05 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis 29 BOULEVARD GABRIEL KOENIGS - BP 23148 - 31027 TOULOUSE CEDEX 3

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [G] [T], demeurant APPT 87 - 19 RUE GEORGES LE DORMEUR - 31500 TOULOUSE

représenté par Me Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 mars 2011, la SA HLM DES CHALETS a loué à Monsieur [G] [T] un appartement à usage d’habitation situé 19 Rue Georges Le Dormeur, Apt 87, 31500 TOULOUSE pour un loyer mensuel de 355,69€ charges comprises.

Invoquant un arriéré locatif, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [G] [T] plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire dont le dernier le 5 octobre 2023.

Le 23 janvier 2024, la SA HLM DES CHALETS a finalement assigné Monsieur [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation de l’intéressé au paiement de sa dette locative.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 septembre 2024.

La SA HLM DES CHALETS, représentée par son conseil, actualise sa créance et sollicite aux termes de ses dernières conclusions :
- la constatation de la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal à compter du 5 décembre 2023 ;
- la condamnation de Monsieur [G] [T] au paiement de la somme de 1042,32€ au titre de l’arriéré locatif mensualité d’août 2024 incluse ;
- la suspension de la clause résolutoire vu le plan d’apurement signé entre les parties ;
- la fixation à 30€ de la mensualité pour apurer la dette ;
- dire que toute mensualité impayée justifiera que la clause retrouve son plein effet et que le solde devienne exigible, outre l’expulsion et la condamnation à une indemnité d’occupation ;
- la condamnation de Monsieur [G] [T] au paiement de la somme de 600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais des commandements de payer.

Monsieur [G] [T], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :
- rejeter l’intégralité des demandes notamment d’expulsion
- homolguer le protocole d’accord conclu le 19 juin 2024
- accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire
- réserver les dépens.

Il fait valoir en défense qu’il a eu une baisse de revenus et qu’il rembourse progressivement la dette depuis février 2024. Il ajoute que le chauffage ne fonctionne plus depuis plusieurs années et qu’aucune réparation n’est intervenue, ce qui explique que le bailleur a accepté de déduire de la dette les charges liées au chauffage.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 janvier 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, il résulte de l’application combinée des articles 24 II et IV de la loi du 06 juillet 1989 que la recevabilité de l’action d’un bailleur personne morale tendant au prononcé de la résiliation du bail
n’est recevable que si l’assignation a été délivrée après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et que cette saisine est réputée constituée en cas d’impayé locatif persistant signalé dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir envoyé un courrier recommandé avec accusé de réception à la CAF le 22 août 2023 soit plus de deux mois avant l’assignation.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le commandement de payer en date du 5 octobre 2023 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette.

Le bail conclu le 15 mars 2011 entre La SA HLM DES CHALETS d’une part et Monsieur [G] [T] d’autre part contient une clause résolutoire (article 9).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 octobre 2023 pour la somme en principal de 468,72€ par la SA HLM DES CHALETS.

Il ressort du décompte versé en procédure que le locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 décembre 2023.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »
La SA HLM DES CHALETS produit outre le contrat de bail, des justificatifs de régularisation de charges, un plan transactionnel et un décompte actualisé au 3 septembre 2024 démontrant que l'arriéré locatif total s’élève à la somme de 1042,32 €, mensualité d’août 2024 incluse.

Monsieur [G] [T] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1042,32 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, au regard de l’accord des parties sur un échéancier de paiement au regard du plan transactionnel signé le 19 juin 2024 et prévoyant des mensualités de 30€ à compter du 1er juillet 2024 et du fait que Monsieur [G] [T] a repris le paiement intégral du loyer, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Monsieur [G] [T] de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’accord du bailleur, et le locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [G] [T] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer du 5 octobre 2023 mais pas les autres commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS, Monsieur [G] [T] sera également condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS