TJ Nîmes, 2 déc. 2024, RG 22/00951

Copie ❑ exécutoire
❑ certifiée conforme
délivrée le
à
Me Thibault LEVALLOIS
la SCP REY GALTIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
Le 02 Décembre 2024
1ère Chambre Civile

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N° RG 22/00951 - N° Portalis DBX2-W-B7G-JMMX
Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant :

S.A.S. CR DEVELOPPEMENT
immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 533 843 405 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Thibault LEVALLOIS, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant et par Maître Sébastien AVALLONE, Avocat au Barreau de Montpellier, avocat plaidant

SARL CR PATRIMOINE,
Société à responsabilité limitée au capital de 1 000,00 €
immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°843 920 679 dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
Intervenante volontaire.
représentée par Me Thibault LEVALLOIS, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant et par Maître Sébastien AVALLONE, Avocat au Barreau de Montpellier, avocat plaidant

à :

Mme [P] [E],
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [T] [E],
demeurant [Adresse 4]
représentée par la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 7 Octobre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Mmes [P] et [T] [E] sont respectivement nue-propriétaire et usufruitière d’un immeuble situé sur la commune de [Localité 5].

La société CR Développement a soumis une offre d’achat pour un montant de 362.000 euros à Mmes [E] qui l'ont contresignée le 18 février 2020.

Le compromis, qui devait intervenir avant le 13 mars 2020, n’a en définitive jamais été conclu au motif que Mmes [E] s'étaient déjà engagées à vendre ce bien à un tiers.

***

Par acte du 22 février 2022, la SAS CR Développement a fait assigner Mmes [P] et [T] [E] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir leur condamnation à lui payer diverses sommes sur le fondement des articles 1583 et 1589 du code civil.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 8 février 2024, la SAS CR Développement et la SARL CR Patrimoine, intervenante volontaire, demandent au tribunal judiciaire de condamner Mmes [P] et [T] [E] à leur verser les sommes suivantes :
3.456 euros au titre des frais engagés concomitamment à la vente de l’immeuble, 18.500 euros au titre de la clause pénale de l’offre d’achat contresignée, 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Sur l’intervention volontaire de la SARL CR Patrimoine, celle-ci fait valoir qu’elle a payé la somme de 3.456 euros correspondant au coût de l’étude faite aux fins d’envisager les hypothèses possibles pour valoriser le bien ; que la demande tendant à voir cette somme supportée par Mmes [E] se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires.

Pour contester la nullité de l’offre d’achat, les demanderesses rappellent que :
Mmes [E] allèguent d’une fraude sans apporter la preuve de l’information loyale et préalable de la société CR Développement ; elles étaient conseillées par un conseiller immobilier ; elles ont contresigné l’offre d’achat en sachant qu’elles étaient tenues auprès d’une autre société.
Les demanderesses font valoir que Mmes [E] ne peuvent pas se prévaloir du non-paiement du dépôt de garantie pour considérer que l’offre d’achat est caduque en l’absence de réalisation d’une condition suspensive ; elles expliquent que Mmes [E] ont refusé de communiquer leur RIB au notaire, rendant impossible tout paiement de dépôt de garantie.

Elles indiquent qu’en application de l’article 1589 du code civil, la promesse d’achat contresignée par les vendeurs vaut vente ; qu’en refusant de signer le compromis avant le 13 mars 2020, Mmes [E] ont manqué à leur obligation contractuelle ; qu’elles sont donc bien fondées à obtenir des dommages-intérêts à hauteur de 5 % du prix de vente, soit la somme de 18.100 euros, outre le coût des études menées pour valoriser le bien.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 juin 2024, Mmes [E] demandent au tribunal de :
à titre principal, débouter les demanderesses de leurs prétentions en raison de la nullité de l’offre d’achat signée le 18 février 2020, à titre subsidiaire, débouter les demanderesses de leurs prétentions en raison de la caducité de l’offre d’achat, à titre très subsidiaire, réduire à néant la clause pénale, en tout état de cause, condamner la SAS CR Développement à leur payer : 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leur demande de nullité de la promesse d’achat, Mmes [E] exposent que la société CR Développement s’est engagée en sachant qu’un compromis avait été précédemment conclu avec la société Nemausus Invest ; que cette société est donc de mauvaise foi et ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude ; qu’en outre, la société Nemausus Invest et la société CR Développement étaient en contact.

Les défenderesses soutiennent que Mme [T] [E] n’a pas signé électroniquement la promesse d’achat ; que sa signature manuscrite n’est pas suivie d’une date ; que la promesse d’achat ainsi contresignée de façon irrégulière est nulle pour ne pas émaner de l’usufruitière.

Au soutien de leur demande de caducité de la promesse d’achat, Mmes [E] font valoir que l’offre d’achat était soumise à deux conditions : le versement d’une somme de 5.000 euros par la société CR Développement, qui n’a jamais été payée, et la signature d’un compromis avant le 13 mars 2020.

En défense à la demande portant sur la somme de 3.456 euros, Mmes [E] soutiennent que la preuve du paiement de cette somme n’est pas rapportée ; qu’en outre, cette somme a été engagée à ses risques et périls par la société CR Développement.

Au soutien de sa demande tendant à la réduction de la clause pénale, Mmes [E] rappelle que le juge du fond est souverain dans l’appréciation du préjudice et qu’au vu des conditions de signature de la promesse d’achat et de l’absence totale de préjudice subi par les demanderesses, la demande en paiement de la pénalité doit être rejetée.

***

La clôture de l'instruction a été fixée au 23 septembre 2024. A l’audience du 7 octobre 2024, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la SARL CR Patrimoine

Il convient de recevoir l’intervention volontaire de la société CR Patrimoine.

Sur la demande de nullité de l’offre d’achat

Mmes [E] invoquent deux moyens au soutien de leur demande de nullité qui seront examinés successivement : l’existence d’une fraude entre la SAS CR Développement et la société Nemausus Invest et l’absence de signature électronique de l’usufruitière.

L’existence d’une fraude
Pour affirmer que la société CR Développement connaissait l’existence d’un compromis antérieur conclu avec la société Nemausus Invest, les défenderesses se prévalent d’un échange de courriels qui n’est en rien révélateur puisque le mail produit date du 17 juin 2020 alors que l’offre d’achat date du 18 février 2020.

En outre, Mmes [E] soutiennent que l’agent immobilier auquel elles avaient confié mandat de vendre avait informé la société CR Développement de l’existence d’un compromis antérieur conclu avec la société Nemausus Invest. Toutefois, elle ne produit aucune pièce susceptible d’établir cette allégation.

En tout état de cause, quand bien même serait-il démontré que la société CR Développement avait connaissance d’un compromis antérieur, cela n’aurait aucune conséquence sur la validité de l’engagement conclu entre Mmes [E] et la société CR Développement.

L’absence de signature électronique de Mme [T] [E]
Mme [T] [E] a signé manuscritement l’offre d’achat électronique, ce qui n’a aucune incidence sur la validité de celle-ci.

L’offre d’achat stipule en page 2 : « L’accord des propriétaires devra intervenir dans un délai maximum de cinq jours à compter de ce jour. A défaut, l’offre sera caduque ».

Il incombe aux défenderesses qui se prévalent de la caducité de l’offre de démontrer que Mme [T] [E] a signé après le délai de cinq jours, ce qu’elles ne font pas.

Par conséquent, la demande de nullité du contrat sera rejetée.

Sur la caducité de l’offre d’achat en l’absence de paiement du dépôt de garantie

En acceptant l’offre d’achat de la société CR Développement, Mmes [E] se sont engagées à conclure un compromis de vente devant intervenir avant le 13 mars 2020. La société CR Développement s’est engagée à verser un dépôt de garantie d’un montant de 5.000 euros entre les mains du notaire du vendeur « à l’occasion de la signature du compromis de vente qui devra intervenir avant le 13 mars 2020 ».

Aucun compromis de vente n’a pu être régularisé entre Mmes [E] et la société CR Développement en raison de l’existence d’un compromis signé antérieurement avec la société Nemausus Invest sur le même immeuble. Par conséquent, ce n’est pas l’absence de paiement du dépôt de garantie qui est la cause de la non réalisation de la vente.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

L' article 1103 du code civil énonce que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’offre d’achat acceptée stipule « En cas d’acceptation des présentes par le vendeur dans le délai indiqué et au cas où l’engagement des parties ne serait pas signé à la date convenue par la faute ou la négligence de l’une des parties, celle-ci pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit. Toutefois la partie non défaillante pourra choisir de prendre acte du refus de l’autre partie et invoquer la résolution de la vente moyennant 5 % du prix principal à titre d’indemnisation de son préjudice ».

En l’espèce, la vente n’a pas été réalisée en raison de l'engagement des venderesses à vendre leur bien immobilier aux termes d’un compromis signé antérieurement avec la société Nemausus Invest à un prix inférieur à celui proposé par la société CR Développement.

Par conséquent, la vente n’a pas eu lieu au bénéfice de la société CR Développement en raison de la faute des venderesses. Il y a donc lieu de faire application de la clause pénale.

L’article 1231-5 alinéa 1 et 2 du code civil dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ».

En l’espèce, le montant de la clause pénale a été conventionnellement fixé à 5 % du prix de vente, soit la somme de 18.100 euros. Cette somme n’apparaît pas manifestement excessive eu égard à l’imprudence de Mmes [E] dans l’acceptation de cette offre d’achat. Elles seront donc condamnées au paiement de cette somme au bénéfice de la société CR Développement.

Sur la demande en paiement de la somme de 3.456 euros de la société CR Patrimoine

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l'égard d'un tiers au contrat lorsqu'il lui cause un dommage et il importe de ne pas entraver l'indemnisation de ce dommage : dès lors, le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu'il subit n'est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

En l’espèce, la société CR Patrimoine est un tiers à l’offre d’achat acceptée conclue entre Mmes [E] et la société CR Développement.

Elle démontre avoir payé une facture d’un montant de 3.456 euros correspondant à l’établissement de plans par un géomètre expert à la suite de l’offre d’achat et ce à la demande de la société CR Développement. Elle produit à cet effet une facture acquitée en date du 16 avril 2020 au nom de la société CR Patrimoine et un extrait du grand livre auxiliaire mentionnant la somme de 3.456 euros en débit.

Du fait du manquement par Mmes [E] à leur obligation contractuelle issue de l’offre d’achat, la société CR Patrimoine a subi un préjudice constitué par ces frais engagés inutilement. Par conséquent, Mmes [E] seront condamnées à lui payer la somme de 3.456 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Il résulte des développements précédents que la procédure engagée par la CR Développement n’est pas abusive. Mmes [E] seront déboutées de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mmes [E] succombent et doivent être condamnées au paiement des dépens.

En outre, l’équité commande leur condamnation à payer la somme de 1.500 euros à la SAS CR Développement et la somme de 1.500 euros à la SARL CR Patrimoine.

PAR CES MOTIFS