TJ Versailles, 3 déc. 2024, RG 24/00037

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE
RENDUE LE 03 Décembre 2024

N° RG 24/00037 - N° Portalis DB22-W-B7I-SIY2

DEMANDEUR :

S.A. HLM PIERRES ET LUMIERES
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Mme [I] [T], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Mme [J] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES
Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [S]
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Mme [J] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 29 septembre 2021, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 675,38€, charges comprises.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2213,76€ a été délivré à Mme [J] [S] le 25 juillet 2022.

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 19 juillet 2022.

Devant l'absence de régularisation, la société PIERRES ET LUMIERES, par acte du 27 juin 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 28 juin 2024, a fait assigner Mme [J] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :
Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de Mme [J] [S] ;La condamnation de Mme [J] [S] à lui payer la somme de 3679,53€ représentant les loyers impayés au 24 juin 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ;La condamnation de Mme [J] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;La condamnation de Mme [J] [S] à lui payer la somme de 100€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er octobre 2024.

La société PIERRES ET LUMIERES, régulièrement représentée par Mme [I] [T], gestionnaire contentieux et audiencier, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 1er octobre 2024 à la somme de 4291,91€, échéance de septembre 2024 incluse. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire à la locataire.

Mme [J] [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100€ en règlement de l’arriéré. Elle indique être indemnisée à hauteur de 1245€ par mois de France Travail. Elle a deux enfants pour lesquels elle perçoit une pension alimentaire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La CAF des Yvelines a été saisie le 19 juillet 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 6).

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2022, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2213,76€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [J] [S] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 26 septembre 2022 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société PIERRES ET LUMIERES produit un décompte démontrant que Mme [J] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4291,91€ à la date du 1er octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Mme [J] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 4291,91€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2213,76€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 25 juillet 2022, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Elle sera en outre condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er octobre 2024, jusqu'à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [J] [S] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur ne s’y oppose pas.

Mme [J] [S] propose de verser 100€ en sus du loyer courant. Elle a en outre repris le paiement intégral du loyer depuis août 2024, soit antérieurement à l’audience.
Par ailleurs, il ressort des débats et du rapport social que Mme [J] [S] est indemnisée par France Travail à hauteur de 1545€. Elle perçoit en outre une pension alimentaire mensuelle de 200€ pour ses deux enfants, outre l’APL à hauteur de 65€, directement versée entre les mains du bailleur. Elle apparaît dès lors en mesure de régler sa dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d'accorder à la défenderesse des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande de la locataire qui souhaite rester dans le logement et en accord avec le bailleur.

Il sera rappelé qu'à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [J] [S], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société PIERRES ET LUMIERES l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [J] [S] à lui verser une somme de 100€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS