TJ Versailles, 5 déc. 2024, RG 23/04812

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
05 DÉCEMBRE 2024

N° RG 23/04812 - N° Portalis DB22-W-B7H-RQRK
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence FONTAINE SAINT MARTIN située [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 6], [Adresse 4], [Adresse 2] et [Adresse 1] [Localité 11] représenté par son syndic, le Cabinet FONCIERE LELIEVRE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 349 157 230 dont le siège social est situé [Adresse 9] [Localité 10] et pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [V] [S] [Y]
demeurant [Adresse 8] et 7 rue Robert Desnos,
[Localité 11],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [L] [O] épouse [Y]
demeurant [Adresse 8] et 7 rue Robert Desnos,
[Localité 11],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 21 Août 2023 reçu au greffe le 30 Août 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Mai 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 05 Décembre 2024.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [S] [Y] et Mme [L] [O] épouse [Y] sont copropriétaires indivis des lots n°427, 628 et 953 de la Résidence FONTAINE [Localité 12] sise [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 6], [Adresse 4], [Adresse 2], et à [Adresse 1] à [Localité 11].

Par un jugement rendu le 31 août 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a condamné in solidum M. [Y] et Mme [O] épouse [Y] au paiement des sommes suivantes :

- 1.285,33 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au
1er avril 2021,

- 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- aux dépens.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence FONTAINE SAINT MARTIN, pris en la personne de son syndic, le Cabinet FONCIERE LELIEVRE, a par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2023, fait assigner M. [Y] et Mme [O] épouse [Y] devant le tribunal de céans aux fins de les voir condamnés solidairement, à défaut, in solidum, au paiement des arriérés de charges de copropriété, à des frais de recouvrement et à des dommages et intérêts, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions d'actualisation notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024 et signifiées le 10 janvier 2024 à domicile à M. [Y] et Mme [O] épouse [Y], le syndicat des copropriétaires de la Résidence FONTAINE SAINT MARTIN (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, le Cabinet FONCIERE LELIEVRE, demande au tribunal de condamner solidairement, à défaut, in solidum M. [Y] et Mme [O] épouse [Y] à lui payer les sommes suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- 29.566,67 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 inclus (appel du 2ème trimestre de l’exercice 2023/2024 inclus, après répartition de l’exercice 2021/2022, avant répartition de l’exercice 2022/2023), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

- 1.268 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires,

- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [Y] et Mme [O] épouse [Y], régulièrement assignés à personne physique le 21 août 2023, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 février 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 mai 2024 et a été mise en délibéré initialement au 13 août 2024, prorogé au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires indivis de M. [Y] et Mme [O] épouse [Y] pour les lots n°427, 628 et 953,

- le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 31 août 2021,

- divers appels de fonds pour la période courant du 1er mai 2021 au 31 mars 2024,

- des régularisations de charges pour les exercices 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022,

- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des
30 juin 2021, 31 mars 2022, 27 septembre 2022 et 7 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et voté la réalisation de divers travaux,

- les attestations de non recours à l’encontre des assemblées générales des
30 juin 2021, 31 mars 2022 et 27 septembre 2022,

- le contrat de syndic prenant effet le 31 mars 2022 et prenant fin le
30 septembre 2023,

- la clause de solidarité figurant dans le règlement de copropriété,

- des factures de frais (suivi contentieux, dossier avocat et inscription d’hypothèque légale).

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 28.298,57 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2024, appel de fonds du 2ème trimestre de l’exercice 2023/2024 inclus.

M. [Y] et Mme [O] épouse [Y] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.268 euros correspondant aux frais de suivi contentieux des 11 avril 2021, 30 juillet 2021, 30 mars 2022, 29 juin 2022, 29 septembre 2022, aux frais de transmission de dossier à l’avocat du 31 juillet 2023 et aux frais d’inscription d’hypothèque judiciaire du 22 décembre 2023.

Au vu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des documents produits par le syndicat des copropriétaires, notamment du décompte, les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire du 22 décembre 2023 pour un montant de 240 euros, sont des frais nécessaires.

En revanche, les frais de suivi contentieux et de transmission de dossier à l’avocat des 11 avril 2021, 30 juillet 2021, 30 mars 2022, 29 juin 2022, 29 septembre 2022 et 31 juillet 2023 ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, relevant des frais d’administration courante encourus par le syndic.

M. [Y] et Mme [O] épouse [Y] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 240 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.
Compte tenu des conclusions d’actualisation, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 21 août 2023, date de l’assignation, pour la somme alors exigible de 18.938,26 euros, et à compter du 10 janvier 2024, date de signification des dernières conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [Y] et Mme [O] épouse [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [Y] et Mme [O] épouse [Y] seront condamnés à lui payer la somme de
1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] et Mme [O] épouse [Y], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS