TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/05227

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [M] [L]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emmanuel COSSON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05227 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46US

N° MINUTE : 7/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 décembre 2024

DEMANDERESSE
S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, Toque : P0004

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation ,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 octobre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05227 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46US

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 juin 2020, la société ICF LA SABLIERE a consenti un bail d'habitation à M. [M] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 370,94 euros et d'une provision pour charges de 170,27 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3893,08 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer ce commandement de payer à l'association ATFPO (Antenne [Localité 4] Nord), désignée en qualité de curateur (curatelle renforcée) de M. [M] [L].

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [L] le 13 octobre 2023.

Par assignation du 14 mai 2024, la société ICF LA SABLIERE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [M] [L] sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification de la présente décision, ordonner la séquestration et le transport des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant au moins égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 4926,17 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 octobre 2024, la société ICF LA SABLIERE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 octobre 2024, s'élève désormais à 5669 euros. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ne s'oppose toutefois pas à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire durant 6 mois.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [M] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'association ATFPO (Antenne [Localité 4] Nord) était présente à l'audience, en la personne de Mme [S] [C]. Elle évoque qu'une erreur quant au prénom de M. [M] [L] conduit à des difficultés administratives, notamment sur le versement d'indemnités. Elle explique devoir s'occuper de plusieurs régularisations le concernant, ce qui rendrait l'octroi de délais de paiement nécessaire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3893,08 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 décembre 2023.

2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, la société ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 octobre 2024, M. [M] [L] lui devait la somme de 5669 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond au montant des loyers impayés et indemnités d'occupation échues.

M. [M] [L] ne s'est pas présenté à l'audience et n'apporte de ce fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, si le locataire n'a pas repris le paiement intégral de son loyer et si ses capacités de remboursement ne sont pas connues, le bailleur ne s'est pas opposé à l'octroi de délais ainsi qu'à la suspension de la clause résolutoire durant six mois compte tenu des éléments apportés à l'audience par la curatrice de M. [M] [L].

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement à hauteur de six mois pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. La possibilité de faire appel à la force publique pour mettre en œuvre la mesure d'expulsion ne rend pas nécessaire le prononcé d'une astreinte.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due à partir du 3 octobre 2024. L'indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF LA SABLIERE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,