CA Montpellier, 14 nov. 2024, RG 22/05336

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/05336 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PSVS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 05 septembre 2022

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER - N° RG 19/06472

APPELANTE :

S.A.S. Easy immatriculée au RCS sous le numéro 811 942 770,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEES :

Madame [L] [G] veuve [W]

née le 06 Avril 1944 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Julien ROUGON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [P] [W]

née le 17 Octobre 1971 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Julien ROUGON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [F] [W] épouse [D]

née le 22 Octobre 1974 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Me Julien ROUGON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.C.P. [H] Ribaud Nouguier-Lecomte, notaires, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 septembre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- Par acte en date du 26 juillet 2018 établi par Maître [U] [T], notaire, Mme [L] [G] veuve [W], usufruitière, Mme [P] [W] et Mme [F] [W] épouse [D], toutes deux nues-propriétaires, ont consenti à la SAS Easy une promesse de vente portant sur une maison d'habitation sise à [Adresse 8], dont elles étaient les propriétaires, moyennant le prix de 773 000 euros.

2- Le terme du délai de réalisation de la vente était fixé au 8 mars 2019 avec une possibilité de prolongation de 30 jours. En cas de non réalisation de la vente, une indemnité d'immobilisation de 77 300 euros était prévue et l'obligation pour la SAS Easy de consigner entre les mains de la Scp [H] [T] Nouguier-Lecomte, notaire chargé de la rédaction de l'acte, la somme de 15000 euros au plus tard le 10 septembre 2018.

3- La vente n'est pas intervenue dans les délais contractuels, et par courrier recommandé en date du 12 juillet 2019, les consorts [W] ont dénoncé auprès de la SAS Easy la promesse de vente et mis en demeure de leur régler la somme de 15 000 euros consignée à titre de garantie à valoir sur l'indemnité d'immobilisation contractuelle.

4- Ce courrier étant resté sans suite, les consorts [W] ont fait assigner la SAS Easy par acte du 10 décembre 2019, en paiement de la somme de 77 300 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle.

5- Par jugement contradictoire exécutoire à titre provisoire en date du 5 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a condamné la SAS Easy à payer aux consorts [W] la somme de 77 300 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2019, débouté la société Easy de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer la somme de 3 500 euros aux consorts [W] et la somme de 2 000 euros à la Scp [H] Ribaud Nouguier-Lecomte en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et déclaré le jugement opposable à la Scp [H] Ribaud Nouguier-Lecomte.

6- Le 20 octobre 2022, la SAS Easy a relevé appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS

7- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 18 janvier 2023, la SAS Easy demande en substance à la cour d'infirmer le jugement, rejeter les demandes des consorts [W] et, à titre subsidiaire, requalifier l'indemnité d'immobilisation en clause pénale et la réduire à la somme de 1 euro, condamner la Scp [H] Ribaud Nouguier-Lecomte à la relever et la garantir de toute condamnation au profit des consorts [W], reconventionnellement, condamner les consorts [W] à la somme de 30 000 euros en réparation des préjudices économiques et matériels et condamner les consorts [W] et la Scp [H] Ribaud Nouguier-Lecomte à lui verser la somme de 3 000 euros chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

8- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 16 mars 2023, les consorts [W] demandent en substance à la cour de confirmer le jugement et, y ajoutant, condamner la société Easy à la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

9- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 23 mars 2023, la Scp [H] Ribaud Nouguier-Lecomte demande en substance à la cour de confirmer le jugement, débouter la société Easy de l'intégralité de ses prétentions dirigées à son encontre et la condamner à lui verser la somme de 3 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

10- Vu l'ordonnance de clôture du 27 août 2024.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

11- Les parties ne font que reprendre les éléments de droit et de fait qu'elles développaient devant le premier juge, chacune donnant à l'écoulement du temps passé entre la signature de la promesse unilatérale de vente le 26 juillet 2018 et sa dénonciation par courrier des consorts [W] le 12 juillet 2019 la coloration qui lui bénéficie.

Il convient donc, comme l'a parfaitement réalisé le premier juge, de s'en tenir aux termes de l'acte les ayant liées et d'en faire la lecture froide que dénonce la société Easy.

12- Il résulte de l'acte du 26 juillet 2018 que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 8 mars 2019 à 16 heures, avec une ultime prorogation possible de 30 jours.

13- Il est constant que la vente n'est pas intervenue dans ce délai ultime courant jusqu'au 8 avril 2019, quand bien même les conditions suspensives stipulées au profit de la société Easy ont été réalisées.

14- Rien ne démontre que les consorts [W] en soient à l'origine, ce d'autant plus que l'offre reçue d'un promoteur concurrent est antérieure à la promesse du 26 juillet 2018 et que leur choix s'est porté sur la société Easy qui avait dû leur paraître plus sérieuse.

15- La nature particulière de l'acte offrait à la société Easy, si telle avait été sa volonté effective, de poursuivre l'achat jusqu'à son terme.

Il est en effet stipulé que le bénéficiaire pouvait lever l'option, par tous moyens auprès du notaire, en l'accompagnant notamment du versement du prix déduction faire de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée.

16- La société Easy prétend l'avoir fait par un courriel, donc par un moyen recevable, en date du 24 janvier 2019, informant le notaire dans les termes suivants : ' (...) Pour vous informer que nous avons ENFIN le permis validé par la mairie de [Localité 7] dont vous trouverez une copie jointe. Nous l'avons bien affiché et normalement la signature devrait se faire avec une dizaine de jours de retard mais l'essentiel c'est que le dossier avance. Je compte sur vous pour rassurer Mme [W] et nous prenons également contact avec elle pour l'informer (...)'.

Un tel courriel n'a d'autre but que d'informer le notaire de l'état d'avancement de ses démarches ayant permis de réaliser la condition suspensive d'obtention du permis de construire. Il manifeste d'autant moins l'expression de la levée d'option qu'il n'est accompagné d'aucun règlement dans les termes de l'acte.

17- C'est donc justement, par des motifs pertinents en droit et en fait que la cour adopte, que le premier juge a retenu que l'acte était devenu caduc à défaut pour la société Easy d'avoir levé l'option et en a tiré les conséquences quant à l'exigibilité de l'indemnité d'immobilisation.

18- Contrairement à ce que continue à soutenir la société Easy, cette indemnité d'immobilisation stipulée à hauteur de 10% du prix de la vente, n'est pas une clause pénale susceptible d'être réduite par application de l'article 1231-5 du code civil. Elle est stipulée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre son bien en en réservant l'exclusivité à l'acquéreur pendant le temps contractuellement déterminé. Elle ne sanctionne pas l'inexécution de ses obligations par le bénéficiaire, qui n'est pas tenu d'acquérir.

En tout état de cause, elle ne pourrait paraître excessive en l'espèce au regard comme en l'espèce d'une durée d'immobilisation du bien de près d'une année.

19- S'agissant de la responsabilité du notaire, la société Easy ne saurait dissimuler sa propre carence à lever l'option derrière une prétendue faute contractuelle inexistante du notaire qui n'était pas tenu envers elle d'une obligation spécifique de conseil et qui a rempli son office en stipulant un acte clair, lisible, dénué d'ambiguïté et qui permettait à un professionnel de la promotion immobilière de comprendre qu'à défaut de lever l'option avant le 8 avril 2019 au plus tard, la promesse serait caduque et qu'il serait alors redevable de l'indemnité d'immobilisation.

Le jugement sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions.

20- Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la société Easy supportera les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS