CA Rennes, 5 nov. 2024, RG 21/07232

1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/07232

N° Portalis DBVL-V-B7F-SHBC

(Réf 1ère instance : 21/00620)

Mme [I] [F]

C/

Mme [Y] [N]

Mme [V] [N] épouse [T]

Mme [D] [P]

Mme [V] [J]

Mme [U] [N] épouse [Z]

Mme [A] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 5 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Marie-Claude COURQUIN lors des débats et Mme Elise BEZIER lors du prononcé,

DÉBATS

A l'audience publique du 16 avril 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 2 juillet 2024

****

APPELANTE

Madame [I] [F]

Née le 7 octobre 1965 à [Localité 20]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET,Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Frédéric POIRIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Madame [Y] [N]

Née le 28 novembre 1971 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 11]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/014008 du 24/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)

Madame [V] [N] épouse [T]

Née le 25 novembre 1957 à [Localité 14]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Madame [D] [P]

Née le 27 décembre 1950 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 18]

Madame [V] [J]

Née le 15 mai 1949 à [Localité 14]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Madame [U] [N] épouse [Z]

Née le 29 novembre 1979 à [Localité 14]

[Adresse 17]

[Localité 16] - SUISSE

Madame [A] [N]

Née le 19 février 1976 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000804 du 04/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)

Toutes représentées par Me Caroline LE GOFF de la SELARL SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocat au barreau de SAINT-MALO

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte authentique du 8 janvier 2018, Mme [I] [F] a acquis de Mme [Y] [N], Mme [A] [N], Mme [U] [N], Mme [D] [P], Mme [V] [J] et Mme [V] [T] née [N] (les consorts [N]) une maison sise [Adresse 6].

2. Le bien immobilier est affecté par la mérule.

3. Par ordonnance du 14 mars 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo a débouté Mme [F] de sa demande d'expertise judiciaire.

4. Par arrêt du 11 février 2020, la cour d'appel de Rennes a confirmé cette ordonnance.

5. Par acte d'huissier des 8, 12,19, 20 et 21 avril 2021, Mme [F] a fait assigner les consorts [N] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo, à jour fixe, afin de solliciter notamment, avant dire droit sur la liquidation du préjudice, une expertise judiciaire, outre la condamnation des consorts [N] au paiement d'une provision ad litem de 5.000 € (pour lui permettre de faire face aux frais de l'expertise judiciaire), et leur condamnation au paiement d'une indemnité de 19.263,62 € au titre du coût des travaux de mise en conformité de l'installation d'assainissement (20.480,17 € aux termes des dernières conclusions).

6. Par jugement du 11 octobre 2021, le tribunal a :

- débouté les consorts [N] du moyen tiré de l'interruption de l'instance,

- débouté les consorts [N] du moyen tiré de l'irrecevabilité pour cause de prescription de la demande,

- débouté Mme [F] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné Mme [F] à payer aux consorts [N], ensemble, la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [F] aux entiers dépens.

7. Pour statuer ainsi, le tribunal retient :

- que Mme [F] a exercé contre les vendeurs une action en référé qui a suspendu le délai de deux ans jusqu'à l'arrêt du 11 février 2020,

- que le compromis du 16 octobre 2017 comme l'acte de vente du 8 janvier 2018 font rappel d'un état parasitaire réalisé par la société Allo Diagnostic le 19 septembre 2017 mentionnant qu'il a été repéré des indices de présence d'agents de dégradation biologique du bois, alors même que ce diagnostic n'était pas obligatoire,

- qu'ainsi que l'a relevé l'arrêt de la cour d'appel de Rennes devenu définitif, Mme [F] ne peut reprocher aux vendeurs, non occupants des lieux, de n 'avoir pas signalé des indices qu'elle-même et ses conseils, dotés des mêmes informations, n'ont pas repérés.

8. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 18 novembre 2021, Mme [F] a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

9. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 4 mars 2024, Mme [F] demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action sur le fondement de la garantie des vices cachés,

- l'infirmer pour le surplus,

- débouter les consorts [N] de l'intégralité de leurs demandes formulées à son encontre,

- à titre principal,

- juger que les vendeurs ont engagé leur responsabilité au titre de l'infestation parasitaire,

- en conséquence,

- avant dire droit sur la liquidation du préjudice,

- ordonner une expertise judiciaire, dont la mission sera :

* se rendre sur les lieux, les parties préalablement convoquées,

* se faire remettre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission,

* décrire l'état général de l'immeuble vendu,

* décrire et chiffrer le coût des travaux de réparation nécessaires pour traiter l'immeuble vendu ainsi que les conséquences du traitement parasitaire qui devra être effectué eu égard aux exigences des normes de traitement,

* donner son avis sur les préjudices et coûts induits par les désordres et sur leur évaluation,

* donner son avis sur les solutions appropriées de réfection et en chiffrer précisément le coût,

* fournir tous éléments techniques et de faits permettant d'évaluer tons les préjudices,

* procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige,

* déposer un rapport dans les trois mois de sa saisine,

- condamner solidairement les consorts [N] au paiement d'une provision ad litem de 5.000 € pour lui permettre de faire face aux frais d'expertise judiciaire,

- juger que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme concernant le raccordement de l'immeuble vendu au réseau collectif d'assainissement,

- en conséquence,

- condamner solidairement les consorts [N] au paiement d'une provision au titre du coût des travaux de mise en conformité de l'installation d'assainissement de 30.857,42 € outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation et capitalisation des intérêts échus,

- juger que les devis des entreprises Potin et Boulaire seront actualisés selon la variation de l'indice du coût de la construction en vigueur entre la date d'établissement des devis et la date du prononcé de l'arrêt,

- condamner solidairement les consorts [N] au paiement du coût des travaux de suppression de la fosse,

- juger que les vendeurs ont engagé leur responsabilité pour déclaration inexacte concernant les récupérateurs d'eaux de pluie,

- en conséquence,

- condamner solidairement les consorts [N] à faire procéder à leurs frais à l'enlèvement des récupérateurs d'eaux de pluie dans les 15 jours de l'arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour,

- à titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où la cour s'estimerait insuffisam-ment informée pour se prononcer sur la responsabilité encourue par les vendeurs,

- ordonner une expertise judiciaire, l'expert recevant la mission suivante :

* décrire l'état général de l'immeuble vendu,

* relever et décrire les désordres et non-conformités allégués dans l'assignation et affectant l'immeuble vendu (infestation parasitaire et non-conformité du raccordement au réseau public d'assainissement),

* indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment et plus généralement, quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

- donner son avis sur les solutions permettant de remédier aux désordres et non conformités dénoncés et en chiffrer précisément le coût,

* fournir tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer tous les préjudices subis,

* procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige,

* adresser aux parties un document de synthèse et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant la date limite de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

* déposer son rapport définitif dans les trois mois de sa saisine,

- dans tous les cas,

- condamner solidairement les consorts [N] à lui verser une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

10. À l'appui de ses prétentions, Mme [F] fait en effet valoir :

- qu'au-delà de la mérule, elle a appris de façon fortuite que la maison était équipée d'une fosse septique mais qu'on lui a demandé de procéder au raccordement des eaux usées,

- qu'elle a été convaincue de l'absence d'infestation par de la mérule dans la maison d'habitation, l'expert [B] ayant contredit l'état parasitaire, le champignon étant présent bien avant son acquisition et les dégâts étant visibles depuis de nombreuses années,

- que l'arrêt de la cour d'appel de Rennes rendu en référé n'a pas autorité de la chose jugée au principal et il existe des éléments nouveaux lui permettant d'agir,

- que la non-révélation du traitement chimique qui a été effectué fait non seulement obstacle à l'application de la clause de non-garantie des vices cachés mais constitue un dol par réticence aggravé par la déclaration qui a été faite par les vendeurs de l'absence de traitement,

- que les consorts [N], dont certains ont habité les lieux, ne peuvent prétendre avoir ignoré la situation réelle du bien,

- que le tribunal a omis de statuer sur le défaut de conformité que constitue l'absence de raccordement des eaux usées et pluviales au réseau collectif,

- qu'elle demande donc le paiement du coût de ce raccordement dès lors que les consorts [N] n'ont pas répondu à leur obligation de délivrance conforme,

- que le tribunal n'a pas davantage statué sur sa demande relative au récupérateur d'eau de pluie, alors qu'il lui a été dissimulé que des cuves souterraines étaient toujours enterrées, ce qui constitue une autre infraction à l'obligation de délivrance des consorts [N].

* * * * *

11. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 15 mars 2024, les consorts [N] demandent à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action sur le fondement de la garantie des vices cachés,

- par conséquent,

- dire irrecevable comme prescrite la demande de Mme [F] sur le fondement des vices cachés au titre des attaques parasitaires, et l'en débouter,

- confirmer le jugement dont appel dans l'ensemble de ses autres dispositions,

- par conséquent,

- débouter Mme [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [F] à leur payer, ensemble, la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en première instance,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [F] aux entiers dépens,

- y additant,

- condamner Mme [F] à leur payer, ensemble, la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d'appel,

- condamner Mme [F] aux entiers dépens d'appel,

- subsidiairement,

- ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira avec la mission suivante :

* se rendre sur les lieux, les parties préalablement convoquées,

* se faire remettre tout document utile à l'accomplissement de sa mission,

* relever et décrire les désordres, vices et non-conformités allégués par Mme [F] aux termes de son assignation, à l'exclusion de tout autre désordre, vice ou non-conformité,

* dire si ces désordres, vices et non conformités sont antérieurs à la vente et en définir l'origine,

* décrire et chiffrer le coût des travaux de réparation ou de mise aux normes nécessaires,

* donner son avis sur les préjudices,

* procéder à toute diligence nécessaire et faire toute observation utile au règlement du litige,

- dans cette hypothèse,

- dire que l'expertise sera aux frais avancés de Mme [F],

- débouter Mme [F] de ses demandes à titre de provision,

- surseoir à statuer sur les demandes financières,

- réserver les dépens.

12. À l'appui de leurs prétentions, les consorts [N] font en effet valoir :

- que l'assignation au fond délivrée le 12 avril 2021 est intervenue au-delà du délai de prescription de deux ans qui expirait au plus tard le 23 juillet 2020, soit deux ans après le rapport d'expertise de M. [B] (23 juillet 2018), faute d'effet suspensif ou interruptif de la procédure de référé,

- que les coindivisaires n'avaient aucune connaissance de l'état d'entretien du bien,

- que, tenant leurs droits de M. [N], ils ne sauraient mécaniquement répondre de la connaissance que lui-même aurait pu avoir de l'immeuble, plus de trente ans avant la vente,

- que les travaux d'entretien étaient à la charge de l'usufruitière, Mme [O], qui n'a sollicité l'indivision qu'à deux reprises pour des travaux mineurs,

- que le fait que Mme [A] [N] ait indiqué dans l'acte qu'elle était sans profession, alors qu'elle a été gérante d'une SCI dans le cadre d'une gestion de patrimoine est sans effet sur la qualification de vendeurs professionnels,

- que Mme [F] devait investiguer avant achat ainsi que pouvaient l'y inciter les états parasitaires portés à sa connaissance, le procès-verbal de constat d'huissier versé aux débats ne faisant que confirmer l'état du bien, dont ils n'avaient eux-mêmes pas connaissance, notamment les trous découverts sous une tapisserie dont l'appelante ne fait que supposer qu'ils correspondent à des traitements chimiques,

- que M. [O], qui atteste avoir mis en oeuvre ces traitements, ne peut pas affirmer que Mme [V] [T] née [N] ne pouvait les ignorer comme ayant vécu sur place alors qu'elle a quitté les lieux dès 1975,

- qu'il n'y a jamais eu le moindre doute à l'occasion de la vente que l'immeuble était bien raccordé au réseau d'assainissement public, Mme [F] ne rapportant pas la preuve du non-raccordement allégué, d'autant qu'elle n'a pas sollicité un certificat de conformité auprès de Veolia comme lui suggérait le notaire,

- que Mme [F] a été informée qu'il n'y avait pas de système de distribution de l'eau de pluie récupérée, s'agissant de simples réserves d'eau, la maison étant desservie par le réseau collectif, ce système n'entraînant aucune impropriété de l'immeuble mais au contraire un avantage.

* * * * *

13. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024.

14. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action en garantie des vices cachés

15. L'article 1648 du code civil dispose en son 1er alinéa que 'L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'. Il s'agit d'un délai de prescription et non de forclusion (Ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809).

16. La suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru, là où l'interruption efface le délai de prescription acquis et fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien.

17. Aux termes de l'article 2239 du code civil, 'la prescription est (...) suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée'.

18. En outre, l'article 2241 prévoit en son 1er alinéa que 'la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion'.

19. Enfin, selon l'article 2243, 'l'interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée'.

20. Ce n'est que dans l'hypothèse où le juge a considéré la demande d'expertise comme étant sans objet parce qu'il avait ordonné un transport sur les lieux jugé suffisant que l'interruption de prescription résultant de la délivrance de l'assignation en référé ne peut être considérée comme non avenue sur le fondement de l'article 2247 (devenu 2243) du code civil (Civ. 3ème, 24 avril 2003, n° 01-15.457).

21. En l'espèce, il n'est pas contestable que le rapport d'expertise de M. [B] (23 juillet 2018) constitue le point de départ de la prescription biennale comme donnant à Mme [F] les informations propres à lui permettre d'agir.

22. Mme [F] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo en expertise judiciaire par acte d'huissier des 6, 8, 11, 12 et 14 février 2019.

23. Le juge des référés a, par ordonnance du 14 mars 2019, débouté Mme [F] de sa demande faute de motif légitime. Cette ordonnance a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Rennes du 11 février 2020.

24. L'ordonnance du 14 mars 2019 qui n'a pas fait droit à la demande d'expertise n'a pu avoir aucun effet suspensif. Et il s'évince de l'arrêt du 11 février 2020 qui rejette définitivement la demande d'expertise que l'exploit introductif d'instance des 6, 8, 11, 12 et 14 février 2019 est dépourvu d'effet interruptif.

25. Le délai de prescription de l'action fondée sur les vices cachés censément révélés le 23 juillet 2018 expirait le 23 juillet 2020.

26. Or, en n'assignant les consorts [N] que par acte d'huissier des 8, 12,19, 20 et 21 avril 2021, Mme [F] a agi au-delà du délai de prescription.

27. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

28. Statuant à nouveau, la cour déclarera Mme [F] irrecevable en son action fondée sur les vices cachés.

Sur l'action tirée des manoeuvres dolosives

29. Mme [F], pour demander à la cour de 'juger que les vendeurs ont engagé leur responsabilité au titre de l'infestation parasitaire', vise les dispositions de l'article 1231-1 du code civil ('le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure') en se plaignant d' 'un dol par réticence aggravé' tenant à la non-révélation du traitement chimique.

30. L'article 1137 dispose que 'le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'.

31. L'action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n'est pas exclusive de l'action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat (Civ. 3ème, 23 septembre 2020, 19-18.104), mais il revient alors à celui qui allègue la manoeuvre dolosive de la prouver.

32. En l'espèce, l'acte de vente du 8 janvier 2018 contient (page 21) :

- une clause 'Termites' dans laquelle 'le vendeur déclare qu'à sa connaissance, le bien n'est pas infesté par les termites, qu'il n'a lui-même procédé et fait procéder par une entreprise à un traitement contre les termites et d'autres parasites du bois, qu'il n'a reçu du maire aucune injonction de rechercher des termites ou de procéder à des travaux préventifs ou d'éradication et que le bien n'est pas situé dans une zone contaminée par les termites',

- une clause 'Mérules' dans laquelle il est notamment indiqué que 'l'immeuble ne se trouve pas actuellement dans une zone de présence d'un risque de mérule délimitée par un arrêté préfectoral. Le vendeur déclare ne pas avoir constaté l'existence de zones de condensation interne, de traces d'humidité, de moisissures ou encore de présence d'effritements ou de déformation dans le bois ou de tache de couleur marron ou l'existence de filaments blancs à l'aspect cotonneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon'.

33. Suit un paragraphe concernant l'exonération de la garantie des vices cachés normalement due par le vendeur. Il est ainsi rédigé : 'Cette exonération pourra trouver à s'appliquer particulièrement en cas d'existence dans le bien vendu de parasites des matériaux de construction tels que les parasites du bois, les champignons type 'mérule', etc. Le vendeur déclare avoir fait dresser un état parasitaire concernant le bien vendu par la société Allo Diagnostic, [Adresse 5], ci-annexé, dont il résulte notamment les conclusions ci-après littéralement rapportées : 'Il a été repéré des indices de présences d'agents de dégradation biologique du bois'. Il s'oblige à en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur'.

34. Ces clause figuraient déjà dans le compromis de vente signé le 15 octobre 2017.

35. Dans le détail, le diagnostic avait pointé :

- dans le cabanon, un indice d'infestation de petites et grosses vrillettes, avec des dégradations importantes et un indice d'infestation de pourriture cubique, avec une dégradation du bois importante et une présence étendue,

- dans le garage 2, un indice d'infestation de petites vrillettes, avec une dégradation importante et un indice d'infestation de moisissures.

36. Mme [F] produit un 'rapport d'état parasitaire' établi le 25 juillet 2018 par M. [B], soit un peu plus de six mois après la vente. Il relève, au-delà de la présence de vrillettes déjà observée par le diagnostiqueur, 'une fissure sur le mur extérieur avec un ferraillage oxydé pouvant générer des infiltrations et donc l'apparition de champignon lignivore', de l' 'humidité' dans quatre pièces et 'de la mérule sur moulure, l'analyse en laboratoire confirmant notre jugement' dans la chambre 1.

37. Compte tenu de la divergence existant entre le diagnostiqueur et l'existant, Mme [F] doit rapporter la preuve que les consorts [N] n'ignoraient pas les insuffisances du diagnostic qui avait passé sous silence la présence de mérule.

38. Le procès-verbal de constat d'huissier établi par Me [G] le 30 juillet 2020, soit deux ans et demi après la vente, faisant état de boiseries dégradées et notamment des traces de 'moisissures blanchâtres, manifestement des champignons lignivores', ne suffit pas à établir la connaissance de cette situation par les vendeurs au moment de la vente. La présence, dans une des chambres de l'étage, de 'huit trous de cartouche avec reprises de ciment gris' en partie basse du mur que l'huissier attribue à un 'traitement chimique', ne permet pas ni de déterminer la finalité de ce traitement (insectes xylophages ou mérule '), ni d'imputer l'initiative de ces traitements au consorts [N].

39. Mme [F] verse aux débats une attestation de M. [S] [O], demi-frère de l'une des indivisaires venderesses Mme [V] [T] née [N], ainsi rédigée :

'J'ai vécu dans la maison St Michel située à [Localité 8], [Adresse 6], en 2001. J'ai refait les tapisseries dans les deux chambres au premier étage. Je me suis aperçu de la présence de champignons dans les boiseries. Je l'ai signalé à ma mère, Mme [H] [O] qui m'a dit qu'elle n'était pas surprise car elle avait constaté une forte odeur de champignons malgré de nombreux traitements successifs, aucune évolution n'est constatée. Je précise que Mme [V] [N] épouse [T] était au courant puisqu'elle vivait dans la maison'.

40. Or, les parents de Mme [V] [T] née [N] ([E] [N] et [H] [O]) vivaient ensemble depuis le 15 janvier 1957 (ainsi que le mentionne l'intéressé lui-même dans un testament olographe du 3 juin 1987), dans la maison de [Localité 8]. Mme [V] [T] née [N] indique avoir quitté cette maison en 1975, à l'âge de ses 18 ans selon elle, et précise y avoir résidé entre 1970 et 1975, période pendant laquelle elle a suivi sa scolarité en internat à [Localité 18]. Son époux atteste l'avoir rencontrée en septembre 1997, alors qu'elle résidait à [Localité 13] depuis février 1993 et précise que le couple s'est ensuite installé à [Localité 19] en 2018 puis à [Localité 7]. Mme [L] [X], ex-épouse de [C] [N], frère de Mme [V] [T] née [N], et mère de Mme [Y] [N], autre indivisaire venderesse, atteste n'avoir jamais vu [V] habiter la maison de [Localité 8] qu'elle a fréquentée une ou deux fois par an jusqu'en 1989. Elle précise dans une autre attestation que sa fille [Y] ne s'y est rendue qu'une fois, pour des vacances d'une semaine, durant l'été 1985 et que ses deux autres filles, Mme [A] [N] et Mme [U] [N], autres indivisaires venderesses, n'y ont jamais mis les pieds.

41. En réalité, l'attestant, M. [S] [O], a vécu dans la maison de [Localité 8] avec sa mère, bénéficiaire d'un usufruit sur la maison aux termes du testament cité plus haut, jusqu'au décès de cette dernière, celui-ci ayant alors remis les clés de la maison à Me [R], notaire, ainsi qu'en témoigne un courrier de ce dernier daté du 3 mars 2014 adressé à Mme [D] [P], autre indivisaire venderesse. Mme [L] [X] atteste d'ailleurs d'une mésentente familiale à partir du début des années 2000 que M. [S] [O] pourrait être tenté de prolonger.

42. Les indivisaires, dont la plupart n'avaient jamais vécu dans la maison, l'ont ensuite rapidement mise en vente suivant mandats de vente versés aux débats dont un est daté du 15 octobre 2015. Les photographies prises à l'époque (extérieur et intérieur) sont très éloignées des constatations faites par l'huissier plusieurs années plus tard. Le fait que Mme [V] [T] née [N] ait souscrit, après le départ de l'occupante, un abonnement Veolia sur la maison de [Localité 8] n'est pas significatif d'une habitation, notamment au regard de la faible consommation relevée dans une facture du 31 octobre 2017 (6 m3 sur un semestre, utilisés pour le nettoyage de la maison en vue de sa mise en vente, selon l'intéressée).

43. L'époux de Mme [V] [J] (autre indivisaire venderesse), qui atteste avoir accompagné son épouse lors des deux visites effectuées par Mme [F], précise que cette dernière était assistée d'un architecte pour la seconde visite qui a été particulièrement longue. La plainte déposée le 19 novembre 2021 auprès de la gendarmerie de Cancale pour faux témoignage par Mme [F], et classée sans suite par le procureur de la République du tribunal judiciaire de Brest le 22 avril 2022 ne concerne pas cette dernière attestation et les faits y rapportés sur les circonstances de la visite du bien litigieux n'ont pas été contestés par Mme [F], à qui rien n'aura donc été dissimulé.

44. Il sera enfin précisé que les attestations produites sont conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile contrairement à ce qu'indique Mme [F] dans ses écritures.

45. Enfin, à supposer même que Mme [V] [T] née [N] ait résidé occasionnellement dans la maison de [Localité 8], notamment en vue de sa mise en vente, rien ne permet d'affirmer qu'elle ait acquis en cette occasion une connaissance suffisante de la présence de mérule, le traitement chimique repéré pouvant aussi bien concerner l'éradication d'insectes xylophages (pour rappel, le diagnostiqueur avait repéré la présence de petites et grosses vrillettes).

46. La preuve de manoeuvres dolosives de la part des consorts [N] n'étant pas rapportée, il conviendra de débouter Mme [F] de ce chef.

Sur l'action tirée du défaut de délivrance

47. L'article 1603 du code civil impose au vendeur 'deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend'.

48. L'article 1604 prévoit que 'la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur'.

49. En l'espèce, l'acte de vente du 8 janvier 2018 (page 24) contient un paragraphe, intitulé 'Diagnostics environnementaux - Assainissement', dans lequel 'le vendeur déclare sous sa seule responsabilité :

- que l'immeuble est raccordé au réseau d'assainissement mais ne garantit aucunement la conformité de l'installation aux normes actuellement en vigueur,

- ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation,

- qu'il n'a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes.

(...) L'acquéreur déclare avoir été informé de la possibilité de faire établir un diagnostic de cette installation et ne pas avoir voulu soumettre la vente à la condition suspensive de l'obtention d'un certificat de conformité de cette installation et dégager le rédacteur des présentes de toute responsabilité à ce sujet'.

50. En d'autres termes, le vendeur déclare que la maison est raccordée au réseau d'assainissement mais qu'il ne garantit pas la conformité de ce raccordement.

51. Or, Mme [F] se plaint de l'absence de raccordement au réseau d'eaux usées et demande la condamnation des consorts [N] au paiement d'une somme de 30.857,42 € correspondant aux travaux nécessaires audit raccordement.

52. Le tribunal n'a pas répondu à cette demande.

53. Il ressort d'un rapport de visite établi par la société Veolia le 15 janvier 2021 que les eaux usées des WC et de la salle de bain s'écoulent dans un puisard et celles de l'évier et du lave-linge dans une fosse septique et que les eaux pluviales s'écoulent dans un récupérateur d'eau. Il y est mentionné que 'la fosse septique doit être mise hors d'état de servir et de créer des nuisances à venir' et que 'le raccordement direct de toutes les eaux usées sur le branchement d'eaux usées (est) en attente'.

54. Il est parfaitement indifférent que les consorts [N] fassent part de leur 'surprise' ou encore affirment qu' 'il n'y a jamais eu le moindre doute à l'occasion de la vente que l'immeuble était bien raccordé au réseau d'assainissement public'.

55. Certes, la commune de [Localité 8] leur a répondu, dans un mail du 14 avril 2021, que 'la référence au [Adresse 6] (nom du concessionnaire : Mme [O] [H]), compte C09AA477434, est assujetti à la redevance d'assainissement dans notre listing de mars 2013 émanant de Veolia. Nous retrouvons la référence au [Adresse 6] dans notre listing de mars 2015 émanant de Veolia. Il en découle que la propriété était ainsi bien identifiée par la commune de [Localité 8] comme effectivement raccordée au réseau d'assainissement collectif en 2013 comme en 2015'.

56. Selon le courrier électronique du 18 mai 2021 de [Localité 18] Agglomération, 'la facturation de l'assainissement collectif sur la facture d'eau n'est pas une preuve de raccordement.

En effet, le raccordement est obligatoire sous 2 ans après la pose du réseau. En l'absence de raccordement sous 2 ans, la facturation passe automatiquement en assainissement collectif.

Le contrôle de Veolia réalisé le 11 janvier 2021 confirme bien le non-raccordement de la maison. L'installation existante étant obsolète et polluante, il est donc nécessaire de raccorder au plus vite la maison au réseau d'assainissement collectif'.

57. L'obligation de délivrance n'est donc pas remplie en ce que le raccordement à l'assainissement indiqué au contrat de vente n'a en réalité jamais été opéré. Dès lors que Mme [F] ne demande pas la mise en conformité du réseau mais son raccordement, la clause de non garantie ne trouve pas à s'appliquer. De ce point de vue, Mme [F] a droit au paiement des travaux nécessaires à ce raccordement.

58. Mme [F] sollicite le paiement de la somme de 27.889,38 € correspondant au devis actualisé le 14 octobre 2022 par la société Potin. Ces travaux consistent en un 'réseau branchement / raccordement eaux usées avec pompe de relevage'. Ils répondent aux stricts besoins du raccordement.

59. Les consorts [N] proposent une expertise qui n'apparaît pas nécessaire alors qu'ils auraient pu solliciter d'autres devis. Ils critiquent la mise en place d'une pompe de relevage, alors que le dénivelé du terrain impose le relevage des eaux vers le réseau d'assainissement.

60. À cette somme, s'ajoutent les frais de raccordement à la charge des propriétaires pour un montant de 2.000 € tels qu'ils ont été arrêtés par la communauté d'agglomération du Pays de [Localité 18] dans sa délibération du 21 décembre 2017 et les frais d'installation électrique pour la pompe de relevage, non compris dans le devis Potin, chiffrés à 644,55 € par l'entreprise Boulaire suivant devis du 26 mai 2021.

61. En revanche, les frais de vidange de la fosse ne sont pas strictement nécessaires à la mise en oeuvre de l'obligation contractuelle de raccordement à l'assainissement.

62. Il sera donc fait droit à la demande de Mme [F] à hauteur de 30.533,93 €. L'arrêt prévoira l'actualisation de cette somme.

63. L'acte de vente du 8 janvier 2018 précise encore que 'le vendeur déclare que le bien n'est pas équipé d'un système de récupération et de distribution d'eaux de pluie'. Cette clause a été rajoutée par rapport au compromis de vente du 16 octobre 2017.

64. Mme [F] demandait au tribunal de condamner les consorts [N] à procéder sous astreinte à l'enlèvement des récupérateurs d'eaux de pluie présents sur place.

65. Le tribunal n'a pas davantage statué sur cette demande qui est toujours formée en cause d'appel.

66. Mme [F] ne produit aucune pièce particulière à cet égard mais se contente d'affirmer que la présence de ce réseau ajoute au phénomène d'humidité à l'origine de la présence de champignons.

67. Les consorts [N] ne contestent pas l'existence du dispositif de récupération de l'eau de pluie. Ils expliquent que sa présence, parfaitement visible comme le montrent des photographies des gouttières et des dalles souterraines, est liée à l'activité de feu [E] [N], qui était mytiliculteur et qui se servait de ces réserves d'eau pour laver les moules en utilisant une motopompe. Ils affirment que l'acheteuse en a été parfaitement informée et que ce qui est indiqué dans l'acte de vente n'est pas le fait qu'il n'existe pas de système de 'récupération' d'eaux de pluie, mais qu'il n'existe pas de système de 'distribution' de l'eau de pluie récupérée.

68. De fait, les eaux de pluie, dérivées des toits via des gouttières, ne sont pas redistribuées vers un 'réseau' d'évacuation mais sont stockées dans des cuves. La clause doit être interprétée comme étant le signalement d'une absence d'évacuation.

.69. Au demeurant, la présence de cuves de stockage peut constituer un atout pour une maison et il n'est aucunement établi qu'elle serait nuisible d'une quelconque façon.

70. Enfin, la demande de Mme [F], libellée en obligation de faire sur la propriété d'autrui, est susceptible de générer des difficultés d'exécution.

71. Mme [F] sera donc déboutée de ce chef de demande.

Sur les dépens

72. Les consorts [N], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

73. L'équité commande de faire bénéficier Mme [F] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 €.

PAR CES MOTIFS