CA Versailles, 3 déc. 2024, RG 23/08305

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 03 DECEMBRE 2024

N° RG 23/08305 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WHRW

AFFAIRE :

[M] [R]

C/

[E] [H]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection de MONTMORENCY

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 03/12/24

à :

Me Laura CABRERA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANT

Monsieur [M] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Laura CABRERA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 296

Représentant : Me Sonja OKOYO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2017

---

INTIMÉ

Monsieur [E] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillant, déclaration d'appel signifiée par commissaire de justice à domicile

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 septembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC

Greffière placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 1er mars 2019, M. [E] [H] a donné à bail à M. [M] [R] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], à [Localité 3], moyennant un loyer de 380 euros, outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, M. [E] [H] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency par assignation du 16 février 2023.

Par jugement contradictoire du 3 juillet 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2019 sont réunies à la date du 7 août 2022,

- dit que le bail étant résilié de plein droit, M. [M] [R] devra quitter les lieux et les rendre libre de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment, par la remise des clés,

- ordonné en conséquence à M. [M] [R] de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification du jugement,

- dit qu'à défaut pour M. [M] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [E] [H] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- rappelé que le sort des meubles se trouvant dans l'appartement au moment de l'expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 7 août 2022 au montant du loyer courant, charges en sus, qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail ;

- condamné M. [M] [R] à verser M. [E] [H] la somme de 5 700 euros (décompte arrêté au 1er décembre 2022 (terme de décembre 2022 inclus)), au titre des loyers, charges et indemnité mensuelle d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de 7 juin 2022 pour la somme de 3 420 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

- condamné M. [M] [R] à verser M. [E] [H] l'indemnité d'occupation mensuelle ainsi fixée à compter du terme de janvier 2023 jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

- débouté M. [M] [R] de sa demande de délais de paiement ;

- débouté M. [E] [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamné M. [M] [R] à verser à M. [E] [H] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [M] [R] aux entiers dépens de la procédure, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer les loyers du 7 juin 2022 ;

- constaté l'exécution provisoire du jugement, frais et dépens compris.

Par déclaration reçue au greffe le 12 décembre 2023, M. [M] [R] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 septembre 2024, il demande à la cour de :

- déclarer qu'il est recevable et bien fondé ;

- infirmer le jugement rendu en date du 3 juillet 2023 en toutes ses dispositions ;

En conséquence, statuant de nouveau :

- dire qu'il n'a pas de dette locative ;

- constater que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer en date du 7 juin 2022 est sans effet ;

- condamner M. [E] [H] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

- condamner M. [E] [H] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel ;

- condamner M. [E] [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

M. [H] n'a pas constitué avocat. Par acte du 31 janvier 2024, l'acte d'appel a été délivré à tiers présent à domicile et les conclusions ont été signifiées le 11 mars 202 à étude. L'arrêt sera rendu par défaut par application de l'article 473 alinéa 1 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 26 septembre 2024.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'exception d'inexécution opposée

M. [R] fait valoir qu'en première instance, il n'a pu invoquer ses moyens de défense, alors même que son bailleur est de mauvaise foi, ayant décidé de ne plus venir récupérer les chèques de loyers, et qu'étant parti en voyage au Mali pendant quatre mois, il a été dans l'impossibilité de régler son loyer. Il ajoute qu'en tout état de cause il était fondé à ne pas régler ses loyers, sur le fondement de l'exception d'inexécution, compte tenu des manquements du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, le commandement de payer visant la clause résolutoire lui ayant été délivré de mauvaise foi. Il indique à cet égard que le logement fait partie d'un pavillon, que la bâtisse dans son ensemble est dans un état de vétusté important, laquelle ne pouvait qu'exister au moment de la signature du bail et que plusieurs arrêtés préfectoraux ont été prononcés. Il précise qu'il reste dans l'attente d'un logement social. Il conclut que la clause résolutoire doit être privée de tout effet.

Réponse de la cour

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.

Selon les termes de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, de son côté, le bailleur, en vertu de l'article 6 de loi du 6 juillet 1989, est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 1719 du code civil dispose par ailleurs que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

En vertu de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est de jurisprudence constante que l'exception d'inexécution n'est admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables. Ainsi, il ne peut y avoir suspension des loyers qu'en cas de logement inhabitable.

En l'espèce, un commandement de payer la somme principale de 3 420 euros a été délivré à M. [R] le 7 juin 2022.

M. [R], qui ne conteste pas ce décompte, oppose une exception d'inexécution en raison du manquement de M. [H], bailleur, à son obligation de délivrance d'un logement décent justifiant les impayés. Ce faisant, il se prévaut d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 précité.

En l'espèce, force est tout d'abord de constater que M. [R] réside toujours dans les lieux loués, de sorte que le caractère inhabitable de ceux-ci n'est pas démontré.

