TJ Clermont-Ferrand, 17 oct. 2024, RG 24/00396

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00396 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JUQB

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 17 Octobre 2024

Madame [X] [R]
Rep/assistant : Me Philippe BOISSIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [H] [D]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 17 Octobre 2024

A : Me Philippe BOISSIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 17 Octobre 2024

A : Me Philippe BOISSIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Odile PEROL, Faisant fonction de Greffier lors des débats ; et de Sameh BENHAMMOUDA Greffier lors du délibéré,

Après débats à l'audience du 05 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 17 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [X] [R], demeurant 5 rue de Colmar - 63000 CLERMONT-FERRAND
représentée par Me Philippe BOISSIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [D], demeurant Résidence LUTEITIA - 110 rue Anatole France, Bat B, - 63100 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 16 juin 2008, [S] [R] a donné à bail à [H] [D] un logement situé 110 rue Anatole France - Résidence Lutetia - Bâtiment B à CLERMONT-FERRAND (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 426 euros dont 72 euros de provision sur charges.

Suite au décès d’[S] [R] le 21 avril 2008, [M] [L] a transmis ce bien immobilier à [X] [R] par acte de donation-partage du 5 décembre 2009.

Le 26 décembre 2023, [X] [R] a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2193,71 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, [X] [R] a fait assigner [H] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s'être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner [H] [D] à lui payer les sommes suivantes :
* 2761,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2024 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
* 575,08 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 30 avril 2024.

Lors de l'audience, [X] [R] maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 24 juillet 2023 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3621,31 euros.

[H] [D], assigné à domicile, n'a pas comparu.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l'audience. Il en ressort que [H] [D] aurait eu des soucis de santé ayant nécessité des hospitalisations en fin d'année 2023 et début d'année 2024, ce qui pourrait expliquer pourquoi il a cessé de régler son loyer lors de cette période. Il aurait également émis le souhait de rester dans le logement et de faire une demande auprès du FSL pour apurer sa dette locative.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

[X] [R] a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [H] [D].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

[H] [D] a été assigné à domicile et ne s'est pas présenté à l'audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il apparaît que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s'il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public de sorte qu'il n'est, en principe, pas possible pour les parties d'y déroger lors de la conclusion du contrat, il n'en demeure pas moins qu'il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d'y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu'une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux n'est pas contraire aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu'elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande d’[X] [R].

Or, [X] [R] justifie avoir régulièrement signifié le 26 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2193,71 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 26 février 2024.

[H] [D] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, [X] [R], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de [H] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

[X] [R] produit un décompte arrêté au 24 juillet 2023 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3621,31 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance d’[X] [R] est établie tant dans son principe que dans son montant. [H] [D] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 26 décembre 2023 sur les sommes dues à cette date soit 2193,71 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

[H] [D] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par [X] [R], soit la somme mensuelle de 575,08 euros.

Sur les autres demandes

[H] [D], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 350 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,