TJ Amiens, 4 déc. 2024, RG 24/00187

DU : 04 Décembre 2024

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ORDONNANCE DE REFERE

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion
Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.C.I. MEDI CALM

C/

[S]

Répertoire Général

N° RG 24/00187 - N° Portalis DB26-W-B7I-H5PC

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Expédition exécutoire le : 04 Décembre 2024

à : Me Lopes
à : Me Tondriaux
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Expédition le :

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à : Expert

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

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ORDONNANCE DE REFERE
du
QUATRE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

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Nous, ERIC BRAMAT, Président, statuant en qualité de juge des référés, assisté de Céline FOURCADE, adjoint administratif faisant fonction de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. MEDI CALM (RCS D’AMIENS 827 599 937)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Arnaud EHORA, avocat plaidant au barreau , Me Justine LOPES, avocat postulant au barreau D’AMIENS

- DEMANDEUR(S) -

ET :

Madame [U] [S] Entrepreneur Individuel sous le numéro 918 774 118
née le 06 Mai 1991 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Aude TONDRIAUX-GAUTIER de la SELAS DOREAN AVOCATS, avocat au barreau D’AMIENS

- DÉFENDEUR(S) -

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé en date du 22 avril 2024 délivrée par la SCI MEDI CALM à Madame [U] [S], entrepreneur individuel, aux fins de :
Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 1er octobre 2022, consenti par la SCI MEDI CALM à Madame [U] [S] pour les locaux sis [Adresse 1] à AMIENS (80000) est acquise le 26 février 2024 ;Constater en conséquence la résiliation du bail à compter de cette date ; Ordonner l’expulsion de Madame [U] [S] et de tous biens et occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ; Condamner Madame [U] [S] à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 1.671,26 euros ; Rappeler et juger que le dépôt de garantie de 600 euros restera acquis à la SCI MEDI CALM ; Condamner Madame [U] [S] à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 340,50 euros, par mois, à titre d’indemnité d’occupation, du 27 février 2024 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ; Condamner Madame [U] [S] à payer à la SCI MEDI CALM la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [U] [S] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer et les frais d’obtention du relevé des créanciers inscrits ;
L’affaire a été entendue, après avoir fait l’objet de renvois contradictoires réalisés à la demande des parties, à l’audience du 20 novembre 2024.

La SCI MEDI CALM a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :
Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 1er octobre 2022, consenti par la SCI MEDI CALM à Madame [U] [S] pour les locaux sis [Adresse 1] à AMIENS (80000) est acquise le 26 février 2024 ;Constater en conséquence la résiliation du bail à compter de cette date ; Ordonner l’expulsion de Madame [U] [S] et de tous biens et occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ; Condamner Madame [U] [S] à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 2.099,15 euros ; Rappeler et juger que le dépôt de garantie de 600 euros restera acquis à la SCI MEDI CALM ; Condamner Madame [U] [S] à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 340,50 euros, par mois, à titre d’indemnité d’occupation, du 27 février 2024 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ; Condamner Madame [U] [S] à payer à la SCI MEDI CALM la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [U] [S] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer et les frais d’obtention du relevé des créanciers inscrits ; Subsidiairement, renvoyer l’affaire au fond aux premières date et heure utiles ; En tout état de cause, dire et juger n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes reconventionnelles formulées par Madame [U] [S] ;Débouter Madame [U] [S] de l’intégralité de ses demandes ;

Madame [U] [S] a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :
A titre principal, constater que le bail de la SCI MEDI CALM porte sur des locaux occupés par la gérante de la SCI et que le bail est illégal ; Débouter la SCI MEDI CALM de toutes demandes financières au titre de ce bail ; Condamner à titre provisoire la SCI à restituer tous les loyers et provisions pour charges payées par Madame [U] [S] depuis la date de signature dudit bail ; A titre subsidiaire, déclarer que la clause résolutoire inscrite dans les conditions générales du bail conclu entre les parties est réputée non écrite pour déséquilibre significatif ; Constater que la bailleresse n’a fourni ni un inventaire clair et précis des charges ni la clef de répartition desdites charges entre les occupants du local ; Constater que la bailleresse a intentionnellement caché le montant des charges à Madame [U] [S] ; Constater que la bailleresse n’a pas fourni d’état récapitulatif annuel dans les délais légaux, en déduire que les régularisations de charges pour 2022 sont irrecevables, en ce comprises les charges de 2022 intégrées dans la régularisation de 2023 ; Interpréter la clause « charges récupérables » en ce qu’elle exclut la taxe foncière des dépenses à la charge du locataire, la taxe foncière étant un impôt dont la SCI MEDI CALM est redevable en tant que propriétaire ; Constater que les charges de ménage n’ont pas été payées par la SCI MEDI CALM qui a portant réclamé leur remboursement illustrant la mauvaise foi du bailleur ; Constater qu’en tout état de cause les justificatifs de charges ou leurs ventilations n’étaient pas produits avant le commandement visant la clause résolutoire et que la SCI MEDI CALM ne disposait par conséquent d’aucune créance exigible ; Débouter la SCI MEDI CALM de toutes ses demandes au titre des régularisations de charges de 2022 et 2023 ;A titre reconventionnel, constater que la délivrance du commandement de payer par la SCI MEDI CALM est de parfaite mauvaise foi, ainsi que les troubles de jouissances justifient la résolution du contrat aux torts exclusifs de la bailleresse ;Fixer la résolution du contrat au jour du commandement de payer ;Dire que la SCI MEDI CALM n’est pas fondée à solliciter une indemnité d’occupation compte tenu de son comportement fautif, l’en débouter ;Déclarer la clause « charges récupérables » non écrite pour violation des dispositions de l’article L145-40-2 du code de commerce d’ordre public ; Condamner à titre provisoire la SCI MEDI CALM à restituer toutes les provisions pour charges payées par Madame [U] [S] depuis la signature du bail et jusqu’à la décision à intervenir ; Condamner à titre provisoire la SCI MEDI CALM à restituer tous les loyers et provisions pour charges payés par Madame [U] [S] à compter du commandement jusqu’au jour de la décision à intervenir ;Condamner à titre provisoire, la SCI MEDI CALM à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 600 euros à Madame [U] [S] ;Condamner à titre provisoire la SCI MEDI CALM au paiement de la somme de 10.739,1 euros à Madame [U] [S] au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier ;A titre infiniment subsidiaire, dire que l’ensemble des demandes fins et conclusions de la SCI MEDI CALM se heurtent à une contestation sérieuse, l’en débouter ;Constater que l’absence d’inventaire précis des charges, des clefs de répartition au jour de la signature du contrat et de régularisation pour 2022 en temps utile a causé un préjudice à Madame [U] [S] ;Condamner la bailleresse à titre provisoire en paiement à Madame [U] [S] à proportion de toute régularisation de charge dépassant les provisions d’ores et déjà versées ;Ordonner la compensation des créances respectives des parties ;En tout état de cause, débouter la SCI MEDI CALM de toutes ses demandes fins et conclusions ;Condamner la SCI MEDI CALM à payer à Madame [U] [S] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la SCI MEDI CALM aux entiers dépens ;
Vu les dernières écritures déposées par les parties ;

A l’audience, le Président a souhaité orienter les débats sur la validité du commandement de payer délivré le 26 janvier 2024, interrogeant notamment le défendeur sur le moyen consistant a demandé au juge de priver d’effet un commandement sans aborder la question de la nullité de celui-ci et rappelant les limites de la rectification par le juge d’une erreur sur le montant des sommes dues et la question du grief pouvant être invoqué par le destinataire du commandement. Le preneur a confirmé sur l’audience que sa démonstration visait bien à rendre invalide le commandement de payer pour débouter le bailleur de ses demandes, avant d’ajouter aux débats qu’il demandait à titre subsidiaire la nullité du commandement de payer.

Le Président a également mis aux débats la nécessité pour les parties à une procédure de référés de présenter leurs demandes par application des hypothèses prévues aux articles 834 et 835 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue le 4 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les « Dire et juger » et les « Constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Il en est de même des « Donner acte » ou des demandes consistant à « s’associer » à une autre dépourvus de toute valeur juridique.

Une bonne partie des demandes du preneur sont sur ce registre et ne font de surcroit insuffisant au cas des pouvoirs limités du juge des référés encadré par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la validité du commandement :
Madame [U] [S] remet en cause la validité du commandement de payer délivré par la SCI MEDI CALM le 26 janvier 2024 soutenant que les charges demandées, à savoir la part de la taxe foncière 2023, la régularisation de charges pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2023 et la régularisation des charges pour l’année 2023, ne sont appuyées d’aucun justificatif. Dans ses écritures, elle n’avait pas sollicité la nullité du commandement, ce qu’elle a régularisé sur l’audience. Elle demandait la résolution du contrat aux torts exclusifs de la bailleresse. Outre que pour un contrat à exécution successive, il s’agit nécessairement d’une résiliation, ce moyen doit être écarté comme procédant de pures affirmations et échappant dès lors largement aux pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.
En revanche, s’il est de jurisprudence constante que l'erreur sur le décompte ne constitue pas en soi une cause de nullité du commandement et qu’il appartient au juge de statuer sur le montant de la créance en la limitant à sa cause réelle, cette erreur ne peut pas faire l’objet d’une rectification si elle rend le commandement de payer incompréhensible pour le preneur, lui causant ainsi un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile.

Le bailleur affirme qu’il est créancier des charges sollicitées. Il vise la clause du bail commercial détaillant les charges récupérables et estime que les causes du commandement de payer sont justifiées par les tableaux de répartition pour l’année 2022 et l’année 2023, une liste des salaires versés pour l’entretien des locaux et un calcul de la part de taxe foncière remis au preneur avant sa délivrance.

A ce titre, le bail signé entre les parties prévoit bien que ces charges sont récupérables. Cependant, indépendamment de l’avance versée à titre de provision, cette appellation implique au moment de la régularisation sollicitée par le bailleur, un compte réel entre les parties et donc la production des justificatifs afférents. Or la SCI MEDI CALM s’est manifestement contentée avant la délivrance du commandement de la production de document manuscrit n’autorisant pas une vérification de la réalité des charges réglée le bailleur. L’avis d’impôt de taxes foncières ne comporte pas les calculs de répartition et les bulletins de paie des agents d’entretien ne peuvent être considérés comme directement affectés aux locaux loués en l’état des mentions qui y sont contenues. Madame [U] [S] a d’ailleurs, avant la délivrance du commandement de payer, contesté être débitrice de la taxe foncière et a mis en demeure de lui communiquer les justificatifs pour l’année 2022 par courrier 24 novembre 2023 (pièce 10).

Au moment de la délivrance du commandement, il existait donc bien une discussion sérieuse sur le montant des charges réclamées compte tenu de la position du bailleur qui s’est contenté d’adresser en réponse au preneur des tableaux et listes établis par ses soins et de rappeler que les justificatifs pouvaient être librement consultés sur place. Dès lors, le preneur n’était pas en mesure de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées, ce qui cause nécessairement un grief dans le contexte décrit.

Il convient donc de prononcer l’annulation du commandement litigieux et de rejeter la demande d’expulsion comme prévu au présent dispositif.

Sur le montant des sommes dues à titre de provision et les demandes reconventionnelles :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le Président du Tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier d’une obligation lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

A ce titre, la SCI MEDI CALM sollicite la condamnation de Madame [U] [S] à lui payer la somme de 2.099,15 euros.
Madame [U] [S] conteste la validité du bail commercial et forme des demandes indemnitaires.
Sur la validité du bail commercial

Au cas précis, Madame [U] [S] développe un nombre considérable de moyens qui ne font aucun cas des pouvoirs que le juge des référés détient du Code de procédure civile.

Elle estime en premier lieu que l’absence de justificatifs, le montant disproportionné des charges et le trouble de jouissance subi justifient la résolution du contrat aux torts exclusifs du bailleur.

Or, ainsi qu’il a été relevé ci-avant, une résolution judiciaire fautive excède manifestement les pouvoirs du juge des référés. L’appréciation des conséquences des pièces produites par le preneur, notamment les attestations de témoins, les photographies des désordres allégués, les constats de commissaire de justice, les courriels et l’attestation Doctolib (pièces 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 18, 27, 28, 29, 30, 31, 34, 36 et 39), relevant le cas échéant d’une appréciation du juge du fond. Ce moyen sera donc écarté.

Par ailleurs, le preneur fait valoir que la clause résolutoire doit être réputée non écrite dans la mesure où elle figure dans un contrat d’adhésion au sens de l’article 1110 du code civil, les termes du contrat n’ayant pas été négociés entre les parties et cette clause créant un déséquilibre entre les droits et obligations des parties en octroyant la faculté de résoudre le contrat au seul bailleur. Malgré les développements qui précède, il est utile de juger pour l’avenir que ce moyen ne saurait prospérer s’agissant d’un bail commercial librement consenti pour l’exercice d’une activité professionnelle et alors que le contrat litigieux a été qui plus est adapté aux besoins du preneur, comme en attestent les échanges intervenus entre les parties sur les salles et créneaux mis à sa disposition pour l’exercice de son activité (pièces 20 et 32 de la défenderesse).

S’agissant du moyen tiré de l’illégalité du bail tenant à l’impossibilité de louer des locaux déjà occupés, Madame [U] [S] procède par affirmations et il suffira de rappeler à ce stade que le juge des référés n’est pas le juge naturel de la validité du contrat mais celui de son exécution à propos duquel les contestations élevées ne sont pas sérieuses.

Il s’ensuit que les demandes provisionnelles tirées de la remise en cause de la validité du bail doivent aussi être rejetées.

La demande d’indemnité d’occupation sera également rejetée puisque le bail demeure également en raison de l’annulation du commandement.

Sur le montant des charges réclamées

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, l’allocation d’une provision suppose la démonstration d’une créance qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’article 7 « CHARGES RECUPERABLES » du bail conclu entre les parties prévoit que « le locataire devra rembourser au bailleur, en sus du loyer, des charges, prestations, taxes et dépenses de toutes natures exposées par le bailleur, directement ou indirectement, du fait de la propriété, du fonctionnement ou de l’entretien des lieux loués et de l’immeuble », parmi lesquels figurent notamment les dépenses d’eau courantes d’eau, de gaz, de chauffage et d’électricité, les dépenses d’entretien et de nettoyage de l’immeuble, des lieux loués et des équipements et les impôts, taxes et redevances liés à l’usage des lieux loués ou de l’immeuble comprenant la taxe foncière.

Madame [U] [S] soutient que les factures d’électricité pour l’année 2022 ne sauraient être intégrées dans la régularisation de l’année 2023 dès lors que cette intégration est tardive. Sur ce point, il suffit de rappeler qu’en matière de baux commerciaux, le recouvrement des charges est prescrit par un délai de 5 ans à compter de la date à laquelle la régularisation aurait dû intervenir. Il s’ensuit que la contestation relative à la tardiveté de la réclamation n’est pas sérieuse.

S’agissant de la part de taxe foncière, Madame [U] [S] conteste en être débitrice dans la mesure où la taxe foncière n’est ni un impôt lié à l’usage des lieux, ni lié à un service dont bénéficie le locataire. Elle ajoute que la clause relative aux charges récupérables viole l’article L145-40-2 du code de commerce en ne prévoyant aucune clef de répartition entre les différents occupants du local et doit être réputée non écrite. Ici encore, le preneur méconnaît les pouvoirs du juge des référés qui n’est pas le juge naturel de l’interprétation contrat. Toutefois, alors que la clause litigieuse prévoit bien la répartition des charges au prorata des tantièmes de copropriété ou à défaut au prorata des surfaces exploitées dans l’immeuble, le bailleur ne produit aucun élément permettant de comprendre le calcul de la part revenant à chacun des preneurs selon la surface exploitée, l’attestation de Madame [W] [H] faisant seulement état de la somme mise à sa charge (pièce 14 de la demanderesse). Dans ces conditions, si l’appel mensuel de provision pour charge demeure valable, la régularisation réclamée de la part de la taxe foncière 2023 est sérieusement contestable.

Madame [U] [S] fait encore valoir qu’elle n’est pas redevable des frais de ménage dès lors que l’employeur des agents d’entretien figurant sur les bulletins de paie est Madame [Y] [P], et non la SCI MEDI CALM, et qu’elle a fait constater le mauvais entretien des locaux. Sur ce point, outre la question de la facturation des salaires à la SCI MEDI CALM, le bailleur est au moins tenu de démontrer que les charges demandées sont applicables au preneur. Or les contrats de travail et bulletins de paie versés aux débats (pièces 6, 8, 9, 17 et 18 de la demanderesse) mentionnent uniquement l’immeuble comme lieu d’exécution de la prestation, sans indication de la surface exacte concernée. Par ailleurs, le bailleur calcule la part due par le preneur sur la base d’une surface louée de 40m², en contradiction avec les termes du bail qui porte sur la location d’un local de 35 m². Il en ressort que la créance dont se prévaut le bailleur au titre des frais ménage fait aussi l’objet d’une contestation sérieuse.

Il faut encore ajouter que le décompte finalement revendiqué par le bailleur dans ses écritures est imprécis comme reportant des sommes différentes entre les pages 10 et 11 et ne semble pas tenir compte de la provision pour charges 2022.

A l’examen de ce qui précède, le juge des référés, qui ne peut statuer que sur le caractère incontestable de la créance, est en état de condamner Madame [U] [S] à payer à la SCI MEDI CALM la somme provisionnelle de 421,32 euros au titre des charges impayées selon décompte suivant :
Charge SERGIC : + 739,49Charges EDF 2023 : + 106,57Charges EDF 2023 : + 25,26Appel de provision sur charges 2022/2023 : - 450
Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le Président du Tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier d’une obligation lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

A ce titre, Madame [U] [S] sollicite la condamnation à titre provisoire de la SCI MEDI CALM à lui payer la somme de 10.739,1 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier.

Tenant les éléments qui précèdent et alors que le preneur procède une nouvelle fois par affirmations, sans démontrer l’existence d’une faute et d’un préjudice manifestement imputable à la SCI MEDI CALM, il y a lieu de rejeter la demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

La SCI MEDI CALM, qui voit le principal de ses demandes écarté, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

A ce titre, Madame [U] [S] sollicite la condamnation de la SCI MEDI CALM à lui payer la somme de 6. 000 euros.

A ce titre, la SCI MEDI CALM sollicite la condamnation de Madame [U] [S] à lui payer la somme de 3.000 euros.

Au cas précis, malgré l’issue du litige, le caractère inopérants d’un grand nombre de moyens développés par le preneur, commande de rejeter toutes les demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS