CA Riom, 3 déc. 2024, RG 22/02217

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 03 décembre 2024

N° RG 22/02217 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F5JI

-DA- Arrêt n°

[V] [U] épouse [T] / [B] [W]

Jugement au fond, origine Tribunal de proximité de VICHY, décision attaquée en date du 25 Octobre 2022, enregistrée sous le n° 11-22-000050

Arrêt rendu le MARDI TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

Mme Laurence BEDOS, Conseiller

Mme Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [V] [U] épouse [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Sandrine MARTINET-BEUNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. [B] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Emmanuelle PRESLE de la SELARL CAP AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 octobre 2024, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 03 décembre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte conclu sous seing privé le 1er juin 2014, M. [B] [W] a consenti à Mme [V] [U] [T] et M. [S] [H] un bail d'habitation à compter du 7 juin 2014 sur une maison avec une dépendance à usage d'atelier située [Adresse 2] à [Localité 5] (Allier) moyennant un loyer mensuel de 450,00 € et le versement d'un dépôt de garantie de 450,00 €.

Après le décès de M. [H] survenu le 4 octobre 2017, Mme [U] a quitté cette maison en juin 2019 sans formaliser de congé écrit, déménageant alors dans une autre commune.

Par acte d'huissier de justice signifié le 16 mars 2020, M. [W] a délivré à Mme [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans ce bail d'habitation afin d'obtenir paiement des sommes suivantes :

- loyers impayés d'août 2019 à mars 2020, soit 450,00 € par mois dont à déduire la somme de 256,00 € par mois reçue de la Caisse d'allocations familiales de l'Allier d'août 2019 à décembre 2019 outre 450,00 € par mois dont à déduire la somme de 133,00 € par mois de la Caisse d'allocations familiales de l'Allier de janvier 2020 à mars 2020, soit la somme totale nette de 1.921,00 € ;

- intérêts, soit : 0,18 € ;

- coût de l'acte, soit : 145,79 € ;

- soit au total la somme de 2.066,97 €.

Ce commandement de payer étant demeuré impayé pendant plus de deux mois, M. [W] a, par acte de commissaire de justice du 2 février 2022, assigné Mme [U] devant le tribunal de proximité de Vichy qui, suivant un jugement n° RG-11-22-000050 rendu le 25 octobre 2022, a :

- rejeté la demande de nullité de l'assignation soulevée par Mme [U], constatant que le défaut de fondement en droit a été régularisé et n'a pas causé pas grief à cette dernière ;

- constaté que le congé oral de Mme [U] n'est pas régulier ;

- constaté que le bail conclu entre les parties s'est poursuivi jusqu'à fin mai 2020 ;

- condamné Mme [U] épouse [T], au paiement de :

* la somme de 2.821,00 € au titre des loyers et charges arrêtée à la date du 12 juin 2020 ;

* la somme de 7.700,00 € au titre des réparations locatives et des frais de ménage ;

- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- autorisé Mme [U] à régler les sommes dues à l'aide de 24 mensualités de 200,00 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

- dit que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des intérêts et frais ;

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

- condamné Mme [U] :

* à payer à M. [W] une indemnité de 600,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

* aux dépens de l'instance ;

- rappelé que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 30 novembre 2022, le conseil de Mme [U] a interjeté appel du jugement susmentionné. L'effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé :

« Objet/Portée de l'appel : L'infirmation du jugement contesté en ce qu'il a :

-Condamné Madame [U] [T] au paiement de la somme de 2821 € au titre des loyers et charges arrêtée à la date du 12 juin 2020 ; - Condamné Madame [U] [T] au paiement de la somme de 7700 € au titre des réparations locatives et des frais de ménage ; - Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement ; - Condamné Madame [U] [T] au paiement de la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et condamné là-même aux entiers dépens de première instance. »

' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 21 février 2023, Mme [V] [U] [T] a demandé de :

au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des dispositions du Code civil et notamment de ses articles 1730 et 1343-5 ;

déclaré recevable et fondé l'appel partiel interjeté par Mme [U] épouse [T] et y faisant droit ;

infirmer le jugement du tribunal de proximité de Vichy rendu le 25 octobre 2022 en ce qu'il a accueilli partiellement les demandes de M. [W], et a :

condamné Mme [U] épouse [T], au paiement de :

la somme de 2.821,00 € au titre des loyers et charges arrêtée à la date du 12 juin 2020 ;

la somme de 7.700,00 € au titre des réparations locatives et des frais de ménage ;

dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement ;

condamné Mme [U] épouse [T] :

à payer à M. [W] une indemnité de 600,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

aux dépens de première instance ;

statuant à nouveau, débouter M. [W] de l'intégralité de ses demandes ;

condamner M.[W] à payer à Mme [U] épouse [T] :

une indemnité de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens de première instance et d'appel.

' Par dernières conclusions d'intimé notifiées par le RPVA le 22 mai 2024, M. [B] [W] a demandé de :

au visa des articles l103 du Code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 notamment en son article 7 ;

confirmer le jugement susmentionné en ce qu'il a :

constaté que le congé oral de Mme [U] épouse [T]  n'est pas régulier ;

constaté que le bail conclu entre les parties s'est poursuivi jusqu'à fin mai 2020 ;

condamné Mme [U] épouse [T], au paiement de :

la somme de 2.821,00 € au titre des loyers (loyers impayés d'août 2019 à mars 2020, soit 450,00 € par mois dont à déduire la somme de 256,00 € par mois reçue de la Caisse d'allocations familiales de l'Allier d'août 2019 à décembre 2019 outre 450,00 € par mois dont à déduire la somme de 133,00 € par mois de la Caisse d'allocations familiales de l'Allier de janvier 2020 à mars 2020, soit la somme totale nette de 1.921,00 € outre 450 € euros par mois pour la période d'avril 2020 à mai 2020 ;

la somme de 7.700,00 € au titre des réparations locatives et des frais de ménage ;

dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

condamné Mme [U] épouse [T] :

à payer à M. [W] une indemnité de 600,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens ;

débouter Mme [U] épouse [T] de toutes ses demandes contraires ;

y ajoutant, condamner Mme [U] épouse [T] à une indemnité de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 4 juillet 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile en conseiller-rapporteur du 17 octobre 2024 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 3 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient préalablement de constater que Mme [U] ne relève pas appel du rejet en première instance de la demande de nullité qu'elle a présentée au sujet de l'assignation.

L'article 12 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délais prévues à l'article 15 [de ce même texte de loi] », cet article 15 disposant par ailleurs notamment que le délai de préavis applicable au locataire est de trois mois sauf prise en compte d'un certain nombre de motifs particuliers pour lesquels ce motif est ramené à un mois. Ce même texte de loi ajoute que « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. ».

Mme [U] affirme avoir informé oralement M. [W] de son désir de quitter cette maison après le décès par suicide de son compagnon M. [H] et que son propriétaire lui aurait alors oralement indiqué qu'il n'y avait pas de souci pour qu'elle parte quand elle pourrait trouver un nouveau logement stable pour elle-même et pour sa fille. Elle dit avoir alors remi les clés du logement à son propriétaire. De son côté, M. [W] conteste cette version de congé oral et de remise des clés donnée par Mme [U]. En l'état de cette contestation, il incombe en conséquence à Mme [U] d'apporter la preuve de ses allégations.

Il n'apparaît d'abord pas contestable que Mme [U] a effectivement quitté le logement litigieux au plus tard depuis la fin du mois de juin 2019 en lecture d'une attestation du 20 février 2022 de M. [L] [I] disant l'avoir aidée à déménager, d'un nouveau contrat de bail d'habitation à compter du 18 juillet 2019 dans la commune voisine de [Localité 4] (Allier) et d'une attestation de scolarité de sa fille mineure dans cette même commune pour l'année scolaire 2018/2019. Par ailleurs, le fait que M. [W] ne lui réclame des loyers argués d'impayés qu'à compter du mois d'août 2019 accrédite sa déclaration suivant laquelle elle a été à jour du règlement de ses loyers lorsqu'elle dit avoir quitté les lieux litigieux au plus tard avant la fin du mois de juin 2019.

Il convient ensuite de s'étonner que M. [W] ait attendu plus de huit mois jusqu'au 16 mars 2020 pour délivrer à Mme [U] son commandement de payer visant la clause résolutoire pour des loyers impayés depuis août 2019 (étant au demeurant sans aucune explication taisant sur le mois de juillet 2019), sans avoir entre-temps envoyé une quelconque mise en demeure de payer les loyers et en restant pour le moins inerte durant cette longue période dans des conditions totalement non-conformes à la préservation de ses intérêts.

De plus, la question de la restitution des clés reste confuse au terme des débats. Mme [U] déclare dans ses écritures les avoirs restituées au moment de son départ de la maison litigieuse au plus tard avant la fin du mois de juin 2019 tout en se contredisant en ayant déclaré le 26 mai 2020 en l'étude de l'huissier de justice missionné par M. [W] qu'elle les avait perdues. De son côté, M. [W] déclare n'avoir jamais reçu ces clés et avoir été contraint de casser la serrure de la porte d'entrée de sa maison le jour de l'état des lieux [de sortie] alors que le procès-verbal d'état des lieux de sortie qu'il a fait dresser le 12 juin 2020 par acte d'huissier de justice mentionne que Mme [U] a restitué les lieux, ce qui sous-entend une restitution des clés, et ne mentionne en tout cas pas que cette porte d'entrée a dû être fracturée au niveau de sa serrure pour entrer dans les lieux, décrivant au contraire celle-ci comme étant en état d'usage et de fonctionnement.

Enfin, le fait que la Caisse d'allocations familiales de l'Allier ait continué à payer directement à M. [W] une part du loyer jusqu'en mars 2020 est insuffisant pour constituer une preuve matérielle de l'occupation du logement litigieux par Mme [U] de juin à mars 2020.

En définitive, en l'absence d'explications cohérentes et plausibles sur l'absence de toute réaction en qualité de bailleur du fait du délai de plus de 8 mois qui s'est écoulé sans aucun paiement de loyer entre juillet 2019 et la date du 16 mars 2020 de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et en état de la confusion subsistant sur la question de la remise des clés, il y a lieu en définitive de créditer la version de Mme [U] et de considérer que M. [W] a selon toute vraisemblance acquiescé à la fin du mois de mai 2019 au congé qui lui a été donné par sa locataire sur un mode simplement verbal.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera infirmé en ses dispositions de rejet d'admission de congés verbales entre les deux parties, de constatations de poursuite du bail d'habitation jusqu'à fin mai 2020 et de condamnation de Mme [U] à payer au profit de M. [W] la somme de 2.821,00 € à titre de loyers impayés selon arrêté au 12 juin 2020.

Compte tenu du délai de presque un an qui s'est écoulé entre le départ effectif de Mme [U] des lieux litigieux au plus tard le 30 juin 2019 et la date du 12 juin 2020 d'état des lieux de sortie, aucun des éléments d'aggravation qui y sont énoncés par rapport à l'état d'entrée des lieux établis concomitamment au bail d'habitation du 1er juin 2014 ne peut lui être imputé. Le jugement de première instance sera donc également infirmé en ce qu'il a condamné Mme [U] à payer au profit de M. [W] la somme de 7.700,00 € avec intérêts légaux à titre de réparations locatives.

Par voie de conséquence, le délai de paiement octroyé en première instance à Mme [U] devient sans objet et sera donc également infirmé.

En conséquence de l'infirmation du jugement de première instance en toutes ses dispositions principales, celui-ci sera également infirmé en sa condamnation de Mme [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

Mme [U] ayant contribué à l'émergence de la situation contentieuse en quittant les lieux de manière simplement orale dans des conditions qui risquaient dès lors être contestées, il ne paraît pas inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a été amenée à engager à l'occasion de l'ensemble de cette instance.

Enfin, succombant à l'instance, M. [W] sera purement et simplement débouté de sa demande de défraiement formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile et en supportera les entiers dépens, tant en première instance qu'en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS