TJ Saint-Denis de La Réunion, 17 sept. 2024, RG 24/00314

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00314 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GX7C

MINUTE N° : 24/00138

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [P] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté
Madame [K] [R] [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Maître Diane MARCHAU, avocate au barreau de Saint Denis

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [L] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL,

Assistée de : Cécile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Août 2024

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cécile CRESCENCE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée aux parties le 18/9/2024
EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 septembre 2020, [K] [R] [V] épouse [M] et [X] [P] [M] (les époux [M]) ont donné à bail à [A] [H] [G] et [W] [L] [S] un local d'habitation meublé (appartement) situé [Adresse 5] (Réunion) moyennant un loyer mensuel de 900 euros, provisions sur charges comprises.

Le 9 juin 2021, [A] [H] [G] a donné congé aux bailleurs.

Des loyers étant demeurés impayés, à compter de décembre 2022, les propriétaires ont vainement sollicité à de nombreuses reprises, à l'amiable, de la part de M. [S] une régularisation de la situation.

Les époux [M] ont fait délivrer à M. [S], le 21 septembre 2023, commandement d'avoir à justifier de l'assurance du logement et d'avoir à leur payer la somme principale de 3.929,88 euros, l'acte visant la clause résolutoire contenue dans le bail, lequel est demeuré sans effet.

Par acte du 6 juin 2024, les époux [M] ont dès lors fait citer à M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux, constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du contrat de bail, ordonner l'expulsion immédiate de M. [S] et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, le condamner à leur payer la somme provisionnelle de 8.429,88 euros au titre de la dette locative due au mois d'avril 2024 à parfaire au jour de la libération des lieux et le condamner à leur verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (188,21 euros).

L'affaire a été appelée à l'audience du 27 août 2024. Les demandeurs ont actualisé leur créance à la somme de 14.859,91 euros loyers d'août 2024 compris, disant que rien n'est réglé depuis avril 2024.

Cité selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, et en dépit des différentes démarches du commissaire de justice pour lui remettre l'assignation, M. [S] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.

Le jugement, réputé contradictoire du seul fait qu'il est susceptible d'appel, sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A TITRE LIMINAIRE

Il est à rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, et que les demandes de constater, employées en l’espèce, ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des prétentions.

La première demande de constat n'est donc nullement une prétention, contrairement à la seconde.

A cet égard, si les demandeurs sollicitent de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, ils ne peuvent demander dans le même temps de prononcer la résiliation du bail si celui-ci se trouve déjà résilié de plein droit.

Enfin, ils ne peuvent solliciter de sommes à titre provisionnel, n'ayant pas assigné le défendeur en la forme des référés.

SUR LA RÉSILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 6 juin 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 29 septembre 2020 contient une clause résolutoire (VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [S] le 29 novembre 2023, pour la somme principale de 3.929,88 euros.

Si le commandement de payer vise un délai de 6 semaines pour sa régularisation, il convient de relever que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail prévoit un délai de 2 mois. Au vu du contrat liant les parties ,conclu bien avant la modification de la loi sur ce point, c'est le délai prévu au contrat qui doit s'appliquer, en l'espèce deux mois.

Ce commandement étant donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 30 janvier 2024.

L’expulsion de M. [S] sera en conséquence ordonnée dans les conditions fixées au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Le bail est donc résilié de plein droit au 30 janvier 2024. M. [S] n'est plus locataire après cette date mais occupant sans droit ni titre.

Les demandeurs produisent un décompte dans leur assignation faisant état d'une dette locative de 8.429,88 euros au mois d'avril 2024. Ils ajoutent cependant les frais du commandement de payer qu'ils sollicitent pas ailleurs au titre des dépens, ce ui ne peut être accepté.

A l'audience, ils ont actualisé leur créance à la somme de 14. 859,91 euros sans la justifier et sans qu'il soit permis de comprendre à quoi elle peut correspondre.

Il ressort des pièces du dossier que M. [S] reste redevable de la somme principale de 3.929,88 euros au mois de novembre 2023, tel que réclamée par commandement de payer. Les demandeurs indiquent que les loyers de décembre 2023 (900 euros) et de janvier 2024 (900 euros) n'ont pas été réglés.

Absent des débats, le défendeur ne conteste pas, par définition, la somme restant due au titre des loyers et charges, soit 5.729,88 euros au 30 janvier 2024, date de la résiliation de bail (3.929,88 + 900 + 900).

M. [S] sera dès condamné à payer aux époux [M] la somme de 5.729,88 euros due à la date de résiliation de bail avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.929,88 euros à la date du 29 novembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il sera condamné également à payer la somme de 6.300 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation due pour la période du 1er février 2024 au 27 août 2024 date de l'audience, (mois d'août compris, soit 7 x 900), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera, en outre, condamné à payer à compter du 1er septembre 2024 et jusqu'à libération des lieux et restitution des clefs, sauf si les lieux ont déjà été libérés et les clefs restituées, une somme égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il en aurait été si le bail s'était poursuivi, hors TEOM (due que par un locataire ce que M. [S] n'est plus).

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leurs demandes.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge des époux [M] la charge des frais non répétibles qu'ils ont dû engagés pour faire valoir leurs droits en justice ce, d'autant qu'ils se sont montrés patients en adressant plusieurs mails et lettre au débiteur avant commandement de payer.

Toutefois, il convient de réduire la somme demandée à de plus justes proportions eu égard notamment aux incohérences de certaines de leurs demandes et de dire que M. [S] sera condamné à versé aux époux [M] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

M. [S] sera également condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (188,21 euros), de l'assignation (94,02 euros), des notifications à la préfecture et à la CCAPEX et de l'expulsion si elle a lieu.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,