CA Reims, 6 déc. 2024, RG 24/00123

N° RG : 24/00123

N° Portalis :

DBVQ-V-B7I-FOBS

ARRÊT N°

du : 6 décembre 2024

Ch. M.

Mme [Y] [W]

épouse [G]

C/

Mme [V] [W]

Mme [D]

[H] épouse [Z]

Formule exécutoire le

à :

Me Emmanuelle Solvel

Me Adeline Segaud

COUR D'APPEL DE REIMS

1ère CHAMBRE CIVILE - SECTION II

ARRÊT DU 6 DÉCEMBRE 2024

APPELANTE :

d'un jugement rendu le 24 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières (RG 18/02230)

Mme [Y] [W] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Comparant et concluant par Me Emmanuelle Solvel, membre de la SCP Solvel - Barrué, avocat au barreau des Ardennes

INTIMÉES :

Mme [V] [W]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Comparant et concluant par Me Adeline Segaud, avocat au barreau des Ardennes

Mme [D] [H] épouse [Z]

[Adresse 4]

[Localité 13]

N'ayant pas constitué avocat, bien que régulièrement assigné le 11 mars 2024 à personne

DÉBATS :

À l'audience publique du 24 octobre 2024, le rapport entendu, où l'affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 805 du code de procédure civile, M. Duez, président de chambre, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Duez, président de chambre

Mme Magnard, conseiller

Mme Herlet, conseiller

GREFFIER D'AUDIENCE :

Mme Roullet, greffier, lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par M. Duez, président de chambre, et par Mme Roullet, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Exposé du litige :

Mme [T], [P], [U] [K] veuve [W] née le [Date naissance 8] 1921 à [Localité 16], est décédée à [Localité 14] le [Date décès 7] 2014, laissant pour héritières ses trois filles :

. Mme [D], [I] [Z] née [H],

. Mme [Y], [A], [P] [W] épouse [G],

. Mme [V], [Y],[D] [W] nées de son mariage avec M. [N] [W] son dernier époux décédé le [Date décès 7] 2014.

L'actif de la succession de Mme [T] [K] veuve [W] est constitué d'un immeuble situé sur la commune de [Localité 14] (Ardennes), consistant en une maison d'habitation lieudit «[Adresse 15]» située [Adresse 3].

Me [R] [M], notaire à [Localité 16] a été chargée des opérations de succession.

Un litige a opposé les héritières qui n'ont pu trouver un accord sur l'évaluation de ce bien immobilier situé sur la commune de [Localité 14] (Ardennes), et toute tentative de partage amiable a échoué.

Par jugement rendu le 9 novembre 2021, sur saisine de Mme [V] [W], le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a :

- ordonné l'ouverture des opérations de compte liquidation partage de la succession de Mme [T] [K] veuve [W] née le [Date naissance 8] 1921 à [Localité 16] et décédée à [Localité 14] le [Date décès 7] 2014,

- désigné pour y procéder Me [F] [E], notaire à [Localité 17], [Adresse 9],

- rappelé que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,

- rappelé que le notaire commis devra dresser un projet d'état liquidatif dans le délai d'un an à compter de sa désignation,

- commis le juge coordonnateur de la première chambre civile du tribunal pour surveiller ces opérations,

Préalablement à ces opérations et pour y parvenir,

- ordonné une mesure d'expertise aux fins d'évaluation du bien immeuble dépendant de la succession et commet pour y procéder Mme [X] [L] née [C], [Adresse 5] avec pour mission de :

' se rendre sur les lieux, une maison d'habitation lieudit «[Adresse 15]» située [Adresse 3] construite en pierres avec crépi de ciment, couverte en ardoises, comprenant au rez-de-chaussée : trois pièces, débarras, et cellier, à l'étage : quatre chambres, cave et grenier, grange et remise, jardin et pré derrière, le tout d'un seul ensemble d'une contenance de 51 à 53 ca, repris au cadastre rénové section B n° [Cadastre 10] pour 34 ares et 77 centiares, n° [Cadastre 11] pour 14 ares et 25 centiares et n° [Cadastre 12] pour 2 ares et 51 centiares,

' se faire communiquer tous documents et pièces que l'expert estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,

' évaluer la valeur de l'immeuble,

' évaluer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle dudit immeuble,

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' dit que l'expert pourra se faire assister, s'il le juge utile, de tout sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne,

' dit qu'en cas de difficultés, l'expert en référera immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises,

' dit que l'expert devra adresser aux parties un pré-rapport de ses opérations et constatations contenant son avis en leur impartissant un délai pour lui faire connaître leurs dires ou observations qu'elles devront adresser en copie à la partie adverse,

' dit que l'expert devra déposer au greffe du tribunal le rapport définitif de ses opérations en deux exemplaires comprenant notamment son avis et ses réponses aux dires et observations éventuels des parties dans un délai de 4 mois à compter du jour où il aura été avisé de la consignation ci-après ordonnée,

' dit que le rapport déposé par l'expert devra être accompagné de sa demande de rémunération dont il aura préalablement adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception afin que celles-ci puissent faire valoir, le cas échéant, leurs observations écrites au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction dans un délai de quinze jours à compter de la réception

de la demande de taxe,

- dit que Mme [V] [W] devra consigner au Régisseur d'Avances et de Recettes du Tribunal Judiciaire de Charleville-Mézières la somme de 600 euros à valoir sur les honoraires de l'expert avant le 9 décembre 2021 sous peine de caducité de la mesure d'expertise,

- rappelé qu'en application de l'article 271 du code de procédure civile, faute pour la partie qui en a la charge de verser la consignation ci-dessus fixée dans le délai imparti, la désignation de l'expert pourra être déclarée caduque,

- désigné le magistrat chargé du contrôle de l'exécution des mesures d'instructions confiées à un technicien du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières pour assurer le contrôle de la mesure ci-dessus ordonnée et notamment pour, le cas échéant, procéder au simple ordonnance,

- dit que l'avance des frais et honoraires d'expertise avancés par Mme [V] [W] le sera au titre de frais privilégiés de partage,

- dit que Mme [Y] [W] épouse [G] est redevable d'une indemnité d'occupation depuis le décès du de cujus, sous réserve de la prescription quinquennale,

- dit que l'affaire sera rappelée à la mise en état du 5 avril 2022 pour les conclusions des parties après le dépôt du rapport d'expertise,

- réservé le surplus des demandes,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

L'expert a procédé à sa mission et a déposé son rapport d'expertise judiciaire définitif le 20 mai 2022.

Aucune solution amiable n'a pu être trouvée entre les parties.

Selon jugement rendu le 24 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a :

' constaté l'accord intervenu entre les parties s'agissant du prix de vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 14], fixé à 65 300 euros,

' déclaré Mme [Y] [W] redevable d'une indemnité d'occupation de 636 euros avec un abattement de 20 % au titre de son

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occupation privative et exclusive du bien indivis sis [Adresse 3] à [Localité 14], pour la durée allant du [Date décès 7] 2014 au 30 novembre 2021,

' dit que Mme [Y] [W] a droit à sa part de la somme totale de l'indemnité d'occupation en tant qu'indivisaire à hauteur de ses droits dans la succession,

' ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, la vente sur adjudication, à la barre du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du bien sis [Adresse 3] à [Localité 14], d'une contenance de 51 à 53 ca, repris au cadastre rénové section B N° [Cadastre 10] pour 34 ares et 77 centiares, N° [Cadastre 11] pour 14 ares et 25 centiares et N° [Cadastre 12] pour 2 ares et 51 centiares (maison d'habitation),

' rappelé que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile,

' fixé la mise à prix du bien à la somme de 65 300 euros avec faculté de baisse d'un quart puis d'un huitième en cas de carence d'enchères,

' dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l'avocat poursuivant la licitation,

' dit qu'il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité préalables à la vente, par voie d'affichage aux emplacements prévus à cet effet, de publication sur un site internet spécialisé et dans deux journaux locaux de son choix,

' dit qu'il incombera à la partie la plus diligente de déposer le cahier des conditions de vente utile au greffe du tribunal et de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal,

' autorisé tout copartageant intéressé à faire visiter par huissier de son choix les biens à vendre aux de réaction d'un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l'article R 322-2 du code de procédures civiles d'exécution et de réalisation de tout diagnostic obligatoire,

' autorisé tout copartageant intéressé à faire procéder par huissier de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente,

' dit que l'huissier pourra pénétrer dans ledit bien avec l'assistance, si nécessaire d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d'avertir chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 48 heures à l'avance,

' désigné Me [F] [E] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu'au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires,

' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

' rejeté les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage,

' ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Mme [Y] [W] a régulièrement interjeté appel de ce jugement, recours portant sur toutes les dispositions hormis celles ayant constaté l'accord intervenu entre les parties s'agissant du prix de vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 14], fixé à 65 300 euros.

Aux termes de ses écritures du 28 février 2024, Mme [Y] [W] demande à la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé la valeur du bien immobilier à la somme de 65 300 € et en ce qu'elle a ordonné

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la licitation de l'immeuble, de l'infirmer en ce qu'elle l'a déclarée redevable d'une indemnité d'occupation de 636 € avec un abattement de 20 % au titre de son occupation privative et exclusive du bien indivis sis [Adresse 3] à [Localité 14], pour la durée allant du [Date décès 7] 2014 au 30 novembre 2021; et, statuant à nouveau, de fixer l'indemnité d'occupation due par elle à la somme annuelle de 3 816 € sur une durée de 5 ans maximum.

Elle demande de dire que les dépens seront employés en frais priviiégiés des opérations de succession.

Suivant conclusions du 27 mai 2024, Mme [V] [W] demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions querellées, de débouter Mme [Y] [W] de l'intégralité de ses demandes, et de la condamner à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'appel.

La déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées à Mme [D] [H] épouse [Z] le 11 mars 2024. Elle n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de ses écritures Mme [Y] [W] limite sa contestation aux seules dispositions relatives à l'indemnité d'occupation de sorte que l'ensemble des autres dispositions visées dans la déclaration d'appel sont nécessairement confirmées.

I- Sur l'indemnité d'occupation :

À l'appui de son recours, Mme [Y] [W] indique en premier lieu que le jugement du 9 novembre 2021 a considéré qu'elle était redevable d'une indemnité d'occupation en retenant une attestation du compagnon de Mme [V] [W] qui précisait qu'elle ne s'était pas contentée d'entretenir l'immeuble, alors même qu'elle avait donné les clefs de la maison à Me [E] dès le jugement rendu et qu'elle n'était ensuite venue que pour entretenir la maison ou nourrir le chat.

Elle remet donc en cause le principe même de l'indemnité d'occupation qui a été mis à sa charge.

Or, le principe de cette indemnité d'occupation est acquis depuis le jugement du 9 novembre 2021, non frappé d'appel, qui dit que Mme [Y] [W] est redevable d'une indemnité d'occupation depuis le décès du de cujus ([Date décès 7] 2014), sous réserve de la prescription quinquennale. Ce jugement initial a par ailleurs donné mission à l'expert d'évaluer ladite indemnité.

Cette disposition a force de chose jugée et Mme [Y] [W] est désormais irrecevable à la contester.

Elle demeure toutefois recevable sur la question de la prescription et sur le montant de ladite indemnité.

S'agissant de la prescription, l'appelante se borne à dire lapidairement dans ses écritures (page 6) que «par ailleurs, il conviendra de constater que cette indemnité d'occupation sera limitée à 5 années», sans plus d'argumentaire et sans aucunement répondre aux motifs retenus par le premier juge à cet égard.

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Or, le jugement querellé retient, à raison, que «la prescription de cinq ans prévue à l'article 815-10 alinéa 2 du code civil s'applique à l'indemnité d'occupation mise à la charge de l'indivisaire qui jouit privativement d'un bien indivis. Il en résulte qu'aucune recherche relative à l'indemnité due par un indivisaire, pour la jouissance privative d'un bien indivis n'est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle cette indemnité aurait pu être perçue. Or, il est constant que le cours de la prescription est interrompu par notamment une assignation en partage contenant une demande d'indemnité d'occupation (...). En l'espèce, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a déclaré Mme [Y] [W] par décision du 9 novembre 2021 redevable d'une indemnité d'occupation depuis le décès du de cujus soit le [Date décès 7] 2014, sous réserve de la prescription quinquennale. La cohéritière demanderesse a délivré assignation à la date du 13 décembre 2018, cause d'interruption de la prescription. Mme [Y] [W] verse aux débats une attestation de Me [E] qui établit que les clefs du bien immobilier ont bien été déposées à son office en novembre 2021 (...). En conséquence il convient de fixer la durée de l'indemnité d'occupation due par Mme [Y] [W] de la date du [Date décès 7] 2014 au la date du 30 novembre 2021».

Il n' a donc pas lieu de limiter le cours de l'indemnité d'occupation à cinq années et le jugement est confirmé en ses dispositions relatives à la durée de ladite indemnité.

S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation, Mme [Y] [W] fait valoir :

- que le jugement dont appel s'est fondé sur le rapport d'expertise qui a conclu que leloyer mensuel pouvait être évalué à la somme de 636 € soit 7 632 € par an avant abbattement de 20 %,

- que toutefois en page 45 du rapport l'expert explique que la maison ne répond pas aux conditions de décence imposées par la loi en vue d'une éventuelle mise en location à une tierce personne,

- qu'il suffit pour s'en convaincre de se reporter aux photos insérées dans le rapport d'expertise, que cette maison est insalubre et ne peut être habitée, qu'elle ne fait que se dégrader depuis la décision de 2021 lorsque le clefs ont été remises au notaire et où personne n'est venu entretenir l'extérieur, aérer ou autre,

- que dès lors l'indemnité d'occupation doit nécessairement être fixée à une somme moindre que celle proposée par l'expert, qui est toujours soumise à l'appréciation du juge,

- qu'elle-même et son époux sont propriétaires d'une maison dans un autre village, à [Localité 16], depuis 53 ans, que la maison de [Localité 14] était une charge pour eux, qu'ils n'en ont retiré aucun avantage, que par ses interventions elle a au contraire permis de conserver l'immeuble,

- que le montant de l'indemnité d'occupation doit donc être réduit non de 20 % mais de 50 %.

Il sera rappelé à titre préalable que le jugement du 9 novembre 2021 a, en substance, retenu que quand bien même Mme [Y] [W] résidait effectivement à une autre adresse, elle s'était appropriée la maison de [Localité 14], n'en laissant aucun accès à ses soeurs. Il est constant à cet égard que l'indemnité, contrepartie du droit de jouir privativement, est due même en cas d'absence d'occupation effective des lieux. Il ne peut donc y avoir de minoration du montant pour cette raison.

L'expert a pris en compte, dans son évaluation le caractère dégradé de la maison. Ainsi il est listé en page 43 du rapport les faiblesses de cet immeuble,

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notamment: terrain en déclivité, garage en tôle, dalle ciment extérieur fissurée, manque d'entretien des peintures extérieures, maison non chauffée depuis 2014, problèmes d'humidité en divers enfroits, possiblement de nombreux travaux à prévoir en matière de mise en conformité, sols et menuiseries à remplacer dans l'arrière cuisine, la salle de bain et les WC. L'expert ajoute en page 45 que la maison ne répond pas aux conditions de décence imposées par la loi SRU en vue d'une éventuelle mise en location.

Il retient une valeur locative de 4 € le m², soit pour une surface habitable d'environ 159 m², 636 €.

Il est constant que la valeur locative s'établit par comparaison au marché locatif local, mais que l'occupant indivisaire n'est pas un occupant ni un locataire quelconque, en ce que son occupation est précaire, de sorte qu'un abattement est généralement admis, correctif de la valeur locative.

L'abattement proposé de 20 % apparaît en l'espèce tout à fait adapté, tenant compte du caractère précaire de l'occupation et de l'état de l'immeuble (il abouti à une indemnité mensuelle d'occupation de 508,80 € (636 - (636 x 20 /100).

Le jugement est par conséquent également confirmé s'agissant du montant de l'indemnité arrêté.

II- Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Mme [Y] [W] succombe en son recours, elle est tenue aux dépens d'appel et devra régler à Mme [V] [W] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS