CA Limoges, 21 nov. 2024, RG 24/00396

ARRET N° 366

N° RG 24/00396 - N° Portalis DBV6-V-B7I-BISIE

AFFAIRE :

Mme [W] [U]

C/

Etablissement Public [Localité 3] HABITAT - OPHLM

CB/EH

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

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Le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [W] [U],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Marie-sophie GOUAUD, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C870852024005342 du 30/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANTE d'une décision rendue le 17 AVRIL 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 3]

ET :

Etablissement Public [Localité 3] HABITAT - OPHLM,

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES - CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation à bref délai du Président de chambre, l'affaire a été fixée à l'audience du 24 Octobre 2024 en application des articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 21 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2019, l'Etablissement Public [Localité 3] HABITAT a donné à bail à Madame [W] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 3], pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 312,40 € outre une provision sur charges.

Suivant acte d'huissier en date du 13 septembre 2023, Madame [W] [U] s'est vu signifier par le bailleur un commandement de payer la somme de 1649,61 € au titre de son arriéré locatif, et d'avoir à justifier d'une assurance, avec rappel de la clause résolutoire insérée dans son contrat de bail.

Ce commandement de payer étant resté infructueux, LIMOGES HABITAT a par acte d'huissier en date du 28 décembre 2023, assigné Madame [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES statuant en référé, pour notamment :

- voir constater la résiliation de plein droit du bail consenti au profit de cette dernière, par le jeu de la clause résolutoire

- voir ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef

- la voir condamner au paiement d'une somme provisionnelle de 2007,43 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 1er décembre 2023, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer en cours et soumise à indexation.

Par ordonnance de référé du 17 avril 2024 rendue au vu d'un diagnostic social et financier de la situation de Madame [W] [U] non comparante et non représentée à l'audience du 20 mars 2024 lors de laquelle l'affaire a été évoquée, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment :

- constaté qu'étaient réunies à la date du 14 octobre 2023, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties

- dit n'y avoir lieu à accorder d'office des délais de paiement à Madame [W] [U]

- dit que faute pour Madame [W] [U] de libérer volontairement les lieux loués et de restituer les clés dans les deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, [Localité 3] HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place

- condamné Madame [W] [U] à verser à [Localité 3] HABITAT

* la somme provisionnelle de 2138,58 € (décompte arrêté au 8 mars 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023 sur la somme de 1649,61 € et à compter de l'ordonnance pour le surplus

* une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 14 octobre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, fixée à titre provisionnel à la somme de 518,17 €

* la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile

- condamné Madame [W] [U] à supporter les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 29 mai 2024, Madame [W] [U] a interjeté appel de cette décision .

L'affaire a été fixée à bref délai conformément aux prévisions des articles 905, 905-1 et 905-2 du Code de Procédure Civile.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions en date du 16 octobre 2024, Madame [W] [U] demande en substance à la Cour :

- de réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 17 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, et en conséquence de l'autoriser à s'acquitter des sommes dues à l'aide de 36 mensualités et de suspendre le jeu de la clause résolutoire, en faisant notamment valoir qu'après avoir traversé une période très difficile financièrement à partir du printemps 2023, elle est désormais en mesure de s'acquitter de sa dette

- de statuer ce que de droit sur les dépens.

En l'état de ses dernières conclusions déposées le 26 juin 2024, [Localité 3] HABITAT demande en substance à la Cour :

- de déclarer mal fondé l'appel interjeté par Madame [W] [U]

- de débouter Madame [W] [U] de sa demande de délais de paiement, en faisant notamment valoir que cette dernière ne produit aucun justificatif des difficultés qu'elle allègue, et qu'elle n'a pas repris le versement intégral de son loyer courant

- de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entre prise

- de condamner Madame [W] [U] au paiement d'une indemnité de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, force est de constater que dans le cadre de son appel, Madame [W] [U] ne conteste pas avoir été défaillante dans le règlement de son loyer, pas plus qu'elle ne discute :

- de l'acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée dans son contrat de location du 16 décembre 2019, par suite de sa carence dans la justification de l'exécution des obligations énoncées dans le commandement de payer qu'elle s'est vu délivrer le 13 septembre 2023

( commandement de payer un arriéré locatif et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs )

- ou du montant de la créance locative revendiquée à son encontre.

Il s'ensuit que le litige soumis à la Cour se trouve circonscrit à la question des délais de paiement sollicités par Madame [W] [U].

1) Sur les délais de paiement sollicités par Madame [W] [U] :

Madame [W] [U] sollicite des délais de paiement sur une durée de 36 mois, à l'effet de voir suspendre les effets de la clause résolutoire jugée acquise à son égard à la date du 14 octobre 2023, par le premier juge.

A l'examen du dossier, force est de reconnaître que Madame [W] [U] ne justifie pas être en capacité d'apurer son arriéré locatif dans les conditions de délais imparties par l'article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, soit dans la limite de trois années, et de pouvoir en plus s'acquitter régulièrement de son loyer courant, la Cour :

- retenant à l'analyse du dernier relevé de compte produit par [Localité 3] HABITAT que la dette locative de l'intéressée n'a fait que s'accroître pour passer d'un montant de 1649,61 € à la date du commandement de payer du 13 septembre 2023, à un montant de 2007,43 € à la date de l'assignation en référé du 28 décembre 2023, puis à un montant de 3635,17 € à la date du 25 juin 2024

- considérant que le fait pour Madame [W] [U] d'avoir adressé à son bailleur un seul règlement de 250 € le 7 octobre 2024 est totalement insuffisant à démontrer sa bonne foi, étant de surcroît observé que l'intéressée manque totalement de transparence dans la justification des diverses charges qu'elle doit assumer en sus de son loyer, au moyen de ses ressources exclusivement constituées de prestations familiales et sociales versées par la CAF à hauteur de la somme de 1351,11 € pour le mois de septembre 2024, d'où une réelle impossibilité d'apprécier son aptitude à respecter un échéancier étalé sur une durée de 36 mois.

Au vu de ces observations, il convient :

- de débouter Madame [W] [U] de sa demande de délais de paiement, et de sa demande subséquente aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire jugée acquise à son égard par le premier juge

- de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a notamment

* condamné Madame [W] [U] à verser à [Localité 3] HABITAT la somme provisionnelle de 2138,58 € selon décompte arrêté au 8 mars 2024, à valoir sur la créance locative de ce dernier

* constaté la résiliation du bail consenti à Madame [W] [U] par le jeu de la clause résolutoire insérée dans son contrat de location, et prononcé son expulsion et celle de tous occupants de son chef en cas de non libération volontaire des lieux loués

* mis à la charge de Madame [W] [U] le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 14 octobre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, égale au montant du loyer etdes charges et fixée à titre provisionnel à la somme de 518,17 €

- de constater qu'à la date du 25 juin 2024, la dette locative de Madame [W] [U] se chiffrait à la somme de 3635,17 €.

2) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

La réclamation présentée en cause d'appel par [Localité 3] HABITAT sera rejetée pour des considérations tirées de l'équité, sachant que sera confirmée l'indemnité de 400 € qu'il s'est vu octroyer par le premier juge.

Pour avoir succombé en son appel, Madame [W] [U] sera condamnée à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 13 septembre 2023.

PAR CES MOTIFS