TJ Paris, 6 déc. 2024, RG 24/05355

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Valérie FIEHL ; Madame [L] [R]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/05355 - N° Portalis 352J-W-B7I-C47T3

N° MINUTE : 2-2024

JUGEMENT
rendu le vendredi 06 décembre 2024

DEMANDERESSE
Madame [G] [B] épouse [J], demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]
représentée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1294

DÉFENDERESSE
Madame [L] [R], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 octobre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 06 décembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/05355 - N° Portalis 352J-W-B7I-C47T3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 5 février 2019, Madame [G] [B] épouse [J] a donné à bail meublé à Madame [L] [R] un logement (chambre de service) situé au [Adresse 3] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 250 euros charges comprises.

Le 7 juillet 2023, Madame [G] [B] épouse [J] a fait délivrer par acte de commissaire de justice un congé à effet au 4 février 2024, en invoquant des motifs qu’elle considère légitimes et sérieux, à savoir un comportement inapproprié, un dégagement du logement d’odeurs nauséabondes et un défaut de paiement répété du loyer depuis l’échéance de mars 2023.

Par actes de commissaire de justice du 2 mai 2024, Madame [G] [B] épouse [J] a fait assigner Madame [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
La validation à titre principal du congé délivré pour motif légitime et sérieux, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur, L’expulsion de Madame [L] [R] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et avec séquestration des meubles,Sa condamnation à lui payer la somme de 3500 euros d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, mensualité d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2023 à hauteur de 1250 euros et de l’assignation pour le surplus,Sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 5 févier 2024 et jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double de celui du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,Sa condamnation à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Madame [G] [B] épouse [J] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré plusieurs sommations.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 octobre 2024.

A l'audience, Madame [G] [B] épouse [J], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa demande en paiement de l'arriéré de loyers à 4100 euros, mensualité d’octobre 2024 incluse.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [L] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la qualification du contrat, il sera rappelé qu'en application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L'article 25-5 de cette même loi ajoute qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

A défaut de tels documents, la preuve par tout moyen est admise (CA Paris, 20 mars 2008 ; CA Aix-en-Provence, 11 janvier 2013).

Le juge du fond a toutefois la faculté de requalifier le contrat si le logement concerné n’est pas meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d'y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier (Civ.3e, 18 juillet 2000, loyers et copropriété 2001).

En l’espèce, il sera relevé que Madame [G] [B] épouse [J] a expressément visé dans ses écritures la loi du 6 juillet 1989 relative aux locaux à usage d’habitation principale, en particulier celles relatives aux logements meublés, dont les dispositions sont protectrices des locataires. Elle a également joint au contrat de bail l’inventaire du mobilier présent dans le logement et signé par les parties à l’entrée dans les lieux.

Par ailleurs, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régissent les baux meublés, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. L’alinéa 4 de l’article 25-8 de la loi n’instaure aucun droit de préemption au profit du locataire d’un logement meublé.

En l'espèce, le bail consenti à Madame [L] [R] le 5 février 2019 l’a été pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, conformément à l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Il a donc été tacitement reconduit le 5 février 2020 et en dernier lieu le 5 février 2023 pour expirer le 4 février 2024. Le congé du bailleur, a été signifié par commissaire de justice le 7 juillet 2023, soit plus de trois mois avant l’échéance du bail. Le congé en expose les motifs, à savoir un comportement inapproprié de Madame [L] [R], un dégagement du logement d’odeurs nauséabondes et un défaut de paiement répété du loyer depuis l’échéance de mars 2023.

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

S'agissant du caractère réel et sérieux du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALUR lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu'il appartient désormais au bailleur d'apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu'auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d'une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, Madame [G] [B] épouse [J] produit plusieurs attestations, ayant valeurs de simples renseignements, dont celle de la gardienne d’immeuble en date du 29 avril 2024 qui expose notamment que « la copropriété vient me voir car ils sont dérangés par elle (Madame [L] [R]) ». En ce sens, une résidente de l’immeuble se plaint de celle-ci dans un courrier du 7 juillet 2023 que « ses demandes (de nourriture) sont devenues répétitives et quasi quotidiennes ». Elle ajoute qu’ « elle ne descends pas ses poubelles qui s’accumulent sur le palier » au point que l’atmosphère est « devenue irrespirable ». Madame [L] [R] n’a pas diligence suite à un courrier de Madame [G] [B] épouse [J] du 26 juillet 2023 lui demandant de dégager le couloir au motif principal qu’il est la « seule vie d’évacuation d’urgence et cet étage ». L’ampleur des désagréments des voisins de palier Madame [L] [R] a généré le départ anticipé d’un locataire, comme il ressort d’un SMS du 21 mars 2024 versé aux débats, notamment suite à des « visites multiples le soir (qui) sont vraiment très gênantes » chez Madame [L] [R]. Par ailleurs, Madame [G] [B] épouse [J] produit un décompte, par note en délibéré du 5 novembre 2024 dûment autorisée, faisant état d’un arriéré de 4100 euros, octobre 2024 inclus, comme soutenu à l’audience du 18 octobre 2024. Au final, le bailleur a suffisamment justifié du caractère réel et sérieux du congé.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation par le défendeur tant sur sa forme que sur son caractère sérieux, est bien régulier.

Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 4 février 2024.

Madame [L] [R], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 5 février 2024 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [L] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, il ressort du décompte communiqué par Madame [G] [B] épouse [J] que Madame [L] [R] reste lui devoir la somme de 4100 euros, échéance d’octobre incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Madame [L] [R], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4100 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2023 à hauteur de 1250 euros et de la signification de la décision pour le surplus.

Madame [L] [R] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie d’en augmenter le montant et au vu de la situation précaire de Madame [L] [R].

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [G] [B] épouse [J] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS