CA Versailles, 3 déc. 2024, RG 23/05756

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 03 DECEMBRE 2024

N° RG 23/05756 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WAZU

AFFAIRE :

Société AXA FRANCE IARD

...

C/

[P] [F]

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Juillet 2023 par le Tribunal de proximité de Poissy

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 03/12/24

à :

Me Jean-pierre ANTOINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Société AXA FRANCE IARD

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : Me Jean-pierre ANTOINE, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 05 - N° du dossier AXA YILD

Société AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : Me Jean-pierre ANTOINE, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 05 - N° du dossier AXA YILD

Société JURIDICA

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Jean-pierre ANTOINE, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 05 - N° du dossier AXA YILD

APPELANTES

---

Madame [P] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

DEFAILLANTE - déclaration d'appel signifiée par commissaire de justice à étude

Monsieur [J] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

DEFAILLANT - déclaration d'appel signifiée par commissaire de justice à étude

INTIMES

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Septembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats : Madame Céline KOC,

Greffière placée lors du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 24 octobre 2014, M. [K] a donné en location à M. et Mme [F] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel hors charges de 575,51 euros.

La gestion de ce bien a été confiée à la SAS Nexity Lamy.

Un contrat d'assurance de garantie des loyers impayés et réparations locatives a été souscrit auprès de la compagnie AXA.

Par jugement en date du 29 août 2019, le tribunal de proximité de Poissy a constaté la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de M. et Mme [F] et les a condamnés à payer la somme de 2 294,95 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 28 novembre 2018.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 septembre 2022, les sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE et JURIDICA ont fait délivrer assignation à M. et Mme [F] devant le tribunal de proximité de Poissy aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la condamnation solidaire des locataires au paiement des sommes de :

* 5 280 euros au titre des dégradations mobilières,

* 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

* les dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

Par jugement réputé contradictoire du 07 juillet 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Poissy a :

- débouté les sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE et JURIDICA de leur demande en paiement formées contre M. et Mme [F],

- rejeté la demande des sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE et JURIDICA formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé l'exécution provisoire de droit du présent jugement ;

- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe le 31 juillet 2023, la société AXA FRANCE IARD, la société AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE et la société JURIDICA ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 26 septembre 2023, les sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE et JURIDICA, demandent à la cour de bien vouloir :

- infirmer le jugement rendu le 7 juillet 2023 par le tribunal de proximité de Poissy en ce qu'il les a déboutées de leur demande en paiement à l'égard des locataires, rejeté leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

statuant à nouveau :

- condamner solidairement les locataires à leur payer la somme de 5 280,23 euros au titre des réparations locatives restant dues et indemnisées,

- condamner solidairement les locataires à leur payer la somme de 700 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

- condamner solidairement les locataires aux entiers dépens de la première instance et de ses suites,

y ajoutant :

- condamner solidairement des locataires à leur payer la somme de 1 500 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la présente instance d'appel,

- condamner solidairement les locataires aux entiers dépens d'appel.

M. et Mme [F] n'ont pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 9 novembre 2023, la déclaration d'appel leur a été signifiée par dépôt à l'étude.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 05 septembre 2024.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'

Sur l'appel des sociétés Axa France Iard -Société Axa France Iard Mutuelle et Juridica.

Au soutien de leur appel, les sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE et JURIDICA reprochent au premier juge de les avoir déboutées de leur demande en paiement formée à l'encontre de M. et Mme [F] au motif que les éléments qu'elles versaient aux débats étaient insuffisamment probants. Elles font valoir qu'elles produisent l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement avec les locataires, et l'état des lieux de sortie dressé en présence de M. [F] par Me [G], commissaire de justice associé à la suite du départ volontaire des locataires dont l'expulsion avait été ordonnée par jugement rendu le 29 août 2019 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1346 du code civil, 'la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier, celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette'.

L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'.

L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'.

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf.

En vertu de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement ou, à défaut, par commissaire de justice.

L'article 1353 du code civil dispose que 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.

En l'espèce, les sociétés appelantes versent aux débats l'état des lieux établi contradictoirement le 28 octobre 2014 entre la société Nexity, gestionnaire du bien et M. [F], ainsi que le procès-verbal de constat établi le 28 janvier 2020 par commissaire de justice en présence de M. [F], auquel sont annexées des photographies.

L'examen comparatif des deux documents permet de faire ressortir essentiellement l'état de grande saleté de l'appartement libéré par M. et Mme [F] et notamment que les papiers sont dans un mauvais état, les peintures des murs sont défraîchies, le carrelage de la salle de bains est en mauvais état et que les joints sont sales, les portes du placard de la chambre sont déposées de leurs rails, le mécanisme de la chasse d'eau dans les toilettes est défectueux, la serrure de la porte de la cave est arrachée. 

Les sociétés appelantes versent également aux débats :

*un rapport d'expertise faisant état d'un coût total des travaux de réfection à hauteur de la somme de 5 280,23 euros après application d'un coefficient de vétusté de 50%,

* la quittance subrogative signée par le propriétaire des lieux, M. [K], à hauteur de ce montant.

Les sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE et JURIDICA doivent être déclarées recevables en leur demande formée à l'encontre de M. et Mme [F].

Cependant, au regard de l'état des lieux d'entrée et du procès-verbal de constat de sortie, et compte tenu de la durée d'occupation des lieux par les locataires (cinq années), la cour estime le coefficient de vétusté appliqué trop insuffisant. Statuant à nouveau, la cour dispose des éléments suffisants pour le fixer à 70 %, de sorte que M. et Mme [F] doivent être solidairement condamnés à verser aux sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE et JURIDICA, la somme de AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE et JURIDICA la somme de 3 270 euros. Le jugement est donc infirmé.

Sur les mesures accessoires.

M. et Mme [F] doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande des sociétés AXA FRANCE IARD, AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE et JURIDICA au titre des frais de procédure par elles exposés en première instance et en cause d'appel en condamnant in solidum M. et [F] à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.