CA Versailles, 2 déc. 2024, RG 24/03323

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 75D

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 DECEMBRE 2024

N° RG 24/03323

N° Portalis DBV3-V-B7I-WRX2

AFFAIRE :

Société GAMAD

C/

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 Mars 2024 par le Juge de la mise en état de NANTERRE

N° RG : 22/00898

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

Me Philippe VERDIER

Me Martine DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANTE

Société GAMAD

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : Me Philippe VERDIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1680

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INTIMÉE

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Plaidant : Me Matthieu RAOUL de la SELARL SELARL D'AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0158

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Septembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Séverine ROMI, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

La société Bouygues immobilier (ci-après Bouygues) a fait procéder à la construction d'un ensemble immobilier sur un terrain situé au [Adresse 3] à [Localité 6] (92).

Dans le cadre de cette opération, elle a sollicité un référé-préventif.

Ainsi, par ordonnance de référé du 14 février 2012, M. [D] a été désigné et a déposé son rapport le 17 février 2015.

Prétendant à l'aggravation des désordres existants et à l'apparition de nouveaux désordres, la société Gamad, preneuse à bail à construction de l'immeuble voisin situé au 47 à [Adresse 4] à [Localité 6], a sollicité la désignation d'un autre expert.

Par ordonnance du 29 janvier 2019, Mme [I] a été désignée et a déposé son rapport le 17 décembre 2021.

Par acte d'huissier du 27 janvier 2022, la société Gamad a fait assigner la société Bouygues devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins d'indemnisation du préjudice qu'elle estime avoir subi.

Par ordonnance du 28 mars 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre a :

- débouté la société Bouygues immobilier de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assignation,

- dit irrecevables les demandes de la société Gamad pour défaut de qualité à agir,

- condamné la société Gamad à verser à la société Bouygues une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'incident et aux dépens de l'incident,

- ordonné le retrait du rôle de l'affaire.

Le tribunal a retenu que la société Gamad n'avait pas la qualité à agir pour demander réparation des désordres affectant les ouvrages sur lesquels elle ne disposait pas de droits. En effet, si une convention lui donnait effectivement des droits réels sur les bâtiments A et B de la copropriété, elle ne lui en donnait aucun sur le reste, à savoir les bâtiments C, D et E, le bâtiment C étant l'objet du litige.

Par déclaration du 30 mai 2024, la société Gamad a interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses conclusions n°3 (15 pages) remises au greffe le 25 septembre 2024, la société Gamad demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et de :

- la déclarer recevable en sa demande,

- débouter la société Bouygues de l'ensemble de ses demandes, notamment au titre de son appel incident,

- déclarer irrecevable la société Bouygues en sa demande de nullité du bail commercial du 30 juin 2014, pour défaut de qualité à agir,

- condamner la société Bouygues à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Aux termes de ses conclusions n°2 (21 pages), remises au greffe le 20 septembre 2024, la société Bouygues forme appel incident et demande à la cour :

- d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a l'a déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assignation délivrée le 27 janvier 2022 à la requête de la société Gamad,

- de prononcer la nullité de cette assignation,

- à titre subsidiaire, de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré irrecevables les demandes formées par la société Gamad pour défaut de qualité pour agir,

- d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné le retrait du rôle de l'affaire,

- de prononcer l'extinction de l'instance,

- à titre plus subsidiaire, de déclarer irrecevables les demandes formées par la société civile Gamad à son encontre en raison de la prescription et de l'absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4],

- de prononcer l'extinction de l'instance,

- en tout état de cause, de débouter toute demande contraire au présent dispositif,

- de condamner la société Gamad à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, s'ajoutant à l'indemnité allouée à ce titre par l'ordonnance déférée,

- de condamner la société Gamad aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la société LX [Localité 7]-[Localité 9]-[Localité 8], représentée par Me Martine Dupuis, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 30 septembre 2024 et elle a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l'assignation délivrée le 27 janvier 2022 à la demande de la société Gamad

En application de l'article 56 du code de procédure civile, l'assignation doit contenir, à peine de nullité, notamment, un exposé des moyens en fait et en droit.

L'assignation doit ainsi préciser les moyens de droit sur lesquels la demande est fondée ainsi que les textes permettant de déterminer le fondement juridique de la demande. À défaut de respecter ces exigences, l'assignation encourt la nullité pour vice de forme dès lors qu'elle ne permet pas à la partie adverse d'organiser utilement sa défense ce qui constitue un grief.

En l'espèce, à la lecture de l'assignation litigieuse, il apparaît que les prétentions de la société Gamad sont clairement énoncées et qu'elles sont fondées en droit sur l'article 1240 du code civil.

En effet, la société Gamad prétend avoir subi des désordres du fait de la construction par la société Bouygues d'un immeuble voisin à celui dont elle est bailleresse, elle en demande l'indemnisation.

Ainsi, cette assignation répond aux exigences légales, elle n'encourt pas la nullité comme l'a justement retenu le premier juge. L'ordonnance est confirmée sur ce point.

Sur la recevabilité de l'action de la société Gamad

L'article 122 du code de procédure civile dispose que l'irrecevabilité est une fin de non-recevoir qui sanctionne, sans examen au fond, un défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la qualité à agir de la société Gamad

L'article 31 du même code ajoute que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L'article suivant précise que « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ».

Sur le fondement de ces articles, la qualité à agir de la société Gamad est contestée par la société Bouygues. Elle soutient que les désordres dont la société Gamad sollicite réparation n'affectent pas les bâtiments A et B objet du bail à construction mais le bâtiment C et le mur de clôture, sur lesquels elle ne dispose d'aucun droit.

Or en appel, la société Gamad verse le bail commercial dont elle est titulaire pour le bâtiment C daté du 30 juin 2014. Il appert selon les termes de ce bail que le locataire a l'obligation de :

« ' tenir les lieux loués en parfait état de réparations locatives pendant toute la durée du bail et :

- effectuer, le cas échéant, toutes réparations petites ou grosses, sans distinction, en ce compris celles prévues par l'article 605 du Code Civil, en ce compris les travaux de ravalement de l'immeuble, et encore les gros travaux prévus par l'article 606 du Code Civil,

- sauf pour ceux de ces travaux engagés sur l'immeuble par le BAILLEUR ou le syndicat des copropriétaires et sous leur maîtrise d'ouvrage, à en supporter le coût, travaux tels que résultant de la définition donnée par les articles 605 et 606 du Code Civil, en ce compris le ravalement quelle qu'en soit la substance, et ce même si ces travaux sont entrepris pour cause de vétusté,

- le tout de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance en parfait état de réparations et d'entretien ».

La société Bouygues conteste la validité du bail, toutefois comme le soutient la société Gamad, étant tiers aux relations contractuelles entre le bailleur et le locataire, elle n'a pas qualité à agir sur ce point.

Le contrat de location signé par la société Gamad lui donne qualité à agir pour les désordres touchant le bâtiment objet de la location. L'ordonnance est infirmée sur ce point.

Sur la prescription de l'action de la société Gamad

L'article 2224 du code civil, dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Sur le fondement de ces articles, la société Bouygues soutient que les désordres dont la société Gamad se plaint sont apparus avant les cinq ans de la délivrance de son assignation au fond le 27 janvier 2022. Cette dernière oppose que son action n'est pas prescrite et que de toute façon les désordres originaires dont elle se plaignait se sont aggravés, ce qu'elle a fait constater par constat d'huissier dressé le 28 juin 2015.

Toutefois, ce seul constat à supposer qu'il montrerait une aggravation ou de nouveaux désordres, ne peut à lui seul constituer une preuve utile des allégations de la société Gamad.

Au contraire, il ressort du rapport d'expertise déposé le 17 décembre 2021 de Mme [I] désignée en référé à la demande de la société Gamad par ordonnance du 29 janvier 2019, que « Le projet de la société BOUYGUES IMMOBILIER consistait en la construction d'un bâtiment en R+4 sur 2 niveaux de sous-sol accolé à l'immeuble appartenant à la SCI GAMAD.

Selon le rapport d'étude géotechnique d'avant-projet (Pièce N°17 de Me [T]), des carrières souterraines étaient présentes sur le terrain et le niveau d'assise des semelles du bâtiment à construire devait se situer à environ 8.00 m de profondeur par rapport au terrain naturel. Ce qui implique une différence de hauteur de plus de 4.00 m par rapport aux fondations du bâtiment appartenant à la SCI GAMAD.

Lors des travaux de terrassement, les terres déplacées ont donc eu un impact sur l'assise des fondations de l'immeuble appartenant à la SCI GAMAD. Les désordres apparus en fin du référé préventif n'existaient pas avant les travaux entrepris par la société BOUYGUES IMMOBILIER. Ces désordres ne sont pas mentionnés dans la note aux Parties N°1 rédigée en début des travaux par Monsieur [L] [D] (Pièce N°1 de Me [T]) ».

Elle ajoute « La reprise des désordres constatés sur le mur mitoyen, à rez-de-chaussée et à l'étage ainsi que sur le soubassement de la fenêtre au rez-de-chaussée et de l'allège de la fenêtre au R+2 doit être réalisée. Il en est de même pour le mur de clôture fissuré.

Les désordres n'ont pas évolué depuis la fin des travaux réalisés pour le compte de la société BOUYGUES IMMOBILIER, de ce fait, il n'y a pas lieu de faire entreprendre des reprises en sous-'uvre. Il est nécessaire cependant de faire déposer les enduits en intérieur et en extérieur du bâtiment concerné afin de traiter les fissures et les reboucher, puis faire réaliser un enduit adapté au support et une mise en peinture. La durée de ces travaux peut être évaluée à environ 1 mois.

Des travaux d'investigations ont été réalisés, consistant dans un premier temps à installer une jauge de type SAUGNAC permettant de vérifier l'évolution des fissures puis à enlever une partie de l'enduit de type MAITE sur les murs du local au RDC ».

Mme [I] ne fait ainsi pas état d'une aggravation des désordres depuis les constatations en fin de référé préventif de M. [D], au contraire elle affirme « Selon le rapport de M. [D], les désordres étaient inexistants au début de la construction et sont apparus en fin d'expertise ».

Force est de constater, à la lecture des deux rapports d'expertise judiciaire, que les désordres consistant essentiellement en des fissurations sur les bâtiments ont été relevés par M. [D], l'expert désigné en 2012, et ont pu être connus des parties de façon certaine à la date du dépôt de son rapport le 17 février 2015, date de départ du délai de la prescription.

L'assignation en référé de la société Bouygues, à la demande de la société Gamad, lui a été délivrée, dans les cinq ans, le 12 septembre 2018. Elle a donné lieu à l'ordonnance du 29 janvier 2019. Cette demande en justice, même en référé, est interruptive de prescription en application de l'article 2241 du code civil.

Ainsi, l'assignation au fond, délivrée à la demande de la société Gamad, à la société Bouygues le 27 janvier 2022, n'est pas tardive. L'action n'est pas prescrite, elle est donc recevable.

Sur l'absence du syndicat des copropriétaires à la procédure

La société Bouygues fait état de l'absence du syndicat des copropriétaires dans la présente instance alors que des dommages affecteraient les parties communes.

Toutefois, il n'est pas produit de règlement de copropriété permettant de savoir quels dommages concernent la copropriété.

Quoiqu'il en soit, les désordres affectent notamment l'intérieur du bâtiment C comme le constate l'expert judiciaire, de telle sorte que la société Gamad est recevable à solliciter la réparation des désordres l'affecteraient.

Ainsi, les demandes de la société Gamad sont recevables.

L'ordonnance est infirmée sur ce point.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

La société Bouygues, qui succombe, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L'ordonnance est également infirmée sur ce point, les circonstances de l'espèce justifient de condamner la société Bouygues à payer à la société Gamad une indemnité de 3 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS