TJ Versailles, 3 déc. 2024, RG 24/00056

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 03 Décembre 2024

N° RG 24/00056 - N° Portalis DB22-W-B7I-SBJC

DEMANDEUR :

S.A. 1001 VIES HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

M. [T] [H]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparant

Mme [K] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : Me LACROIX
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à M. [T] [H] et Mme [K] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 31 juillet 2019, moyennant un loyer mensuel de 567,40€, outre 206,86€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 3187,54€ a été délivré à M. [T] [H] et Mme [K] [L] le 26 juin 2023. Une sommation d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs leur a été délivrée le même jour.

La CAF des Yvelines a été saisie le 19 mai 2023. La CCAPEX des Yvelines a quant à elle été saisie le 22 mai 2023.

Devant l'absence de régularisation, la société 1001 VIES HABITAT, par actes des 29 février 2024 (pour M. [H]) et 18 mars 2024 (pour Mme [L]), dénoncés à la Préfecture des Yvelines le 20 mars 2024, a fait assigner M. [T] [H] et Mme [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :
- Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;
- L’expulsion de M. [T] [H] et Mme [K] [L] et de tous occupants de leur chef ;
- L’autorisation de procéder au transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls des locataires ;
- La condamnation solidaire de M. [T] [H] et Mme [K] [L] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer actualisé des charges jusqu’à la libération des locaux ;
- La condamnation solidaire de M. [T] [H] et Mme [K] [L] à lui payer la somme de 7069,68€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéances de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023 ;
- La condamnation solidaire de M. [T] [H] et Mme [K] [L] à lui payer la somme de 390€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er octobre 2024.

La société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 13.404,55€, échéance de septembre 2024 incluse. Elle considère que Mme [K] [L], malgré le congé donné au bailleur, est solidairement tenue au paiement des sommes réclamées pendant une année, conformément aux stipulations contractuelles, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs.

M. [T] [H] et Mme [K] [L], régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. M. [T] [H] et Mme [K] [L], non-comparants, ayant été régulièrement assignés à étude, il sera statué malgré leur absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La CAF des Yvelines a été saisie le 19 mai 2023 et la CCAPEX des Yvelines le 22 mai 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 20 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (Titre XV).

Par actes de commissaire de justice distincts du 26 juin 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 3187,54€ au titre des loyers et charges impayés, et a fait sommation d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. La sommation reproduit bien les dispositions de l’article 7g) précité.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [T] [H] et Mme [K] [L] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement et ils n’ont pas justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 27 août 2023, conformément au délai de régularisation le plus long, et d’ordonner l’expulsion M. [T] [H] à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, Mme [K] [L] ayant quant à elle quitté les lieux au jour de l’audience, selon congé réceptionné par le bailleur le 9 octobre 2023.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Ses dispositions relevant d’un ordre public de protection, il doit être considéré qu’elles prévalent sur les dispositions contractuelles contraires.

La société 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que M. [T] [H] et Mme [K] [L] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 13.404,55€ à la date du 25 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Il ressort toutefois également des pièces produites par le bailleur que Mme [K] [L] a donné congé du logement par courrier réceptionné par la SA 1001 VIES HABITAT le 9 octobre 2023. Il a donc pris effet au 10 novembre 2023.

M. [T] [H] et Mme [K] [L] n’ont pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité stipulée au bail (tire XVII), au paiement de la somme de 13.404,55€, à hauteur de 10.178,70€ seulement pour Mme [K] [L] (correspondant aux sommes dues jusqu’au 11 mai 2024, soit six mois après la date d’effet du congé, et déduction faite des frais de procédure). Ces sommes porteront intérêt au taux légal sur la somme de 3187,54€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 26 juin 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

M. [T] [H] seul sera en outre condamné au paiement d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er octobre 2024, jusqu'à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [T] [H] et Mme [K] [L], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société 1001 VIES HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [T] [H] et Mme [K] [L] à lui verser une somme de 300€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS