TJ Bobigny, 4 déc. 2024, RG 22/10847

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 DECEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/10847 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W4FP
N° de MINUTE : 24/01699

DEMANDEUR

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 3] SISE [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA [Localité 6] SARL, en son agence [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice y domicilié en qualité audit siège.
Elisant domiclie au cabinet de la SCP W2G, société d’avocats inscrite au Barreau de la Seine Saint Denis prise en la personne de Maître Valérie Garcon domicilié [Adresse 4] qui se constitue et continuera d’occuper sur la présente assignation et ses suites
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

DEFENDEUR

Monsieur [K] [I] [J]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 230

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 09 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffièren présent lors de son prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [I] [J] est propriétaire des lots n°28, 85 et 121 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93).

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 6], a fait assigner Monsieur [K] [I] [J] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 05 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [K] [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20122,57 € au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation outre la somme de 1.588,00 € sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le condamner en outre à payer la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, outre une indemnité de 2.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Condamner le défendeur en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [K] [I] [J], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que malgré un jugement de condamnation du tribunal de proximité du Raincy du 06 janvier 2022, le paiement des charges courantes n'a pas repris. Il relève que les paiements effectués par Monsieur [J] s'imputent sur la dette la plus ancienne, soit en l'espèce les causes du jugement du 06 janvier 2022. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [K] [I] [J] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse. Il considère en outre que Monsieur [J] ne peut valablement faire état de l'absence de bénéfice d'un prêt, cette situation étant sans lien avec l'action en recouvrement d'un syndicat des copropriétaires. Enfin, il fait valoir que le syndic n'ayant pas été attrait à la cause, aucune demande ne peut être valablement formulée à son encontre.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [I] [J] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, il a demandé au tribunal de céans de :

DÉCLARER Monsieur [J], recevable et bien fondé en ses demandes.

EN CONSÉQUENCE
A titre principal,

FIXER le solde débiteur de Monsieur [J] à la somme de 3.150,01 au titre des charges de copropriété due au 4ème trimestre 2023 inclus.

AUTORISER Monsieur [J] à apurer sa créance en 24 mensualités, en plus des charges courantes ;

CONDAMNER le syndic en sa qualité de gestionnaire de la copropriété, à la somme de 3.000 € au titre des dommages et intérêts, en réparation des préjudices subit par Monsieur [J] d’avoir été évincé de l’accès aux différentes solutions de financement des travaux ;

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du montant demandé au titre des charges de copropriété, ses décomptes faisant apparaître des sommes antérieures à la période étudiée ainsi que de nombreuses annulations d'appels. Il conteste également le montant appelé au titre de la régularisation de 2021 et considère que seule la somme de 3.150,01 euros est ainsi due au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023 inclus. Il soulève avoir à de nombreuses reprises essayer de joindre le syndic aux fins de trouver une solution amiable, sans y parvenir du fait des manquements de ce dernier. Il soutient également n'avoir pas pu bénéficier d'un prêt aux fins de financer l'appel relatif au ravalement, ce qui lui a occasionné un préjudice, ce qui justifie selon lui la condamnation du syndic à des dommages et intérêts. Il sollicite à titre subsidiaire, compte tenu de sa bonne foi et de ses tentatives de règlement amiable, le bénéfice de délais de paiement et qu'il ne soit pas fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et dépens.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 02 mai 2024 et fixée à l'audience du 09 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [K] [I] [J];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021, 04 octobre 2021, 15 mars 2022 et 13 avril 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 15 mars 2022 au 30 juin 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Comme le précise le syndicat des copropriétaires, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

Monsieur [J] est donc redevable des charges de copropriété impayées à compter du 4e trimestre 2021, le jugement du tribunal de proximité du Raincy l'ayant condamné le 06 janvier 2022 au paiement d'un arriéré de charges arrêté au 16 août 2021, 3e trimestre 2021 inclus.

S'il est effectivement particulièrement dommageable que le syndicat des copropriétaires n'ait pas transmis un décompte ne faisant figurer que les sommes dues au titre des charges de copropriété et appels de fonds de Monsieur [J] entre le 1er octobre 2021 et le 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, il n'en demeure pas moins qu'au regard des procès-verbaux d'assemblées générales ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels, les extraits de compte et appels de fonds versés, le montant dû par ce dernier peut être établi comme suit :
- le dernier trimestre 2021 au titre des charges de copropriété et de l'article 58 (529,45 euros + 26,45 euros),
- les frais de remplacement de vanne du 10 décembre 2021 à hauteur de 242 euros,
- les quatre trimestres 2022 au titre des charges de copropriété et de l'article 58 [(529,45x4)+(26,45x4)],
- l'appel de fonds travaux ravalement du 1er janvier 2022 (14.994,08 euros),
- la répartition du 01/01/2021 au 31/12/2021 appelée le 15 mars 2022 (69,95)
- les quatre trimestres 2023 au titre des charges de copropriété et de l'article 58 [(529,45x4)+(26,45x4)],
- le premier trimestre 2024 au titre des charges de copropriété et de l'article 58 (528,27+26,45).
Soit la somme de 20.863,85 euros dont il convient toutefois de retrancher la somme de 730,26 euros correspondant au solde créditeur de la régularisation au titre de l'année 2022 ainsi que celle de 11,02 euros correspondant à l'ajustement de trésorerie du 1er juillet 2023. Monsieur [J] est donc en principe redevable de la somme de 20.122,57 euros au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus.

Contrairement à ce que Monsieur [J] affirme, le syndicat des copropriétaires justifie en effet bien de la somme de 69,95 euros appelée au titre de la régularisation de l'exercice 2021, au regard du décompte versé en pièce n°9 ; cette somme ne pouvant valablement être écartée au seul motif que le défendeur s'étonne d'une régularisation à la hausse.

C'est également à juste titre, en application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil, que le syndicat des copropriétaires a imputé le paiement de Monsieur [J] du 29 septembre 2023 sur la dette la plus ancienne, soit en l'espèce les causes du jugement du 06 janvier 2022.

Monsieur [J] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20.122,57 euros à titre d’arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.588,00 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera donc débouté de ses demandes à ce titre.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [K] [I] [J] a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité du Raincy du 06 janvier 2022. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [K] [I] [J] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [K] [I] [J], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [J] au titre des dommages-intérêts

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application des dispositions de l'article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En l'espèce, Monsieur [J] n'ayant pas attrait en la cause le syndic de la copropriété, la société CITYA [Localité 6], il n'est pas bien fondé à demander sa condamnation au paiement de dommages et intérêts. Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Selon l'article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Monsieur [K] [I] [J], qui fait valoir sa bonne foi et ses démarches auprès du syndic afin de trouver une solution amiable à ses difficultés financières, ne verse aux débats aucune pièce relative à ses revenus, à son patrimoine et à ses charges, de nature à permettre au tribunal d'apprécier concrètement sa situation personnelle et sa capacité à honorer les termes de l'échéancier de remboursement qu'il sollicite. Par ailleurs, il est notable qu'il n'a effectué qu'un seul versement d'un montant de 555,90 euros depuis l'introduction de la présente instance, de sorte que sa dette n'a logiquement pas cessé de croître.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [I] [J] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [J] sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,