TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/04741

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Christine MORIAU

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Bertrand DE LACGER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04741 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZVT

N° MINUTE : 4/2024

JUGEMENT
rendu le 02 décembre 2024

DEMANDERESSE
Madame [R] [Y] veuve [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Bertrand DE LACGER, avocat au barreau de PARIS,
Toque : A0272

DÉFENDERESSE
Madame [E] [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS,
Toque : E1202

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04741 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZVT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2020, Mme [R] [Y] veuve [U] ayant pour mandataire IPF conseils a consenti un bail d'habitation à Mme [E] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1060,41 euros et d'une provision pour charges de 168 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5671,21 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [M] le 10 janvier 2024.

Par assignation du 10 avril 2024, Mme [R] [Y] veuve [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion sans délai de Mme [E] [M] sous astreinte de 100 euros par jour de retard un mois après signification de la présente décision, débouter Mme [E] [M] de toutes ses demandes, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 30% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 8909,54 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 mars 2024, avec intérêts prorata temporis au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1560 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire, appelée à l'audience du 18 juin 2024, a fait l'objet d'un renvoi.

À l'audience du 7 octobre 2024, Mme [R] [Y] veuve [U] s'est faite représenter. Elle maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative actualisée au 3 octobre 2024 s'élève désormais à 14256,62 euros. Elle souligne que le montant de la dette reconnu par la défenderesse ne repose sur aucun élément comptable mais sur des calculs personnels peu lisibles et sans valeur probatoire. Elle indique que le différend avec Mme [E] [M] sur l'augmentation des charges est désormais réglé, et conteste en outre devoir être condamnée pour avoir sous-évalué le montant de ces charges, leur augmentation n'étant pas de son fait mais en lien notamment avec l'augmentation du coût de l'énergie ainsi que la consommation d'eau de la locataire. Mme [R] [Y] veuve [U] s'oppose à tout délai de paiement au regard de l'absence de reprise du paiement avant l'audience au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'incapacité de la défenderesse à payer le loyer courant. Elle s'oppose également à tout délai pour quitter les lieux, compte tenu de son âge, de ses faibles ressources, de l'ancienneté de la dette et du peu de démarches entreprises par Mme [E] [M] pour trouver un nouveau logement.

Mme [E] [M] s'est faite représenter à l'audience. Elle explique avoir obtenu les explications qu'elle attendait sur la hausse du montant des charges et ne plus la contester. Elle estime toutefois que le montant des charges a été sous-évalué lors de la signature du contrat de bail, souligne leur importante augmentation, et assure qu'elle n'aurait pas souscrit ce contrat si elle avait su que les charges étaient supérieures. Elle considère la bailleresse comme étant responsable de son préjudice et sollicite sa condamnation à la somme de 2400 euros correspondant au montant de la régularisation de charges pour les années 2020 à 2022. S'agissant des loyers réclamés, elle reconnaît une dette de 10907,94 euros au 3 octobre 2024 et verse aux débats un décompte personnel. Elle explique qu'une somme de 1687 euros figurant sur le commandement de payer n'est pas justifiée. Elle ajoute que deux versements de la Caisse d'allocations familiales (CAF) n'ont pas été pris en compte par la demanderesse dans son décompte. Elle sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux, expliquant vivre avec son enfant de quatre ans qu'elle prend seule en charge, et avoir fait de nombreuses démarches en vue d'obtenir un logement social. Elle sollicite enfin le débout de la demande faite au titre de l'article 700 du code de procedure civile et des dépens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Une note en délibéré a été autorisée à la demande du conseil de Mme [R] [Y] veuve [U] aux fins de vérifier les derniers versements effectués par la CAF, et une note en réponse au conseil de Mme [E] [M]. Par note en délibéré du 17 octobre 2024, le conseil de Mme [R] [Y] veuve [U] a indiqué qu'un versement de la CAF a été effectué le 4 octobre 2024 à hauteur de 402 euros, et un virement de 400 euros a été opéré par la locataire le 8 octobre 2024. Un nouveau décompte est joint, la créance actualisée étant de 13754,62 euros. Il ne sera pas tenu compte du surplus de la note, seule la question de versements non pris en compte ayant été évoquée à l'audience comme devant être vérifiés durant le temps du délibéré. En réponse les 21 et 22 octobre 2024, Mme [E] [M] fait part d'un versement de 1090 euros de la CAF en juillet 2024 et 890 euros en août 2024, et estime sa dette à la somme de 10405,94 euros, avec décompte joint arrêté au 10 octobre 2024. Il ne sera pas tenu compte du surplus de ses observations, tout comme des trois nouvelles pièces (annexe SRU 3, répartition individuelle du 6 mai 2022 et répartition individuelle du 14 avril 2023) dont la communication n'a pas été autorisée par note en délibéré.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [R] [Y] veuve [U] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 décembre 2023. D'après l'historique des versements, la somme de 5671,21 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. La défenderesse ne conteste pas avoir eu une dette locative au moment du commandement de payer mais en conteste le montant. Il ressort de son tableau intitulé "détail loyers charges" qu'elle reconnait au moment du commandement de payer devoir la somme de 1862,22 euros, qui n'a pas davantage été payée dans le délai de deux mois. De plus, si ce tableau prend en compte l'augmentation des charges, il ne prend pas en compte les régularisations de charges du 29 juin 2022 et du 16 mai 2023, que Mme [E] [M] ne conteste pourtant plus sauf en ce qui concerne sa demande de dommages intérêts. Dès lors, ce tableau ne peut pas servir à établir le montant de la dette au moment du commandement de payer et seul le décompte présenté par la bailleresse permet d'estimer la créance. Il doit être constaté que la somme de 5671,21 euros n'a pas été réglée par Mme [E] [M] dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er mars 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [R] [Y] veuve [U] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifie en l'espèce la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. L'expulsion ne pourra donc avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

L'intervention de la force publique étant déjà de nature à garantir le depart de Mme [E] [M], il ne sera pas fait droit à la demande d'astreinte de la bailleresse.

2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

La locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souve-raine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, Mme [R] [Y] veuve [U] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 3 octobre 2024, Mme [E] [M] lui devait la somme de 14256,62 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Autorisée à transmettre une note en délibéré aux fins d'actualisation de la dette après prise en compte d'éventuels versements opérés par la CAF, elle verse aux débats un décompte en date du 10 octobre 2024 et actualise sa créance à la somme de 13454,62 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [E] [M] en réponse évoque des versements de la CAF à hauteur de 1090 euros pour le mois de juillet 2024 et 890 euros pour le mois d'août 2024. Or, ces sommes ne correspondent pas à celles que la CAF atteste avoir versé (relevé du 5 octobre 2024, pièce versée aux débats par Mme [E] [M]). Au contraire, les montants figurant dans le décompte de la bailleresse correspondent aux montants précisés par la CAF au titre de l'allocation logement. De plus, le décompte de Mme [E] [M] fait apparaître le montant de 1060,41 euros correspondant à son dépôt de garantie, qui n'est à ce stade pas pris en compte par la bailleresse comme permettant d'apurer une partie de la dette. Enfin, la prise en compte des régularisations de charges est également erronée comme il a été dit précédemment. Dès lors, Mme [E] [M] n'apporte pas d'élément probant de nature à remettre en cause le montant demandé par Mme [R] [Y] veuve [U], et elle sera condamnée à payer la somme de 13454,62 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 sur la somme de 5671,21 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3238,33 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Mme [E] [M] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 11 octobre 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés à Mme [R] [Y] veuve [U] ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, aucun élément ne justifiant en l'espèce de dépasser la valeur locative du bien loué.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier et de l'audience que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est pas satisfaite. Par ailleurs, il apparaît également que les revenus du foyer de Mme [E] [M] ne lui permettent pas d'assumer le loyer courant et de verser un supplément mensuel pour apurer sa dette. Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut lui être accordé.

3. Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, il ressort des éléments de procédure et de l'audience que Mme [E] [M] évoquait en février 2023 percevoir un salaire d'environ 1100 euros mensuels (courrier datant d'octobre 2023 adressé au maire d'arrondissement). L'attestation de la CAF datant du 5 octobre 2024 établit qu'elle a perçu en 2024 entre 863 euros et 1125 euros mensuels. Elle a un enfant âgé de quatre ans et assure que sa prise en charge lui revient entièrement. Enfin, il est également indiqué que Mme [E] [M] a effectué des démarches en vue de son relogement, ce qui est attesté par le service social de proximité de [Localité 3] dans un courrier du 2 octobre 2024, notamment par une demande de logement social depuis février 2023 et l'impossibilité pour elle à trouver un logement dans le parc privé à [Localité 3] ou en banlieue parisienne du fait de ses ressources.