Par ailleurs, si M. [R] est entré dans les lieux selon contrat de bail du 1er mars 2019, force est aussi de constater qu'il ne produit pas l'état des lieux d'entrée du bien, soutenant pourtant avoir souffert dès l'entrée dans les lieux de l'insalubrité du bien. Il ne justifie pas non plus avoir adressé le moindre courrier à son bailleur pour l'informer de la situation et s'il produit des photographies attestant pour certaines de murs très abîmés par endroits ainsi que de nombreuses traces d'humidités, ces photographies qui ne sont pas datées, ne permettent pas d'être rapportées avec certitude au bien concerné.

De la même façon, alors qu'il s'est présenté en personne à l'audience du 22 mai 2023 devant les premiers juges, M. [R] n'a pas évoqué les problèmes d'insalubrité dont il se prévaut devant la cour.

M. [R] produit également un arrêté préfectoral n°2023-119 du 4 août 2023 (pièce n°5), à la suite de la visite sur les lieux d'une délégation de l'ARS le 25 juillet 2023. Cet arrêté vise des désordres électriques (notamment absence de disjoncteur différentiel, absence de raccordement à la terre sur une prise installée en pièce humide et présence de porte-fusibles devant faire l'objet d'une mise en sécurité par un professionnel agréé en raison du danger grave et imminent pour les occupants. Cet arrêté ne permet cependant pas de conclure à l'inhabitabilité des lieux.

M. [R] produit également la liste des arrêtés préfectoraux publiés en octobre 2023 (pièce n°6) dans laquelle figure un arrêté préfectoral n°2023-136 du 25 septembre 2023 de traitement de l'insalubrité des locaux situés « au rez-de-chaussée porte B sis [Adresse 2] à [Localité 3] », qui s'il concerne la même adresse, ne concerne pas le logement de M. [R], lequel est au premier étage alors que l'arrêté concerne un logement du rez-de-chaussée.

Pour autant, et bien avant ces arrêtés, M. [R] avait cessé de payer ses loyers. En effet, le commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été notifié le 7 juin 2022, pour la somme en principal de 3 420 euros, M. [R] ne réglait pas son loyer depuis plus de 9 mois, soit depuis octobre 2021. Il sera à cet égard relevé que si M. [R] affirme que c'est parce qu'il est parti 4 mois au Mali que des impayés ont été générés, son billet d'avion qu'il produit lui-même fait état d'un départ en mai 2022, soit à un moment où les impayés étaient déjà importants, invoquant ce motif de mauvaise foi.

En raison de l'ensemble des éléments ci-dessus évoqués, M. [R] ne démontre pas que le logement est inhabitable, en sorte que l'exception d'inexécution alléguée par M. [R] n'est pas justifiée.

La dette locative n'est en rien contestée et M. [R] n'allègue ni ne justifie, d'aucun paiement depuis la délivrance régulière du commandement de payer.

L'exception d'inexécution doit être rejetée et le jugement confirmé en ce qu'il a constaté la mise en 'uvre de la clause résolutoire, tout comme en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [R].

Sur le préjudice de M. [R]

M. [R] sollicite, au visa de l'article 1231-1 du code civil, la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, faisant valoir que M. [H] a commis une faute dans son obligation de jouissance paisible, manquement qui lui a causé un préjudice, précisant qu'il n'avait pas d'autre choix que de rester dans les lieux du fait de la faiblesse de ses revenus.

Réponse de la cour

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent dont les caractéristiques sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L'article 2-5 de ce décret prescrit que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

En l'espèce, il résulte de l'arrêté n°2023-119 du 4 août 2023 précité que les désordres qui y sont mentionnés caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, relevant le danger des installations électriques, étant observé que cette obligation de délivrance d'un logement décent pèse sur le bailleur pendant toute la durée du bail et qu'elle constitue une obligation de résultat, de sorte que seuls un événement de force majeure ou la faute de la victime, qui n'est pas en l'espèce établie, sont de nature à exonérer le bailleur.

Si en l'absence d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives en application des dispositions de l'article 1731 du code civil, il convient d'observer que la non-conformité de l'installation électrique existait nécessairement antérieurement à la résiliation du bail.

Ce manquement a causé un trouble de jouissance dont M. [R] est bien fondé à solliciter réparation.

Compte tenu de la durée et du trouble subi, le préjudice de M. [R] sera intégralement réparé par la condamnation de M. [H] à lui payer une indemnité de 1 400 euros, correspondant à 8% du montant du loyer sur la période allant de la prise d'effet du bail le 1er mars 2019 jusqu'à sa résiliation 31 décembre 2022.

Sur les demandes accessoires

Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge.

En cause d'appel, M. [R] qui succombe principalement, sera condamné aux dépens et l'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS