TJ Paris, 5 déc. 2024, RG 24/04725

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/04725
N° Portalis 352J-W-B7I-C4TG2

N° MINUTE : 6

Assignation du :
02 Avril 2024

Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert : [N] [T][2]

[2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

JUGEMENT
rendu le 05 Décembre 2024
DEMANDERESSE

S.A.S. MALIBERTE
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]

représentée par Maître Olivier PECHENARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0899

DEFENDERESSE

S.N.C. BEAUGRENELLE PATRIMOINE
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Natacha LOREAU, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C2108

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2007, la société BEAUGRENELLE, aux droits de laquelle vient la S.N.C. BEAUGRENELLE PATRIMOINE, a consenti à la société FILAM, aux droits de laquelle est venue la S.A.S. MALIBERTÉ un bail portant sur un local commercial n°RE02 au rez-de-chaussée de l'îlot Pégase, renommé Magnetic, du centre commercial BEAUGRENELLE à [Localité 8], pour une durée de dix ans à compter de la livraison du local, intervenue le 18 avril 2013, pour un loyer annuel de base de 314.600 € HT/HC, outre un loyer additionnel correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé dans les lieux loués.

Par acte extrajudiciaire du 21 mars 2023, la bailleresse a délivré congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 moyennant un loyer annuel de base garanti de 480.000 € HT/HC, outre le loyer additionnel prévu au bail initial.

Par acte du 25 septembre 2023, la locataire a signifié à la bailleresse un mémoire préalable, sollicitant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 318.000 € par an en principal et, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert pour déterminer la valeur locative des lieux loués.

Par acte du 02 avril 2024, la locataire a assigné la bailleresse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant :

- la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme de 318.000 € par an HT/HC,
- la condamnation de la bailleresse aux dépens,
- subsidiairement, la désignation d'un expert afin de déterminer la valeur locative des locaux et la fixation du loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à 318.000 € par an en principal,
- de mettre la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la charge de la bailleresse,
- de réserver les dépens.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 02 octobre 2024, la S.N.C. BEAUGRENELLE PATRIMOINE sollicite du juge des loyers de :

- fixer le montant du loyer de base du bail renouvelé à la somme de 480.000 € par an en principal, hors charges et hors taxes,
- juger que les loyers arriérés produiront des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2023, qui seront capitalisés dès qu'ils seront dus depuis plus d'un an,
- subsidiairement, de désigner un expert afin de déterminer la valeur locative des locaux, ce aux frais avancés du preneur, ainsi que de fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à 480.000 € HT/HC par an et de condamner la demanderesse à verser la provision sur les frais de l'expert judiciaire,
- condamner la demanderesse à lui payer une somme de 8.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

L'affaire est venue à l'audience du 03 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;
2o La destination des lieux;
3o Les obligations respectives des parties ;
4o Les facteurs locaux de commercialité ;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce, " À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. (...) "

Il résulte toutefois de l'ancien article 1134 du code civil, devenu l'article 1103, que les parties peuvent librement convenir des modalités de fixation du prix du bail renouvelé par une clause spécifique dans le contrat de bail les liant.

En l'espèce, le bail expiré ayant une durée de dix années et contenant une clause selon laquelle en cas de renouvellement, " le loyer de base sera fixé selon la valeur locative telle que déterminée par l'article L.145-33 du code de commerce et les articles 23-1 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ou tout autre texte qui y serait substitué ", le plafonnement du loyer du bail renouvelé prévu par l'article L.145-34 n'est pas applicable et il convient de déterminer son montant selon la valeur locative des lieux loués.

Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer de base du bail renouvelé.

La locataire fait valoir que le prix du bail doit être fixé à la valeur locative 318.000 € par an HT/HC, fondant ses prétentions sur un rapport d'expertise établi à sa demande par Madame [Y] [B].

La bailleresse soutient qu'il doit être fixé à une valeur locative de 480.000 €, fondant ses prétentions sur un rapport d'expertise qui aurait été établi à sa demande par un expert dont le nom n'est pas cité et le rapport non produit aux débats.

Il y a lieu de constater que le rapport d'expertise de Madame [B], établi par un expert rémunéré par une seule des parties et hors la présence de l'autre, ne suffit pas à justifier du bien fondé des prétentions de la demanderesse.

Dans ces conditions, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu'il est justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise pour avoir avis sur la valeur locative des lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise.

La mission de l'expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L'expertise aura lieu aux frais avancés de la défenderesse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure pour justifier du bien-fondé de sa prétention d'un loyer plus élevé que celui chiffré par la locataire.

Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu'il soit nécessaire pour le tribunal de l'ordonner ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS