TJ Pontoise, 18 juin 2024, RG 24/00002

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 18 Juin 2024

N° RG 24/00002 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NQ3P

Jugement rendu le 18 juin 2024 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT CIFD venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE - ILE DE FRANCE à la suite d’une fusion absorption, SA au capital de 124.821.620 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 379 502 644, dont le siège social est [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIES SAISIES

Monsieur [J] [Y], né le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 8] (CAMEROUN), de nationalité française, demeurant [Adresse 6]

Madame [U] [I] [L] [W] [Z] [X], épouse [Y], née le [Date naissance 5] 1968 à [Localité 9] (CAMEROUN), de nationalité camerounaise, demeurant [Adresse 6]

tous deux représentés par Me Philippe ROLLAND, avocat au Barreau du VAL D’OISE

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 20 octobre 2023 publié le 30 novembre 2023 volume 2023 S n°284 au service de publicité foncière de [Localité 10] 2, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 7] cadastré section BP n°[Cadastre 2] pour 80a 05ca et section BP n°[Cadastre 3] pour 16ca, consistant en un appartement et une cave, formant les lots 131 et 162, appartenant à Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [I] [L] [W] [Z] [X] épouse [Y].

Par exploit du 27 décembre 2023, signifié par dépôt de l’acte à l’étude, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait assigner Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [I] [L] [W] [Z] [X] épouse [Y] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 29 décembre 2023.

Vu les conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 26 février 2024 par lesquelles les débiteurs saisis demandent eu juge de l’exécution de :
- ramener à 1 euro l’indemnité contractuelle de résiliation
- les autoriser à vendre amiablement leur bien à un prix net vendeur de 190.000 euros
- ordonner le renvoi de l’affaire à quatre mois ;

Vu les conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 28 mars 2024 par lesquelles le créancier poursuivant demande au juge de l’exécution de :
- lui donner acte qu’il n’entend pas s’opposer à vente amiable du bien saisi
- taxer ses frais de poursuite à la somme de 1741,95 euros outre les émoluments à recevoir sur la vente en application de l’article A444-191 du code de commerce
- débouter les défendeurs de leur demande de réduction de la clause pénale à 1 euro
- fixer sa créance à hauteur de 159.933,59 euros outre les intérêts à compter du 23 août 2023
- statuer ce que de droit sur les dépens ;

Après renvoi, l'affaire a été appelée à l’audience du 23 avril 2024, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Au cas présent, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT résulte des pièces versées aux débats, notamment la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 17 avril 2012 par Maître [B] [K], notaire à [Localité 7], contenant un prêt taux fixe profilé de 180.000 euros remboursable en 280 mensualités au taux hors assurance de 4,80%, la mise en demeure en date du 18 avril 2023 et la mise en demeure valant déchéance du terme en date du 17 mai 2023.

Le décompte du 17 mai 2023 visé au commandement de payer valant saisie laisse apparaître un solde débiteur de 159 933,59 euros en principal, intérêts et accessoires.

En vertu de l'article 1152 (devenu 1231-5) du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

Les époux [Y] sollicitent la réduction à la somme de 1 euro de l’indemnité d’exigibilité anticipée de 7% qu’ils considèrent comme une clause pénale manifestement abusive.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT s’oppose à la réduction de la clause pénale. Il soutient que l’indemnité est conforme aux dispositions du code de la consommation, qu’elle a pour but de préserver l’équilibre du contrat et pour seule vocation de couvrir forfaitairement les frais de la banque en cas de procédure consécutive à la défaillance des emprunteurs. Le créancier poursuivant fait valoir que l’indemnité permet au créancier de compenser les intérêts qui auraient dû courir jusqu’au 15 août 2037 si le prêt, dont le taux d’intérêt conventionnel n’est nullement excessif, était allé jusqu’à son terme

Or la pénalité de 7% réclamée à hauteur de 10 374,47 euros, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel de 4,80%, lequel, en application des stipulations du contrat, continue de courir sur les sommes dues après résiliation jusqu’à parfait paiement.

Elle sera donc réduite à 10 % de son montant, soit à 1037,44 euros.

La créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sera donc mentionnée pour la somme de 150.596,56 euros en principal, intérêts et accessoires suivant décompte arrêté au 17 mai 2023.

Monsieur [J] [Y] et Madame [U] [I] [L] [W] [Z] [X] épouse [Y] sollicitent l'autorisation de vendre amiablement leur bien immobilier. Ils produisent quatre mandats de vente.

Un premier mandat de vente exclusif consenti à la société IAD FRANCE, signé le 14 septembre 2023 et un second mandat de vente sans exclusivité signé le 20 décembre 2023, aux termes desquels le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 210.000 euros, avec une rémunération du mandataire de 10.000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur de 200.000 euros.
Un troisième mandat de vente simple consenti à l’agence immobilière FONCIA, signé le 1er février 2024, aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 209.000 euros, avec une rémunération du mandataire de 12.000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur 197.000 euros.
Un dernier mandat de vente simple consenti à la société EFFICITY, signé le 7 janvier 2024 qui prévoit un prix de vente de 215.000 euros, avec une rémunération du mandataire de 11.500 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur de 203.500 euros.

Ces éléments attestent de l'intention sérieuse des débiteurs de vendre le bien.

Le créancier poursuivant ne s'oppose pas à la demande de vente amiable formulée par le débiteur saisi.

Une évaluation du bien par l'agence FONCIA est versée aux débats proposant une estimation entre 155.000 et 165.000 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par les époux [Y] et, eu égard à cette estimation et aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 160.000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour. Au vu de l'état de frais arrêté au 5 mars 2024, il y a lieu de taxer ses frais de poursuite à la somme de 1.741,95 euros, qui seront à la charge de l'acquéreur.

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS