TJ Évry, 6 déc. 2024, RG 24/00995

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 6 décembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00995 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLX2

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 5 novembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

Commune de [Localité 3]
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T 0700

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. LES DELICES DE BALKIS
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 septembre 2024, la commune de [Localité 3] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article L.145-41 du code de commerce, la SAS LES DELICES DE BALKIS, aux fins de voir :

constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue à l'article 17, page 35 du bail et donc la résiliation du bail ;ordonner l'expulsion de la SAS LES DELICES DE BALKIS et de tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance, si nécessaire, de la force publique et d'un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tel lieu au choix de la commune de [Localité 3] aux risques et frais du preneur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la SAS LES DELICES DE BALKIS d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution et R.433-2 et R.433-5 du même code ;condamner à titre de provision la SAS LES DELICES DE BALKIS à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 22.771,55 euros au titre des loyers et charges dus au terme de septembre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;condamner à titre de provision la SAS LES DELICES DE BALKIS à payer à la commune de [Localité 3] une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués, matérialisée par la remise des clefs ;constater la conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre d'indemnité, conformément aux stipulations du bail ;condamner la SAS LES DELICES DE BALKIS à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la SAS LES DELICES DE BALKIS aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la commune de [Localité 3] expose que :

par acte sous seing privé du 24 août 2021, la société PREIM EUROS, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail des locaux commerciaux à Monsieur [Y] [V], en sa qualité de gérant de la SAS LES DELICES DE BALKIS en cours de la formation lors de la conclusion du bail, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 13.000 euros payable trimestriellement et d'avance ;la SAS LES DELICES DE BALKIS ne réglant plus ses loyers et charges depuis l'échéance du troisième trimestre 2023, elle a été contrainte, après avoir proposé un échéancier qui n'a jamais été respecté, de lui faire délivrer le 27 juin 2024 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 20.796,27 euros ;la société LES DELICES DE BALKIS ne s'est acquittée d'aucune des sommes dues dans le délai d'un mois de sorte qu'elle est fondée à demander qu'il soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 juillet 2024 et ordonné l'expulsion sans délai du preneur, sans droit ni titre depuis cette date ;la société LES DELICES DE BALKIS est redevable au terme septembre 2024 échu d'une dette locative de 22.771,55 euros, de sorte qu'elle est fondée à obtenir sa condamnation à lui régler cette somme, à titre de provision, outre une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période allant de la résiliation à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés.
L'affaire a été appelée à l'audience du 5 novembre 2024 au cours de laquelle la commune de [Localité 3], représentée par son conseil, s'est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SAS LES DELICES DE BALKIS n'a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion du locataire

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la commune de [Localité 3] justifie, par la production du bail commercial du 24 août 2021, de son titre de propriété, des échanges de courriels relatifs à l'échéancier de paiement proposé, du commandement de payer délivré le 27 juin 2024 et du décompte actualisé, que sa locataire, la SAS LES DELICES DE BALKIS, a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le contrat de bail du 24 août 2021, en son article 17 stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La commune de [Localité 3] a fait délivrer le 27 juin 2024 à la SAS LES DELICES DE BALKIS un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce d'avoir à payer la somme de 20.796,27 euros au titre des loyers et charges impayés au deuxième trimestre 2024 inclus, hors coût de l'acte.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce le 27 juin 2024, étant demeuré infructueux dans le délai d'un mois prescrit, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 juillet 2024.

Il convient de considérer la SAS LES DELICES DE BALKIS occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tout occupant de leur chef, sans délai, à défaut la commune de [Localité 3] étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

Sur le sort des biens mobiliers

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats que sont réclamés en paiement les loyers et charges depuis le troisième trimestre 2023 jusqu'au troisième trimestre 2024 inclus.

Au vu de l'ensemble des pièces versées aux débats, en particulier du bail commercial et du décompte locatif, il convient de considérer que l'obligation de la SAS LES DELICES DE BALKIS de payer la somme de 22.771,55 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation au terme du troisième trimestre 2024 inclus, n'est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS LES DELICES DE BALKIS à payer à la commune de [Localité 3] une somme provisionnelle de 22.771,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au terme du troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, en application de l'article 1231-7 du code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le maintien dans les lieux de la SAS LES DELICES DE BALKIS causant un préjudice à la commune de [Localité 3], celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la la SAS LES DELICES DE BALKIS au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ou la reprise des lieux.

Sur la conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie à titre d'indemnité s'analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS LES DELICES DE BALKIS, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SAS LES DELICES DE BALKIS, partie succombante, à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 1.000 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS