CA Rennes, 14 nov. 2024, RG 22/06410

4ème Chambre

ARRÊT N° 232

N° RG 22/06410

N°Portalis DBVL-V-B7G-THXO

(Réf 1ère instance : 20/02722)

1

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume [Y], Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 02 octobre 2024

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Octobre 2024

devant Monsieur Alain DESALBRES et Madame Nathalie MALARDEL, magistrats tenant seuls l'audience en la formation rapporteur, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 14 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [J] [N]

propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 24] et propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29] suivant acte en date du 30 novembre 1990 et publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 18 décembre 1990, Vol 1990 P n°10541

né le 23 Juin 1944 à [Localité 39] (79)

[Adresse 3]

[Localité 16]

Représenté par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Madame [BK]-[D] [CY] épouse [N]

propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 24] et propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29] suivant acte en date du 30 novembre 1990 et publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16]  I le 18 décembre 1990, Vol 1990 P n°10541

née le 22 Janvier 1945 à [Localité 37]

[Adresse 3]

[Localité 16]

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Monsieur [L] [G]

propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 22] et propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29] suivant acte en date du 8 novembre 2016 et publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 24 novembre 2016, Vol 2016 P n°1317

né le 23 Mars 1984 à [Localité 54] (78)

[Adresse 30]

[Localité 16]

Représenté par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Madame [R] [WW] épouse [G]

propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 22] et propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29] suivant acte en date du 8 novembre 2016 et publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 24 novembre 2016, Vol 2016 P n°1317

née le 07 Septembre 1983 à [Localité 53] (56)

[Adresse 30]

[Localité 16]

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Monsieur [KE] [K]

propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 25] suivant acte en date du 20 juin 2005 et publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 13 juillet 2005, Vol 2005 P n°7241

né le 04 Mai 1956 à [Localité 45]

[Adresse 13]

[Localité 16]

Représenté par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Madame [NG] [ZC] épouse [K]

propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 25] suivant acte en date du 20 juin 2005 et publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 13 juillet 2005, Vol 2005 P n°7241

née le 13 Juin 1959 à [Localité 41] (92)

[Adresse 13]

[Localité 16]

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Monsieur [YN] [OJ]

propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 21] et propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29] suivant acte en date du 6 février 2002 et publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 16 avril 2002, Vol 2002 P n°3471

né le 25 Novembre 1962 à [Localité 42] (98)

[Adresse 15]

[Localité 16]

Représenté par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Madame [MD] [O] épouse [OJ]

propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 21] et propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29] suivant acte en date du 6 février 2002 et publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 16 avril 2002, Vol 2002 P n°3471

née le 26 Janvier 1960 à [Localité 32] (14)

[Adresse 15]

[Localité 16]

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Monsieur [YV] [MS]

propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 26] suivant acte en date du 22 janvier 2018 et publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 14 février 2018, Vol 2018P n°02579

né le 04 Décembre 1942 à [Localité 44]

[Adresse 11]

[Localité 16]

Représenté par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Madame [I] [AJ] veuve [M]

propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 23] et propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29] suivant acte en date du 13 juillet 2012 et publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 25 juillet 2012,Vol 2012 P n°09255

Agissant en son nom propre

née le 16 Avril 1950 à [Localité 33]

[Adresse 10]

[Localité 16]

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

A.S.L. LES DEMEURES DE [Adresse 34]

prise en la personne de son Président, Monsieur [OJ], domicilié en cette qualité [Adresse 15] à [Localité 16] (44)

[Adresse 47]

[Localité 16]

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

INTIMÉS :

Association APAJH 44

[Adresse 2]

[Localité 16]

Représentée par Me Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Madame [C] [U] épouse [H]

venant aux droits de Monsieur [YV] [JX] Madame [E] [BK] [ZR] [P] épouse [JX], propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 28] suivant acte en date du 26 août 2020 et publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 2 septembre 2020 Vol 2020 P n°9641

[Adresse 7]

[Localité 16]

Assigné à sa personne

Monsieur [LH] [H]

venant aux droits de Monsieur [YV] [JX] Madame [E] [BK] [ZR] [P] épouse [JX], propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 28] suivant acte en date du 26 août 2020 et publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 2 septembre 2020 Vol 2020 P n°9641

[Adresse 7]

[Localité 16]

Assigné à domicile

Madame [W] [NV] épouse [ZJ]

propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 27] suivant acte en date du 9 juillet 1992 et publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 27 août 1992, Vol 1992 F n°6671.

En son nom personnel et en sa qualité d'héritière de M. [LO] [ZJ] son époux, décédé le 2 avril 2021,

[Adresse 9]

[Localité 16]

assigné en intervention forcée par les appelants le 23/10/23 à étude

Madame [YG] [ZJ] épouse [OR]

ès qualités d'héritière de M. [LO] [ZJ] décédé le 2 avril 2021,

née le 03 Juillet 1962 à [Localité 46]

[Adresse 6]

[Localité 14]

assignée en intervention forcée par les appelants le 23/10/23 à domicile

Madame [PU] [ZJ] épouse [XZ]

ès qualités d'héritière de M. [LO] [ZJ] décédé le 2 avril 2021,

née le 04 Juin 1963 à [Localité 46]

[Adresse 31]

[Localité 12]

assigné en intervention forcée par les appelants le 25/10/23 à personne

Monsieur [LA] [JB] [ZJ]

ès qualités d'héritier de M. [LO] [ZJ] décédé le 2 avril 2021,

né le 14 Janvier 1967 à [Localité 40] (25)

[Adresse 19]

[Localité 8]

assigné en intervention forcée par les appelants le 25/10/23 à personne

Madame [HC] [M]

ès qualité d'ayant droit de Monsieur [M] [KT], décédé le 16 avril 2021, né le 10 janvier 1949 à [Localité 49] (MAINE ET LOIRE), propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 23] et propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29]

née le 23 Octobre 1971 à [Localité 36]

[Adresse 51]

[Localité 52] R.U

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau D'ANGERS

Madame [XS] [M] épouse [V]

ès qualité d'ayant droit de Monsieur [M] [KT], décédé le 16 avril 2021, né le 10 janvier 1949 à [Localité 49] (MAINE ET LOIRE), propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 23] et propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29]

née le 08 Février 1977 à [Localité 50]

[Adresse 17]

[Localité 18]

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Madame [I] [AJ] veuve [M]

ès qualité d'ayant droit de Monsieur [M] [KT], décédé le 16 avril 2021, né le 10 janvier 1949 à [Localité 49] (MAINE ET LOIRE), propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 23] et propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29]

née le 16 Avril 1950 à [Localité 33]

[Adresse 10]

[Localité 16]

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

EXPOSE DU LITIGE

Selon un acte authentique dressé le 29 avril 1976 par Me [AR], notaire à [Localité 16], un lotissement dénommé 'Les Demeures de [Adresse 34]' a été constitué sur la base d'un arrêté de lotir du Préfet de Loire-Atlantique en date du 14 août 1975, comprenant également un programme de travaux, un règlement du programme de construction et les statuts de I'Association Syndicale Libre (ASL) des propriétaires.

Ce lotissement est composé de 10 lots, répartis comme suit :

- les lots 2 à 9, situés sur les parcelles cadastrées Section BZ n"540 à [Cadastre 28], sont des lots d'habitation soumis à la règle d'un lot-une maison ;

- le lot n'1, situé sur la parcelle cadastrée Section BZ n"[Cadastre 20], est un lot qui peut accueillir des bureaux avec la précision que ces bureaux faisant I'objet du permis auront la possibilité d'être surélevés sur un niveau ;

- le lot Voies et Réseaux Divers (VRD) qui est composé de la parcelle cadastrée Section BZ n'[Cadastre 29] qui est constitué de I'avenue privée dénommée [Adresse 43], desservant uniquement les lots n'1 à 5.

Suivant un acte authentique dressé le 2 mai 1989 par Me [A], notaire à [Localité 55], I'Association pour Adultes et Jeunes Handicapés (l' APAJH) a acquis le lot n'1 du lotissement précité afin d'y établir son siège social, outre 2/6 ème de la voirie situés sur la parcelle n'[Cadastre 29].

Plusieurs années plus tard, l'APAJH a souhaité vendre les locaux constituant son siège social. A cette fin, une promesse synallagmatique de vente a été régularisée le 24 juillet 2013 avec la société Bouygues Immobilier, sous la condition suspensive de I'obtention d'un permis de construire pour un immeuble d'habitation de type R+4 et de I'autorisation unanime des colotis.

Certains colotis ont informé celle-ci de leur volonté de s'opposer à ce projet dans la mesure où il contreviendrait aux dispositions du règlement du lotissement et notamment de son article 3.

Suivant un acte d'huissier du 15 juin 2020, l'APAJH 44 a assigné l'ASL Les Demeures de [Adresse 34], ainsi que l'ensemble des autres colotis, en l'occurrence, M. [YN] [OJ] et son épouse Mme [O], M. [L] [G] et Mme [R] [WW] épouse [G], M. [KT] [M] et Mme [I] [AJ] épouse [M], Mme [D] [CY] épouse [N] et son mari M. [J] [N], M. [MZ] [K] et Mme [NG] [ZC] épouse [K], M. [YV] [MS], M. [LO] [ZJ] et Mme [W] [NV] épouse [ZJ], M. [YV] [JX] et Mme [E] [JX], devant le tribunal judiciaire de Nantes afin, dans le cadre d'une action dite négatoire, de voir dire et juger que l'ensemble des dispositions d'un règlement de lotissement ne constituent pas des règles de nature civile, et, dans l'hypothèse ou la juridiction saisie retiendrait le caractère civil de ce règlement, lui décerner acte qu'elle se réserverait le droit de I'appliquer à l'égard de I'ensemble des autres colotis pour solliciter leur application en raison de toutes les extensions, poses de vélux, et autres travaux qui auraient été réalisés par ceux-ci en violation desdites dispositions.

Par jugement réputé contradictoire du 22 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- déclaré recevables en leur intervention volontaire M. [LH] [H] et Mme [C] [H] en lieu et place de M. [YV] [JX] et de Mme [E], [BK], [ZR] [P] épouse [JX] ;

- déclaré que les articles 1 à 10 du règlement du lotissement du 09 mai 1975, rectifié le 28 avril 1976, publié au service de la publicité foncière de [Localité 16] I, le 18 mai 1976, volume 2617, n°11, ne sont pas des servitudes de droit privé ;

- dit que le présent jugement sera opposable à :

- M. [YN], [X], [BK] [OJ], né le 25 novembre 1962 à [Localité 42] (Nouvelle Calédonie) et Mme [MD], [F] [O] épouse [OJ], née le 26 janvier 1960 à [Localité 32], demeurant tous deux [Adresse 15] à [Localité 16], propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 21] et indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29], suivant un acte en date du 6 février 2002 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] 1 le 16 avril 2002, Vol 2002 P n°3471 ;

- M. [L] [Y] [IM], [BK] [G], né le 23 mars 1984 à [Localité 54] et Mme [R] [WW] épouse [G], née le 7 septembre 1983 à [Localité 53], demeurant [Adresse 30] à [Localité 16], propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 22] et indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29], suivant un acte du 8 novembre 2016 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 24 novembre 2016, Vol 2016 P n°1317 ;

- Mme [I] [MK] [Z] [AJ] épouse [M], née le 16 avril 1950 à [Localité 33] (Maine et Loire) et M. [KT], [J] [M], né le 10 janvier 1949 à [Localité 49] (Maine et Loire) demeurant [Adresse 10] à [Localité 16], propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 23] et indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29], suivant un acte du 13 juillet 2012 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 25 juillet 2012, Vol 2012 P n°09255 ;

- Mme [BK]-[D] [IU] [CY] épouse [N], née le 22 janvier 1945 à [Localité 37] (28) et M. [J] [LW] [OC] [N], né le 23 juin 1944 à [Localité 38] (79), demeurant [Adresse 4] à [Localité 16], propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 24] et indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29], suivant un acte du 30 novembre 1990 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 18 décembre 1990, Vol 1990 P n°10541 ;

- M. [KE] [F] [K], né le 4 mai 1956 à [Localité 45] et Mme [NG] [S] [JI] [BK] [ZC] épouse [K], née le 13 juin 1959 à [Localité 41] (Hauts -de-Seine), demeurant [Adresse 13] à [Localité 16], propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 25], suivant un acte du 20 juin 2005 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 13 juillet 2005, Vol 2005 P n°7241 ;

- M. [YV] [MS], né le 4 décembre 1942 à [Localité 45], demeurant [Adresse 11] à [Localité 16], propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 26], suivant un acte du 22 janvier 2018 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 14 février 2018, Vol 2018 P n°02579 ;

- Mme [W] [NV] épouse [ZJ], née le 30 octobre 1939 à [Localité 35] (Ille- et-Vilaine), demeurant [Adresse 9] à [Localité 16] et M. [LO] [T] [ZJ], né le 19 octobre 1937 à [Localité 48] (Ille et Vilaine), demeurant [Adresse 9] à [Localité 16], propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 27] suivant un acte du 9 juillet 1992 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 27 août 1992, Vol 1992 P n°6671 ;

- M. [LH] [H] et Mme [C] [H], venant aux droits de M. [YV] [JX], Mme [E] [BK] [ZR] [P] épouse [JX], demeurant [Adresse 7] à [Localité 16], propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 28] suivant un acte du 26 août 2020 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 2 septembre 2020, Vol 2020 P n°9641 ;

- Condamné l'ASL Les Demeures de [Adresse 34], M. et Mme [OJ], M. et Mme [G], M. et Mme [M], M. et Mme [N], M. et Mme [K], M. [MS], M. et Mme [ZJ] ainsi que M. et Mme [KL], venant aux droits de M. [YV] [JX] et Mme [E] [JX], au paiement à l'APAJH 44 de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

L'ASL Les Demeures de [Adresse 34], mesdames [O] épouse [OJ], [CY] épouse [N], [AJ] veuve [M], [WW] épouse [N], [ZC] épouse [K], messieurs [OJ], [MS], [K], [G] et [N], ont relevé appel de cette décision le 4 novembre 2022, intimant l'APAJH 44, M. et Mme [H], M. et Mme [ZJ] et M. [M].

Les appelants ont formé une seconde déclaration d'appel le 27 janvier 2023, intimant Mme [C] [U], M. [LH] [H], M. [LO] [ZJ], Mme [W] [NV] épouse [ZJ], Mme [HC] [M] et Mme [XS] [M] épouse [V].

Les appelants ont assigné en intervention forcée, en leur qualité d'héritiers de M. [LO] [T] [ZJ] qui est décédé le 2 avril 2021 :

- Mme [PU] [ZJ] épouse [XZ] le 20 octobre 2023,;

- Mme [YG] [ZJ] épouse [OR] et Mme [W] [ZJ] le 23 octobre 2023 ;

- M. [LA], [JB] [ZJ] le 25 octobre 2023.

La jonction des deux instances a été ordonnée le 7 février 2023.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions du 10 août 2024, l'ASL Les Demeures de [Adresse 34], mesdames [O] épouse [OJ], [CY] épouse [N], [AJ] veuve [M], [WW] épouse [N], [ZC] épouse [K], messieurs [OJ], [MS], [K], [G] et [N] demandent à la cour, au visa de l'article L 442-9 du Code de l'urbanisme :

- de les recevoir en leur appel et le dire bien fondé ;

- d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

- de juger que les articles 1 à 10 du règlement du lotissement en date du 09 mai 1975, rectifié le 28 avril 1976, publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I, le 18 mai 1976, volume 2617, n°11, présentent un caractère contractuel de nature perpétuelle ;

- débouter en conséquence l'APAJH 44 de toutes ses demandes, fins et conclusions, dont ses demandes formulées au titre de son appel incident ;

- condamner l'APAJH 44 au paiement d'une indemnité de 12 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, de 8 000 € au titre des frais irrépétibles de 1ère instance, outre des entiers dépens d'instance et d'appel, avec distraction au profit de l'avocat soussigné.

Ils font notamment valoir :

- qu'il existe une contradiction dans les textes du Code de l'urbanisme se rapportant à l'éventuelle caducité d'un règlement de lotissement, notamment les alinéas 1 et 3 de l'article L442-9 ;

- que la distinction entre cahier des charges et règlement apparaît confuse, surtout avant la réforme du 28 juillet 1977 ;

- que la jurisprudence applicable estime que l'utilisation du terme de règlement ne permet pas nécessairement d'en déduire sa valeur réglementaire, de sorte que des règles de droit privé à caractère contractuel peuvent s'appliquer sans qu'une caducité ne soit encourue ;

- que le règlement litigieux, qui a en réalité une valeur contractuelle, continue à produire ses effets au delà du délai de dix ans en raison du caractère restrictif et impératif des règles qu'il contient ;

- que les faits de l'espèce démontrent une volonté manifeste de leur part de donner aux dispositions contenues dans le 'règlement' une valeur contractuelle et non réglementaire, de sorte que la caducité n'est pas encourue ;

- que le premier juge n'a pas recherché la commune intention des colotis qui est :

- de rendre opposable à quiconque les règles que 'le règlement' contient ;

- de faire appliquer les règles contractuelles par l'ASL qui a la possibilité de les modifier ;

- de voir opposer aux nouveaux acquéreurs les règles impératives par l'annexion du règlement à chaque acte de vente.

Suivant ses dernières écritures du 23 juillet 2024, l'APAJH 44 demande à la cour, au visa des articles 544, 1134 (ancien) du Code civil et L442-9 du Code de l'urbanisme, de :

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

- débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

En conséquence, et pour satisfaire aux dispositions de la publicité foncière :

- juger que les articles 1 à 10 du règlement de lotissement en date du 9 mars 1975, rectifié le 28 avril 1976 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 16] 1 le 18 mai 1976, volume 2617 n° 11, sont de nature contractuelle et ne constituent aucune servitude de droit privé ;

- juger que le jugement sera opposable à :

- M. [YN], [X], [BK] [OJ], né le 25 novembre 1962 à [Localité 42] (Nouvelle Calédonie) et Mme [MD], [F] [O] épouse [OJ], née le 26 janvier 1960 à [Localité 32], demeurant tous deux [Adresse 15] à [Localité 16], propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 21] et indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29] suivant acte en date du 6 février 2002 et publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] 1 le 16 avril 2002, Vol 2002 P n°3471 ;

- M. [L] [Y] [IM], [BK] [G], né le 23 mars 1984 à [Localité 54] et Mme [R] [WW] épouse [G], née le 7 septembre 1983 à [Localité 53], demeurant [Adresse 30] à [Localité 16], propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 22] et indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29], suivant acte en date du 8 novembre 2016 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] 1 le 24 novembre 2016, Vol 2016 P n°1317 ;

- Mme [I] [MK] [Z] [AJ] épouse [M], née le 16 avril 1950 à [Localité 33] (Maine et Loire), demeurant [Adresse 10] à [Localité 16], et aux ayants droits de M. [KT], [J] [M], né le 10 janvier 1949 à [Localité 49] (Maine et Loire), à savoir Mme [XS] [M] épouse [V], née le 8 février 1977 à [Localité 50], domiciliée [Adresse 17] à [Localité 18] et Mme [HC] [M], née le 23 octobre 1971 à [Localité 36], domiciliée [Adresse 51] (Royaume-Uni), propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 23] et indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29], suivant acte en date du 13 juillet 2012 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 25 juillet 2012, Vol 2012 P n°09255 ;

- Mme [BK]-[D] [IU] [CY] épouse [N], née le 22 janvier 1945 à [Localité 37] (28) et M. [J] [LW] [OC] [N], né le 23 juin 1944 à [Localité 38] (79), demeurant [Adresse 4] à [Localité 16], propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 24] et indivis de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 29], suivant acte en date du 30 novembre 1990 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 18 décembre 1990, Vol 1990 P n°10541 ;

- M. [KE] [F] [K], né le 4 mai 1956 à [Localité 45] et Mme [NG] [S] [JI] [BK] [ZC] épouse [K], née le 13 juin 1959 à [Localité 41] (Hauts- de-Seine), demeurant [Adresse 13] à [Localité 16], propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 25], suivant acte en date du 20 juin 2005 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 13 juillet 2005, Vol 2005 P n°7241 ;

- M. [YV] [MS], né le 4 décembre 1942 à [Localité 45], demeurant [Adresse 11] à [Localité 16], propriétaire de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 26], suivant acte en date du 22 janvier 2018 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 14 février 2018, Vol 2018 P, n°02579 ;

- Mme [W] [NV] épouse [ZJ], née le 30 octobre 1939 à [Localité 35] (Ille-et-Vilaine), demeurant [Adresse 9] à [Localité 16], et aux ayants droits de M. [LO] [T] [ZJ], né le 19 octobre 1937 à [Localité 48] (Ille- et- Vilaine), à savoir Mme [YG] [B] [OY] [ZJ] épouse [OR], née le 9 juillet 1962 à [Localité 46] (35), demeurant [Adresse 5] à [Localité 14], Mme [PU] [HY] [JP] [ZJ] épouse [XZ], née le 4 juin 1963 à [Localité 46] (35) demeurant [Adresse 31] à [Localité 12] et M. [LA] [JB] [ZJ], né le 14 janvier 1967 à [Localité 40] (25), demeurant [Adresse 19] à [Localité 8], propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 27], suivant acte en date du 9 juillet 1992 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 27 août 1992, Vol 1992 P n°6671 ;

- M. [LH] [H] et Mme [C] [H], venant aux droits de M. [YV] [JX], Mme [E] [BK] [ZR] [P] épouse [JX], demeurant [Adresse 7] à [Localité 16], propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 28] suivant acte en date du 26 août 2020 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 16] I le 2 septembre 2020, Vol 2020 P n°9641 ;

Y additant :

- juger qu'elle sera dispensée des frais exposés par l'ASL les Demandes de [Adresse 34] pour toutes condamnations mises à sa charge, y compris les frais de son conseil ;

- condamner in solidum les appelants au paiement de la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens d'instance.

Elle fait notamment valoir que :

- lors de sa création, le lotissement ne s'est pas pourvu d'un cahier des charges attenant au règlement ;

- le règlement du lotissement n'a jamais réellement été mis en oeuvre, s'agissant notamment du transfert du lot VRD qui a été réalisé tardivement et uniquement à sa demande ;

- c'est à sa demande qu'un administrateur de l'ASL a été désigné, soit de très nombreuses années après l'élaboration du règlement ;

- le règlement n'est pas respecté par un certain nombre de colotis qui ont modifié leur immeuble en contravention avec les règles qu'il contient ;

- le fait que le projet de vente à un promoteur comporte des logements sociaux constitue en réalité la raison essentielle du refus des colotis et de l'ASL ;

- l'ASL a proposé un projet alternatif de construction sur sa parcelle qui consiste à la diviser et à édifier un immeuble R+3, celle-ci s'affranchissant ainsi des règles du lotissement qu'elle entend pourtant faire respecter ;

- la valeur contractuelle du règlement est inexistante de sorte que les règles contenues dans ce document sont des règles d'urbanisme qui sont devenues caduques.

Mme [C] [U] épouse [H], M. [LH] [H], Mme [W] [NV] épouse [ZJ], Mme [YG] [ZJ] épouse [OR], Mme [HC] [M], Mme [XS] [M] épouse [V], et, pris en leur qualité d'héritière de M. [LO] [ZJ], Mme [PU] [ZJ] épouse [XZ], Mme [YG] [ZJ] épouse [OR], Mme [W] [NV] épouse [ZJ] et M. [LA] [ZJ] n'ont pas constitué avocat.

MOTIVATION

Le document rédigé à la création du lotissement, daté du 9 mai 1975 puis modifié le 28 avril 1976, s'intitule 'règlement'. Le terme de 'règlement' y est mentionné à plusieurs reprises.

Après approbation par l'autorité préfectorale, sa publication au 1er bureau du Service des hypothèques de [Localité 16] I est intervenue le 18 mai 1976.

