TJ Clermont-Ferrand, 17 oct. 2024, RG 24/00400

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00400 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JUQJ

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 17 Octobre 2024

S.C.I. VAL ROSE
Rep/assistant : Me Jean-paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [W] [T]
Madame [P] [T]
Monsieur [J] [E]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 17 Octobre 2024

A :

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 17 Octobre 2024

A :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Odile PEROL, Faisant fonction de Greffier lors des débats ; et de Sameh BENHAMMOUDA Greffier lors du délibéré,

Après débats à l'audience du 05 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 17 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.C.I. VAL ROSE, dont le siège social est 6 Rue Gambetta - 63110 BEAUMONT, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Jean-paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [T], demeurant 17 rue des Vignerons - 3ème étage - 63110 BEAUMONT

non comparant, ni représenté

Madame [P] [T], demeurant 17 rue des Vignerons - 3ème étage - 63110 BEAUMONT

comparante en personne

Monsieur [J] [E], demeurant 74 rue Nationale - 63110 BEAUMONT

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 14 novembre 2022, la SCI Val Rose a donné à bail à [W] [T] et [P] [T] un logement situé 17 Rue des Vignerons à Beaumont, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 390 euros, provision sur charges comprise.

Le 29 février 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1200 euros. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 8 mars 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [W] [T] et [P] [T] le 1er mars 2024

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, la SCI Val Rose a fait assigner [W] [T] et [P] [T] ainsi que [J] [E] en qualité de caution devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s'être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner l'expulsion de [W] [T] et [P] [T] et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner [W] [T] et [P] [T], solidairement avec [J] [E], à lui payer les sommes suivantes :
* 1200 euros au titre de l’arriéré locatif,
* 400 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux,
- condamner [W] [T] et [P] [T] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 18 avril 2024.

Lors de l'audience, la SCI Val Rose maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 4 septembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3820 euros.

[P] [T], quant à elle, sollicite des délais de paiement et propose de verser 200 euros par mois afin d'apurer sa dette locative. En outre, elle indique qu'elle n'a pas revenu et qu'elle attend une réponse de son assistante sociale.

[W] [T], assigné en l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu.

[J] [E], cité à domicile, n'a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La SCI Val Rose a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [W] [T] et [P] [T].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

[W] [T] a été assigné en l'étude du commissaire de justice et ne s'est pas présenté à l'audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du Code de Procédure Civile.

[J] [E] a été assigné à domicile et ne s'est pas présenté à l'audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du Code de Procédure Civile..

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s'il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public de sorte qu'il n'est, en principe, pas possible pour les parties d'y déroger lors de la conclusion du contrat, il n'en demeure pas moins qu'il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d'y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu'une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux n'est pas contraire aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu'elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de la SCI Val Rose.

Or, la SCI Val Rose justifie avoir régulièrement signifié le 29 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1200 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 29 avril 2024.

[W] [T] et [P] [T] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SCI Val Rose, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de [W] [T] et [P] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SCI Val Rose produit un décompte arrêté au 4 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3820 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI Val Rose est établie tant dans son principe que dans son montant. [W] [T] et [P] [T] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré. Sur ce point, il convient de préciser qu'il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement aux locataires étant donné qu'il ressort du décompte fourni par la SCI Val Rose que [W] [T] et [P] [T] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l'audience et que ceux-ci n'apportent aucun élément permettant d'établir qu'ils auraient intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'octroi de délais de paiement est notamment conditionné à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l'audience.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

[W] [T] et [P] [T] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SCI Val Rose, soit la somme mensuelle de 390 euros. Cette indemnité sera due solidairement par [W] [T] et [P] [T] en application des stipulations du bail.

Sur l'engagement de la caution

L'engagement de caution de [J] [E] résulte clairement du contrat accessoire au bail du 14 novembre 2022 qu'il a signé et qui comporte la mention manuscrite exigée par la loi. Son obligation à la dette locative, y compris l'indemnité d'occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n'apparaît donc pas contestable. Il sera donc condamné solidairement avec les locataires au paiement de la dette principale.

Sur les autres demandes

[W] [T] et [P] [T], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 300 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,