CA Toulouse, 26 nov. 2024, RG 22/03488

26/11/2024

ARRÊT N°427

N° RG 22/03488 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PAT5

FP / CD

Décision déférée du 30 Août 2022 - Tribunal Judiciaire de TOULOUSE - 17/02550

Mme TANGUY

S.A.S. LE PERY

C/

[E] [W]

[V] [G] épouse [W]

[S] [U]

S.A. ACTE IARD

S.A. AXA FRANCE IARD

Syndic. de copro. DU [Adresse 2] PRIS EN LA PERSONNE DE SON SYNDIC LE CABINET [U]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

Me Damien DE LAFORCADE

Me Olivier THEVENOT

Me Vincent PARERA

Me Julien DEVIERS

Me Michel AVENAS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

S.A.S. LE PERY SA

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [E] [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [V] [G] épouse [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [S] [U]

exerçant sous l'enseigne CABINET [U], en sa qualité de représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. ACTE IARD

Agissant poursuite et diligences de son Président directeur Général en exercice domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Sylvie FONTANIER de la SCP R.F. RASTOUL-S. FONTANIER-A. COMBAREL, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. La Cie d'assurance AXA FRANCE IARD

représentée par dirigeants légaux, demeurant en leur qualité a

udit siège.

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Me Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndic. de copro. DU [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic le cabinet Bonnefons

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Me Michel AVENAS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant F. PENAVAYRE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport et M. NORGUET, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

M. NORGUET, conseillère

F. PENAVAYRE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 28 juillet 2000, Monsieur et Madame [E] [W] ont donné à bail commercial à la SAS LE PERY un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] pour y exploiter une activité de pizzeria, restaurant, brasserie.

L'immeuble est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic le cabinet [U]. Il est assuré par la compagnie AXA FRANCE IARD pour les dommages aux biens et les responsabilités.

La société locataire qui a déclaré des dégâts des eaux en provenance des parties communes et de l'appartement du dessus, les 1er juillet 2014 (sinistre n° 1) , 30 août 2014 ( sinistre n° 2)  et 13 février 2015 ( sinistre n° 3 ) est assurée au titre des dégâts des eaux et des pertes d'exploitation auprès de la société ACTE IARD jusqu'au 2 avril 2015 date à laquelle le contrat a été résilié par l'assureur.

La compagnie d'assurances AXA a dénié sa garantie pour le sinistre n° 1 et, par lettre du 11 juin 2015, a indiqué qu'elle ne prendrait en charge, au titre du sinistre n° 3, que les frais de recherche de fuite mais pas les frais de dégorgement des conduites à l'origine du sinistre ni les perturbations de l'activité due à la réparation de la fuite .

Par acte d' huissier des 5 et 7 août 2015, la société LE PERY a sollicité une expertise devant le juge des référés pour rechercher les causes et conséquences des fuites survenues dans son local et dans ses conditions

d'exploitation.

Par ordonnance du 30 septembre 2015, le juge des référés a rejeté sa demande au motif que les causes du sinistre étaient connues et qu'aucune investigation technique ne s'imposait en l'état.

Cette ordonnance a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Toulouse en date du 4 mai 2016.

Début 2017, la copropriété a fait réaliser des travaux de réparation par l'entreprise COROT.

De nouvelles infiltrations dans la cuisine du restaurant ont été dénoncées en juillet 2016 et le 30 mai 2017.

Par actes d'huissier des 23 et 27 juin 2017, la SAS LE PERY a assigné son assureur, la compagnie ACTE IARD, les bailleurs, Monsieur et Madame [W], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] et son syndic, le cabinet [U] ainsi que l'assureur de l'immeuble, la compagnie AXA FRANCE IARD et Monsieur [S] [U] devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir leur condamnation solidaire à leur payer différentes sommes en réparation des préjudices subis outre la condamnation sous astreinte du syndicat de copropriétaires et des bailleurs à faire réaliser une verrière sur le puits de jour ou tout autre travaux de nature à faire cesser immédiatement les dégâts des eaux en cuisine sous astreinte de 200 euros par jour de retard ainsi qu' une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a:

- rejeté l'ensemble des demandes de la SAS LE PÉRY

- rejeté les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et de la compagnie ACTE IARD

- condamné la société LE PÉRY à payer les dépens de l'instance sous le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile

- condamné la société LE PÉRY à payer à la compagnie AXA FRANCE IARD, à la compagnie ACTE IARD, à Monsieur et Madame [W] au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et à Monsieur [S] [U], à chacun d'eux, la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe le 30 septembre 2022, la SAS LE PERY a interjeté appel du jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 30 août 2022 qu'elle critique en toutes les dispositions ci-dessus indiquées.

Dans le cours de la procédure, la société LE PERY a de nouveau sollicité une expertise en référé en raison d'un nouveau dégât des eaux constaté par acte d'huissier le 29 novembre 2022 (infiltrations dans sa cuisine).

Par ordonnance du 22 février 2023 le tribunal judiciaire statuant en référé a rejeté sa demande.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 12 juin 2023, la SAS LE PERY demande à la cour :

- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

*rejeté l'ensemble des demandes de la SAS LE PÉRY

*condamné la société LE PÉRY à payer les dépens de l'instance sous le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile

*condamné la société LE PÉRY à payer à la compagnie AXA FRANCE IARD, à la compagnie ACTE IARD, à Monsieur et Madame [W] au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et à Monsieur [S] [U], à chacun d'eux, la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- de débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident et les autres parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions

Et statuant à nouveau :

- de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la compagnie AXA, la compagnie Acte IARD,Monsieur et Madame [W] et Monsieur [S] [U] à lui payer les sommes suivantes :

*527 564,94 euros au titre des pertes d'exploitation à parfaire au jour de l'audience

*774 € au titre du sinistre de 2014 relatif au puits de jour et 7500 € pour les sur-sinistres (le plafond laissé moisi et béant, les travaux entrepris par la requérante seule)

*192 000 € par manque d'opportunité de capitaliser sur un nouveau fonds de commerce

*75 000 € x 5 ans pour le manque de marge en raison de l'achat trop cher du contrat brasseur, soit 375 000 €

*11 978,76 euros au titre des surcoûts d'assurance suite à la résiliation

*19 000 € TTC au titre de la perte d'exploitation sur la non réouverture des dimanches et lundis

*1600 € TTC pour la fermeture du samedi 13 mai jusqu'à 17 heures

*258 260,41 euros au titre des travaux engagés

*75 000 € au titre du préjudice moral

*26 186,90 euros au titre des intérêts et coûts d'assurance des différents prêts

*450 € au titre de la facture TECNIPURE ENVIRONNEMENT

*862,40 euros au titre des factures RUFFIN et PEGURET

*292,38 euros, 296,01 euros, 307,67 euros, 14,89 euros au titre des factures d'huissier

*1360 € au titre de la facture EXAA

*250 € au titre de la facture de l'expert [P]

*384,09 euros au titre de la facture d'huissier du 1er juin 2017

*2500 € au titre des frais de courtier

Elle demande en outre :

- de condamner les parties sus indiquées à finir les travaux de canalisation dans les règles de l'art, de mettre une verrière et de refaire le plafond coupe-feu de la cuisine dans les normes, de l' indemniser de 3500 € par jour de fermeture dû à ces travaux et d'imposer ces travaux lors de la période basse d'exploitation

- de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et Monsieur et Madame [W] à faire réaliser la verrière sur le puits de jour ou tous travaux de nature à faire cesser définitivement les dégâts des eaux en cuisine sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement et à faire creuser la cave d'au moins 50 cm comme proposé par Monsieur [P] en indemnisant la fermeture et en rendant la cave carrelée professionnellement du sol au plafond avec évacuation au sol et pompe de relevage

- de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, Monsieur [S] [U], la compagnie AXA, la compagnie ACTE IARD et Monsieur Madame [W] au paiement de la somme de 16 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- de les condamner aux entiers dépens de l'instance en ce compris ceux de première instance avec distraction au profit de la SELARL CLEF sur son affirmation de droit.

La société appelante soutient que les intimés qui se sont opposés à la tenue d'une expertise ont tous concourus par leur carence au préjudice qu'elle a subi et doivent être condamnés in solidum à le réparer.

Elle reproche pour l'essentiel :

- aux bailleurs d'avoir manqué à leur obligation de délivrance en n'assurant pas les travaux nécessaires à la jouissance paisible des locaux et de ne pas les avoir assisté dans la recherche de solutions,

- au syndic de copropriété, le cabinet [U], de n'avoir pas été diligent dans le cadre de la gestion des différents désordres touchant la copropriété qu'il administre

- au syndicat des copropriétaires, les dommages occasionnés à ses parties privatives du fait du défaut d'entretien des parties communes

et demande à l'ensemble des parties intimées, y compris son assureur ( la société ACTE I.A.R.D) et l'assureur de l'immeuble (la compagnie AXA FRANCE) de garantir in solidum les dommages tant matériels qu'immatériels qu'elle a subi à la suite des différents sinistres survenus depuis 2014.

Monsieur et Madame [E] [W] ont notifié leurs conclusions en réponse le 13 mars 2023. Ils demandent à la cour, rejetant toutes conclusions contraires et vu le principe de non cumul des responsabilités contractuelles et délictuelles :

- de déclarer irrecevables les demandes de condamnation solidaire formulées par la société LE PERY

- de confirmer la décision déférée

- de débouter la société LE PERY de l'ensemble de ses demandes

- à défaut de démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, de mettre hors de cause les bailleurs

- en tout état de cause, si une responsabilité résiduelle devait être retenue, eu égard aux nombreux intervenants à l'encontre desquelles la société LE PERY formule des griefs, de dire et juger que le bailleur devra être relevé et garanti par l'ensemble des défendeurs, soit les assureurs qui auraient failli dans l'indemnisation, la copropriété prise en la personne de son syndic et Monsieur [U] au titre de sa responsabilité personnelle

- de leur allouer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

- de condamner la partie succombant aux entiers dépens.

Les bailleurs font valoir en premier lieu que le locataire ne peut s'exonérer des clauses expresses du bail qui mettent à sa charge le coût des travaux de réparation, et qu'il doit assumer les conséquences de ses propres initiative et faute dès lors que pour l'essentiel il a réalisé des travaux d'aménagement sans respecter les accords passés entre eux.En ce qui concerne la verrière, ils font valoir que les travaux ont été exécutés par le syndic et qu'aucune faute ne peut leur être reprochée. Quant au sinistre du mois de février 2015 relatif au dégât des eaux provenant de fonds voisin (sinistre n°3) qui est le seul qui est susceptible d'engager leur responsabilité, ils rappellent qu'ils ont signé un protocole d'accord avec le locataire l'autorisant à réaliser des travaux qu'il n'a pas respecté , ce qui a retardé d'autant les travaux prévus par le syndicat des copropriétaires, les autres causes de retard ne leur étant pas imputables. Ils demandent à être mis hors de cause à défaut de démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux.

Enfin ils s'opposent à la demande d'exécution des travaux sur la verrière dès lors que le syndicat de copropriétaires les a réalisées et qu'ils sont devenus inutiles à ce jour. En tout état de cause ils rappellent qu'ils ne peuvent être réclamés qu'au syndicat des copropriétaires.

A défaut, ils demandent à être relevés et garantis par l'ensemble des intimés et assureurs qui auraient failli dans le processus d'indemnisation.

La société ACTE I.A.R.D a notifié ses conclusions le 9 mars 2023. Elle demande, au vu du contrat d'assurance souscrit :

- de confirmer le jugement frappé d'appel du 30 août 2022

- de débouter la société LE PERY de toutes ses demandes envers la société ACTE I.A.R.D et en toute hypothèse, de déclarer irrecevable toute demande de condamnation solidaire

- de la condamner à verser à la société ACTE I.A.R.D la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens avec droit pour la SCP RASTOUL FONTANIER COMBAREL de les recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient pour l'essentiel que les trois sinistres que son assuré a déclaré, ont d'ores et déjà été pris en compte et ont donné lieu le cas échéant à des propositions d'indemnité en sorte qu'il a reçu ce qui lui était contractuellement dû et qu'il ne peut prétendre à une quelconque prise en charge complémentaire. Quant à la perte d'exploitation réclamée, elle est sans lien avec les dommages matériels garantis au titre du contrat mais résulte en premier chef des carences du syndic du copropriété ainsi que des initiatives intempestives de l'appelant lui-même pour réaménager ses locaux. Enfin la garantie « défense recours » ne peut être mobilisée postérieurement à la résiliation du contrat et en tout état de cause, ne rentre pas dans son champ d'application.

La compagnie d'assurances AXA France IARD a notifié ses conclusions le 13 mars 2023. Elle demande, au vu du contrat Multirisques Immeuble n° 2324315804 :

À titre principal

- de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 30 août 2022

- de débouter la société LE PERY de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la compagnie AXA

- de débouter toutes les parties de leur recours en garantie à son encontre

Subsidiairement , en cas d'infirmation du jugement et de condamnation de la compagnie AXA :

- de déclarer la compagnie AXA bien fondée à opposer les limites de garantie contractuelle, soit à l'égard d'un locataire 2300 fois l'indice en euros (641,80) pour les dommages matériels et 300 fois l'indice pour les dommages immatériels

En tout état de cause :

- de condamner la partie qui succombe à payer à la compagnie AXA la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle souligne que les garanties souscrites au titre de la police ne sont mobilisables qu'à la condition que la responsabilité de son assuré, le syndicat des copropriétaires, soit préalablement établie. Or en l'espèce soit les garanties ne peuvent être mobilisées en application de l'article 1964 du Code civil et des conditions générales (qui excluent l'assurance de responsabilité qui a pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui) soit les sinistres litigieux ont déjà été indemnisés dans les conditions prévues au contrat soit enfin ils ne sont pas couverts par la garantie souscrite qui ne concerne que les dommages immobiliers consécutifs aux dégâts des eaux et non pas les pertes d'exploitation.

Elle fait également valoir qu'il n'est pas démontré que les préjudices invoqués (travaux de réaménagement de l'ensemble du local, pertes d'exploitation, nécessité de contracter de nouveaux prêts et perte de marge sur les contrats d'achat de bière...) sont en lien avec les dommages allégués.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, le cabinet [U] a conclu le15 mars 2023.

Il demande, rejetant toutes conclusions contraires,

À titre principal :

- de réformer le jugement dont appel sur l'irrecevabilité des demandes

- vu le principe du non-cumul des responsabilités contractuelles et délictuelles, de déclarer irrecevables et en tout cas infondées les demandes de condamnation solidaire présentées par la société LE PERY

- de débouter en l'état la société LE PERY de l'intégralité de ses demandes

À titre subsidiaire :

- au fond, de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la société LE PERY de toutes ses demandes

- de constater que les causes des sinistres invoqués ont toutes été solutionnées et que des solutions techniques ont été apportées conformément aux règles de l'art

- de dire que la société LE PERY est mal fondée à poursuivre la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic

- de dire qu'aucune faute n'est établie ni prouvée à l'encontre du syndicat des copropriétaires

En tout état de cause :

- de condamner la société LE PERY à payer au syndicat des copropriétaires pris à la personne de son syndic la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 1240 du Code civil outre une somme de 4000 € en première instance et 4000 € en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Le syndicat de copropriété soulève l'irrecevabilité des demandes de condamnation globale et solidaire des intimés au motif qu'aucune solidarité ne peut être retenue contre eux puisque leur responsabilité relève de régimes juridiques distincts et qu'il appartient à l'appelant d' identifier précisément pour chacun d'eux la faute reprochée, le dommage auquel il a concouru et le lien de causalité.

Il fait valoir que la société LE PERY entretient une confusion totale sur les sinistres et leurs causes, tente de faire croire qu'ils n'ont toujours pas été réglés et voudrait que la juridiction retienne une cause unique, de surcroît non définie, qui engagerait la responsabilité de tous les intervenants, sans distinction et pour le tout. En conséquence il sollicite le rejet des demandes faute pour l'appelant de démontrer que chaque partie a concouru à la production de l'intégralité des désordres et d'administrer la preuve qui lui incombe.Il sollicite une indemnité de 10 000 € compte tenu de la témérité de l'action engagée à son encontre outre une somme de 8000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, il soutient que la copropriété et son syndic n'ont commis aucune faute, qu'ils ont immédiatement réagi en mettant tout en 'uvre quant à la recherche et à l'identification des causes des désordres et que, malgré les difficultés rencontrées compte tenu des travaux exécutés par la société locataire sans autorisation ni information de la copropriété, des solutions techniques appropriées et indolores pour la société locataire ont été mises en 'uvre .

Monsieur [S] [U] exerçant sous le nom commercial cabinet [U] a conclu le 13 mars 2023.

Il demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et y ajoutant, de condamner la société LE PERY à lui verser une indemnité de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et à supporter les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Il conclut au rejet de l'ensemble des demandes adverses car les causes des deux premiers sinistres sont parfaitement identifiées,ont été instruites par l'assureur de la société locataire et ont été solutionnées en temps utile.

En ce qui concerne le problème de la fuite sur la canalisation d'eaux usées (sinistre n°3), les assureurs ont mis en 'uvre les procédures adéquates,ce qui a permis de déterminer l'origine des désordres et aucune faute n'est démontrée à son encontre. En effet il a réuni les devis pour exécuter les travaux mais la société locataire a tout bloqué en s'estimant lésée par l'offre indemnitaire de son assureur.

Il fait valoir qu'il a exécuté son mandat en bon père de famille en s'entourant de spécialistes,d' entreprises et d'architectes pour déterminer les travaux à réaliser et que si ces derniers ont subi des retards, c'est pour des raisons indépendantes de sa volonté (découverte d'une canalisation en amiante,délais d'instruction des demandes administratives et comportement de l'occupant qui est en grande partie responsable des délais d'exécution des travaux).

Enfin il soutient qu'aucune responsabilité ne peut être engagée du fait d'un nouveau sinistre correspondant à une prétendue fuite provenant du toit terrasse dénoncée courant 2017. En effet, l'entreprise mandatée n'a trouvé aucune fuite et les trous correspondant à un percement du mur extérieur pour faire passer les gaines d'une climatisation ont été rebouchés en sorte qu'il n'y a plus de fuites.

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est en date du 15 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] :

Le syndicat de copropriété demande de déclarer irrecevables les demandes de la société LE PERY dès lors qu'elle conclut à une condamnation in solidum des intimés à réparer un dommage global, sans identifier précisément les fautes reprochées à chacun d'eux, le dommage auquel il a concouru et le lien de causalité alors même que leur éventuelle responsabilité relève de régimes juridiques distincts et qu'une telle action se heurte au principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle.

Selon l'article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En dehors de toute prévision légale ou conventionnelle, il appartient à celui qui réclame une condamnation in solidum d'établir l'existence d'une indivisibilité de fait entre les débiteurs de l'obligation.

En matière de responsabilité, il peut exister une obligation in solidum quand l'un des coauteurs est tenu d'une responsabilité délictuelle et l'autre d'une responsabilité contractuelle mais le caractère in solidum de l'action ne saurait résulter de l'existence d'une victime unique si le dommage ne l'est pas.

Il appartient à celui qui invoque une solidarité de fait d'établir soit que le dommage est unique soit que la faute de chacun a concouru à la réalisation de l'entier dommage.

Cette question touchant au fond du droit, aucune irrecevabilité ne peut prospérer à l'encontre des demandes de condamnation formées par l'appelant et il y a lieu de rejeter l'appel incident du syndicat de copropriétaires.

Sur les différents sinistres invoqués, leurs causes et les suites qui leur ont été réservées :

La société LE PERY doit rapporter la preuve de la réalité et de l'étendue des sinistres subis, de l'absence de prise en charge des désordres par les parties tenues à réparation et de l'absence d'indemnisation à hauteur des préjudices qu'elle a subis.

La société LE PERY a déclaré 3 dégâts des eaux :

- le premier (sinistre n° 1) du 1er juillet 2014 a endommagé les toilettes de son local commercial

- le second (sinistre n° 2) du 30 août 2014 est consécutif à un refoulement de la machine à laver de l'appartement situé au premier étage

- le troisième (sinistre n°3) du 13 février 2015 s'est manifesté par l'obstruction des toilettes avec des débordements d' eaux usées dans le local donné à bail et des infiltrations dans la cave à partir de celle du voisin (salon de coiffure).

Le sinistre n° 2 du 30 août 2014 a été pris en charge par l'assureur de la société LE PERY, la compagnie ACTE IARD, suivant, lettre d'acceptation du16 décembre 2014, à hauteur de 1226,25 euros hors taxes. Le sinistre ayant été réglé depuis plus de deux ans, aucune nouvelle demande ne peut prospérer de ce chef à l'encontre de l'une ou l'autre des parties conformément à l'article L 114-1 du code des assurances, étant précisé que la copropriété n'est pas concernée par ce dommage qui n'affecte que les lots privatifs.

Au terme des expertises amiables réalisées au contradictoire des parties par leurs assureurs respectifs, les causes des sinistres n°1 et 3 ont été identifiées comme suit :

- le premier résulte d'infiltrations à partir du toit terrasse qui constitue la base du puits de jour ouvert à l'air libre de l'immeuble (lequel est situé au premier étage au dessus des toilettes et de la cuisine du restaurant implanté au rez-de-chaussée)

- le second a été provoqué par l'obstruction du réseau collectif d'évacuation des eaux usées et des eaux vannes (EU/EV) passant dans des canalisations encastrées à l'intérieur du local donné à bail (en plafond et sous le carrelage) avant de s'enfoncer dans la cave pour rejoindre celle du local voisin (coiffeur).

L'origine de ces sinistres qui se trouve dans des parties communes comme décrit dans le plan figurant en pièce 78 n'est pas contestée par les parties.

1- En ce qui concerne le sinistre n° 1 ,une mesure d'expertise amiable (non communiquée) organisée au contradictoire de l'assureur du locataire représentée par le cabinet SARETEC et de l'assureur de l'immeuble, la compagnie AXA représentée par le cabinet EUREXO a conclu que le sinistre avait pour origine un défaut d'étanchéité de la toiture terrasse.

L'expert ayant constaté des dommages aux embellissements du plafond et des murs des sanitaires et une reprise mineure d'enduit, a proposé de verser une indemnité de 774 € par lettre du 3 mars 2015 qui a été acceptée par la société locataire le 31 octobre 2014 (pièce n° 59) mais n'a jamais été versée en raison d'une nouvelle expertise en aggravation organisée à sa demande (pièces 60,61 et 62).

Lors de la seconde réunion d'expertise,les experts d'assurances ont souligné que le syndic de propriété qui a procédé à un simple nettoyage du toit terrasse n'avait pas respecté leurs préconisations en sorte que la compagnie AXA a refusé sa prise en charge en considérant qu'il ne s'agissait pas d'une aggravation accidentelle ( pièce AXA n°3).

Par contre elle a réglé la facture de recherche de fuites avec des colorants pour déterminer les points d'infiltration au niveau du toit terrasse.

Le rapport est communiqué en pièce 38. Le technicien n'a constaté aucune fuite lors de la mise en eau de la terrasse, par contre le colorant est apparu en fin de week-end. Il a alors ouvert le plafond en sous face et constaté qu'il était gorgé d'eau ainsi que le mur et que le tuyau d'évacuation des eaux de pluie d'un diamètre de 40/ 50 mm suintait (« voire coulait ») depuis le haut. Il a émis l'hypothèse que l'origine du sinistre résultait de l'entrée de la canalisation d'eau de pluie (EEP) et qu'un changement de canalisation d'un diamètre de 90 permettrait une meilleure évacuation des eaux de pluie.

La société locataire produit le rapport d'expertise qu'elle a commandé à la société EXAA le 7 septembre 2015 qui explique que cette canalisation présente une vétusté importante et plusieurs défauts d'étanchéité, que l'absence de pente d'écoulement, le raccordement non conforme à la descente principale et la présence d'un siphon qui participe à son engorgement et au refoulement au travers des défauts d'étanchéité, entraîne des fuites répétitives depuis juillet 2014 dans les sanitaires de l'établissement et endommage les agencement et les murs.

Lors des travaux réalisés à l'intérieur du local par la société locataire en mars 2015 , son expert, la société EXAA (pièce 111) a constaté la présence d'une canalisation vétuste de 32 mm formant un siphon dévoyé par deux coudes successifs à 45° qui n'est autre qu'un simple dispositif de raccordement d'appareil à effet d'eau et le caractère fuyard de l'ensemble au niveau du bouchon de vidange en point bas tandis que lorsqu'il y a de fortes intempéries, la couverture du toit terrasse reste en eau. Il indique que l'évacuation des eaux pluviales étant inefficace et obstruée, les infiltrations dans le plafond de la cuisine émanent des fuites de la liaison du siphon et de l'entrée de la canalisation qui n'est pas conçue pour être accordée à une canalisation de 32 mm. Il conclut à l' inadaptation réglementaire entre les deux ouvrages.

Ces observations précises et argumentées ne sont pas utilement contestées par les intimés.

Les infiltrations ont perduré et provoqué de nouveaux dégâts faute d'avoir été précisément identifiés.

Ainsi la société locataire a dénoncé de nouvelles inondations en provenance du puits de jour en janvier 2015, en juillet 2016 et le 30 mai 2017 .

Postérieurement aux travaux réalisés par la copropriété courant mars et avril 2017 , Maître [Y] huissier de justice a constaté le 29 novembre 2022,de nouvelles infiltrations au travers du faux plafond de la cuisine tombant au dessus des éléments de cuisine et la présence d'eau stagnante« en miroir » d' une épaisseur de 2 à 3  cm sur la toiture terrasse du premier étage au dessous de laquelle est située la cuisine du restaurant.

À la suite le syndicat de copropriétaires a mandaté la société ACO pour rechercher l'origine de ces fuites puis a fait procéder au traitement de l'ensemble des fissures du puits de jour suivant facture du1er février 2023 pour un coût de 2255 € , la réception des travaux étant prononcée le 13 mars 2023.

Il a également conclu un contrat d'entretien avec la société GDF Etanchéité.

Les parties sont en désaccord sur les solutions techniques à apporter pour remédier durablement aux infiltrations d'eaux de pluie, le syndicat de copropriétaires soutenant que le puits de jour ne subit plus aucun phénomène d'infiltration depuis les derniers travaux réalisés qui ont une cause différente et qu'il suffit de procéder à un entretien régulier pour éviter les désordres tandis que la société locataire prétend que seule l'installation d'une verrière sur le toit terrasse permettrait de remédier à ces désordres comme cela a été préconisé par son expert amiable et l'architecte de l'immeuble.

Outre que de tels travaux doivent faire l'objet d'une étude technique et de faisabilité qui n'est pas communiquée aux débats, il sera observé qu'ils requièrent l'autorisation de l'assemblée générale des propriétaires et qu'aucun projet de résolution ne lui a été soumis en ce sens.

En l'état, il n'est pas justifié de la nécessité technique d'installer une verrière et la demande de ce chef ne peut qu'être rejetée.

2- En ce qui concerne le sinistre n° 3 relatif au débordement des toilettes et à l'inondation de la cave du local voisin (coiffeur) qui a donné lieu à un constat avec le syndic de copropriété le 13 février 2015, l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 2 février 2015 a décidé de faire passer une caméra dans les tuyaux pour rechercher l'origine de la fuite, d'établir des devis et, en ce qui concerne la colonne d'eau en partie cave, de faire procéder à son remplacement par l'entreprise de plomberie Corot.

Le 27 février 2017 , le passage caméra a confirmé le blocage de la tête de caméra sous la cuisine de la société locataire au niveau du raccordement du tube d'évacuation des WC .

Selon les informations fournies ( pièce 78), les descentes d'évacuation des eaux usées et eaux vannes de l'immeuble passent dans des canalisations enterrées dans le sol de la cuisine du restaurant, puis dans le plafond de la cave du locataire avant de rejoindre la cave du salon de coiffure, ce qui permet de relier les deux sinistres dénoncés le 13 février 2015 à une même cause, à savoir la fuite du réseau d'évacuation EU/EV de l'immeuble (pièce n°3 [U]) lequel est fuyard, vétuste et nécessite des travaux urgents.

L'expertise amiable réalisée à l'initiative de la compagnie ACTE IARD le 31 mars 2015 (pièce ACTE n° 8) en présence du locataire a préconisé le remplacement de la canalisation défectueuse en soulignant que ces travaux étaient à la charge exclusive de l'immeuble, qu'un passage en façade extérieure avait recueilli l'accord de toutes les parties et qu'enfin aucun dommage consécutif n'était constaté chez l'assuré.

Les membres du conseil syndical ont validé en mars 2015 le devis de l'entreprise Corot à hauteur de 5660 € TTC et lancé les appels de fonds.

Pour remédier aux fuites d'eau récurrentes provoquant des inondations dans la cave, les bailleurs ont pour leur part conclu un accord avec leur locataire le 20 février 2015, l' autorisant à déplacer à ses frais les sanitaires afin de les relocaliser au-dessus de la cave pour avoir un accès permanent aux évacuations et également à décaisser la cave pour gagner de la place en hauteur. Il s'agit d'un projet alternatif devant être soumis, pour l' approbation du décaissement de la cave et la coordination des travaux à l'assemblée générale des copropriétaires.

L'accord a été communiqué au syndic de propriété et les bailleurs ont officiellement demandé la tenue d'une assemblée générale extraordinaire à ce sujet par courriers des 26 mars et 24 juillet 2015 .

Les demandes conjointes des bailleurs et du locataire (pièce 125) qui avait communiqué un rapport technique de faisabilité de Monsieur [P] pour les travaux d'approfondissement de la cave ( pièce 16) ont reçu une réponse négative telle qu'explicitée par courrier du 26 juin 2015 (pièce n°19).

Selon le rapport de la société EXAA du 7 septembre 2015 (pièce 30), le plombier de la copropriété avait initialement prévu un fonçage de la canalisation PVC au sein de la canalisation en fibrociment existante mais après de nouveaux engorgements et les opérations d'hydrocurages répétées effectuées par la société SME (pièces 6 et 7), la canalisation a finalement rompu en juin 2015 rendant cette dernière inutilisable et irréparable et nécessitant la recherche de nouvelles solutions techniques (en encastré ou en apparent).

L'expert d'assuré conclut que le réseau principal d'évacuation de l'immeuble est désormais inopérant et que l'évacuation se fait par infiltration lente en pleine terre sous le dallage de la cuisine qui induit des résurgences dans la cave du local mitoyen. Par contre à la suite des travaux réalisés par la société locataire (à partir de mars 2015) consistant à déplacer les sanitaires et à créer de nouvelles canalisations passant sous le plafond de la cave, cette dernière dispose d'une installation d'évacuation des eaux vannes profondément modifiée mais opérationnelle.

L'assemblée générale des copropriétaires du 8 octobre 2015 a mandaté le cabinet d'architecte LEKMOULI « pour vérifier la conformité des travaux validés en urgence en mars 2015 du fait de la présence d'amiante dans les canalisations ».

Les travaux consistant à remplacer la colonne d'eaux usées ont été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires le 11 Janvier 2016. Il a été décidé de faire passer les réseaux en façade ce qui nécessitait une déclaration préalable de travaux qui a été déposée le 18 janvier 2016.

Après l'expiration des recours administratifs, l'architecte a rencontré la société locataire et constaté que ce dernier avait modifié l'aménagement interne de ses locaux en sorte qu'il devait revoir son projet pour tenir compte de l'impossibilité de faire passer des canalisations dans le faux plafond de la cuisine pour des raisons d'hygiène et de sécurité (lettre du 11 mai 2016).

L'entreprise Corot a communiqué son devis le 19 décembre 2016.

Au final, les travaux de remplacement de la canalisation fuyarde ont été réalisés en mars/avril 2017 par l'entreprise Corot avec fermeture du restaurant les lundis après-midi (constat du 1er mars 2017 pièce 81). En attendant les locaux sont restés en l'état (trous béants après découpe du placoplâtre et des isolants, humidité ').

Postérieurement, la société locataire a fait intervenir un artisan pour faire déboucher les évacuations des WC le 12 mai 2017 vers 21 heures (pièce numéro 85), l'entreprise Corot étant à nouveau sollicitée pour intervenir en urgence.

Selon le rapport de la société EXAA du 7 juillet 2017 (pièce 111) , les travaux réalisés par la copropriété ont consisté à mutualiser les deux descentes d'eaux usées de l'immeuble en une seule et même canalisation cheminant dans le faux plafond de la cuisine du restaurant et débouchant en façade de l'immeuble pour un passage aérien le long de cette façade. À l'extérieur de l'immeuble, la descente pénètre dans la cave du local occupé par le salon de coiffure pour se brancher sur le réseau d'assainissement collectif au travers d'un soupirail dont la grille a été découpée (pièce 111).

Il indique, photos à l'appui , que l'entreprise a laissé des trous béants et n'a procédé qu' à un rebouchage grossier qui n'exclut pas la survenance de nouveaux désordres.

Il conclut que les travaux réalisés par le plombier de l'immeuble ont partiellement résolu les dégâts des eaux récurrents ayant pour origine les descentes d'eaux usées et d'eaux vannes mais que néanmoins il faut reprendre le passage de la canalisation au travers de la façade car celle-ci se fait dans le plénum de la cuisine de l'établissement et n'assure plus le clos de l'espace occupé par la cuisine, que l'ancienne canalisation doit être obstruée, qu'il est impératif d'assurer l'étanchéité du pourtour de la nouvelle canalisation et de rétablir le constituant de la façade en matériaux durs de même qu'il faut reprendre la pénétration de la nouvelle canalisation dans la cave du local coiffeur pour empêcher l'intrusion de nuisibles.

La société locataire demande de finir les travaux de canalisation dans les règles de l'art, de refaire le plafond coupe-feu de la cuisine dans les normes et de l'indemniser à hauteur de 3500 € par jour de fermeture en raison des travaux lesquels devront intervenir en basse saison.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun procès-verbal de réception des travaux réalisés par l'entreprise Corot ni compte rendu de sa mission par l'architecte mandaté en sorte que la cour ne peut vérifier s'il a été remédié aux non-conformités relevées dans le rapport EXAA.

Il lui sera imparti un délai pour procéder au contrôle desdits travaux et éventuelles réparations dans les termes qui seront précisés au dispositif.Une astreinte sera délivrée à cet effet.

En ce qui concerne l'autorisation de décaisser la cave pour compenser la perte de hauteur, le rapport de faisabilité du bureau d'études [P] démontre qu'il s'agit de travaux d'ampleur nécessitant une haute compétence technique.Il n'est fourni aucun devis concernant le montant desdits travaux sur laquelle la société locataire reste taisante en ce qui concerne les modalités de financement.

Dès lors la cour ne peut faire droit à une telle demande qui relève de l' autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à laquelle elle doit être soumise.

La demande de procéder à de tels travaux sera rejetée en l'état.

Sur la responsabilité des bailleurs

En application des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance qui l'oblige à entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été loué et d' en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail .

Cette obligation de délivrance se prolonge par une obligation d'entretien et de garantie pour les vices et défauts de la chose louée qui en empêchent un usage normal.

Lorsque le local donné à bail subit des dégâts des eaux qui trouvent leur origine dans les parties communes, il appartient au bailleur de faire le nécessaire auprès du syndic de la copropriété pour que la fuite cesse .

En cas d'inertie du syndic, il doit le mettre demeure d'effectuer toutes diligences pour qu'il n'y ait pas d'atteinte à la jouissance paisible du preneur. Il peut provoquer la réunion d'une assemblée générale pour faire voter les travaux de réparation qui s'avèrent nécessaires mais ne peut se substituer à lui car l'obligation d'entretien du bâtiment incombe exclusivement au syndicat de copropriété.

En cas de carence manifeste du syndic, le bailleur, tenu à garantie en cas de trouble de jouissance occasionné à son locataire, peut s'exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve qu'il a mis en 'uvre tous les moyens nécessaires à la protection de ses droits ou s'est heurté à des obstacles insurmontables ou imprévisibles.

Les dégâts des eaux déclarés par la société LE PERY les 1er juillet 2014 (sinistre n° 1) et 13 février 2015 (sinistre n°3) ne relèvent pas des obligations d'entretien mises à la charge du preneur selon les stipulations contractuelles qui aménagent les obligations respectives des parties et incombent au seul syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.

La responsabilité des époux [W] étant recherchée du fait des troubles de jouissance subis par le preneur, il convient de vérifier s'ils ont déployé des efforts suffisants pour remédier aux désordres des parties communes ou si, comme le soutient le locataire, ils ont adopté une attitude attentiste en le laissant gérer seul tous les problèmes.

Il ne peut être reproché aux bailleurs d'avoir tardé à apporter des réponses aux problèmes dénoncés dès lors qu'ils ont été immédiatement portés à la connaissance du syndic de copropriété, que des expertises amiables ont été organisées au contradictoire des parties par leurs assureurs respectifs et que des solutions techniques ont été recherchées pour remédier aux désordres.

Il résulte des documents fournis que le syndicat de copropriétaires a fait réaliser les travaux de remplacement des canalisations d'évacuation des eaux de pluie et des eaux usées en mars 2017 et que s'ils restent inachevés ou imparfaits selon le cabinet d'expertise privée EXAA, ils incombent à la seule copropriété et aucune négligence ne peut être reprochée au bailleur qui n'a pas qualité pour engager des travaux sur les parties communes et en assurer la surveillance.

En ce qui concerne en particulier le sinistre n° 3 déclaré le 13 février 2015, il sera constaté que, sans attendre la réalisation des travaux validés par les membres du conseil syndical en mars 2015 ,

les bailleurs ont dès le 20 février 2015 autorisé leur locataire à déplacer à ses frais les toilettes afin de les relocaliser au-dessus de la cave pour avoir un accès permanent aux canalisations et remédier aux fuites d'eaux récurrentes provoquant des inondations dans la cave.

Il s'agissait d'un projet alternatif aux travaux votés par l'assemblée générale qui devait être soumis à la copropriété et au syndic dès lors qu'ils comportaient notamment le projet de dévoyer les canalisations et de décaisser la cave.

Selon les pièces produites (pièce 133 de la société LE PERY ) cet accord a été communiqué au syndic de l'immeuble le 26 mars 2015 et le bailleur a demandé par lettre officielle, la réunion d'une assemblée générale extraordinaire pour autoriser le locataire à décaisser la cave.

Si au final aucune assemblée générale n'a été réunie pour donner l'autorisation de décaissement malgré les rappels pressants du locataire , les sanitaires ont effectivement été déplacés comme prévu sur le plan communiqué en juillet 2015 et sont désormais entièrement fonctionnels ce qui a permis au restaurant de continuer à fonctionner.

Il en résulte qu'il ne peut être reproché aux bailleurs de ne pas avoir déployé de moyens suffisants pour remédier aux désordres et que le retard de réalisation de travaux ne leur est pas imputable.

Dès lors c'est à bon droit que le tribunal les a mis hors de cause.

Par contre il n'apparaît pas inéquitable de laisser à leur charge les frais de représentation en justice.

Le jugement de première instance sera réformé de ce chef et la demande qu'ils ont formée en cause d'appel sera également rejetée.

Sur la responsabilité du syndic de l'immeuble en copropriété Monsieur [S] [U] :

Le syndic est chargé,en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'exécuter les dispositions du règlement de copropriété et les délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Son domaine d'action ne concerne que les parties communes.

En tant que mandataire du syndicat, il est tenu d'accomplir les termes de son mandat et il répond des dommages-intérêts qui résultent de l'inexécution ou de la mauvaise exécution de son mandat ainsi que des fautes qu'il commet dans sa gestion.

S'il néglige à entreprendre les travaux afin de faire cesser un dégât des eaux dont l'origine se trouve dans les parties communes qui provoque des dommages au sein d'un lot de copropriété, il engage sa responsabilité contractuelle envers le propriétaire dudit lot et sa responsabilité extra-contractuelle à l'égard du tiers.

Il en est ainsi lorsqu'en dépit de l'urgence, il s'abstient de faire des travaux nécessaires pour réparer des fuites d'eau ou néglige de faire réparer une canalisation défectueuse provoquant des inondations à répétition.

En l'espèce le syndic de copropriété, le cabinet [U]  a refusé la mesure d'expertise sollicitée par la société locataire au motif que l'origine des désordres était connue et qu'il allait engager des travaux propres à y remédier.

Or les expertises fournies par la société appelante (rapports EXAA des 7/9/2015 et 7/7/2017 )

révèlent que les canalisations d'évacuation des eaux de pluie et des eaux usées étaient mal entretenues et fuyardes et que le syndic a assuré une mauvaise gestion des travaux litigieux qui étaient pourtant urgents.

Alors que l'origine des infiltrations était connue depuis 2014 , il a tardé à prendre des mesures de nature à y remédier en tenant compte de la technicité du sinistre mais également de la nécessité d'agir à bref délai pour limiter les dommages à l'intérieur des locaux exploités par la société locataire eu égard à son activité et à la nécessité de respecter les règles d'hygiène et de sécurité pour accueillir le public.

Pour le sinistre n°1 en provenance du toit terrasse déclaré le 1er juillet 2014, il s'est contenté dans un premier temps, de faire procéder à un nettoyage avant de se résoudre à faire procéder à des recherches de fuites avec des essais de mise en eau avec des colorants qui ont révélé le 13  février 2015 ( rapport en pièce 38) que ce n'était pas l'étanchéité de la couverture de toit terrasse à proprement parler qui posait problème mais l'entrée de la canalisation d'évacuation des eaux de pluie (EEP) qui était insuffisante et fuyarde sous la dalle de béton.

A la suite, il a négligé de traiter avec sérieux les infiltrations d'eaux de pluie en provenance du puits de jour et de commander les travaux qui s'imposaient puisqu'il a fallu attendre le mois de mars 2017 pour que le plombier de la copropriété intervienne.

Entre-temps le local du rez-de-chaussée a subi plusieurs infiltrations et de nouveaux dommages sont survenus puisque selon le constat établi le 29 novembre 2022 par Me [I] [Y], huissier de justice qui a constaté des infiltrations d'eau s'égouttant, au travers du faux plafond de la cuisine ainsi que la présence de 2 à 3 cm d'eau stagnante ne parvenant pas à s'évacuer sur la toiture-terrasse ouverte à ciel ouvert.

Il en résulte que les désordres dont l'origine est identifiée depuis 2014/ 2015 ont été manifestement sous estimés et n'ont pas fait l'objet de réparations adéquates dans un délai compatible avec l'importance du sinistre et ses conséquences pour l'activité de la société locataire.

En ce qui concerne le sinistre relatif au réseau d'évacuation des eaux usées et d'eaux vannes constaté le 13 février 2015 ( sinistre n°3), il s'agissait non seulement de travaux urgents mais également de travaux complexes puisque selon les explications fournies ,il a été décidé de faire passer les canalisations en aérien,le long de la façade extérieure ce qui impliquait de déposer une déclaration de travaux auprès des services communaux et que les canalisations de la cave étaient en fibrociment.

Or le syndic de copr