S'agissant de la bailleresse, il est établi qu'elle est âgée de 84 ans. Elle justifie de ressources annuelles en 2023 de 16992 euros au titre d'une pension de reversion, soit 1416 euros mensuels. Elle n'évoque pas d'autres sources de revenus, hormis les revenus locatifs de l'appartement loué par Mme [E] [M]. Elle précise devoir payer une partie des charges de sa locataire depuis plus de deux ans.

Au regard de l'âge et des ressources de Mme [R] [Y] veuve [U], il apparaitrait inéquitable de laisser un délai à Mme [E] [M] pour quitter les lieux, le paiement du loyer et des charges n’étant pas répartis, ce qui impacte nécessairement les revenus de la bailleresse.

4. Sur la demande de dommages intérêts

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ".
Si la régularisation annuelle des charges laisse apparaître un écart important entre le montant provisionné et le montant réel des charges dues, le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire bailleur afin d'obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la sous-évaluation de la provision. En effet, la sous-estimation de la provision pour charges par le bailleur peut conduire le locataire à mésestimer le montant des charges qu'il allait devoir acquitter pendant le bail, lui causant ainsi un préjudice.

En l'espèce, Mme [E] [M] sollicite la condamnation Mme [R] [Y] veuve [U] au paiement de la somme de 2400 euros en réparation du préjudice subi du fait de la sous-estimation du montant de la provision mensuelle pour charges par la bailleresse lors de la conclusion du bail.

Il résulte des pièces versées aux débats que le bail conclu entre les parties en septembre 2020 fixe la provision pour charges à 168 euros mensuels. La première régularisation de charges a été opérée en juin 2022 pour la période allant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, le montant des charges récupérables étant de 3141,57 euros, la provision étant de 2016 euros, soit un écart de 1125,57 euros. En mai 2023, pour la période allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, le montant des charges récupérables était de 3279,83 euros et le montant appelé en provision était de 2297,40 euros. Enfin, en avril 2024, pour la période allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, le montant des charges récupérables était de 3793,53 euros et le montant appelé en provision de 3187,68 euros. La provision mensuelle a été augmentée de 93,80 euros en juin 2022, de 11,52 euros en mai 2023 et de 42,81 euros en avril 2023.

Ces chiffres révèlent un écart important entre les provisions de charges et le montant réel des charges locatives.

La bailleresse soutient qu'une telle sous-estimation n'a pas été faite de façon volontaire et en connaissance de cause lors de la conclusion du bail, mais résulte d'une augmentation importante du coût de l'énergie et de la consommation d'eau de la locataire.

Il ne ressort d'aucune pièce versée aux débats le montant des charges payé par le précédent locataire du logement actuellement loué par Mme [E] [M]. Il n'apparaît pas non plus que cette augmentation était connue par la bailleresse lors de la conclusion du bail. Ces éléments conduisent à estimer qu'il ne peut pas être établi que le montant des charges a été sous-évalué par la bailleresse en connaissance de charges réelles plus élevées et qu'une augmentation brutale mais justifiable des charges au cours de la période donnée ne peut pas être exclue.

De plus, Mme [E] [M] évoque comme préjudice le fait de ne pas avoir été en mesure de refuser le bail au motif de charges trop élevées, ce qui peut s'analyser en une perte de chance. Cela suppose d'établir que la chance perdue a été suffisamment sérieuse et anéantie par l'évènement dommageable. Or, cette probabilité raisonnable n'est pas démontrée. S'il est certain que l'augmentation des charges a été conséquente, rien n'indique que Mme [E] [M] n'aurait pas conclu le bail si elle avait eu connaissance des charges qu'elle aurait à payer. Elle évoque dans un courrier en date du 16 octobre 2023 au maire d'arrondissement que le loyer était payé par elle-même et son compagnon avant leur séparation. Dans un courrier en date du 30 novembre 2023 adressé à la bailleresse, elle indique que "sa situation personnelle, professionnelle et financière" a changé depuis la signature du contrat. Ainsi, lors de signature du contrat de bail, les ressources du foyer étaient plus élevées, et la probabilité raisonnable que Mme [E] [M] n'aurait pas conclu le bail si elle avait été informée que les charges seraient plus importantes n'est pas établi.

Dans ces conditions, Mme [E] [M] sera déboutée de sa demande en dommages intérêts pour sous-évaluation des charges.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [Y] veuve [U] ses frais d’avocat dont elle jusitfie à hauteur de 1560 euros. Mme [E] [M] sera condamnée à lui verser cette somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,