TJ Paris, 4 déc. 2024, RG 24/05016

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [K] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Aurélie HERVE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05016 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53PV

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 04 décembre 2024

DEMANDERESSE
S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 décembre 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 04 décembre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/05016 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53PV

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [C] est propriétaire du lot 157 au sein de la copropriété du [Adresse 2].

Par acte de Commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet GECOTRA, sous le nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO a fait assigner Monsieur [K] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de le condamner à lui payer les sommes de:4181,99 euros au titre des charges de copropriété impayées, travaux et frais nécessaires impayés, selon décompte arrêté au 4 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 19 mars 2024 ;
1500 euros de dommages et intérêts;
1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
et les entiers dépens, outre la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil.
A l’audience du 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du du [Adresse 2], représenté par son Avocat, a indiqué que la dette est de 4381,63 euros selon décompte au 11 octobre 2024 et a sollicité le bénéfice des termes de son assignation pour le surplus.
Il a ajouté s’opposer à la demande d’échéancier formulée par le défendeur.

Monsieur [K] [C], comparant en personne a reconnu la dette, et a sollicité un échéancier à hauteur de 400 eruos par mois, tout en précisant qu’il entendait mettre en location l’appartement concerné, et qu’il n’avait aucune autre source de revenus. .

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] produit notamment aux débats:
-la matrice cadastrale,
-le contrat de syndic,
-les PV d’AG 2022 à 2024 et attestations de non recours,
-le décompte des sommes dues et appels de fonds correspondants,
-les mises en demeure,
- la sommation de payer du 19/03/2024.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à Monsieur [K] [C] fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S'agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s'élève à la somme de 3930,80 euros hors frais nécessaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés, selon décompte arrêté au 1er otobre 2024.

Monsieur [K] [C] sera condamné au paiement de cette somme.

S'agissant des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu'ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n'est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu'il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l'envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit un total de 115,19 euros retenu.

Monsieur [K] [C] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 4045,99 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés et frais nécessaires, selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’anatocisme

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.”
En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Monsieur [K] [C] sollicite des délais de grâce à hauteur de 400 euros par mois, mais ne justifie nullement d’une quelconque capacité à honorer les échéances mensuelles qu’il propose versant un avis d’imposition justifiant de son absence de ressources et précisant que l’appartement concerné est actuellement vide de tous locataires.
Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement,

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré relance, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l'avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et de condamner Monsieur [K] [C] à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire, est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [C] succombe à l’instance, il y a lieu de le condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, en ce non compris le coût de la sommation de payer du 19/03/2024, non nécessaire à la présente procédure.

Il convient en outre de condamner Monsieur [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] une somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,