TJ Lille, 2 déc. 2024, RG 24/06069

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06069
N° Portalis DBZS-W-B7I-YNPN

N° de Minute : L 24/00619

JUGEMENT

DU : 02 Décembre 2024

[F] [R]

C/

[I] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [F] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me William WATEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [M], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Septembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 6069/24 – Page - MA
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 15 novembre 2013, avec prise d’effet au 1er décembre 2013, Madame [F] [R] a donné à bail à Monsieur [I] [M] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 500 euros, outre une provision sur charges de 150 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2023, Madame [F] [R] a fait signifier à Monsieur [I] [M] un commandement de payer la somme principale de 3796 euros, outre 697 euros de frais liés à la taxe d’ordures ménagères, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 mai 2024, Madame [F] [R] a fait assigner Monsieur [I] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de LILLE aux fins de voir :

- Prononcer la résiliation du bail pour non-paiement du loyer et des charges sur le fondement des articles 1224 et suivants, de l’article 1741 du Code civil, et de l’article 24 de la loi 89-462 ;
- déclarer Monsieur [I] [M] sans droit au maintien dans les lieux, et le condamner à délaisser et à rendre libres de toute personne et de tout bien des lieux qu’ils occupent en vertu 1224 et 1741 du Code civil, et de l’article 24 de la loi 89-462.
- dire que, faute par lui de le faire immédiatement, il en sera expulsé ainsi que tous les occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles 61 et 62 de la loi 91-650 du 09 juillet 1991 ;
- condamner Monsieur [I] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux, ladite indemnité s’élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises, en application de l’article 1760 du Code civil, soit un montant mensuel de 650 euros au profit de Monsieur et Madame [B] ;
- condamner Monsieur [I] [M] à payer à Madame [F] [R] la somme de 4 646,86 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au mois de juillet 2023, et de la taxe des ordures ménagères de 2019 à 2022 ;
- dire que la part correspondant aux charges dans l’indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 mois la provision ;
- assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire conformément à l’article 514 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [I] [M] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [H] aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer le loyer visant la clause résolutoire, ainsi que le commandement de payer pour défaut d’assurance, pour un montant total de 159.43 euros, ainsi que le coût de la présente assignation et sa dénonciation au Préfet, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 30 mai 2024.

A l'audience du 9 septembre 2024, Madame [F] [R], représentée par son conseil, actualise sa demande en paiement à la somme de 5572 euros, incluant 4672 euros de dette locative et 900 euros de taxes sur les ordures ménagères, et précise que le montant du loyer s'élève actuellement à la somme de 650 euros. Elle maintient l'ensemble des demandes contenues dans l'assignation et s’oppose aux demandes de délais de paiement.

Monsieur [I] [M] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette, déclarant payer actuellement 292 euros de loyer et 100 euros de charges. Il sollicite des délais de paiement et indique pouvoir régler la somme de 392 euros par mois au titre du loyer. Il précise travailler en restauration et percevoir 700 euros de revenus mensuels. Il ajoute qu’il essaye de trouver un logement plus petit.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [I] [M] ayant comparu, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En outre, l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, bien que la demanderesse ne produise pas de justificatif de saisine de la CCAPEX, cette obligation n’est pas sanctionnée par la loi du 6 juillet 1989 s’agissant d’un bailleur personne physique. Le défaut de justificatif sera donc sans incidence sur la recevabilité de l’action.

La notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 30 mai 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résolution judiciaire du bail :

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code prévoit que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Le prononcé de la résiliation d'un bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire.

Pour l'exercice de l'action en résolution, l'assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n'a pas rempli son engagement. Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d'apprécier souverainement, en cas d'inexécution partielle, si cette inexécution a assez d'importance pour que la résolution doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts.

En l’espèce, il résulte des différentes pièces produites et notamment du décompte arrêté au mois d’août 2024 que Monsieur [I] [M] n’a payé son loyer que de manière très sporadique et irrégulière depuis le mois d’avril 2021 alors même qu’un accord de paiement avait été conclu entre les deux parties, Madame [F] [R] s’engageant à ne réclamer à Monsieur [I] [M] qu’un loyer de 292 euros par mois.

Plusieurs loyers n’ont toujours pas été payés à ce jour :
Année 2017 : Juillet.Année 2019 : Mai.Année 2021 : Avril, août, septembre, décembre.Année 2022 : Février, mars, juillet, octobre, novembre.Année 2023 : Janvier, mars, mai, septembre, décembre.Année 2024 : Mai, août.Madame [F] [R] justifie à ce jour d’une dette de 5 572 euros, sans que Monsieur [I] [M] ne puisse proposer une solution pérenne afin d’apurer totalement son passif dans les délais légaux.

Il résulte de tout ce qui précède que le défaut et retard régulier de paiement, par Monsieur [I] [M], du loyer qu’il doit, constitue une inexécution suffisamment grave pour prononcer la résolution du contrat de bail.

En conséquence, le contrat de bail sera judiciairement résilié à compter du prononcé du présent jugement.

Il convient donc de condamner Monsieur [I] [M] à restituer les lieux loués situés [Adresse 4].

A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte des débats que Monsieur [M] travaille dans le secteur de la restauration et perçoit des revenus mensuels de 700 euros. Il propose de payer 100 euros en plus des 292 euros versés pour le loyer aux fins d’apurer sa dette locative.

Madame [R] s’oppose aux délais de paiement.

Si Monsieur [M] fait preuve de bonne foi en faisant une proposition financière pour apurer sa dette locative, il résulte de ses déclarations que sa situation financière ne lui permet pas d’apurer sa dette locative, ce qu’il reconnaît lui-même à l’audience. Ainsi, ses revenus actuels ne lui permettant de subvenir à aucun de ses besoins une fois le loyer de 650 euros réglé, la proposition financière de Monsieur [M] est en réalité inférieure au montant même du loyer initial.

En conséquence, compte tenu de l’ancienneté de la dette, de son montant important et des nombreux efforts déjà concédés par Madame [R], la demande de délais de paiement de Monsieur [M] sera rejetée faute de possibilité pour lui d’apurer l’intégralité de sa dette locative.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’assignation de Madame [F] [R] sollicite la condamnation de « Monsieur [I] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux, ladite indemnité s’élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises, en application de l’article 1760 du code civil, soit un montant mensuel de 650 euros au profit de Monsieur et Madame [B] ».

En l’espèce il existe une erreur concernant l’identité du créancier de cette demande puisqu’il ne s’agit pas de Monsieur et Madame [B], qui ne sont pas parties à la procédure, mais bien de Madame [F] [R].

Il y a lieu de considérer cette erreur comme une erreur matérielle et de considérer Madame [F] [R] comme étant la véritable créancière de cette demande d’indemnité.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 650 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [I] [M] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 2 décembre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois d’août 2024 inclus.
Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [F] [R] verse aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 15 novembre 2013 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 12 juillet 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois d’août 2024 inclus.Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l'audience que Monsieur [I] [M] reste devoir à Madame [F] [R] la somme de 4672 euros au titre des loyers et charges impayés, étant précisé que Madame [R] ne sollicite pas la totalité des loyers contractuellement prévus mais uniquement les montants sur lesquels elle s’était accordée avec son locataire.

Monsieur [I] [M], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [I] [M] à payer à Madame [F] [R] la somme de 4672 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d’août 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Le décret n°87-713 du 26 août 1987, pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, liste dans son annexe les charges récupérables par les propriétaires à l’encontre de leurs locataires, au rang desquelles figure la « taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères ».

En l’espèce, Monsieur [M] reconnaît devoir payer les taxes d’enlèvement des ordures ménagères sollicitées dans le décompte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [M] à payer à Madame [F] [R] la somme de 900 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2019 à 2023 inclus.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [I] [M], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer les loyers et de l'assignation, et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [I] [M], condamné aux dépens, devra verser à Madame [F] [R] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, compte tenu de la situation économique précaire du locataire.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS