TJ Évry, 3 déc. 2024, RG 24/00974

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 3 décembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00974 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLE2

PRONONCÉE PAR

Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,
Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 18 octobre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. SYNOPSIS REAL ESTATE SCI
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline BURAC de la SELEURL ARCKOS AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : B0055

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. SERVIDEM EXPANSION
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-Charlotte BARBEDETTE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : L047

DÉFENDERESSE D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS SERVIDEM EXPANSION, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l'article L.145-41 du code de commerce, des articles L.421-1, L.131-1, R511-1, R253-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et des articles 1224 et suivants et 1778 du code civil, aux fins de voir :
- Déclarer l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial avec tous effets et conséquences de droit ;
- Déclarer que par suite de la résiliation du bail commercial de plein droit la SAS SERVIDEM EXPANSION est devenue occupante des lieux sans droit ni titre depuis le 22 juin 2024 ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS SERVIDEM EXPANSION et celle de tous les occupants de son chef des locaux, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est et séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l'immeuble ou dans tout autre lieu ou garde-meubles au choix du bailleur aux frais, risques et périls du preneur ;
- Assortir ladite obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;
- Condamner la SAS SERVIDEM EXPANSION à payer à la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE une indemnité provisionnelle correspondant :
- à la somme de 157.591,70 euros au titre des loyers et charges échus arrêtés au 22 mai 2024,
- à la majoration de 20% des sommes dues au titre des loyers et charges prévus au bail commercial,
- à une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer courant indexable comme lui, provisions pour charges et TVA en sus et régularisables annuellement conformément à la loi, à compter du terme du bail et jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarassage de tous meubles et effets personnels ;
- Autoriser la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE à conserver le dépôt de garantie versée par la SAS SERVIDEM EXPANSION à hauteur de 12.763,75 euros en compensation des sommes dues ;
- Condamner la SAS SERVIDEM EXPANSION à payer à la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SAS SERVIDEM EXPANSION à payer à la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE expose que, par acte du 17 novembre 2020, elle a donné à bail la SAS SERVIDEM EXPANSON des locaux commerciaux moyennant un loyer annuel de 51.055 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d'avance. Elle précise qu'un avenant a été régularisé le 31 mai 2022 afin d'acter la restitution d'une surface de 121m² et un aménagement en mezzanine. Elle explique que sa locataire ayant cessé de régler ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer en principal la somme de 157.195,97 euros. Elle souligne toutefois que, bien que délivré tant à l'adresse du siège social de sa locataire qu'à celle de son établissement principal ou encore celle des lieux loués, ledit commandement est demeuré infructueux. Elle indique que la saisie conservatoire réalisée n'a pas permis de recouvrer sa créance, le compte bancaire de sa locataire présentant un solde créditeur de 171,28 euros seulement. Elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise sa locataire restant lui devoir la somme de 157.195,97 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 mai 2024.

Appelée à l'audience du 8 octobre 2024, l'affaire a été renvoyée à celle du 18 octobre 2024 au cours de laquelle la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions en réplique aux termes desquelles elle maintient ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d'instance développant de nouveaux moyens en réplique.

Par message RPVA du 17 octobre 2024, le conseil de la SAS SERVIDEM EXPANSION a indiqué ne pas pouvoir se présenter à l'audience et s'en remettre à ses écritures et pièces précisant adresser son dossier de plaidoirie par recommandé au greffe du tribunal judiciaire d'Évry.

Le dossier de plaidoirie de la SAS SERVIDEM EXPANSION a été reçu au greffe des référés le 21 octobre 2024. Aux termes de ses écritures, elle sollicite par l'intermédiaire de son conseil, au visa des articles 1104, 1719 et suivants, 1343-5 du code civil et L.145-41 alinéa 1 et 2 du code de commerce, du juge des référés de voir :
- Débouter la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE de l'ensemble de ses demandes, moyens et prétentions ;
à titre principal,
- Juger que la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE a délivré de mauvaise foi le commandement de payer en date du 22 mai 2024 ;
- Juger nul et de nul effet le commandement de payer en date du 22 mai 2024 ;
à titre subsidiaire,
- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 mai 2024 ;
- Octroyer un délai de paiement de vingt-quatre mois de toute somme de condamnation provisionnelle que Madame, Monsieur le juge des référés viendrait à condamner au bénéfice de la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE ;
en tout état de cause,
- Condamner solidairement la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE à verser à la SAS SERVIDEM EXPANSION la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens exposés.

Au soutien de ses prétentions, la SAS SERVIDEM EXPANSION explique que la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE n'a pas satisfait à son obligation de délivrance en la privant d'accès aux locaux loués depuis le 30 mars 2024. Elle soutient que la demanderesse, de mauvaise foi, a procédé au changement exclusif des serrures, et ce à répétition, ce qui ne lui a pas permis d'exploiter ses locaux de sorte qu'elle a été contrainte de prendre des mesures conservatoires de changements de serrure pour accéder à son local. Elle souligne que le prétendu blocage des badges d'accès durant deux journées n'est nullement établi, le commissaire de justice attestant d'ailleurs de l'inanité du prétexte. Elle relève que le seul fait qu'elle ait eu librement accès à ses locaux le 22 mai 2024 ne suffit pas à suppléer le trouble de jouissance subi. Enfin, compte tenu du litige avec son ancien expert-comptable, aucune réédition de comptes n'a pu être régularisée dans les délais prescrits, elle s'estime en conséquence bien fondée à solliciter à titre subsidiaire un échéancier de paiement cohérent avec sa trésorerie, outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

En réplique, la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE relève que, contrairement à ce qu'affirme la défenderesse, les commandements de payer lui ont valablement été délivrés, notamment le 22 mai 2024 à l'adresse des locaux loués, démontrant ainsi qu'elle jouissait des locaux à cette date. S'agissant de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, elle s'y oppose au motif que, ne réglant pas le loyer courant, sa locataire ne démontre nullement qu'elle serait en mesure de régler ses dettes en sus du loyer courant. Elle précise également que la saisie conservatoire pratiquée sur les comptes bancaires de sa locataire a démontré qu'elle ne dispose d'aucune trésorerie et que sa comptabilité laisse trace d'un déficit de plus de 98.000 euros, ce qui ne permet pas de s'assurer qu'elle sera en mesure de régler sa dette.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024, prorogée au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes relatives au bail commercial

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le constat de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial ne peut donc être acquise qu'en présence d'une obligation non sérieusement contestable.

Dès lors, le juge des référés, saisi par le bailleur d'une demande en constatation du jeu de la clause résolutoire inscrite au bail et en expulsion du preneur, est tenu de vérifier l'absence de contestation sérieuse pouvant faire obstacle à cette demande.

En l'espèce, il est constant, d'une part, que le contrat de bail liant les parties comporte une clause résolutoire et, d'autre part, que par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024 la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE a fait délivrer à la SAS SERVIDEM EXPANSION dans les lieux loués un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à lui payer la somme de 157.195,97 euros.

Cependant, il ressort des explications des parties qu'elles s'opposent sur la situation des locaux donnés à bail, en particulier, au regard de l'impossibilité de les occuper, la SAS SERVIDEM EXPANSION soutenant s'être vue interdire l'accès aux dits locaux par suite d'une désactivation des badges par son bailleur.

Il ressort du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 4 avril 2024 que les locaux loués n'étaient pas accessibles à la SAS SERVIDEM EXPANSION, cette dernière n'ayant pu ouvrir la porte avec son badge d'accès.

De plus, le procès-verbal de constat fait état d'un courriel adressé par la bailleresse à sa locataire le 29 mars 2024 lequel indique notamment que « nous vous informons que les accès aux locaux seront bloqués à compter de ce jour. Seul un règlement significatif de votre dette permettra de rétablir les accès ».

Malgré l'envoi de trois courriels par la SAS SERVIDEM EXPANSION à sa bailleresse les 4, 8 et 10 avril 2024 valant mise en demeure d'avoir à lui restaurer l'accès aux locaux loués, aucune réponse ne lui a été apportée, cette dernière expliquant toutefois aux termes de ses écritures que l'accès par badge a été bloqué seulement deux jours et ce pour tous les locataires de l'immeuble en raison d'un problème technique. Or, elle n'en justifie nullement.

Par ailleurs, le moyen selon lequel la SAS SERVIDEM EXPANSION jouissait parfaitement des locaux à la date de délivrance du commandement de payer fait défaut au motif que ledit acte a été délivré à étude, personne n'étant présent dans les lieux loués la société étant fermée. Dès lors, il n'est pas possible de savoir à cette date si les locaux lui étaient accessibles.

Face aux explications divergentes des parties et en l'absence d'éléments probants satisfaisants, il n'est pas possible de savoir, avec toute l'évidence requise au stade des référés, si la défenderesse était en mesure de jouir paisiblement des locaux loués conformément à l'obligation de délivrance incombant à la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la contestation émise par la société défenderesse, quant à l'obligation de délivrance, contrepartie de l'obligation de payer le loyer, peut être qualifiée de sérieuse.

Ainsi, les conditions d'une action en référé n'étant pas réunies, il y a lieu de dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes présentées par la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE et, en conséquence, sur les demandes reconventionnelles formées par la SAS SERVIDEM EXPANSION.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI SYNOPSIS REAL ESTATE, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

En revanche, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,