Ce règlement prévoit que les lots 2 à 9, situés sur les parcelles BZ n°[Cadastre 21] à [Cadastre 28], sont des lots d'habitation soumis à la règle : un lot une maison et que le lot n°1, actuellement propriété de l'APAJH 44 et situé sur la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 20], peut accueillir des bureaux avec la précision que ces bureaux, faisant l'objet du permis, auraient la possibilité d'être surélevés sur un niveau et de faire l'objet d'une extension au sol.

L'acte de cession du terrain par l'Association des Amis du Carmel à la SCI Les Demeures de [Adresse 34] comporte la disposition ci-après : 'La présente vente est consentie et acceptée sous les charges et conditions suivantes que M. [WH], ès-qualités, oblige la société acquéreur et ses ayants droits successifs, à exécuter et accomplir, à savoir qu'elle ne pourra construire sur les biens vendus aucun immeuble collectif à usage d'habitation, toutefois un immeuble à usage de bureau pourra y être édifié, mais dans ce cas, il ne pourra y avoir plus de deux étages sur rez-de-chaussée et sous-sol, et dont la terrasse qui ne sera pas utilisable serait à la cote de 25m, soit une élévation de 10m 40cm par rapport au point bas de la [Adresse 47] coté à 14m 60cm au plan cadastral'.

Les appelants soutiennent que cette exigence constitue une servitude de droit privé opposable à l'APAJH. La grande majorité des colotis, invoquant le caractère impératif du contenu du règlement, estime bien fondée son opposition à la création d'un immeuble R+4 qui résulterait de la vente à un promoteur de la parcelle section BZ n°[Cadastre 20].

En réponse, bien que ne réclamant pas expressément le prononcé de la caducité du règlement dans ses dernières conclusions, l'intimée invoque à titre principal les dispositions de l'article L 442-9 du Code de l'urbanisme pour considérer que les mesures régissant le lotissement constituent des règles d'urbanisme et non des servitudes de droit privé de sorte que celles-ci ne peuvent plus lui être opposées en raison de leur caducité.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L'article L 442-9 du Code de l'urbanisme, dans sa version applicable au présent litige, dispose que :

- Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ;

- De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

- Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Il n'est pas contesté que le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme.

Il doit être observé que le règlement du 9 mai 1975, amendé le 28 avril 1976, n'a pas été complété tant lors de la création du lotissement que par la suite par un cahier des charges.

Pourtant, les décrets n°58-1456 du 31 décembre 1958 et n°59-898 du 29 juillet 1959 avaient instauré une distinction entre le règlement du lotissement, 'fixant les règles et servitudes d'intérêt général imposées dans le lotissement et concernant notamment les caractères et la nature des constructions à édifier, la tenue des propriétés, les plantations et les clôtures', et le cahier des charges prévu 'pour les ventes ou locations'.

Certes, à la date de constitution du lotissement, les textes en vigueur n'imposaient pas cette distinction, cette obligation n'ayant été créée que par la loi n°76-1285 du 31 décembre 1976 portant réforme de l'urbanisme et le décret n°77-860 du 26 juillet 1977. 

Pour autant, il doit être constaté que les colotis n'ont pas souhaité jusqu'à la date de rédaction du présent arrêt compléter le règlement par un cahier des charges. En l'absence de ce dernier document, la supposée contradiction entre les alinéas 1 et 3 du texte précité, invoquée par les appelants à l'appui de leur démonstration, ne saurait constituer un élément probant.

En droit, il appartient aux colotis qui s'opposent à la caducité du règlement de démontrer qu'ils ont manifesté de manière non équivoque leur volonté de conférer une valeur contractuelle aux dispositions et autres règles d'urbanisme qu'il contient (3ème Civ., 7 novembre 2019, n°18-21.705).

A l'appui de leur action, il font justement observer que l'utilisation à plusieurs reprises du terme de 'règlement' dans le document litigieux ne constitue pas un élément venant s'opposer à leur revendication.

Cependant :

- le caractère restrictif des règles contenues dans le document du 9 mai 1975, rectifié le 28 avril 1976, ne constitue pas un élément suffisant pour leur conférer un caractère contractuel (3ème Civ, 29 janvier 2014, n°12-24.156) ;

- la simple mention dans un seul acte translatif de propriété du contenu du règlement de lotissement (vente entre l'Association des Amis du Carmel et la SCI les Demeures de [Adresse 34]) ne suffit pas non plus à lui conférer un caractère contractuel.

Depuis 1999, une jurisprudence constante de la cour de cassation précise qu'il en est de même pour ce qui concerne l'annexion à chaque acte de vente aux colotis des pièces constitutives du lotissement.

Comme l'observe le tribunal, les actes de vente des colotis reprennent dans la rubrique "servitude", la clause selon laquelle "le vendeur déclare qu'il n'a créé aucune servitude et qu'à sa connaissance, il en existe aucune autre, à I'exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de I'urbanisme ou de la loi". Il n'est donc nullement fait référence au caractère impératif des mesures contenues dans le règlement.

Il n'est donc pas démontré, comme le soutiennent les appelants, que ceux-ci ont souhaité constituer une servitude non altius tollendi sur la parcelle n°[Cadastre 1].

L'acte notarié du 2 mai 2009 par lequel l'APAJH 44 a fait l'acquisition de la parcelle BZ n°[Cadastre 20], s'il indique que l'acquéreur s'oblige à souffrir des servitudes prévues au cahier des charges, ne contient aucun rappel des restrictions contenues dans le règlement du lotissement.

Or, l'article 1er du règlement du lotissement stipule qu'il est 'opposable à quiconque détiendra ou occupera à quelque titre que ce soit tout ou partie dudit programme de construction et qu'il doit être rappelé dans tous les actes translatifs, soit par reproduction in extenso à l'occasion de la première vente ou de la première location de chacun des lots, soit par référence précises lors des aliénations ou locations postérieures desdits lots'.

Aucun autre écrit, consignant la volonté expresse des colotis de donner force obligatoire contractuelle à un document d'urbanisme ou au règlement du lotissement et déclarant qu'ils le considèrent de nouveau comme opposable dans leurs rapports respectifs, n'a été établi.

Surtout, l'APAJH 44 n'est pas contredite ni démentie par les appelants lorsqu'elle indique dans ses dernières écritures :

- avoir été à l'origine de la mise en fonctionnement de l'ASL en requérant au cours de l'année 2007, soit près de dix ans après la création du lotissement, la désignation d'un administrateur ad hoc afin de faire procéder à une première assemblée générale, aucune démarche en ce sens n'ayant été antérieurement accomplie par un ou plusieurs colotis. L'inertie de l'ASL qui, au regard de ses statuts, dispose de la possibilité de modifier les règles du lotissement après réunion puis validation de l'assemblée générale des colotis, est donc une réalité ;

- que plusieurs colotis ont réalisé des modifications et extensions de leurs immeubles respectifs en violation avec le règlement du lotissement, démontrant ainsi très clairement leur volonté de s'en affranchir ;

- que le projet alternatif proposé par l'ASL consiste en la création d'un immeuble de type R+3 au mépris de la règle contenue dans le document régissant le lotissement.

En l'état, les appelants ne démontrent pas suffisamment le caractère non équivoque de leur intention de contractualiser les mesures restrictives contenues dans le règlement du 9 mai 1975 rectifié le 28 avril 1976.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré ayant rejeté la demande présenté par l'ASL et les colotis tendant à déclarer que les articles 1 à 10 du règlement du lotissement du 9 mai 1975, rectifié le 28 avril 1976, publié le 18 mai 1976 au service de la publicité foncière de [Localité 16] I, volume 2617, n°11, sont des servitudes de droit privé.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge des appelants en première instance, il y a lieu en cause d'appel de condamner l'ASL Les Demeures de [Adresse 34], mesdames [O] épouse [OJ], [CY] épouse [N], [AJ] veuve [M], [WW] épouse [N], [ZC] épouse [K], messieurs [OJ], [MS], [K], [G] et [N] au versement à l'APAJH 44 d'une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes sur ce fondement.

Les appelants supporteront les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS