TJ Paris, 6 déc. 2024, RG 22/11543

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 22/11543 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CX7D6

N° MINUTE : 2

Assignation du :
08 Septembre 2022

Jugement d’irrecevabilité
[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 06 Décembre 2024

DEMANDEURS

Madame [P] [B]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Monsieur [T] [B]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Madame [L] [F]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 7]

Monsieur [J] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [S] [M] épouse [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [K] [I]-[C]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Tous représentés par Maître Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0550

DEFENDERESSE

S.A.S. LE PETIT SOMMELIER
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Me Gérard-jean BLANQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1638

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 04 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 15 octobre 2007, Monsieur [N] [R], Madame [P] [G] [R] épouse [B], Monsieur [T] [B] et Madame [E] [B], aux droits desquels viennent désormais respectivement Monsieur [T] [B], Madame [E] [B] veuve [F], Monsieur [J] [C], Madame [S] [M] épouse [C] et Madame [K] [C] épouse [I], ont donné à bail en renouvellement à la SNC LE DEPART, devenue SARL LE PETIT SOMMELIER , transformée depuis en SAS portant la même dénomination sociale, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] dans le [Localité 3], pour une durée de 9 ans, à compter rétroactivement du 1er octobre 2006, moyennant un loyer annuel en principal de 38.000 euros.
La destination des lieux est la suivante : vins, liqueurs, débit de boissons, brasserie, loto, tabac, tabletterie et accessoires, à l'exclusion de tous autres commerces.
Par actes extrajudiciaires du 6 et du 9 décembre 2016, la société LE PETIT SOMMELIER a adressé respectivement à Monsieur [J] [C] et à Madame [P] [R] veuve [B] une demande de renouvellement du bail commercial, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 2017.
Par courrier recommandé du 7 février 2017 notifié le 16 février 2017, les bailleurs ont accepté le principe de renouvellement du bail commercial, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2017, moyennant un loyer à la somme annuelle de 72.000 euros, hors taxes et hors charges.
Par mémoire préalable du 12 décembre 2018 notifié le 13 décembre 2018 à la SAS LE PETIT SOMMELIER, Madame [P] [G] [R] veuve [B], Monsieur [T] [B], Madame [E] [B] veuve [F], Monsieur [J] [C], Madame [S] [M] épouse [C] et Madame [K] [C] épouse [I] ont demandé, en substance, la fixation du montant du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2017, à la somme annuelle de 69.500 euros, hors taxes et hors charges et, à titre subsidiaire, une mesure d'expertise judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2017.
Par acte authentique du 10 janvier 2019, Madame [P] [G] [R] veuve [B], Monsieur [T] [B], Madame [E] [B] veuve [F] ont acquis les locaux loués sis [Adresse 5] dans le [Localité 3] pour la moitié en pleine propriété du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE, ainsi que Monsieur [J] [C] et Madame [K] [C] épouse [I] pour l'autre moitié, en pleine propriété.
Par exploit de commissaire de justice du 8 septembre 2022, Monsieur [T] [B], Madame [E] [B] veuve [F], Monsieur [J] [C], Madame [S] [M] épouse [C] et Madame [K] [C] épouse [I] ont assigné la SAS LE PETIT SOMMELIER devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’obtenir la fixation du loyer à la somme de 69.500 euros par an au principal, à compter du 1er janvier 2017, et subsidiairement, une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative.

Par mémoire notifié les 2 et 3 décembre 2022, respectivement à Monsieur [T] [B] et à Madame [E] [B] veuve [F], la SASLE PETIT SOMMELIER sollicite le juge des loyers commerciaux aux fins de déclarer irrecevable la demande de fixation judiciaire du loyer du bail pour « forclusion » de ladite action, de rejeter purement et simplement la demande de fixation du loyer à la valeur locative et, subsidiairement, désigner un expert pour recueillir son avis sur l'éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité.
Au soutien de ses prétentions, la SAS LE PETIT SOMMELIER fait valoir en substance:
que le mémoire préalable des bailleurs ayant été notifié le 12 décembre 2018 et leur mémoire en réponse ayant été notifié le 20 décembre 2022, les demandes sont prescrites depuis le 12 décembre 2020, conformément à l'article L. 145-60 du code de commerce et à la jurisprudence, la prescription étant biennale ; que, seul le mémoire préalable prévu à l'article R. 145-23 du code de commerce est interruptif de « forclusion » alors que la notification d'un second mémoire par les bailleurs n'a pas d'effet interruptif ; qu’en conséquence, l'assignation qui lui a été délivrée le 8 septembre 2022 est hors délai et la demande de fixation judiciaire du loyer en renouvellement à compter du 1er janvier 2017 est « forclose »,qu’elle conteste toute modification des facteurs locaux de commercialité en ce que même si la destination du bail inclut en plus une activité de bar-tabac depuis l’acquisition du fonds de commerce par ses soins, celle-ci n’est pas effectivement exercée, de sorte qu’elle ne peut être prise en compte dans l’appréciation de la commercialité du secteur, laquelle est examinée sous le seul angle de l’activité effectivement exercée ; que le rapport de Monsieur [O] [A] sollicité unilatéralement par les bailleurs, expose que le secteur où se situent les locaux loués n'a pas connu d'évolution de population au cours du bail, que l’évolution des flux de voyageurs à la station [10] a même connu un léger repli ; que concernant la gare [10], s’il y a une augmentation des flux, la sociologie des voyageurs en transit ne correspond pas au profil de sa clientèle et quand bien même on admettrait que ce flux ait un impact quelconque, il n’est pas certain que cette évolution soit notable ; qu’in fine, il y a lieu de considérer qu’il n'y a pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Par mémoire en réponse notifié le 27 février 2023, Monsieur [T] [B], Madame [E] [B] veuve [F], Monsieur [J] [C], Madame [S] [M] épouse [C] et Madame [K] [C] épouse [I] sollicitent le juge des loyers commerciaux aux fins de :
A titre principal,
débouter la SASLE PETIT SOMMELIER de sa demande de forclusion,juger que, par l’effet de la demande de renouvellement délivrée le 9 décembre 2016, le bail portant sur les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 3] s’est trouvé renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2017, aux mêmes clauses et conditions à l’exception du montant du loyer ; constater la survenance, au cours du bail expiré, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, favorable au commerce exercé ;juger en conséquence que, par application de l’article L.145-33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des locaux,fixer le loyer desdits locaux à la somme de 69.500 euros par an en principal à compter du 1er janvier 2017 ;condamner la SAS LE PETIT SOMMELIER au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-1 du code civil ; A titre subsidiaire,
désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués ;fixer le loyer provisionnel à la somme de 69.500 euros pendant la durée de la procédure ; En tout état de cause,
débouter la société locataire de l’ensemble de ses demandes ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir qui est de droit ;condamner la société locataire en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les éventuels frais d’expertise.
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir en substance :
qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité, au cours du bail expiré, notamment l'augmentation de la population résidente, l'augmentation de la fréquentation de la tour [10], l'augmentation de la fréquentation de la gare de [10], la création de stations VELIB' et AUTOLIB', l’augmentation de fréquentation du musée de [8], et l’augmentation de la fréquentation de la station « Edgard Quinet » ; qu’il ressort du rapport de Monsieur [O] [A] mandaté par leurs soins une surface pondérée de 82,74 m²B et un prix unitaire au m² pondéré qui ne saurait être inférieur à la somme de 575 euros ; qu’il y a lieu de retenir une valeur locative annuelle à la somme arrondie de 69.440 euros, après avoir appliqué une majoration de 5% pour le droit de terrasse sur une valeur arrondie de 50.000 euros par an, que s’agissant de l’irrecevabilité soulevée par la SAS LE PETIT SOMMELIER elle ne saurait tenir au motif que conformément à l'article L.145-60 du code de commerce, elle disposait d’un délai de deux ans pour notifier son mémoire en demande, soit jusqu'au 31 décembre 2018, ce qu’elle a respecté pour l’avoir notifié le 12 décembre 2018, ce qui a pour effet d'interrompre une première fois la prescription biennale précitée jusqu'au 11 décembre 2020 ; d'autre part, un nouveau mémoire a été notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 11 décembre 2020, ce qui a eu pour conséquence d'interrompre à nouveau la prescription biennale jusqu'au 10 décembre 2022 ; que par conséquent, conformément à la jurisprudence qui rappelle qu'après toute notification régulière du mémoire un nouveau délai de prescription va courir à compter de deux années et que ledit délai ne peut être interrompu que par une assignation ou un nouveau mémoire du demandeur ou par mémoire en réponse du défenseur, le second mémoire délivré en date du « 11 décembre 2022 » étant interruptif de la prescription, l'action en fixation du loyer renouvelé n'est pas prescrite ;Madame [P] [R] veuve [B] est décédée le 23 avril 2023.
Par mémoire en réponse et en régularisation de procédure suite au décès de l'un des indivisaires demandeurs notifié le 23 février 2024, Monsieur [T] [B], Madame [E] [B] veuve [F], Monsieur [J] [C], Madame [S] [M] épouse [C] et Madame [K] [C] épouse [I] sollicitent le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins et argument que leur précédent mémoire, sollicitant, en outre, de donner acte à Monsieur [T] [B] et Madame [L] [B] veuve [F] de leur intervention ès qualités d’héritiers de Madame [P] [R] veuve [B].
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la reprise d’instance et l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l'autre partie, l'instance est interrompue par le décès d'une partie dans les cas où l'action est transmissible.
Madame [P] [R] veuve [B] est décédée le 23 avril 2023. La notification du décès est intervenue le 1er juin 2023 par le Conseil des bailleurs, il a donc été constaté une interruption de l’instance à compter de cette date.
Par mémoire en réponse et en régularisation de procédure suite au décès de l'un des indivisaires demandeurs notifié le 23 février 2024, Monsieur [T] [B] et Madame [L] [B] veuve [F] ès qualités d’héritiers de Madame [P] [R] veuve [B] sont intervenus volontairement.
Il y a lieu de constater la reprise d’instance à compter du 23 février 2024.
Il y a également lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire des héritiers de Madame [P] [R] veuve [B].

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action des indivisaires [B]-[C]-[I] soulevée à leur encontre par la SAS LE PETIT SOMMELIER

L'article 122 du code de procédure civile dispose que  constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 
Il ressort de l’article L.145-60 du code de commerce que toutes les actions relatives au statut se prescrivent par deux ans. L’action en fixation judiciaire du loyer commercial étant régie par les dispositions statutaires, elle est donc soumise à la prescription biennale.
Il est constant que le point de départ du délai de prescription est fixé à la date de prise d'effet du renouvellement du bail. Cependant, le point de départ de la prescription de l'action en fixation du loyer du nouveau bail doit être reporté au jour de la notification de l'acceptation du renouvellement par le bailleur, lorsque cette notification est postérieure à la date du renouvellement.
Il est également constant que la notification d'un mémoire préalable interrompt la prescription de l' action en fixation du loyer du bail renouvelé, étant précisé qu’en la matière, c’est la date d'expédition du mémoire par courrier recommandé avec accusé de réception qui importe. L'interruption de la prescription fait courir un nouveau délai de 2 ans dans lequel il conviendra d'assigner. Une fois l'assignation délivrée et placée, c'est un délai de péremption qui court, non plus le délai de prescription , lequel se trouve suspendu pendant toute la durée de l'instance.
En l’espèce, par courrier recommandé du 7 février 2017 notifié le 16 février 2017, les bailleurs ont fait connaître leur accord sur le principe du renouvellement du bail commercial au 1er janvier 2017. L’échange de consentement sur le principe de renouvellement ayant donc eu lieu postérieurement à la date de renouvellement, c’est donc à compter du 16 février 2017 que le délai de prescription pour l’action en fixation judiciaire du loyer commercial a commencé à courir. Le bailleur devait donc faire parvenir un mémoire préalable avant le 17 février 2019.
Or, en l’espèce, le mémoire préalable des bailleurs date du 12 décembre 2018. Il a donc interrompu le délai de prescription, ce qui a fait courir un nouveau délai de deux ans, jusqu’au 12 décembre 2020, date ultime pour introduire l’action.
Or, c’est par un exploit de commissaire de justice du 8 septembre 2022 que l’action en fixation judiciaire du loyer a été introduite par les bailleurs, ce dont on doit en déduire qu’elle est nécessairement prescrite, cette prescription étant acquise au 13 décembre 2020.
C’est vainement que les bailleurs invoquent l’envoi d’un second mémoire préalable en date du 11 décembre 2020, alors qu’il ne ressort d’aucun texte que celui-ci produit un nouvel effet interruptif. Après un premier effet interruptif, les bailleurs devaient donc agir dans le délai biennal par une saisine du juge des loyers commerciaux, ce qui aurait eu pour conséquence de produire un effet suspensif de prescription pendant toute la durée d’instance en fixation des loyers.
En conséquence, il y a lieu de constater la prescription de l’action en fixation judiciaire du loyer portée par les bailleurs au 13 décembre 2020.

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner aux entiers dépens Monsieur [T] [B], Madame [E] [B] veuve [F], Monsieur [J] [C], Madame [S] [M] épouse [C] et Madame [K] [C] épouse [I], ainsi que Monsieur [T] [B] ès qualités d’héritiers de Madame [P] [R] veuve [B] et Madame [L] [B] veuve [F] ès qualités d’héritiers de Madame [P] [R] veuve [B].
PAR CES MOTIFS 
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Constate que l’instance interrompue le 1er juin 2023 du fait du décès de Madame [P] [R] veuve [B] a été reprise à compter du 23 février 2024 ;
Déclare recevable l’intervention volontaire de Monsieur [T] [B] et Madame [L] [B] veuve [F] ès qualités d’héritiers de Madame [P] [R] veuve [B] ;
Constate le renouvellement du bail commercial portant sur les locaux situé [Adresse 5] dans le [Localité 3], à compter du 1er janvier 2017, bail conclu entre d’une part, la SAS LE PETIT SOMMELIER, et d’autre part, Monsieur [T] [B], Madame [E] [B] veuve [F], Monsieur [J] [C], Madame [S] [M] épouse [C], Madame [K] [C] épouse [I], Monsieur [T] [B] ès qualités d’héritiers de Madame [P] [R] veuve [B] et Madame [L] [B] veuve [F] ès qualités d’héritiers de Madame [P] [R] veuve [B] ;
Constate la prescription de l’action en fixation judiciaire du loyer relatif au bail commercial susmentionné au 13 décembre 2020 ;
Déclare irrecevable pour cause de prescription l'action en fixation judiciaire du loyer relatif au bail commercial susmentionné ;
Condamne aux entiers dépens de l’instance Monsieur [T] [B], Madame [E] [B] veuve [F], Monsieur [J] [C], Madame [S] [M] épouse [C] et Madame [K] [C] épouse [I], ainsi que Monsieur [T] [B] ès qualités d’héritiers de Madame [P] [R] veuve [B] et Madame [L] [B] veuve [F] ès qualités d’héritiers de Madame [P] [R] veuve [B].
Fait et jugé à Paris le 06 Décembre 2024
La Greffière Le Président
M. PLURIEL J-C. DUTON