CA Montpellier, 12 nov. 2024, RG 22/02593

ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 12 NOVEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/02593 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PNKQ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 09 FEVRIER 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE RODEZ

N° RG 22/00034

APPELANTE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège;

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Simon LAMBERT de la SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Isabelle VIVIEN LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [N] [W]

né le 01 Août 1980 à [Localité 5] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 2]

assigné le 7 juillet 2022 - dépôt étude huissier de justice

Madame [R] [I]

née le 24 Octobre 1983 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

assignée le 7 juillet 2022 - dépôt étude huissier de justice

Ordonnance de clôture du 26 Août 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

assistés de M.Yves BLANC-SYLVESTRE,

magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

ARRET :

- Rendu par défaut ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 novembre 2020, M. [H] [Y] a donné en location à M. [N] [W] et Mme [R] [I] un immeuble à usage d'habitation dont il est propriétaire sis [Adresse 1], à [Localité 6] (11) moyennant le versement d'un loyer mensuel fixé à la somme de 680 euros et d'une provision sur charge d'un montant mensuel de 20 euros.

Un dépôt de garantie a été souscrit à hauteur de 680 euros.

La société Action logement services s'est portée caution par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2020 pour le paiement des loyers et charges dus par M. [N] [W] et Mme [R] [I].

En vertu du contrat de cautionnement, la société Action logement services a versé au bailleur la somme de 2.800 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de mai 2021 à août 2021.

Le bailleur a subrogé la société Action logement services dans ses droits suivants quittances subrogatives du 15 juin 2021 et du 30 août 2021.

Par acte d'huissier en date du 27 septembre 2021, la société Action Logement Services a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rodez, M. [N] [W] et Mme [R] [I] afin d'obtenir notamment la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et l'autorisation de faire procéder à l'expulsion des locataires ainsi que leur condamnation au paiement des loyers et charges impayés à hauteur de 2.800 euros.

Par jugement rendu par défaut le 9 février 2022 par le juge des contentieux de la protection de Rodez a :

Déclaré la société Action logement services recevable en son action subrogatoire financière ;

Dit que la société Action logement services est irrecevable en son action tendant à se substituer dans les droits du bailleur quant à la demande de résiliation du bail de d'expulsion locative ainsi que les conséquences en termes d'occupation ;

Condamné M. [N] [W] et Mme [R] [I] à payer solidairement à la société Action logement services une somme de 2.800 euros au titre de la créance subrogative liée au solde locatif définitif des impayés de loyers et de charges (échéance du mois d'août 2021 comprise) arrêtée au 30 août 2021 ;

Dit que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021 ;

Condamné M. [N] [W] et Mme [R] [I] à payer in solidum à la société Action logement services la somme de 400 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes autres ou surplus de demandes ;

Rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Condamné in solidum M. [N] [W] et Mme [R] [I] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au cout de l'assignation.

Le premier juge relève que la société Action logement services est subrogée dans les droits du bailleur mais qu'elle ne dispose d'aucun intérêt à agir ou à se substituer au bailleur pour les demandes relatives à la résiliation du bail, l'expulsion du locataire ainsi que la condamnation à des loyers ou indemnités d'occupation postérieurs non intégrés dans la subrogation.

Il retient que les pièces versées aux débats, et notamment la quittance subrogative du 30 août 2021 faisant état d'un décompte actualisé de la créance, démontrent que M. [N] [W] et Mme [R] [I] sont redevables de la somme de 2.800 euros.

La SAS Action logement services, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 13 mai 2022.

Dans ses dernières conclusions du 2 août 2022, la SAS Action logement services demande à la cour de :

Infirmer le jugement en date du 9 février 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rodez en ce qu'il a dit que la société Action logement services est irrecevable en son action tendant à se substituer dans les droits du bailleur quant à la demande de résiliation de bail et d'expulsion locative ainsi que les conséquences en termes d'occupation et rejeté toutes autres ou surplus de demandes ;

Confirmer le jugement en date du 9 février 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rodez en ce qu'il a :

Déclaré le société Action logement services recevable en son action subrogatoire financière,

Condamné M. [N] [W] et Mme [R] [I] à payer solidairement à la société Action logement services une somme de 2.800 euros au titre de la créance subrogative liée au solde locatif définitif des impayés de loyer et de charges (échéances du mois d'août 2021 comprises) arrêté au 30 août 2021,

Condamné M. [N] [W] et Mme [R] [I] à payer in solidum à la société Action logement services la somme de 400 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Condamné in solidum M. [N] [W] et Mme [R] [I] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au cout de l'assignation ;

Débouter M. [N] [W] et Mme [R] [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [N] [W] et Mme [R] [I] ;

Ordonner l'expulsion de M. [N] [W] et Mme [R] [I] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

Condamner solidairement M. [N] [W] et Mme [R] [I] à payer lesdites indemnités d'occupation à Action logement services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux ;

En réactualisant la créance,

Condamner solidairement M. [N] [W] et Mme [R] [I] à payer à Action logement services la somme de 10.500 euros (loyer de juillet 2022 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juin 2021 sur la somme de 1.400 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

Condamner solidairement M. [N] [W] et Mme [R] [I] à payer à Action logement services la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dire qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit ;

Condamner solidairement M. [N] [W] et Mme [R] [I] en tous les dépens d'appel qui comprendront le cout du commandement de payer.

Action logement service soutient qu'elle avait un intérêt né, actuel, direct, légitime et personnel à agir en tant que subrogé des droits du créancier. Elle précise que, sur le fondement de l'article 2306 du code civil, la caution est subrogée dans tous les droits qu'a le créancier contre le débiteur et qu'elle peut donc solliciter la résiliation du bail et l'expulsion des consorts [W]-[I]. Elle ajoute que le dispositif VISALE n'écarte pas cette possibilité.

Action logement services conclut à la résiliation du bail et à l'expulsion des consorts [W]-[I] par acquisition de la clause résolutoire dès lors que les loyers n'ont pas été réglés par les locataires et que la société continuera à payer tant qu'une expulsion n'aura pas été ordonnée. Elle précise être engagée auprès du bailleur à agir en expulsion des locataires défaillants, la décision du premier juge contrevenant, selon elle, aux objectifs voulus par l'Etat.

A titre subsidiaire, Action logement services soutient que le bail doit être résolu pour manquement des consorts [W]-[I] à son obligation de payer le loyer. Elle précise que les impayés se poursuivent jusqu'au mois de juillet 2022.

L'appelante sollicite le paiement, par les consorts [W]-[I], des indemnités d'occupation versées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative et ce, jusqu'à la libération des lieux, étant subrogée dans les droits du bailleur.

Action logement services sollicite le paiement, par les consorts [W]-[I], de la somme de 10.500 euros au titre de la subrogation dans l'impayé de loyer.

M. [N] [W] et Mme [R] [I] n'ont ni constitué avocat, ni déposé de conclusions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 août 2024.

MOTIFS :

1/ Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail :

La cour rappelle qu'aux termes de l'article 2309 du code civil « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ».

Compte tenu de la généralité des termes ainsi employés, les dispositions d'un contrat de cautionnement prévoyant la possibilité pour la caution d'agir en résiliation du bail ne sont pas contraires à celles de l'article  2309  du code civil.

En application de ce texte, la caution peut en effet être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d'agir en résiliation du bail.

Cette subrogation lui permet également de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l'exercice d'une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance (Cass Civ 1re 16 juillet 1998)';

En l'espèce, pour déterminer l'étendue des droits de la société Action Logement Services, il convient de se reporter aux dispositions à la fois :

''du contrat de cautionnement Visale conclu le 20 Novembre 2020 entre cette société et les bailleurs,

''et de la Convention Etat/UESL quinquennale du 25 Novembre 2015';

Selon l'article 1er du contrat de cautionnement Visale du 20 Novembre 2020 :

''ce contrat a pour objet de permettre au bailleur de bénéficier du dispositif Visale conformément aux dispositions de la Convention Etat /UESL quinquennale du 24 décembre 2015,

- le contrat est un cautionnement simple régi par les articles 2288 et suivants du code civil,

Les autres dispositions du contrat définissent ainsi les droits de la société Action Logement Services :

''page 2 et 3 Définitions : « Quittance subrogative » : Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagée par la caution »';

- Loyer : désigne le loyer et les charges récupérables y compris leur révision ainsi que sous certaines conditions les indemnités d'occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail.

- page 7 en bas : article 8-1 :

Conformément à l'article 2306 du code civil dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire la caution sera subrogée dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer à hauteur des sommes versées,

- page 9 : article 8-2 Engagement de la caution

Dès la déclaration de l'impayé de loyer la caution s'engage à :

'' procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion';

S'agissant des actions contentieuses engagées à l'encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette, le bailleur aura la possibilité de s'adjoindre à la procédure engagée par la caution en cas d'assignation pour résiliation du bail'';

Attendu que les dispositions de la Convention État/UESL quinquennale du 25 Novembre 2015 définissent comme suit l'objectif et l'objet du dispositif Visale :

- page 3 :

L'objectif du dispositif est de proposer, exclusivement aux publics entrant dans le parc locatif privé, une garantie remboursable sous forme d'un engagement d'assurer le paiement du loyer et des charges locatives en cas d'impayés du locataire.

- page 10 article 7-1 : Recouvrement de l'impayé :

« En vertu de l'article 2306 du Code civil, la caution, c'est-à-dire le CIL, recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce-dernier possédait à l'encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du Code civil).

La subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en 'uvre de la clause résolutoire)';

Les CIL s'étant porté caution mettront en 'uvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l'encontre du Locataire débiteur, jusqu'à la résolution du bail'»';.

Les dispositions du contrat de cautionnement du 20 Novembre 2020 et de la convention Etat/USEL précitées incluent expressément dans le champ de la subrogation l'exercice par la caution du droit du bailleur d'agir en résiliation du bail et en expulsion.

Il est ainsi prévu que, pour le recouvrement des loyers impayés, la subrogation peut s'exercer :

''dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés,

''et / ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagées par la caution, celle-ci s'engageant à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion » (article 8-2 du contrat de cautionnement précité).

La subrogation dans le droit du bailleur d'agir en résiliation inclut ainsi le droit de demander l'expulsion du locataire, cette mesure tendant à limiter le montant des indemnités d'occupation, lesquelles sont comprises dans la garantie due par la société Action Logement Services.

Le dispositif mis en place permet au bailleur et à la caution de parvenir, en évitant de nouvelles échéances de loyers ou d'indemnités d'occupation, à limiter le montant de la dette cautionnée.

En conséquence et vu de ce qui précède la société Action Logement Services sera déclarée recevable en son action. La décision entreprise sera donc infirmée de ce chef.

2/ Sur la demande en résiliation du bail et en expulsion :

En application de l'article 1134 ancien du code civil devenu l'article 1103 du même code « Les contrats légalement formés tiennent lieu de la loi à ceux qui les ont faits ».

En l'espèce que la société Action Logement Services justifie par une quittance subrogative du 15 juin 2021 avoir versé aux bailleurs la somme de 1.400 euros en exécution de son engagement de caution.

En application des dispositions du contrat de cautionnement, elle a fait délivrer aux locataires, par acte du 24 Juin 2021 un commandement de payer la somme de 1.400 euros rappelant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte locatif produit en date du 14 septembre 2021 que les locataires n'ont pas réglé cette somme dans le délai de deux mois, visé par le commandement.

Ce défaut de paiement entraîne la résiliation du bail de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle'à compter du 25 Aout 2021.

En conséquence et en application des dispositions du contrat de cautionnement, la demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail est justifiée.

La cour fait droit à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ce chef.

La cour ordonne l'expulsion de Mr. [N] [W] et Mme [R] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et fixera le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 25 aout 2021 à la somme équivalente au montant du loyer contractuel dû à cette date augmentée des charges locatives.

La cour condamne Mr. [N] [W] et Mme [R] [I], in solidum, au paiement de ces sommes.

La cour constate qu'il résulte de la dernière quittance subrogative en date du 11 juillet 2022 produite par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qu'elle a versé la somme totale de 10.500 €, à cette date, au titre des loyers impayés par Mr. [N] [W] et Mme [R] [I].

Mr. [N] [W] et Mme [R] [I] seront condamnés, in solidum, à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juin 2021 sur la somme de 1.400 € et à compter de la date d'assignation pour le surplus.

3/ Sur les demandes accessoires :

Mr. [N] [W] et Mme [R] [I] seront condamnés, in solidum, à payer la somme de 800 € sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

Par ces Motifs,