CA Montpellier, 14 nov. 2024, RG 22/05390

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/05390 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PSZE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 13 septembre 2022

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER - N° RG 20/03577

APPELANT :

Monsieur [S] [V] [C] [J]

né le 07 Décembre 1975 à [Localité 8] (BRÉSIL)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Jérôme PASCAL de la SARL CAP-LEX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substituant sur l'audience Me Magali FIOL, avocat au barreau de NIMES

INTIME :

Monsieur [E], [X], [P] [Z]

né le 11 Septembre 1974 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 septembre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé conclu le 14 mai 2019, M.[S] [V] [C] [J], vendeur, a conclu un compromis de vente d'un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] au sein d'un ensemble immobilier dénommé « Les Jardins d'Isis » au profit de M. [E] [Z], acquéreur, moyennant le prix de 90 000 euros.

Le compromis énonçait que le bien était loué au profit de M.et Mme [M] [K] selon contrat de location de logement meublé du 10 mai 2018, le vendeur déclarant n'avoir aucun litige en cours avec son locataire.

La vente était soumise aux conditions suspensives d'obtention d'un prêt d'un montant de 90 000 € pour une durée de 11 ans au taux nominal d'intérêts de 1,05 % l'an.

La réitération devait intervenir le 14 août 2019.

Un dépôt de garantie de 4 500 euros était prévu à la charge de l'acquéreur.

Une clause pénale d'un montant de 9 000 euros était également prévue.

Le 9 juillet 2019, un avenant a été signé aux fins de prorogation du délai pour la signature de l'acte authentique, jusqu'au 30 septembre 2019.

Le 27 août 2019, les locataires de l'appartement litigieux ont donné congé avec effet au 1er octobre 2019.

Le 28 août 2019, M. [Z] a obtenu un accord de prêt de la Banque Populaire du Sud.

Un nouvel avenant a été conclu le 27 septembre 2019, prorogeant le délai de réitération de la vente jusqu'au 18 octobre 2019.

Malgré le congé, les locataires se sont maintenus dans les lieux.

Par actes des 25 et 27 février 2020, M. [C] [J] a engagé une procédure d'expulsion à leur encontre devant le juge des contentieux et de la protection de Montpellier.

Par courriel du 28 février 2020, M. [Z] a sollicité auprès du notaire la restitution du dépôt de garantie de 4 500 euros.

Le 3 mars 2020, le notaire a rédigé un projet d'acte de résiliation du compromis en raison de la procédure d'expulsion en cours et de l'absence de paiement des loyers. Ce projet d'acte n'a été signé que par M. [Z].

Par courrier du 7 avril 2020, M. [C] [J] a sollicité le versement de la pénalité de 9 000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 mai 2020, M. [Z] a sollicité la restitution du dépôt de garantie à M.[C] [J], en vain.

Par ordonnance de référé du 8 juillet 2020, M. [K], locataire, a été condamné à quitter les lieux, si besoin en procédant à son expulsion avec le concours de la force publique.

C'est dans ces circonstances que par acte du 27 août 2020, M. [C] [J] a assigné M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement de la somme de 9000 euros au titre de la clause pénale et de la somme de 3 000 euros au titre du préjudice d'immobilisation du bien.

Par jugement contradictoire exécutoire à titre provisoire du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

- débouté M. [C] [J] de ses demandes,

- ordonné la restitution à M. [Z] du dépôt de garantie d'un montant de 4 500 euros,

- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2020 à la charge de M. [C] [J],

- ordonné la capitalisation annuelle des intérêts,

- débouté M. [Z] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

- condamné M. [C] [J] à payer à M. [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le 24 octobre 2022, M. [C] [J] a relevé appel de ce jugement.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 13 mai 2024, M. [C] [J] demande à la cour, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, de :

Réformer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Débouter M. [Z] de ses demandes reconventionnelles ;

Constater l'absence de signature de l'avenant du 3 mars 2020 par M. [C] [J] ;

Ordonner, par conséquent, la nullité de l'avenant du 3 mars 2020 ;

Constater l'absence de délai de rétractation ;

Condamner M. [Z] à lui verser la somme de 9 000 euros par application de la clause pénale contenue dans le compromis de vente ;

Condamner M. [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre du préjudice né de l'immobilisation de son bien ;

Ordonner de restituer les sommes versées par M. [C] [J] au titre de l'exécution provisoire du jugement de première instance ;

Condamner M. [Z] aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de son avocat, Maître Magali Fiol.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 25 avril 2023, M. [Z] demande à la cour, sur le fondement des articles 1186, 1603 et 1625 du code civil, de l'article L. 271-1 du code la construction et de l'habitation, de l'article 125 du code de procédure civile, de :

Relever, même d'office, l'irrecevabilité de l'appel de M.[C] [J],

Débouter M. [C] [J] de l'intégralité de ses demandes,

Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [C] [J] de ses demandes et ce qu'il a ordonné la restitution du dépôt de garantie et dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2020 avec capitalisation des intérêts et condamné Monsieur [C] [J] aux dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros au tire de l'article 700 du code de procédure civile,

Réformer le jugement pour le surplus,

A titre principal,

Constater que le compromis de vente n'a pu produire effet ni engager les parties faute de mise en oeuvre de la faculté de rétractation,

A titre subsidiaire,

Prononcer la résolution du compromis de vente,

Réduire la clause pénale à un euro compte tenu des manquements et fautes de M. [C] [J];

A titre infiniment subsidiaire,

Constater la caducité du compromis de vente,

Condamner M. [C] [J] à lui payer la somme de 4 500 euros ;

Ordonner le paiement de cette somme par restitution du dépôt de garantie, valant obligation pour le notaire d'y procéder,

Assortir cette condamnation des intérêts au taux légal depuis le 9 mai 2020, date de la mise en demeure et avec capitalisation annuelle des intérêts,

En toutes hypothèses, condamner M. [C] [J] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de celle allouée à ce titre en première instance, outre les frais et dépens de première instance et d'appel.

Vu l'ordonnance de clôture du 27 août 2024.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il est demandé de relever l'irrecevabilité de l'appel de M. [C] [J]. Toutefois, cette demande n'est pas motivée et l'appel est recevable.

Sur la clause pénale

En application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, pour tout acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut « se rétracter dans un délai de dix jours » à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Il résulte de ce texte les principes suivants :

Le droit de rétractation, en ce qu'il est destiné à protéger les acquéreurs non professionnels, est d'ordre public ;

Toute « modification substantielle » du contrat intervenue entre l'avant-contrat et l'acte de vente engendre l'octroi d'un nouveau délai de rétractation de 10 jours (3ème civ, 26 septembre 2007, n° 06-17.187) ;

La modification substantielle du contrat est celle qui modifie le contrat en aggravant les risques pour l'acquéreur ou qui lui est défavorable.

En l'espèce, les parties s'opposent sur la question de savoir si la procédure d'expulsion du locataire engagée par M. [C] [J] les 25 et 27 février 2020 doit s'analyser, ou non, comme une modification substantielle des conditions de la vente.

Le compromis du 14 mai 2019 comprend une clause intitulée « contrat de location », ainsi rédigée :

« Le bien est actuellement loué au profit de Monsieur et Madame [M] [K] pour un usage d'habitation aux termes d'un bail meublé établi pour une durée de 1 année ayant commencé à courir le 1er juin 2018. Le loyer mensuel hors charges et taxes est actuellement de cinq cent soixante euros (560,00 eur) et les charges sont de cinquante euros (50,00 eur). Le loyer est convenu payable d'avance le 5 de chaque mois.

Les parties sont averties qu'il incombe au bailleur en titre au jour de la fin du bail de rembourser le dépôt de garantie, et ce en vertu des dispositions du dernier alinéa de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le vendeur et l'acquéreur feront leur affaire personnelle de tous comptes et règlements entre eux au sujet du bail.

Le vendeur déclare n'avoir aucun litige en cours avec son locataire.

L'acquéreur atteste avoir eu une copie du bail ce jour et en connaître les charges et conditions notamment au moyen des explications fournies ».

Par ailleurs, il résulte de l'ordonnance de référé du 8 juillet 2020 du juge des contentieux et de la protection de Montpellier que :

Madame [K] a quitté les lieux courant juin 2019 à la suite de violences exercées contre elle par Monsieur [K] ;

L'arriéré de loyer est apparu dès le mois de juin 2019 ;

L'assignation en référé-expulsion de M. [C] [J] a été délivrée les 25 et 27 février 2020 ;

Monsieur [K] a été condamné à quitter les lieux, si besoin en procédant à son expulsion avec le concours de la force publique.

Il résulte des courriels versés au débat que ce n'est que le 13 septembre 2019 que M. [C] [J] a transmis à M. [Z] le congé remis par les locataires le 27 août 2019, avec prise d'effet le 1er octobre 2019. M. [Z] a contacté téléphoniquement M. [K], le locataire, qui n'a pu lui garantir qu'il allait quitter les lieux à la date convenue, n'ayant pas encore trouvé de nouveau logement. M. [Z] a écrit à M. [C] [J] le 16 septembre 2019 qu'il ne pouvait pas prendre le risque que le locataire reste sans droit ni titre au-delà du 1er octobre sans payer ses loyers.

Il résulte de la chronologie des échanges de courriels que dès le 16 septembre 2019, M. [Z], acquéreur, a fait connaître à M.[C] [J], vendeur, son intention de ne pas acheter le bien en cas de maintien dans les lieux après le 1er octobre 2019 d'un occupant sans droit ni titre qui ne paye pas ses loyers.

Si les échanges de courriels postérieurs montrent que les parties ont poursuivi les négociations en vue de parvenir à un accord (en espérant un départ rapide du locataire, espoir qui ne se réalisera pas), il n'en reste pas moins que M. [C] [J] est mal fondé à reprocher à M. [Z] de l'avoir « baladé », pour reprendre son expression.

Au contraire, dès le 16 septembre 2019, M. [C] [J] était parfaitement informé par son cocontractant que la vente ne pourrait pas se réaliser en l'état. Il a, par la suite, continué les négociations avec M. [Z], dans l'espoir d'aboutir à un départ proche de son locataire. Son intérêt à continuer les tractations avec M. [Z] était évident, puisqu'un autre acquéreur aurait eu les mêmes réticences à acheter un appartement occupé par un locataire impécunieux.

Cette dégradation des conditions de la vente d'un bien initialement occupé par un locataire à jour de ses loyers à celle d'un bien habité par un occupant sans droit ni titre s'analyse en une modification substantielle du contrat.

Une telle modification substantielle du contrat était pleinement caractérisée à la date de l'assignation en référé-expulsion des 25 et 27 février 2020 et aggravait la situation de l'acquéreur M. [Z], qui s'est donc régulièrement rétracté en signant le projet d'acte de résiliation du compromis préparé par le notaire.

M. [C] [J] est mal fondé à solliciter une prétendue nullité de « l'avenant » du 3 mars 2020, s'agissant d'un simple projet de contrat qu'il n'a d'ailleurs pas signé. Cet acte constitue en revanche une manifestation unilatérale de volonté de M. [Z] de renoncer à la vente.

C'est donc à bon droit que le dépôt de garantie a été restitué à M. [Z] et que M. [C] [J] a été débouté de sa demande au titre de la clause pénale et d'une indemnité d'immobilisation.

Le jugement sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, M. [S] [V] [C] [J] supportera les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS