TJ Toulouse, 6 déc. 2024, RG 22/03379

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 06 Décembre 2024
DOSSIER : N° RG 22/03379 - N° Portalis DBX4-W-B7G-REFW
NAC : 59E

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 3

JUGEMENT DU 06 Décembre 2024

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats

Mme JOUVE,

GREFFIER lors du prononcé

Mme CHAOUCH,

DEBATS

à l'audience publique du 04 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée le
à
DEMANDERESSE

S.A.R.L. PHENIX Exerçant sous l’enseigne NOUVELLE VUE, RCS Toulouse 480 686 807, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 93

DEFENDERESSES

S.C.C.V. LES ESSENTIELLES, RCS Toulouse 814 170 098, pris en la personne de son gérant, La SAS SAINT GEORGES PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.C.C.V. SQUARE AUX ARTISTES, RCS Toulouse 814 170 064, prise en la personne de son gérant, la SAS SAINT GEORGES PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.C.C.V. ORIGAMI, RCS Toulouse 813 088 317, prise en la personne de son gérant, la SAS SAINT GEORGES PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.C.C.V. GUILHEMERY 32, RCS Toulouse 820 271 310, prise en la personne de son gérant, la SAS SAINT GEORGES PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Maître Odile LACAMP de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 001

EXPOSE DU LITIGE

La SARL PHENIX, exerçant sous le nom commercial NOUVELLE VUE, est spécialisée en commercialisation de biens immobiliers et animation de réseaux commerciaux.

La société SAINT GEORGES PROMOTION est promoteur immobilier.

Le 17 février 2017, ces deux sociétés ont conclu un contrat de mandat non exclusif de développeur et animateur de partenaires commerciaux, lequel rappelait que la société SAINT GEORGES PROMOTION était une holding, et qu’un avenant au mandat serait signé avec chaque structure support du programme filiale du groupe.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 20 décembre 2018, la société SAINT GEORGES PROMOTION a informé la SARL PHENIX de la résiliation du contrat de mandat au 13 février 2019.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 16 avril 2019, la SARL PHENIX lui a indiqué qu’elle estimait qu’il lui restait dû une somme de 55 531, 80 € TTC en exécution du mandat au regard des ventes immobilières conclues par son intermédiaire.

Suivant courrier du 21 mai 2019, la SARL PHENIX a mis la société SAINT GEORGES PROMOTION en demeure de lui payer la somme de 65 386, 80 € au titre des commissions non réglées, mise en demeure réitérée le 24 juillet 2019 à hauteur de 71 550, 30 €.

Suivant courrier électronique du 5 septembre 2019, la société SAINT GEORGES PROMOTION a refusé de payer ces sommes.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 10 août 2022, la SARL PHENIX exerçant sous l’enseigne NOUVELLE VUE a fait assigner la SCCV LES ESSENTIELLES, la SCCV SQUARE AUX ARTISTES, la SCCV ORIGAMI, et la SCCV GUILHEMERY 32 devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir les condamner à lui régler chacune une somme au titre du paiement de sa commission fondée sur le contrat de mandat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024, et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 4 octobre 2024.
A l'issue des débats, elle a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, la SARL PHENIX exerçant sous l’enseigne NOUVELLE VUE demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, et des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de bien vouloir :

-Condamner la SCCV GUILHEMERY 32 à régler à la société NOUVELLE VUE la somme de 17 664 €, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mai 2019, et ce sous astreinte de 400 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-Condamner la SCCV ORIGAMI à régler à la société NOUVELLE VUE la somme de 32 988 €, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mai 2019, et ce sous astreinte de 400 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-Condamner la SCCV SQUARE AUX ARTISTES à régler à la société NOUVELLE VUE la somme de 1 086 €, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mai 2019, et ce sous astreinte de 400 € par jour de retard à compter de la signification de la
décision à intervenir ;

-Condamner la SCCV LES ESSENTIELLES à régler à la société NOUVELLE VUE la somme de 8 977,80 €, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mai 2019, et ce sous astreinte de 400 € par jour de retard à compter de la signification de la
décision à intervenir ;

-Débouter les ESSENTIELLES, SQUARE AUX ARTISTES, ORIGAMI et GUILHEMERY 32 de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
-Condamner les sociétés LES ESSENTIELLES, SQUARE AUX ARTISTES, ORIGAMI et GUILHEMERY 32 in solidum, à lui régler la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles ;
-Condamner les sociétés LES ESSENTIELLES, SQUARE AUX ARTISTES, ORIGAMI et GUILHEMERY 32 in solidum aux entiers dépens d’instance dont distraction au profit de Maître Mathieu SPINAZZE, avocat sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses demandes, la SARL PHENIX expose essentiellement qu’elle a été rémunérée à hauteur de 1% alors que son contrat de mandat prévoyait une rémunération à des taux de 1,5 % ou 2 % en fonction des ventes.
Elle fait valoir qu’aucun écrit portant modification de ce taux n’a été régularisé entre les parties, et qu’aucune circonstance ne permet de considérer qu’il aurait été modifié avec son accord.
Elle précise que ses factures ont été établies à hauteur de 1%, s’agissant d’une provision à valoir sur la facturation finale, et qu’au regard de la résiliation du mandat, il était logique qu’elle édite les factures relatives au solde de ses commissions.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 2 février 2024, les SCCV LES ESSENTIELLES, SQUARE AUX ARTISTES, ORIGAMI et GUILHEMERY 32 demandent au tribunal, au visa des articles 1103 et 1193 du code civil, de bien vouloir :

-Débouter la société PHENIX exerçant sous l’enseigne NOUVELLE VUE de l’ensemble de ses demandes dirigées contre les SCCV LES ESSENTIELLES, SQUARE AUX ARTISTES, ORIGAMI et GUILHEMERY 32 ;
-Condamner la société PHENIX exerçant sous l’enseigne NOUVELLE VUE à verser aux SCCV LES ESSENTIELLES, SQUARE AUX ARTISTES, ORIGAMI et GUILHEMERY 32 la somme de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, les SCCV LES ESSENTIELLES, SQUARE AUX ARTISTES, ORIGAMI et GUILHEMERY 32 (ci-après le promoteur) exposent en substance que les parties ont entendu modifier le contrat initial d’un commun accord, et que cette modification ne nécessitait pas d’écrit et a résulté d’une négociation qui s’est tenue en cours d’exécution du contrat.
Le promoteur estime que la preuve de cet accord résulte de l’édition de factures au taux de 1%, lesquelles ont été intégralement payées, et de différents échanges dont il ressort qu’il y a eu une acceptation expresse de la SARL PHENIX quant à ce taux de 1%.
Il souligne qu’une facture provisionnelle mentionnerait le même taux que la facture finale, ce mode de facturation ne supposant pas une modification de la base de calcul.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que le fait pour une partie à un litige d’envisager un règlement amiable de celui-ci avant de saisir le juge ne saurait en aucun cas constituer une reconnaissance des droits de l’autre partie.

Selon l' article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1193 du même code dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Il est de principe que l’accord des parties n’est soumis à aucune condition de forme, de sorte qu’il peut être tacite et résulter des circonstances dont l’appréciation appartient aux juges du fond.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Ainsi, la charge de la preuve de l’accord de volonté incombe à celui qui s’en prévaut, et il appartient en l’espèce au promoteur de rapporter la preuve de ce que les termes contractuels ont été modifiés, pour porter la commission de la SARL PHENIX à 1 %.

A ce titre, le promoteur produit un échange de courriers électroniques des 12 et 19 août 2019, qui, du fait de sa date, et de son contenu, ne démontre en rien que la SARL PHENIX aurait accepté une modification de sa commission, cette dernière réclamant au contraire le paiement des factures émises suite à la résiliation du contrat de mandat, et indiquant seulement avoir pris en compte les modifications demandées concernant les frais de notaire.

Par ailleurs, le promoteur produit un courrier électronique du 7 février 2018, dans lequel il indique au gérant de la SARL PHENIX, Monsieur [D] : “je souhaite que ton contrat passe à 1 % quelque soit le taux de commission du partenaire, nous l’avons déjà évoqué, je souhaite le formaliser”, et qui a reçu pour réponse une proposition de rendez-vous émise par Monsieur [D].

Il résulte de cet échange que la modification du contrat initial a bien fait l’objet d’une négociation. Pour autant, il ne permet pas de connaître l’issue de celle-ci, la réponse de la SARL PHENIX attestant de son accord pour discuter, mais pas pour accepter la proposition faite.

En l’occurrence, quand bien même aucun écrit n’est nécessaire pour modifier un contrat lorsque les parties en sont d’accord, le promoteur indique expressément dans ce courrier électronique qu’il souhaite formaliser cette modification du taux de commission.

Or, force est de constater que, à l’issue de la négociation évoquée dans cet échange, cette formalisation n’a pas eu lieu, ce qui plaide en faveur d’un refus de la proposition du promoteur par la SARL PHENIX.

Le promoteur verse ensuite aux débats des échanges de courriers électroniques du 26 juin 2018 dans lesquels il soumet les grilles des projets à Monsieur [D], lequel a répondu “j’ai prévu 1% pour toi sur toute la grille” et “1% prévu pour toi sur toute la grille”.

Il en ressort que pour ces projets particuliers, les parties se sont accordées sur une commission de 1 %.

Pour autant, il s’en déduit de même que la demande du promoteur énoncée en février 2018 n’a pas abouti à un accord global de la SARL PHENIX, dont l’existence viderait de tout intérêt sa réponse sur le montant de sa commission à 1% pour chaque grille qui lui est soumise.

En effet, si les parties s’étaient accordées sur une commission de 1 % quelque soit le taux partenaire, Monsieur [D] n’aurait pas eu à préciser ce montant en réponse à la proposition du promoteur.

A l’inverse, si l’issue de la négociation avait été l’application stricte des prévisions contractuelles initiales, Monsieur [D] n’aurait pas davantage eu à préciser le montant de sa commission.

En réalité, le rapprochement de l’ensemble de ces pièces établit que les parties se sont accordées pour une négociation du montant de la commission de la SARL PHENIX au cas par cas, sans que celle-ci ait accepté une modification de principe de celle-ci à hauteur de 1 % pour l’ensemble de la relation contractuelle.

Il appartient donc à la SARL PHENIX, qui demande l’exécution de l’obligation en paiement, de démontrer pour chacune de ses demandes quel taux a été accepté par les parties.

En l’occurrence, elle produit des factures de décembre 2017 et mars 2018 qui font mention d’un taux de commission de 1% hors taxes.

Contrairement à son affirmation, aucune mention de ses factures ne permet de considérer qu’il s’agisse de factures d’acompte émises à titre provisionnel, et qu’elles doivent être complétées par des factures ultérieures.

De fait, aucune échéance particulière ne justifie un tel paiement échelonné, alors que les factures ont manifestement été émises après la conclusion des ventes concernées.

A cet égard, le contrat de mandat prévoit, en son article 6, que les honoraires sont payés au plus tard 10 jours après la date de la signature de l’acte authentique de vente par devant notaire, et sur présentation de la facture correspondante.

Le fait qu’il n’ait jamais été prévu de paiement échelonné est confirmé par le contenu des factures émises en 2019, et donc après la résiliation du contrat, lesquelles portent la mention “rappel de facture” et le numéro de la première facture, émise en 2018, et non une allusion au paiement d’un solde nouvellement sollicité suite au versement antérieur d’une provision.

Enfin, contrairement à l’affirmation de la SARL PHENIX, les termes du courrier de résiliation émis par le promoteur, et qui font référence à l’article 7.7 du contrat “conséquence de la cessation du contrat” n’établissent en rien une reconnaissance de l’existence de soldes à payer concernant les ventes objet du litige.

Dans ces conditions, il sera retenu que les factures établies par la SARL PHENIX jusqu’à la date de résiliation du contrat, et qui présentent un taux de 1 %, correspondent à l’accord des parties sur les ventes qu’elles concernent.

Aussi, les factures “complémentaires” émises en 2019, et donc après la résiliation du contrat, l’ont été sans fondement contractuel.

En revanche, en suivant le même raisonnement, la facture relative à la vente KHALIFA, dont il n’est pas contesté qu’elle n’a fait l’objet d’aucune facturation antérieure, établit que la SARL PHENIX n’avait pas accepté de taux de 1 % la concernant, de sorte que son paiement est dû, étant observé que le promoteur ne développe aucun argument pour s’opposer à son montant, malgré ses caractéristiques particulières, s’agissant de l’unique facture relative à une vente qui n’a fait l’objet d’aucune rémunération.

Il résulte de ce qui précède que la SARL PHENIX, concernant les ventes objet du litige, dont il est constant qu’elles ont fait l’objet de factures mentionnant une commission au taux de 1 %, a accepté ce dernier.

Par conséquent, elle ne pouvait établir de nouvelle facture correspondant à un nouveau taux de commission, et n’est pas fondée à en revendiquer le paiement.

En revanche, elle est fondée à demander le paiement de la facture 2019/121 concernant la vente KHALIFA, soit une somme de 5 184 € TTC.
Il ressort du rapprochement des prétentions et du tableau figurant en page 8 de ses conclusions que le paiement de cette facture est demandé à la SCCV GUILHEMERY 32 (résidence Intown).

La demande de la SARL PHENIX de voir assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mai 2019 sera rejetée.

En effet, il convient d’observer que la mise en demeure du 21 mai 2019 ne vise pas la facture de la vente KHALIFA, et que le montant annoncé au titre de la facture n°2019/121 dans la mise en demeure du 24 juillet 2019 ne correspond pas au montant de celle-ci.

Enfin, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte formée par la SARL PHENIX, celle-ci ne caractérisant pas la résistance abusive qui motive sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, dès lors que les deux parties succombent partiellement, il sera fait un tout des dépens, qui seront mis à la charge par moitié d’une part de la SARL PHENIX et d’autre part de la SCCV GUILHEMERY 32.

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS