TJ Bordeaux, 2 déc. 2024, RG 24/00651

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute n° 24/1004

N° RG 24/00651 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3NB

3 copies

GROSSE délivrée
le 02/12/2024
à Me David BENSAHKOUN
la SELARL CMC AVOCATS

Rendue le DEUX DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. L’ALOUETTE
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Marie-christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. RP COIFFURE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me David BENSAHKOUN, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 14 mars 2024, la SCI L’ALOUETTE a fait assigner la SARL RP COIFFURE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de :
- voir condamner la SARL RP COIFFURE à lui payer la somme provisionnelle de 11 782,50 euros au titre des loyers et charges dus ;
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 16 janvier 2009 pour les locaux situés [Adresse 3], [Adresse 1] à [Localité 5], à effet du 16 février 2024, soit un mois après le commandement resté infructueux ;
- constater la résiliation du bail à compter du 16 février 2024 ;
- ordonner l’expulsion de la SARL RP COIFFURE et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner la SARL RP COIFFURE à payer, à compter du 16 février 2024, une indemnité d’occupation de 1 268,71 euros par mois jusqu’à la libération effective et totale des locaux et la restitution des clés ;
- condamner la SARL RP COIFFURE à lui payer la somme 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La demanderesse expose que par acte authentique en date du 16 janvier 2009, Monsieur [E] et Madame [O] ont donné à bail à Madame [P] un local à usage commercial situé [Adresse 3], [Adresse 1] à [Localité 5] ; que par acte authentique en date du 06 novembre 2018, Madame [P] a cédé son fonds de commerce à la SARL RP COIFFURE ; que depuis mars 2021, cette dernière n’est pas à jour du règlement des factures de loyers et de charges ; que par acte du 06 février 2023, elle a fait délivrer à la SARL RP COIFFURE un commandement de payer ; que les parties ont convenu d’un protocole de règlement en date du 23 mars 2023 ; que par acte du 16 janvier 2024, elle a fait délivrer à la SARL RP COIFFURE un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, en vain.

Appelée à l’audience du 03 juin 2024, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 28 octobre 2024.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la SCI L’ALOUETTE, le 04 octobre 2024, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes tout en actualisant certains montant et en sollicitant ainsi la somme provisionnelle de 20 904,75 euros au titre des loyers et charges dus et 1 370,03 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation ;

- la SARL RP COIFFURE, le 02 octobre 2024, par des écritures dans lesquelles elle conclut, à titre principal, au rejet des demandes, et sollicite, à titre subsidiaire, de se voir accorder un délai de grâce en l’autorisant à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 871,03 euros avec un premier règlement dans le mois suivant celui de la signification de l’ordonnance à intervenir, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant toute la durée de l’exécution de ce pacte, à l’issue duquel elle sera réputée n’avoir jamais joué et, en tout état de cause, écarter l’application de l’article 700 du code de procédure civile et ordonner que chaque partie conserve à sa charge ses propres dépens.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

L’assignation a par ailleurs été dénoncée aux créanciers inscrits, en l’espèce le crédit lyonnais, et un délai de un mois s’est écoulé depuis cette dénonciation.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes principales

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 06 février 2023 pour un montant de 7 480,34 euros dont 7 298,98 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 12 janvier 2023 ;
- que les parties ont conclu un protocole de règlement le 23 mars 2023 aux termes duquel la SARL RP COIFFURE reconnaît être débitrice au 14 mars 2023 envers le bailleur d’une somme de 4 223,86 euros et s’engage à rembourser sa dette en douze mensualités ainsi qu’à régler les loyers et charges en cours suivant les délais prévus au bail ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 16 janvier 2024 pour un montant de 10 412,48 euros dont 10 238,66 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 1er janvier 2024 ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;
- que selon décompte versé aux débats la dette locative s’établissait au 02 octobre 2024 à la somme de 20 904,75 euros au titre des loyers et charges impayés.

La défenderesse soutient qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité de la dette locative au motif qu’elle aurait, du fait des travaux engagés par le bailleur, subi un préjudice. Elle produit pour en attester d’une part, un rapport d’expertise en date du 26 janvier 2024 et des attestations de clients faisant notamment état de la disparition des enseignes des commerçants pendant plusieurs mois et d’un défaut d’accès aux places de stationnement, et, d’autre part, un tableau de son chiffre d’affaires sur les cinq dernières années.

La demanderesse peut cependant opposer utilement :
- que les travaux ayant eu un impact sur les locaux exploités par la SARL RP COIFFURE ont été limités : l’accès aux locaux par la clientèle a été préservé durant toute la durée des travaux, les commerces ont toujours bénéficié d’une enseigne puisqu’une enseigne provisoire a été fournie et posée le temps des travaux, le parking a été accessible excepté entre le 19 janvier et le 02 février 2024 ;
- que la SARL RP COIFFURE ne justifie d’aucune réclamation quant aux travaux, lesquels ont, au demeurant, amélioré le standing de l’immeuble ;
- que la SARL RP COIFFURE, qui se borne à verser un rapport d’expertise établi pour un autre locataire, des attestations non conformes à l’article 202 du code de procédure civile et un tableau de son chiffre d’affaires sans que les données ne soient certifiées, ne rapporte pas la preuve d’un préjudice la concernant.

Les contestations de la défenderesse sur son obligation de paiement des loyers ne peuvent dès lors être qualifiées de sérieuses.

Sur les délais :

La défenderesse sollicite à titre subsidiaire des délais pour s’acquitter de sa dette locative.

Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d'un apurement dans les délais.

Or la SARL RP COIFFURE, qui a échoué à respecter un précédent échéancier, ne produit aucun justificatif permettant de tenir pour réaliste sa proposition d’apurement, alors même que sa dette locative s’est accrue depuis le dernier commandement de payer.

Sa demande sera donc rejetée.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments, les contestations de la défenderesse ne pouvant être qualifiées de sérieuses, que la résiliation du bail commercial est intervenue le 16 février 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient dont :

- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL RP COIFFURE, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte;

- de dire qu'à compter du 16 février 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, la SARL RP COIFFURE est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 1 370,03 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée ;

- de condamner la SARL RP COIFFURE à payer à la SCI L’ALOUETTE la somme provisionnelle de 20 904,75 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et des charges impayés arrêtés au 02 octobre 2024, et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable.

Les demandes accessoires

Il apparait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile
Vu l’article L.145-41 du code du commerce,

Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI L’ALOUETTE et la SARL RP COIFFURE ;

Condamne la SARL RP COIFFURE à payer à la SCI L’ALOUETTE la somme provisionnelle de 20 904,75 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 02 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus ;

Condamne la SARL RP COIFFURE au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 1 370,03 euros à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL RP COIFFURE, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés situés [Adresse 3], [Adresse 1] à [Localité 5] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute la SARL RP COIFFURE de ses demandes ;

Déboute la SCI L’ALOUETTE du surplus de ses demandes ;

Condamne la SARL RP COIFFURE à payer à la SCI L’ALOUETTE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL RP COIFFURE aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,