TJ 67482, 26 nov. 2024, RG 24/05531

N° RG 24/05531 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M2NC

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/05531 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M2NC

Minute n°

copie le 26 novembre 2024

à la Préfecture

copie exécutoire le 26 novembre

2024 à :

- Me Stéphanie BOEUF

- M. [F] [R]

- Mme [D] [M] [O]

pièces retournées

le 26 novembre 2024

Me Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [K]
né le 28 Juin 1975 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 6]

Madame [P] [N] épouse [K]
née le 17 Juillet 1980 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 6]

représentés par Me Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [R]
né le 21 Septembre 1968 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant et non représenté

Madame [D] [M] [O]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection
Evadné CHAPUS, Greffier lors des débats
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

Audience publique du 22 Octobre 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 05 mars 2018, M. [L] [K] et Mme [P] [N] épouse [K] ont consenti un bail d’habitation à M. [F] [R] et Mme [D] [M] [O] sur des locaux (logement et deux parkings) situés au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 643 euros et d’une provision pour charges de 125 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1957,01 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [R] et Mme [D] [M] [O] le 22 décembre 2023.

Par assignations du 11 juin 2024, M. [L] [K] et Mme [P] [N] épouse [K] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [R] et Mme [D] [M] [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 1 284,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 mai 2024,
- 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 22 octobre 2024, M. [L] [K] et Mme [P] [N] épouse [K] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance. M. [L] [K] et Mme [P] [N] épouse [K] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [F] [R] et Mme [D] [M] [O] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [F] [R] et Mme [D] [O] ont été assignés devant la chambre de proximité de [Localité 9] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 11 juin 2024.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile des défendeurs en vérifiant les noms sur la boite aux lettres et sur la sonnette.

M. [F] [R] et Mme [D] [O] n'ont pas comparu à l'audience. Ils n'y étaient pas représentés.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [L] [K] et Mme [P] [N] épouse [K] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 957,01 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [L] [K] et Mme [P] [N] épouse [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [L] [K] et Mme [P] [N] épouse [K] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 octobre 2024, M. [F] [R] et Mme [D] [M] [O] leur devaient la somme de 4 483,39 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [R] et Mme [D] [M] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 812,37 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [L] [K] et Mme [P] [N] épouse [K] ou à leur mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [R] et Mme [D] [M] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [L] [K] et Mme [P] [N] épouse [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS