TJ 67482, 10 déc. 2024, RG 24/06623

N° RG 24/06623 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M45A

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/06623 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M45A

Minute n°600/2024

copie le 10 décembre 2024

à la Préfecture

copie exécutoire le 10 décembre

2024 à :

- Me Bahar CEVIZ

- Me Alexandre MUSCHEL

- M. [O] [U]

pièces retournées

le 10 décembre 2024

Me Bahar CEVIZ
Me Alexandre MUSCHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Madame [R] [J]
née le 14 Juillet 1977 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Bahar CEVIZ, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [U]
né le 30 Novembre 1980 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 3]
non comparant et non représenté

Madame [D] [W]
née le 27 Janvier 1988 à [Localité 10]
bénéficiaire de l’aide juridictionnelle n°C-67482-2024-008007 délivrée le 23 octobre 2024 par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Alexandre MUSCHEL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 12 Novembre 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2023, Mme [R] [J] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [U] et Mme [D] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 124,24 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 03 juillet 2024, Mme [R] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [U] et Mme [D] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 854,40 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 03 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 07 novembre 2024, reprises oralement à l’audience, Mme [R] [J] a repris le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant le montant de la dette à la somme de 1 666,40€. Mme [R] [J] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [D] [W] sollicite des délais de paiement avec une suspension des effets de la clause résolutoire. Elle soutient que sa situation financière, certes fragile, lui permet d’éponger sa dette en 18 mois.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [O] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur l’absence de comparution de M. [O] [U]

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [O] [U] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 7] suivant exploit de commissaire de justice, délivré à étude, le 03 juillet 2024

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom sur la sonnette et sur la boîte aux lettres.

M. [O] [U] n'a pas comparu à l'audience. Il n'y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

a. Sur la recevabilité de la demande

Mme [R] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. La CCAPEX a également été saisie dans les délais légaux.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

b. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, si le contrat de bail stipule une clause résolutoire aucun délai n’est fixé aux termes duquel le contrat serait résilié de plein droit. Le contrat étant conclu postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, ce délai est légalement porté à six semaines.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que du diagnostic social et financier, que les revenus du foyer de M. [O] [U] et Mme [D] [W] sont composés des revenus de M. [O] [U] et du RSA de Mme [D] [W]. Elle perçoit également des aides pour ses deux enfants, outre des APL. M. [O] [U] n’a jamais déféré aux convocations de l’association pour établir le diagnostic social et financier. Mme [R] [J] produit les quatre fiches de paie de l’intéressé de juin à septembre 2023 en sa possession. Il en ressort que M. [O] [U] perçoit un revenu moyen de 1 246,22€.

Il ressort du décompte actualisé, qu’à la date de l’audience, M. [O] [U] et Mme [D] [W] n’ont pas repris le versement intégral des loyers courants.

M. [O] [U] et Mme [D] [W] sont manifestement dans l’incapacité de faire face au paiement de leur dette locative qui s’est creusée de plus de 800€ depuis la délivrance du commandement de payer.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement fondés sur la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , ainsi que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [R] [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

c. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [R] [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 novembre 2024, M. [O] [U] et Mme [D] [W] lui devaient la somme de 1 666,40 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [U] et Mme [D] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 sur la somme de 1 124,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Si les conditions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’apparaissent pas remplies pour l’obtention de délai de paiement de trois ans, il convient d’examiner les prétentions de Mme [D] [W], au regard de l’article 1343-5 du code civil.

Mme [D] [W] justifie percevoir le RSA et des allocations familiales pour ses deux enfants pour un montant de 1 600€. Cette situation économique, connue de la bailleresse, lors de la conclusion du bail, justifie l’octroi de délai de paiement de droit commun. Elle pourra s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 69€ chacune.

d. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 000 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [R] [J] ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [U] et Mme [D] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [R] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS