TJ Bobigny, 16 oct. 2024, RG 24/00750

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00750 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXRC

Minute : 24/01012

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [U] [M]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LE DEUN Gaëlle

Copie délivrée à :
Mr [M] [U]

Le

JUGEMENT DU 16 Octobre 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [M]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 6 décembre 2001, la société d’HLM propriétaire du local LA PROPRIETE FAMILIALE DE L’ILE DE FRANCE a donné à bail aux époux [V] un pavillon à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 500,95 euros outre une provision sur charges. La SA CDC HABITAT SOCIAL est venue aux droits du précédent bailleur. Par avenant du 7 août 2009, Monsieur [U] [M] est devenu seul titulaire du bail après un premier avenant par lequel Madame [V] était devenue seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6 764,93 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Monsieur [U] [M] à lui payer les loyers et charges impayés au 3 novembre 2023, soit la somme de 15 098,27 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [U] [M] à lui payer la somme de 800 euros à titre indemnitaire, 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA CDC HABITAT SOCIAL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 4 août 2023.

Appelée à l'audience du 5 février 2024, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être finalement retenue à l'audience du 9 septembre 2024.

A l'audience du 9 septembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 33 279,57 euros, selon décompte en date du 9 septembre 2024.

Bien que régulièrement assigné à l’étude et après avoir comparu aux précédentes audiences, Monsieur [U] [M] n'a pas comparu à l’audience de plaidoirie et ne s'est pas fait représenter. Il sera statué par jugement contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 24 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 6 décembre 2001 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 août 2023, pour la somme en principal de 6 764,93 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 octobre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cependant, le défaut par Monsieur [U] [M] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [U] [M] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [U] [M] étant sans droit ni titre depuis le 5 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [U] [M] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [M] reste lui devoir la somme de 33 279,57 euros la date du 9 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Sur cette somme, le bailleur réclame 22 084,20 euros au titre du supplément loyer solidarité dit SLS, SLS appliqué depuis janvier 2023. A cet égard, en application des dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.
Aux termes de l'article L.441-3 du même code, les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L.441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu'au cours du bail, les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. Il convient de préciser que cet article est d'ordre public et que les parties au contrat de bail ne peuvent convenir d'y déroger, le bailleur social s'exposant en outre à des sanctions financières prévues à l'article L.441-11 du même code en cas d'omission de prélèvement.
Enfin l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Pour l’année 2023, le demandeur ne justifie aucunement du montant appliqué au titre du SLS alors qu’il se base sur un revenu fiscal de référence dont le montant n’est pas justifié avec des courriers du défendeur qui conteste ce montant avec pièces justificatives. Pour l’année 2024, il résulte du courrier de notification du supplément de loyer de solidairté adressé au défendeur le 14 août 2024 que le revenu fiscal de référence ayant servi de base de calcul est de 135 447 euros alors que le défendeur, dans le cadre d’échanges de courriers, a produit au demandeur un avis d’imposition d’un montant bien moindre, et surtout un avis de dégrèvement des impôts suite à des erreurs de calculs des services fiscaux.
La SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifiant aucunement du caractère certain du montant du SLS appliqué depuis le 1er janvier 2023, il sera débouté de sa demande de condamnation à ce titre et seuls les revenus hors SLS seront retenus.

Pour la somme au principal, Monsieur [U] [M], non comparant à l’audience de plaidoirie, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 10 952,94 euros.

Monsieur [U] [M] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance à compter de son prononcé.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS