TJ Marseille, 4 déc. 2024, RG 24/04375

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°24/ PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 04 Décembre 2024
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Octobre 2024

N° RG 24/04375 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5PQY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA MARSEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 5]
pris en la personne de son représentant légal

représenté par Me Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [V], né le 10 Mai 1984 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [H] [V] est propriétaire d'un appartement correspondant aux lots 10 et 31 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en fonction, a fait assigner Monsieur [H] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
1949,06 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 date de la mise en demeure,391,92 euros au titre des charges de copropriété non encore échues,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais de recouvrement nécessaires exposés à compter de la mise en demeure qui ne seraient pas intégrés au montant de la condamnation en principale, des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir. Il demande de ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l'audience du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que Monsieur [H] [V], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [H] [V], régulièrement assigné à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.».
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.
Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.
Sur la procédure accélérée au fond :
En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 3 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [H] [V] de payer la somme de 1753,10 euros au titre des charges de copropriété. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.
Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.
Sur le paiement des provisions échues :
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2022 que les comptes arrêtés au 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 ont été approuvés. En revanche, il n’est pas démontré que les comptes de l’exercice 2022 et que le budget prévisionnel 2024 ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. Dès lors, il convient de déduire du solde réclamé par le syndicat des copropriétaires selon décompte arrêté au 8 août 2024 (1949,06 euros) la somme de 837,38 euros correspondant aux charges réclamées pour les exercices 2022 et 2024 qui ne sont pas justifiées par des pièces produites aux débats. De plus, il convient de déduire la somme de 1 251,72 € au titre des frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

Ainsi, il ressort du décompte produit arrêté au 8 août 2024, après déduction des sommes susmentionnées, que le solde total débiteur est positif. Les demandes en paiement de provisions échues et à échoir formées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en fonction, ne peuvent donc prospérer.

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété.

En l’absence de preuve d’une dette de charges de copropriété, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée au titre des frais de recouvrement, qui doit être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en fonction, aux dépens de l'instance.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en fonction, les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS