TJ Clermont-Ferrand, 17 oct. 2024, RG 24/00593

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00593 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVZ4

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 17 Octobre 2024

Etablissement public OPHIS
Rep/assistant : Maître Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [I] [M]
Monsieur [T] [M]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 17 Octobre 2024

A : DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 17 Octobre 2024

A : DMMJB AVOCATS

[T] [M]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Odile PEROL, Faisant fonction de Greffier lors des débats ; et de Sameh BENHAMMOUDA Greffier lors du délibéré,

Après débats à l'audience du 05 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 17 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L' OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat - 63100 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [I] [M], demeurant 34 rue Pasteur - Bât F, Logement 65, RDC - 63170 AUBIERE

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [M], demeurant 34 rue Pasteur - Bât F, Logement 65, RDC - 63170 AUBIERE

comparant en personne
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 9 décembre 2017, l'Ophis a donné à bail à [T] [M] et [I] [M] un logement situé 34 Rue Pasteur - Bâtiment F à Aubière, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 438,84 euros hors charges.

Le 9 janvier 2024, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3351,02 euros.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de [T] [M] et [I] [M] le 13 janvier 2023

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, l'Ophis a fait assigner [T] [M] et [I] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s'être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement [T] [M] et [I] [M] à lui payer les sommes suivantes :
* 1570,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024,
* 541,55 euros et la télérelève mensuelle à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 avril 2024.

Lors de l'audience, l'Ophis maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 26 août 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2454,74 euros.

[T] [M] et [I] [M], assignés en l'étude du commissaire de justice, n'ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’a pas été réalisé, [T] [M] et [I] [M] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L'Ophis a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [T] [M] et [I] [M]. Toutefois, il apparait que [T] [M] a bénéficié d'une procédure de rétablissement personnel le 21 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

[T] [M] et [I] [M] ont été assignés en l'étude du commissaire de justice et ne se sont pas présentés à l'audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l'expulsion
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 - Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit inséré au contrat de bail.

Or, l'Ophis justifie avoir régulièrement signifié le 9 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3351,02 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 9 mars 2024. Sur ce point, il convient de préciser qu'il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative au rétablissement personnel. En effet, il apparait que le paiement du loyer n'a pas été repris depuis la décision de rétablissement personnel du 21 décembre 2023. Ainsi, il en résulte que le loyer n'a pas été acquitté conformément au contrat de location pendant un délai de deux ans depuis la date du rétablissement personnel et que, par voie de conséquence, les conditions fixées par l'article 24 de la loi du 6 juillet pour annuler rétroactivement l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit n'ont pas été respectées.

[T] [M] et [I] [M] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l'Ophis, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de [T] [M] et [I] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'Ophis produit un décompte arrêté au 26 août 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2454,74 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'Ophis est établie tant dans son principe que dans son montant. [T] [M] et [I] [M] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

[T] [M] et [I] [M] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l'Ophis, soit la somme mensuelle de 541,55 euros. Cette indemnité sera due solidairement par [T] [M] et [I] [M] en application des stipulations du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur, d’une part, de la poursuite irrégulière de l’occupation et, d’autre part, du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter d'inclure d'autres sommes telle que la télérelève mensuelle.

Sur les autres demandes

[T] [M] et [I] [M], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,