CA Rennes, 10 déc. 2024, RG 21/06909

1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/06909

N° Portalis

DBVL-V-B7F-SFTZ

(Réf 1ère instance : 21/00211)

SCI DOMAINE DU CHATEAU

DE [Localité 28]

C/

M. [P] [K]

M. [F] [K]

Mme [C] [K] épouse [D]

SAS DOMAINE

DE [Localité 28]

SCI AQUA PHENICIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 DÉCEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère entendue en son rapport

GREFFIER

Madame Marie-Claude COURQUIN lors des débats et Mme Elise BEZIER lors du prononcé,

DÉBATS

A l'audience publique du 4 juin 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 décembre 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 8 octobre 2024

****

APPELANTE

DOMAINE DU CHATEAU DE [Localité 28] SCI Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Julien DESCLOZEAUX de la SELARL LATOURNERIE WOLFROM AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

SAS DOMAINE DE [Localité 28], immatriculée au RCS de VANNES sous le numéro 343.654.976, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 27]

[Adresse 27]

Représentée par Me Gwendal BIHAN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Vincent JAMOTEAU de la SCP ACR AVOCATS, plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Monsieur [P] [K]

Né le 10 janvier 1956 à [Localité 23] (ROYAUME-UNI)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Monsieur [F] [K]

Né le 1er avril 1965 à [Localité 29]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Madame [C] [K] épouse [D]

Née le 9 février 1973 à [Localité 22]

[Adresse 6]

[Localité 10]

SCI AQUA PHENICIA, société civile immobilière au capital de 1.407.805,69 € immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 352.667.687, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 10]

Tous représentés par Me Bruno CRESSARD de la SELARL CRESSARD DUTTO LE GOFF, AVOCATS, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Le domaine du château de [Localité 28] est un site d'exception, situé sur la pointe rocheuse de [Localité 26], lieudit [Localité 28] à [Localité 21] sur lequel est exploité un complexe hôtelier avec bar, restaurant et un espace de balnéothérapie.

2. Il s'étend sur les parcelles numérotées section [Cadastre 18], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 19], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] au cadastre de la commune de [Localité 21].

3. La SCI du domaine du château de [Localité 28] est propriétaire d'une partie du site, à savoir les parcelles [Cadastre 18], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 11].

4. Après le décès de leur père [I] [K], fondateur du Domaine du Château de [Localité 28], M. [P] [K], M. [F] [K] et Mme [C] [K] épouse [D] (ci-après les consorts [K]) sont devenus propriétaires personnellement ou via la SCI familiale Aqua Phenicia à hauteur de 57 % du capital de la SCI du domaine du château de [Localité 28] dont Mme [C] [K] épouse [D] est gérante. 4% des parts de la SCI sont détenus par la SARL Marie Cécile.

5. La SARL Marie Cécile est constituée par M. [R] et son épouse, qui sont cogérants.

6. L'autre partie du foncier, correspondant aux parcelles [Cadastre 19], [Cadastre 9], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 4] sur lesquelles ont été édifiées de manière plus récente un ensemble immobilier destiné à un usage d'hôtellerie et de balnéothérapie, est la propriété de la SCI Aqualie dont le capital est détenu à 100 % par les consorts [K].

7. L'ensemble immobilier est exploité par la SAS Domaine de [Localité 28] qui a pour directeur salarié M. [L] [R] et pour présidente la SARL Marie Cécile (dont M. [R] est le gérant).

8. L'exploitation de l'ensemble de ce site d'exception par la SAS Domaine de [Localité 28] repose sur deux baux commerciaux consentis par la SCI du domaine du château de [Localité 28] d'une part et la SCI Aqualie d'autre part.

9. Par contrat du 1er décembre 2015, la SCI du domaine du château de [Localité 28] a consenti à la SAS Domaine de [Localité 28] le renouvellement pour une durée de 12 ans à compter du 1er avril 2016 du bail commercial conclu le 30 octobre 2001 avec avenant du 31 mars 2004 portant sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 18], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 11] ainsi que sur les parcelles [Cadastre 25] et [Cadastre 4], bien que ces dernières soient en réalité la propriété de la SCI Aqualie.

10. Par contrat du 1er décembre 2015, la sci Aqualie a consenti à la SAS Domaine de [Localité 28] le renouvellement pour une durée de 12 ans à compter du 1er avril 2016, du bail conclu le 9 septembre 1994, renouvelé une première fois le 31 mars 2004, portant sur les parcelles cadastrées [Cadastre 19], [Cadastre 9], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 5].

11. A l'occasion de ce renouvellement, les baux ont été mis à jour des modifications du régime applicable aux baux commerciaux découlant de l'adoption de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat au commerce et aux très petites entreprises dites loi 'Pinel', introduisant notamment à l'article L.145-46-1 du code du commerce un droit de préférence en faveur du preneur à bail commercial en cas de vente.

12. Les parties sont cependant convenues d'insérer dans chacun des deux baux renouvelés, un article 16 relatif à la renonciation partielle du preneur à son droit de préférence en cas de vente des biens loués, rédigée comme suit :

'En cas de vente des biens loués par le bailleur en cours de bail, le preneur disposera d'un droit de préférence pour acquérir les biens, conformément aux dispositions de l'article L. 145-46I du code de commerce.

Toutefois, par dérogation aux dispositions de l'article L.145-46-1 susvisé, le droit de préférence du preneur ne pourra s'appliquer en cas de vente des biens loués par le bailleur à une société :

* dont un ou plusieurs associés du bailleur et ou le bailleur lui-même seraient associés majoritaires,

* dont un ou plusieurs membres de la famille d'un ou plusieurs associés du bailleur (à savoir conjoints, ascendants et descendants ou ascendants et descendants du conjoint d'un membre de la famille d'un associé du bailleur) seraient associés majoritaires.

Les parties rappellent par ailleurs que l'article L.145-46-1 susvisé précise que le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.'

13. Le 26 juin 2019, la SCI du domaine du château de [Localité 28] a convoqué une assemblée générale extraordinaire afin de soumettre au vote la cession des parcelles lui appartenant à la SCI Aqualie. La cession au prix de 3.500.000 € a été votée à l'unanimité.

14. Le 22 juillet 2019, maître [W] [S], notaire de la SCI du domaine de [Localité 28] a informé la SAS Domaine de [Localité 28] de l'intention du bailleur de vendre les parcelles louées au prix 3.500.000 € payable comptant et qu'en vertu de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, elle bénéficiait dans son cas d'un droit de préférence. Il lui demandait en conséquence de bien vouloir faire connaître sous un mois si elle entendait acquérir les biens.

15. Le 16 août 2019, la SAS Domaine de [Localité 28] a informé le notaire de sa décision d'exercer son droit de préférence et d'acquérir les parcelles au prix de 3.500.000 €, en ayant recours à un prêt bancaire.

16. Le 28 août 2019, le notaire a demandé à la société locataire de considérer comme nulle et non avenue la purge du droit de préemption en précisant que sa lettre du 22 juillet était une erreur et qu'en tout état de cause il n'avait pas reçu mandat de l'adresser.

17. Le 16 septembre 2019, la locataire a maintenu son intention d'acheter en précisant qu'elle considérait la lettre de notification du droit de préférence comme une promesse de vente ne pouvant plus être rétractée, ni annulée et engageant la SCI bailleresse.

18. Le 11 octobre 2019, le notaire a réitéré son refus de vente.

19. Le 21 octobre 2019, la SAS Domaine de [Localité 28] répondait par l'intermédiaire de son avocat qu'elle entendait se prévaloir de la perfection de la vente, précisant avoir obtenu le financement nécessaire.

20. Le 13 octobre 2020, le bailleur a été mis en demeure de venir régulariser la vente en l'étude de maître [U] le 13 novembre 2020.

21. Le 10 novembre 2020, le bailleur a fait signifier à la locataire son refus.

22. Le 13 novembre 2020, un procès-verbal de carence a été dressé par maître [U] notaire de la SAS Domaine de [Localité 28].

23. Par ordonnance du 27 janvier 2021, le président du tribunal judiciaire de Vannes a autorisé la SAS Domaine de [Localité 28] à assigner à jour fixe la SCI du domaine du château de [Localité 28] pour l'audience du 25 mai 2021 à 14 h.

24. Le 2 février 2021, la sas Domaine de [Localité 28] a fait assigner à jour fixe la SCI du domaine du château de [Localité 28] aux fins d'annulation de la clause de renonciation partielle au droit de préférence du preneur et de perfection de la vente.

25. La SCI Aqua Phenicia et les consorts [K] sont intervenus volontairement à l'instance par conclusions enregistrées le 11 mai 2021.

26. Par jugement du 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Vannes a :

- débouté les consorts [K] et la SCI Aqua Phenicia de leur demande d'annulation des 1ère et 2ème résolutions de l'assemblée générale extraordinaire de la SCI du domaine du château de [Localité 28] du 26 juin 2019,

- annulé la clause de renonciation partielle au droit de préférence du preneur insérée au bail commercial liant la SAS Domaine de [Localité 28] à la SCI du domaine du château de [Localité 28],

- dit parfaite la vente de l'immeuble inscrit au cadastre section [Cadastre 18], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Adresse 12], entre la SCI du domaine du château de [Localité 28] et la SAS Domaine de [Localité 28] pour le prix de 3.500.000 € payable comptant le jour où le jugement sera définitif, hors frais, droits et émoluments à la charge de l'acquéreur,

- dit que le jugement valait acte réitératif de vente et serait publié auprès du service de la publicité foncière par la SCI du domaine du château de [Localité 28] qui communiquera les éléments d'informations nécessaires,

- condamné la SCI du domaine du château de [Localité 28] à rembourser à la SAS Domaine de [Localité 28] l'ensemble des loyers réglés à compter du 16 décembre 2019 et jusqu'au jour de la vente litigieuse (date du jugement devenu définitif) avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances réglées par la SCI du domaine de [Localité 28] à titre de dommages et intérêts avec capitalisation de ceux échus et dus pour une année entière,

- ordonné la compensation entre le prix à régler et les loyers indus à rembourser,

- condamné la SCI du domaine du château de [Localité 28] à payer la somme de 4.000 € à la SAS Domaine de [Localité 28] en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI du domaine du château de [Localité 28] aux dépens.

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27. La SCI du domaine du château de [Localité 28] a interjeté appel suivant déclaration du 29 octobre 2021.

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EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

28. La SCI du domaine du château de [Localité 28] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 21 mai 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 7 septembre 2021 en ce qu'il a :

* débouté les consorts [K] et la SCI Aqua Phenicia de leur demande d'annulation des première et deuxième résolutions de l'assemblée générale extraordinaire de la SCI du domaine du château de [Localité 28] du 26 juin 2019,

* annulé la clause de renonciation partielle au droit de préférence du preneur insérée au bail commercial liant la SAS Domaine de [Localité 28] à la SCI du domaine du château de [Localité 28],

* dit parfaite la vente de l'immeuble inscrit au cadastre section [Cadastre 18], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Adresse 12], entre la SCI du domaine du château de [Localité 28] et la SAS Domaine de [Localité 28] pour le prix de 3.500.000 € payable comptant le jour où le jugement sera définitif, hors frais, droits et émoluments à la charge de l'acquéreur,

* dit que le jugement valait acte réitératif de vente et serait publié auprès du service de la publicité foncière par la SCI du domaine du château de [Localité 28] qui communiquera les éléments d'informations nécessaires,

* condamné la SCI du domaine du château de [Localité 28] à rembourser à la SAS Domaine de [Localité 28] l'ensemble des loyers réglés à compter du 16 décembre 2019 et jusqu'au jour de la vente litigieuse (date du jugement devenu définitif) avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances réglées par la SCI du domaine de [Localité 28] à titre de dommages et intérêts,avec capitalisation de ceux échus et dus pour une année entière,

* ordonné la compensation entre le prix à régler et les loyers indus à rembourser,

* condamné la SCI du domaine du château de [Localité 28] à payer la somme de 4.000 € à la SAS Domaine de [Localité 28], en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SCI du domaine du château de [Localité 28] aux dépens,

Statuant à nouveau,

- déclarer la SCI du domaine du château de [Localité 28] recevable en son appel,

A titre principal,

- déclarer irrecevable car prescrite conformément aux articles 31 et 122 du code de procédure civile et L. 145-60 du code de commerce, et en toute hypothèse infondée, la demande de la SAS Domaine de [Localité 28] tendant à voir prononcer la nullité de la clause de renonciation partielle insérée à l'article 16 du bail commercial liant la SCI du domaine du château de [Localité 28] et la SAS Domaine de [Localité 28],

- par conséquent, déclarer nulle la vente alléguée par la SAS Domaine de [Localité 28],

- débouter la SAS Domaine de [Localité 28] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

- déclarer nulle la vente alléguée par la SAS Domaine de [Localité 28] en l'absence de tout mandat donné au notaire par la SCI du domaine du château de [Localité 28] pour proposer la vente à la SAS Domaine de [Localité 28],

-Par conséquent, débouter la SAS Domaine de [Localité 28] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre plus subsidiaire,

- déclarer nulle la vente alléguée par la SAS Domaine de [Localité 28] faute de détermination du bien vendu et, partant, de rencontre de volonté entre les parties sur la chose et le prix,

- par conséquent, débouter la SAS Domaine de [Localité 28] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre encore plus subsidiaire,

- déclarer nulle la vente alléguée par la SAS Domaine de [Localité 28] à raison du dol dont cette dernière s'est rendu l'auteur et, à tout le moins, de l'erreur déterminante du consentement commise par la SCI du domaine du château de [Localité 28],

- par conséquent, débouter la SAS Domaine de [Localité 28] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire,

- déclarer sans effet l'acceptation de la sas Domaine de [Localité 28] en raison de l'absence de réalisation de la vente dans le délai prescrit par l'article L.145-46-1 du code de commerce,

- par conséquent, débouter la SAS Domaine de [Localité 28] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

En toute hypothèse,

- débouter la SAS Domaine de [Localité 28] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions au titre des loyers acquittés, la société ne démontrant pas la faute alléguée, ne précisant pas le quantum sollicité et n'établissant pas de lien de causalité,

- condamner la sas Domaine de [Localité 28] à payer à la SCI du domaine du château de [Localité 28] la somme de 20.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner celle-ci aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Lhermitte sur son affirmation de droit.

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29. La SAS Domaine de [Localité 28] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 mai 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- dire la SCI du domaine du château de [Localité 28] non fondée en son appel, et non recevable en tout cas non fondée en ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter,

- dire la SCI Aqua Phenicia et les consorts [K] non fondés en leur appel incident et non recevables comme étant notamment nouvelles, en tout cas non fondés en leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Subsidiairement,

- confirmer intégralement le jugement entrepris sauf en ce qu'il a dit qu'il valait acte réitératif de vente et sera publié auprès du service de la publicité foncière par la société domaine de [Localité 28] qui communiquera les éléments d'informations nécessaires,

Y substituant,

- ordonner aux parties de régulariser l'acte authentique de vente dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision, à défaut de quoi la décision à intervenir tiendra lieu d'acte de vente,

- commettre maître [U], notaire à [Localité 20], pour recevoir l'acte authentique de vente et, préalablement, procéder aux formalités requises pour purger le droit de préemption urbain,

- condamner la SCI du domaine du château de [Localité 28] sous astreinte de 1.500 € par jour de retard au terme d'un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, à remettre à maître [U] les documents nécessaires à la régularisation de la vente tels que le contrat relatif à la présence d'amiante dans les immeubles, celui relatif à la présence de plomb, un état de l'installation intérieur de gaz, un diagnostic de performance énergétique et un certificat de mesurage,

En toute hypothèse,

- condamner la SCI du domaine du château de [Localité 28] à payer à la SAS Domaine de [Localité 28] la somme de 30.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI du domaine du château de [Localité 28] aux dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

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30. La SCI Aqua Phenicia et les consorts [K] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 21 mai 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- annuler le jugement rendu pour non-respect du contradictoire,

A tout le moins,

- réformer le jugement dont appel,

- annuler pour erreur vice du consentement et pour défaut de capacité d'un associé l'ensemble des délibérations de l'assemblée générale extraordinaire de la SCI du domaine du château de [Localité 28] en date du 26 juin 2019,

- constater que la SCI du domaine du château de [Localité 28] est restée propriétaire des parcelles cadastrées [Cadastre 18], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 11],

A titre subsidiaire, sur la clause de renonciation partielle au droit de préférence,

- déclarer valable la clause du bail commercial de renouvellement en date du 1er décembre 2015 limitant le droit de préférence octroyé à la SAS Domaine de [Localité 28],

- constater que les conditions d'application de cette clause sont remplies de sorte que la vente au profit de la SCI Aqualie est parfaite,

Quand bien même cette clause serait inapplicable,

- dire et juger que la SAS Domaine de [Localité 28] a renoncé à son droit de préférence et ne pouvait l'exercer,

- constater que les conditions de délais de régularisation de la vente prévues par l'article L.145-46-1 du code de commerce n'ont pas été respectés par le preneur, ce qui fait obstacle à la cession à son profit,

- constater que les conditions de délais de régularisation de la vente prévues par l'article L.145-46-1 du code de commerce sont remplies de sorte que le preneur ne bénéficiait d'aucun droit de préemption ou de préférence sur la vente de l'immeuble loué,

- dire que la vente par la SCI du domaine du château de [Localité 28] des parcelles cadastrées [Cadastre 18], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 11], commune de [Localité 21] au profit de la SCI Aqualie est parfaite,

- renvoyer les parties vers le notaire rédacteur maître [W] [S], notaire à [Localité 24], afin d'accomplir toutes les formalités nécessaires à rendre la vente parfaite,

A titre infiniment subsidiaire,

- constater que la SAS Domaine de [Localité 28] n'a pas exécuté ses obligations de bonne foi,

- la condamner à verser à la SCI Aqua Phenicia et aux consorts [K] la somme de 3.500.000 € tous chefs de préjudices confondus,

- infirmer au surplus la décision dont appel en ce qu'elle a ordonné la restitution des loyers versés par la SAS Domaine de [Localité 28] depuis le 19 décembre 2019,

- débouter la SAS Domaine de [Localité 28] de son appel incident,

- condamner la SAS Domaine de [Localité 28], la SCI du domaine du château de [Localité 28] à verser à la SCI Aqua Phenicia et aux consorts [K] la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre leur condamnation aux entiers dépens.

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31. L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 22 mai 2024.

32. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

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MOTIVATION

1°/ Sur la demande d'annulation du jugement

33. Les consorts [K] et la SCI Aqua Phenicia sollicitent l'annulation du jugement au motif que le tribunal :

1 - a fait application d'une jurisprudence manifestement contra legem,

2 - a fait en outre une application rétroactive de cette jurisprudence qui ajoute à la loi et ne se contente pas de l'interpréter,

3 - n'a pas précisé si la nature de l'ordre public invoqué était de disposition ou de direction,

4 - a conclu à tort à un ordre public de direction qui ne correspond pas à la volonté du législateur,

5 - a déclaré nulle et non pas 'non écrite' une clause au visa de cet ordre public,

6 - a fait obstacle au débat contradictoire quant aux principes et aux conséquen-ces de cette 'nullité' sur le contrat de bail lui-même.

Réponse de la cour

34. Aux termes des articles 16 et 455 du code de procédure civile, à peine de nullité, le jugement doit être motivé et le juge doit faire observer et observer lui-même en toutes circonstances le principe de la contradiction.

35. En l'espèce, les griefs 1 à 5 énoncés par les consorts [K] et la SCI Aqua Phenicia au soutien de leur demande d'annulation du jugement relèvent de la critique de la motivation de celui-ci (devant dès lors s'analyser comme des moyens de réformation) et non d'un défaut de motivation susceptible de fonder une annulation du dit jugement.

36. Par ailleurs, la nullité de la clause de renonciation insérée au bail à raison du caractère d'ordre public du droit de préférence du preneur révélé par l'arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 28 juin 2018 (n°17-14.605) était l'objet même de la demande formée par la SAS Domaine de [Localité 28] en première instance. Il ne peut donc être sérieusement soutenu que le premier juge a violé le principe du contradictoire.

37. Les consorts [K] et la SCI Aqua Phenicia qui, au demeurant, n'ont pas cru eux-mêmes devoir interjeter appel principal du jugement seront déboutés de leur demande d'annulation de la décision déférée.

2°/ Sur l'intérêt à agir de la SCI du domaine du château de [Localité 28]

38. La SAS Domaine de [Localité 28] soutient que la SCI du domaine du château de [Localité 28] est irrecevable en son appel, son intérêt à agir étant purement artificiel voire inexistant en ce qu'il ne servirait qu'à maquiller l'intérêt personnel de ses gérants et associés. Elle fait en effet valoir qu'en interjetant appel du jugement, les dirigeants de la SCI du domaine du château de [Localité 28] contreviennent à la délibération du 26 juin 2019 et privent ainsi la société de la perception de la somme de 3.500.000 €. Elle souligne qu'il n'est d'ailleurs invoqué par la SCI du domaine du Château de [Localité 28] aucun préjudice propre résultant de la vente forcée décidée par le tribunal.

39. La SCI du domaine du château de [Localité 28] réplique qu'elle a nécessairement intérêt à agir en sa qualité de partie défenderesse ayant succombé en première instance, le jugement ayant ordonné la vente forcée de l'intégralité de son patrimoine et l'ayant condamnée à rembourser des loyers prétendument indus à compter du 16 décembre 2019.

Réponse de la cour

40. L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.

41. En l'espèce, le bail renouvelé le 1er décembre 2015 par la SCI du domaine du château de [Localité 28] au profit de la SAS domaine de [Localité 28] comportait une clause négociée entre les parties de renonciation partielle du preneur à l'exercice de son droit de préférence en cas de vente à une société dont les bailleurs seraient les associés.

42. Par ailleurs, l'assemblée générale extraordinaire du 26 juin 2019 a voté à l'unanimité la cession de ses actifs à la société Aqualie.

43. Dans la mesure où le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vannes aboutit à la cession de la totalité du patrimoine de la SCI du domaine du château de [Localité 28] à une autre personne que la société Aqualie, ce en contradiction avec les résolutions votées par l'assemblée générale du 26 juin 2019, ainsi qu'à sa condamnation à payer à la SAS Domaine de [Localité 28] des sommes importantes en remboursement des loyers réglés par le preneur devenu propriétaire, l'intérêt propre de la personne morale à agir en réformation du jugement, indépendamment de celui de ses associés, n'est pas sérieusement contestable.

44. La demande de la SAS Domaine de [Localité 28] tendant à voir déclarer la SCI du domaine du château de [Localité 28] irrecevable en ses demandes doit donc être rejetée.

3°/ Sur la nullité de la clause de renonciation partielle et l'existence d'un droit de préférence au profit de la SAS Domaine de [Localité 28]

45. La SCI du domaine du château de [Localité 28] ainsi que ses associés font grief au premier juge d'avoir déclaré nulle la clause de renonciation partielle du preneur à l'exercice de son droit de préférence figurant à l'article 16 du bail commercial renouvelé.

46. Elle fait valoir que la SAS Domaine de [Localité 28] est irrecevable en sa demande de nullité.

47. Sur le fond, elle expose que la clause litigieuse est parfaitement valable et doit recevoir application, en ce que les dispositions de l'article L.145-46-1 du code du commerce relève d'un ordre public de protection, de sorte qu'il est toujours possible pour le preneur de renoncer à son droit de préférence, dès lors que cette renonciation porte sur un droit acquis et qu'elle est non équivoque. Elle estime qu'en l'espèce, la SAS Domaine de [Localité 28] a valablement renoncé à son droit de préférence.

48. En outre, elle rappelle que le législateur, soucieux de ne pas porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur, a prévu des dérogations au droit de préférence du preneur. Elle estime qu'outre le caractère manifestement familial de la vente envisagée, il ne saurait être contesté que le local loué fait partie d'un ensemble immobilier bien plus vaste, détenu par deux SCI distinctes mais constituant une unité économique cohérente et indissociable, ne pouvant être divisée sans porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété de ses propriétaires.

49. Enfin, considérant que la clause de renonciation partielle avait vocation à s'appliquer et qu'aucun droit de préférence ne bénéficiait au preneur, elle soutient que la lettre de purge adressée par le notaire, au demeurant non mandaté par le bailleur, était dénuée de toute efficacité, de sorte qu'aucune vente n'a pu opérer au profit du preneur.

50. Les consorts [K] et la SCI Aqua Phenicia estiment que l'action en nullité de la clause de renonciation du preneur à son droit de préférence engagée par la SAS Domaine de [Localité 28] est prescrite de sorte qu'en présence d'une clause valide et applicable, la SAS Domaine de [Localité 28] ne disposait d'aucun droit de préférence.

51. A cet égard, ils font valoir qu'il est toujours permis de renoncer à un droit futur dès lors que la clause de renonciation est rédigée de manière claire, précise, non ambiguë et qu'elle ne porte pas sur une disposition d'ordre public de direction. Ils estiment que la clause litigieuse relevant d'un ordre public de protection, la renonciation du preneur en cours de bail reste toujours possible et qu'en l'occurrence, elle s'est manifestée sans ambiguïté à l'occasion du renouvellement du bail en 2015 puis à nouveau en 2019.

52. Ils ajoutent que la clause litigieuse a été acceptée par le preneur en toute connaissance de cause. C'est donc à tort que le premier juge l'a annulée en faisant une application rétroactive de l'arrêt contra legem de la cour de cassation du 28 juin 2018 et au motif inapproprié que 'Nul n'est censé ignorer la loi.' 

53. Enfin, dans l'hypothèse où la clause de renonciation insérée dans le bail commercial serait invalidée, ils invitent la cour à se prononcer sur la sanction de nullité sollicitée dès lors que cette clause était envisagée comme un élément essentiel du renouvellement du bail à l'époque de sa signature et que sa nullité, telle que l'a retenue le tribunal, bouleverse tout l'équilibre contractuel.

54. La SAS Domaine de [Localité 28] considère qu'agissant en nullité de la clause de renonciation par voie d'exception, aucune prescription ne peut lui être opposée. Elle ajoute que même si la cour estimait que la nullité était sollicitée par voie d'action, aucune prescription ne serait pour autant acquise. Elle souligne qu'en toute hypothèse, si son action était jugée irrecevable, il appartiendrait au juge de relever d'office l'application d'une règle d'ordre public et de déclarer nulle la clause litigieuse.

55. Sur la renonciation à son droit de préférence, elle rappelle que nul ne peut renoncer à un droit d'ordre public avant qu'il ne soit acquis et que le droit de préemption du locataire ne saurait être acquis avant que le bailleur ne décide de vendre le bien loué. Elle fait valoir qu'en l'espèce, la SCI du domaine de Château de [Localité 28] échoue à démontrer qu'elle aurait renoncé à son droit de préférence après la réception de la lettre de purge du notaire, qu'elle estime par ailleurs parfaitement valable.

Réponse de la cour

a. Sur l'absence de prescription de l'action en nullité

56. Pour déclarer l'action non prescrite, le tribunal a retenu que la nullité était soulevée par le preneur par voie d'exception en vue de faire échec à l'application de la clause contractuelle de renonciation qu'entendait lui opposer le bailleur.

57. En premier lieu, il importe de déterminer si la nullité de la clause de renonciation litigieuse est sollicitée par la SAS Domaine de [Localité 28] par voie d'action (soumise au délai de prescription biennal) ou par voie d'exception (l'exception de nullité étant perpétuelle).

58. En droit, l'exception de nullité ne peut être opposée que par le défendeur à l'action. Doit être considéré comme défendeur à l'action celui qui est attrait en justice et qui ne fait qu'opposer un moyen de défense, sans former lui-même de demande en application de la nullité soutenue. La position procédurale de celui qui oppose l'exception doit s'apprécier dans l'instance particulière dans laquelle elle est opposée et non dans le cadre global des relations entre les parties. Ainsi, celui qui saisit le juge en réaction à un acte d'exécution du créancier, ne peut être regardé comme ayant la qualité de défendeur et ne peut donc arguer de la nullité du contrat par voie d'exception.

59. Il a ainsi été jugé que viole l'article L. 145-60 du code de commerce et le principe selon lequel l'exception est perpétuelle la cour d'appel qui, pour déclarer recevable la demande en nullité d'une clause du bail, retient que les locataires agissent par voie d'exception en réponse à un congé délivré par le bailleur demandant l'application de la clause litigieuse et qu'une telle action, engagée moins de deux ans après ledit congé, n'est donc pas prescrite alors qu'elle a constaté que les locataires avaient assigné en nullité de la clause et qu'ils n'étaient donc pas défendeurs (Civ. 3ème, 24 novembre 1999, n° 98-12.624). De même, une cour d'appel ne pouvait sans violer l'article précité déclarer recevable la demande en nullité d'une clause du bail relative au prix au motif que le preneur aurait agi par voie d'exception en réponse à un commandement de payer alors que le preneur avait assigné son bailleur en formant opposition au commandement (Civ. 3ème, 3 février 2010, n° 08-21.333).

60. En l'espèce, dans son assignation du 2 février 2021, la SAS Domaine de [Localité 28] demandait à titre principal l'annulation de la clause de renonciation partielle au droit de préférence du preneur ainsi que la perfection de la vente.

61. La SAS Domaine de [Localité 28], qui a assigné en nullité de la clause et qui a formé une demande en application de la nullité soutenue, ne peut, par conséquent, pas revendiquer la qualité de défendeur à l'action. 

62. C'est donc vainement qu'elle entend échapper à toute prescription en arguant l'exception de nullité perpétuelle s'agissant de la clause litigieuse.

63. Partant, il convient d'examiner en second lieu si la nullité sollicitée par voie d'action est ou non prescrite.

64. Conformément à l'article L. 145-60 du code du commerce, les actions découlant de l'application du chapitre V du code du commerce relatif au bail commercial (article L.145-1 à L.145-60) se prescrivent par deux ans.

65. Les parties s'opposent sur la date à retenir comme point de départ de ce délai biennal de prescription.

66. Cet article étant muet quant au point de départ du délai de prescription, il convient de se référer au droit commun et de fixer le point de départ de la prescription biennale conformément à l'article 2224 du code civil en retenant 'le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'

67. Il est exact qu'en principe, le délai de prescription de l'action en contestation d'une clause du bail contraire au statut des baux commerciaux (hors clause réputée non écrite) court à compter de la conclusion du bail.

68. Si la SAS Domaine de [Localité 28] a certes eu connaissance de l'existence de la clause de renonciation et de sa portée dès la signature du bail en 2015 dans la mesure où sa rédaction a fait l'objet d'une négociation entre les parties à l'occasion de son renouvellement, elle n'a pu en revanche connaître son illicéité qu'à compter de l'arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 28 juin 2018 conférant au droit de préférence du preneur un caractère d'ordre public.

69. Avant cet arrêt, les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code du commerce ne figuraient pas dans le statut des baux commerciaux tel que modifié par la loi Pinel du 18 juin 2014 parmi les dispositions d'ordre public de sorte qu'il pouvait parfaitement y être dérogé. C'est d'ailleurs le sens des échanges entre les parties avant la signature du renouvellement du bail, l'avocat de la SAS Domaine de [Localité 28], rédacteur de l'acte, précisant au conseil de la SCI bailleresse (M. [D]) dans un courrier du 16 décembre 2015 : 'Les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code du commerce ne sont pas d'ordre public, il est donc possible d'y faire renoncer partiellement le preneur. Ainsi nous avons inséré aux baux, une renonciation du preneur au bénéfice du droit de préemption en cas de cession intrafamiliale des locaux loués.'

70. La SAS domaine de [Localité 28] n'a donc pas pu avoir connaissance de ses droits avant que l'irrégularité d'une telle clause ne soit reconnue en 2018. Le point de départ de la prescription ne peut donc être fixé au 1er décembre 2015, date de signature du bail, comme le suggère à tort la SCI du domaine du château de [Localité 28].

71. En revanche, par lettre recommandée du 22 juillet 2019, la SAS Domaine de [Localité 28] s'est vue notifier par le notaire du bailleur la cession envisagée des parcelles louées ainsi que l'existence à son profit d'un droit de préemption, sur lequel M. [R], son dirigeant, était invité à prendre position : 'En vertu de l'article L. 145-46-1 du code du commerce, le locataire bénéficie dans votre cas d'un droit de préférence. Aussi, vous voudrez bien dans le délai d'un mois à compter de la réception de la présente notification faire connaître à l'office notarial par LETTRE RECOMMANDEE AVEC DEMANDE D'AVIS DE RÉCEPTION, si vous entendez ou non acquérir ces locaux aux prix et conditions prévus.'

72. Nonobstant l'existence de la clause de renonciation partielle figurant au bail, la SAS Domaine de [Localité 28] était fondée à considérer qu'elle disposait bel et bien d'un droit de préemption dès lors que ce droit lui était rappelé sans aucune ambiguïté dans la lettre de purge émanant de Me [S].

Selon la théorie du mandat apparent, la SAS Domaine de [Localité 28] pouvait légitimement croire que Me [S] en sa qualité d'officier public et ministériel et de notaire habituel de la SCI du domaine du château de [Localité 28] avait le pouvoir d'engager la SCI bailleresse en lui notifiant le droit de préférence dans les conditions de l'article L. 145-46-1 du code du commerce.

73. Le contenu non équivoque de la notification opérée (laquelle visait en objet 'VENTE [Localité 28]') lui permettre de considérer que le notaire agissait avec un mandat de la SCI bailleresse.

[Cadastre 8]. Par ailleurs, recevant contre toute attente cette lettre de purge, il suffisait à la SAS Domaine de [Localité 28] de se rapprocher de son conseil pour s'assurer de la réalité de ses droits et exclure ainsi toute erreur du notaire au regard de l'arrêt de la cour de cassation du 28 juin 2018 consacrant le caractère d'ordre public du droit de préférence du preneur avec pour conséquence l'invalidation rétroactive de la clause de renonciation partielle qu'il avait signée.

75. A toutes fins, il est précisé que la cour ne saurait tirer aucun enseignement de l'attestation de M. [O] [D] quant à la reconnaissance par M. [R] du caractère erroné de cette notification au cours d'un déjeuner survenu le 30 juillet 2019. En effet, l'objectivité et la valeur probante de ce témoignage doivent être considérées comme nulles dès lors que M. [D] est l'époux de Mme [C] [K] et qu'il a été particulièrement impliqué dans l'opération litigieuse en tant que conseil de la SCI du domaine du château de [Localité 28].

76. Pour autant, la cour relève qu'à la date de notification de la purge le 22 juillet 2019, la SAS Domaine de [Localité 28] n'avait aucun intérêt à agir en nullité de la clause puisque le bailleur lui-même en écartait l'application et lui notifiait son droit de préférence.

77. En réalité, ce n'est que lorsqu'elle a su que son droit initialement reconnu était remis en cause par le bailleur qui revendiquait désormais l'application de la clause de renonciation figurant au bail que la SAS Domaine de [Localité 28] a disposé de tous les éléments de fait et de droit pour agir.

78. De fait, le 28 août 2019, Me [S], notaire de la SCI du domaine du château de [Localité 28], écrivait à M. [L] [R], dirigeant de la SAS preneuse, que 'Le courrier contenant notification du projet de vente qui vous a été adressée est fondée sur le principe d'une vente à intervenir au profit de la seule société Aqualie (copropriétaire du domaine) et intervient en application des nouveaux textes introduits par la loi Pinel du 18 juin 2014 laquelle nécessite la purge du droit de préemption du locataire commercial alors même que vous aviez renoncé par avance dans le cadre du renouvellement de bail commercial en date du 1er décembre 2015.(')Je vous prie donc de bien vouloir la considérer comme nulle et non avenue.'

79. En considération de ces éléments, la cour fixe le point de départ du délai de prescription de l'action en nullité de la clause litigieuse au 28 août 2019. La prescription biennale n'était donc pas acquise lors de l'introduction de l'instance par la SAS Domaine de [Localité 28] suivant assignation du 2 février 2021. En conséquence, l'action est recevable.

b. Sur la portée de l'arrêt de 2018 retenant le caractère d'ordre public du droit de préférence du preneur et l'absence de renonciation

80. Dans un arrêt du 28 juin 2018, la troisième chambre civile de la cour de cassation a précisé que le droit de préférence reconnu au preneur par l'article L. 145-46-1 du code du commerce était d'ordre public.

81. Il ne peut être fait grief au premier juge d'avoir considéré que cette jurisprudence, qui n'est pas contra legem, s'appliquait aux baux commerciaux en cours et invalidait les clauses dérogatoires y figurant.

82. Il est exact que la Cour de cassation n'a pas expressément qualifié cet ordre public de protection ou de direction.

83. La distinction n'a cependant aucune portée pratique sur la validité de la clause litigieuse en ce que même s'il s'agissait d'un ordre public de protection, la société preneuse ne pouvait renoncer à son droit de préférence par avance.

84. En effet, comme le rappelle la SCI du domaine du château de [Localité 28] elle-même, il n'est possible de déroger à une règle d'ordre public de protection qu'à deux conditions : d'une part, on ne peut renoncer qu'à un droit acquis et d'autre part, la renonciation doit être non équivoque.

85. En l'espèce, il n'est pas possible de déduire des négociations conduites entre les parties et ayant abouti à l'insertion, sous la plume de l'avocat de la SAS Domaine de [Localité 28], de l'article 16 du bail commercial renouvelé, une quelconque renonciation de cette dernière à son droit de préférence. En effet, lors du renouvellement du bail en 2015, la SAS connaissait certes le projet de restructuration familiale mais elle ignorait alors l'étendue de ses droits, lesquels n'ont été révélés que postérieurement à la faveur d'une précision jurisprudentielle. Elle n'a donc pas pu y renoncer en toute connaissance de cause.

86. En toute hypothèse, en 2015, son droit n'était alors que virtuel. Celui-ci n'était pas encore acquis. Il n'est né qu'avec la décision du bailleur de vendre les parcelles louées à la SCI Aqualie lors de l'assemblée générale du 26 juin 2019, notifiée à la société preneuse le 22 juillet suivant. Par conséquent, seule une renonciation non équivoque faite après cette date pourrait être retenue.

87. C'est donc tout à fait vainement que la SCI du domaine du Château de [Localité 28] invoque comme manifestation d'une renonciation tant le courriel que M. [R] a adressé le 13 juin 2019 à M. [D]  indiquant 'J'ai bien compris le sens de la réorganisation patrimoniale souhaitée (') Vous pouvez compter sur moi pour soutenir votre projet', que la procuration donnée le 26 juin 2019 par M. [R] à Mme [C] [D], gérante de la SCI bailleresse, en vue d'un vote favorable à la cession pour l'assemblée générale du 26 juin 2019.

88. En effet, en droit, ces éléments ne sauraient caractériser une renonciation dès lors que la vente des biens loués n'était pas encore actée et connue du preneur de sorte que le droit de préemption ne pouvait être encore acquis.

89. La SCI du domaine du château de [Localité 28] ne saurait davantage se prévaloir du contenu d'un échange survenu entre M. [D] et M. [R] à l'occasion d'un déjeuner en date du 30 juillet 2019 à l'occasion duquel ce dernier aurait 'reconnu que la lettre de purge relevait d'une simple erreur du notaire, faute de tout droit de préférence applicable et qu'il n'y donnerait aucune suite.'

90. En effet, comme précédemment indiqué, le contenu exact de cet échange n'est pas connu et ne saurait résulter de la seule attestation de M. [D] à laquelle la cour n'accorde aucune force probante faute d'objectivité manifeste.

91. Enfin, dès la réception de la lettre de purge qui lui a été adressée par le notaire, la SAS Domaine de [Localité 28] a fait connaître sa volonté d'acquérir au prix voté par l'assemblée générale des associés et n'a jamais, par la suite, manifesté la moindre ambiguïté quant à sa position, ce qui a contrario entacherait d'équivoque toute manifestation antérieure ayant pu laisser croire à la société bailleresse qu'elle avait renoncé à son droit de préférence.

92. Au total, contrairement à ce que soutiennent la SCI du domaine du château de [Localité 28], les consorts [K] et la SCI Aqua Phenicia, aucune renonciation par la SAS Domaine de [Localité 28] à l'exercice de son droit de préférence ne saurait être retenue.

c. Sur l'inapplication des dérogations légales prévues par l'article L. 145-46-1 du code du commerce

93. L'article L. 145-46-1 dernier alinéa du code de commerce précise que le droit de préférence du preneur est écarté en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial et qu'il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint.

94. En premier lieu, la SCI du domaine du château de [Localité 28] tente vainement de soutenir que la clause de renonciation partielle litigieuse ne saurait encourir la nullité, dès lors qu'elle ne fait qu'aménager le droit de préférence du preneur de manière précise et limitée à l'hypothèse d'une cession intrafamiliale par l'intermédiaire d'une SCI, ce qui se rattache à l'exception déjà inscrite dans la loi.

95. De fait, l'exclusion de l'article L. 145-46-1 dernier alinéa du code de commerce doit s'interpréter strictement. Elle est limitée au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint. Elle n'a pas vocation à s'appliquer à une SCI même familiale, laquelle constitue une entité juridique distincte.

96. Non seulement l'exception prévue à l'article L. 145-46-1 du code du commerce n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce mais encore, il n'y pas lieu d'écarter la nullité de la clause au motif que le projet de cession envisagé respecterait 'l'esprit de la loi.'

97. Par ailleurs, le fait que le transfert du patrimoine de la SCI du domaine du château de [Localité 28] au profit des consorts [K] via la SCI Aqualie se heurte aux dispositions de l'article L. 145-46-1 du code du commerce ne constitue pas en soi une atteinte disproportionnée au droit de propriété de la SCI bailleresse, lequel ne se confond pas avec celui des membres de la famille [K]. De même, l'existence d'un droit de préférence au profit du preneur n'empêchait pas la restructuration familiale projetée mais obligeait à considérer d'autres modalités, éventuellement moins avantageuses d'un point de vue fiscal.

98. En second lieu, la SCI du domaine du château de [Localité 28] ainsi que les consorts [K] et la SCI Aqua Phenicia font également vainement valoir que la vente envisagée entre dans les exceptions visées par l'article L. 145-46-1 précité s'agissant d'une cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ou d'une cession s'apparentant à celle d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial.

99. Comme déjà rappelé, les exceptions légales au droit de préférence du preneur sont d'interprétation stricte sauf à vider de sa substance ce droit d'ordre public.

100. Le premier juge a justement rappelé les dispositions de l'article L. 752-3 du code du commerce définissant la notion 'd'ensemble commercial' et celles de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis auxquels renvoie l'article L. 145-46-1 du code du commerce.

101. En l'occurrence, il n'existe aucune copropriété constituée entre la SCI du domaine du château de [Localité 28] et la SCI Aqualie au sens de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur les parcelles louées à la SAS Domaine de [Localité 28]. Il n'existe en effet aucune partie commune entre les deux sociétés. De même, les quatre parcelles objet de la cession unique envisagée ne peuvent être assimilées à autant de locaux commerciaux. Elles forment un local commercial unique distinct des parcelles louées par la SCI Aqualie formant un second local commercial unique.

102. En toute hypothèse, l'existence d'un 'ensemble commercial' indissociable et ne pouvant être exploité séparément n'est pas caracté