CA Grenoble, 19 déc. 2024, RG 23/01587

N° RG 23/01587 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LZKI

C4

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL DEJEAN-PRESTAIL

la SELARL CABINET LONJON ET ASSOCIES

la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 19 DECEMBRE 2024

Appel d'un jugement (N° RG 15/02808)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]

en date du 13 mars 2023

suivant déclaration d'appel du 21 avril 2023

Appel d'un jugement (N° RG 18/04876)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]

en date du 27 février 2023

suivant déclaration d'appel du 2 mai 2023

ENTRE :

S.A.S.U. PRAXIDICE au capital de 62 171,00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-ETIENNE sous le numéro 799 161 088, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Me Sophie PRESTAIL de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me HOBERDON, avocat au barreau de PARIS,

appelante du jugement rendu le 13 mars 2023;

intimée et appelante à titre incident du jugement rendu le 27 février 2023.

ET:

M. [F] [M] immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le n° A 382 485 118,

né le 21 mars 1951 à

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Me Hélène MOURIER de la SELARL CABINET LONJON ET ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE,

appelant du jugement rendu le 27 février 2023;

intimé et appelant à titre incident du jugement rendu le 13 mars 2023.

La société MERCIALYS immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 424 064 707, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 6] - FRANCE

représentée et plaidant par Me Catherine GOARANT de la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT, avocat au barreau de GRENOBLE

appelante du jugement rendu le 13 mars 2023;

intimée et appelante à titre incident du jugement rendu le 27 février 2023.

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l'audience publique du 10 octobre 2024, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré,

Faits et procédure :

1. La Sas Praxidice, venant aux droits de la Sa Mercialys à compter du 5 janvier 2017, est propriétaire d'un local commercial situé au centre commercial Géant Casino de [Localité 10] (38). Selon acte sous seing-privé en date du 31 août 1993 (d'une durée de 10 ans) et du 20 février 1987 (d'une durée de 9 ans), [F] [M] venant aux droits des précédents preneurs, est devenu locataire respectivement des locaux B29 et B27 du centre commercial, avec comme destination «vente de pulls, sweats et tricotage- horlogerie, bijouterie» et « vente de tous types de piles », sous l'enseigne Orland.

2. Ce bail a été renouvelé à compter du 20 juin 2004, au prix de 12.523 euros HT par an pour le local B27, et au prix de 14.900 euros HT par an pour le local B29, selon arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 13 décembre 2012, à compter du 21 juin 2004.

3. Suivant exploits des 15 avril 2013 et 21 mai 2014, [F] [M] a notifié au bailleur une demande de renouvellement des baux concernant respectivement le local n° B27 et le local n° B29.

4. Par actes d'huissier du 22 juin 2017, la Sas Praxidice a exercé son droit de repentir et a offert le renouvellement des baux aux conditions suivantes :

- s'agissant du lot n°B27 : à compter du 22 juin 2017, aux clauses et conditions du bail échu, moyennant fixation du loyer de renouvellement à la somme de 16.708 euros hors taxes et hors charges et pour une durée de 9 ans, et à défaut de reconduction des droits de la société Praxidice à l'issue du bail à construction, pour la durée restant à courir sur « ledit bail à construction », soit jusqu'au 30 septembre 2021 ;

- s'agissant du local n°B29 : à compter du 22 juin 2017, aux clauses et conditions du bail échu, moyennant fixation du loyer de renouvellement à la somme de 22.072 euros hors taxes et hors charges et pour une durée de 10 ans, et à défaut de reconduction des droits de la société Praxidice à l'issue du bail à construction, pour la durée restant à courir sur ledit « bail à construction » soit jusqu'au 30 septembre 2021.

5. Par jugement en date du 16 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Grenoble a ordonné la mise en place d'une expertise afin d'évaluer la valeur locative des locaux dans le cadre du renouvellement des baux. Le rapport d'expertise a été déposé le 8 janvier 2022. Par jugement du 21 octobre 2019, une seconde expertise a été ordonnée, confiée au même expert, afin de déterminer les valeurs locatives entre le 12 juillet 2013 et le 22 juin 2017. L'expert a adressé son rapport au tribunal le 10 janvier 2022.

6. Par jugement du 27 février 2023, le juge des loyers commerciaux a :

- fixé à 21.796 euros hors taxes en principal par an à compter du 22 juin 2017 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre [F] [M] et la Sas Praxidice pour le local B29 situé au centre commercial Geant Casino de [Localité 10], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

- fixé à 16.928 euros hors taxes en principal par an à compter du 22 juin 2017, le loyer du bail renouvelé. depuis cette date entre [F] [M] et la Sas Praxidice pour le local B27 situé au centre commercial Géant Casino de [Localité 10], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

- condamné [F] [M] à payer à la Sas Praxidice les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 21 octobre 2022 ;

- ordonné la capitalisation des intérêts par année entière ;

- rappelé que conformément aux dispositions de l'article L 111-3 du code des procédures civiles d'exécution, la présente décision, lorsqu'elle aura force exécutoire, constituera un titre exécutoire permettant l'exécution forcée ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise.

7. [F] [M] a interjeté appel de ce jugement le 2 mai 2023, en toutes ses dispositions reprises dans sa déclaration d'appel, et cette instance a été enrôlée sous le numéro RG 23/1705.

8. Par ailleurs, par jugement du 13 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a :

- constaté que par actes signifiés le 22 juin 2017, la société Praxidice a renoncé à son refus de renouvellement des baux ;

- constaté le désistement de monsieur [M] de sa demande en fixation d'une indemnité d'éviction au regard du renouvellement des baux ;

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation, après abattement de précarité de 20 %, à la somme de 25.672,36 euros par an, hors taxes et hors charges, soit :

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l'égard de la Sa Mercialys la somme de 89.466,41 euros, hors taxes et hors charges ;

- pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l'égard de la Sas Praxidice, la somme de 11.745,98 euros, hors taxes et hors charges ;

- condamné la Sas Praxidice, venant aux droits de la SA Mercialys, à payer à [M] [F] la somme de 54.945,36 euros au titre d'un trop perçu, une fois déduites les indemnités d'occupation dues et fixées ci-dessus des sommes réglées au titre des loyers, charges et taxes sur la période de juillet 2013 à juillet 2017 ;

- débouté [F] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

- dit n'y avoir lieu à statuer sur le montant du nouveau loyer, la demande n'étant développée ni en fait ni en droit ;

- condamné la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum, à payer à [F] [M] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles;

- condamné la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée par jugement avant-dire droit du 21 octobre 2019 ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- ordonné l'exécution provisoire.

9. La Sasu Praxidice a interjeté appel de cette décision le 21 avril 2023, instance enrôlée sous le n°RG 23/1587, en ce qu'elle a :

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation, après abattement de précarité de 20 %, à la somme de 25.672,36 euros par an, hors taxes et hors charges, soit:

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l'égard de la Sa Mercialys, la somme de 89.466,41 euros, hors taxes et hors charges ;

* pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l'égard de la Sas Praxidice, la somme de 11.745,98 euros, hors taxes et hors charges ;

- condamné la Sas Praxidice, venant aux droits de la Sa Mercialys, à payer à [F] [M] la somme de 54.945,36 euros au titre d'un trop perçu, une fois déduites les indemnités d'occupation dues et fixées ci-dessus des sommes réglées au titre des loyers, charges et taxes sur la période de juillet 2013 à juillet 2017 ;

- condamné la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum, à payer à [F] [M] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée par jugement avant-dire droit du 21 octobre 2019 ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- ordonné l'exécution provisoire.

10. La société Mercialys a également interjeté appel de ce jugement le 24 avril 2023, instance enrôlée sous le numéro RG 23 1602, en ce qu'il a :

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation, après abattement de précarité de 20 %, à la somme de 25.672,36 euros par an, hors taxes et hors charges, soit:

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l'égard de la Sa Mercialys, la somme de 89.466,41 euros, hors taxes et hors charges ;

* pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l'égard de la Sas Praxidice, la somme de 11.745,98 euros, hors taxes et hors charges ;

- condamné la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum, à payer à [F] [M] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée par jugement avant-dire droit du 21 octobre 2019 ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

11. Par ordonnances des 1er et 8 février 2024, le magistrat chargé de la mise en état a joint les procédures enrôlées sous les numéros RG 23/1602 (appel de la société Mercialys) et RG 23/1705 (appel de monsieur [M]) avec la présente instance. L'instruction de cette procédure a été clôturée le 12 septembre 2024.

Incident soulevé par la cour lors de l'audience des plaidoiries du 10 octobre 2024 :

12. Lors de l'audience du 10 octobre 2024, la cour a constaté que suite à ces jonctions, les sociétés Praxidice et Mercialys ont déposé des conclusions intégrant les effets des jonctions, ce qui n'a pas été le cas de [F] [M], puisque dans ses dernières conclusions remises par voie électronique le 20 juin 2024, il n'a pas repris ses demandes formées dans le cadre de l'affaire enrôlée initialement sous le numéro RG 23/1705, jointe avec la présente procédure le 8 février 2024.

13. La cour a en conséquence sollicité des notes en délibérés des parties, afin qu'elles s'expliquent sur les conséquences de cette absence au regard de l'article 954 du code de procédure civile, puisque dans le cadre de l'affaire numéro RG 23/1705, les conclusions de monsieur [M] déposées le 31 juillet 2023 tendaient à :

- infirmer le jugement du 27 février 2023 dans son entier dispositif ;

- statuant à nouveau, fixer à la somme de de 12.255 euros hors taxe en principal par an à compter du 22 juin 2017 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre [F] [M] et la société Praxidice pour le local 27 ;

- fixer à la somme de 16.190 euros hors taxe en principal par an à compter du 22 juin 2017 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre [F] [M] et la société Praxidice pour le local B29 ;

- condamner la société Praxidice à 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Praxidice aux dépens.

14. Par message du 16 octobre 2024, la société Mercialys a indiqué ne pas présenter d'observation, n'étant pas concernée par l'appel de monsieur [M]. Par note en délibéré du 16 octobre 2024, la société Praxidice a indiqué, au visa de l'article 954 du code de procédure civile, que les prétentions de monsieur [M] formées antérieurement à l'ordonnance de jonction, qui n'ont pas fait l'objet de conclusions récapitulatives ultérieurement, sont réputées abandonnées.

15. Par note en délibéré du 21 octobre 2024, monsieur [M] a répondu que selon l'article 368 du code de procédure civile, les décisions de jonction sont des mesures d'administration judiciaire, et qu'en conséquence, les instances jointes demeurent soumises aux règles de procédure qui leur sont propres, dans la mesure où une jonction des instances ne crée pas une procédure unique.

16. La cour constate qu'au regard de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

17. En l'espèce, la cour relève que suite à la jonction des procédures, [F] [M] a déposé des dernières conclusions le 20 juin 2024, lesquelles n'ont pas repris les demandes formulées dans ses conclusions d'appelant du 31 juillet 2023 remises dans l'affaire RG 23/1705.

18. Cependant, ainsi que soutenu par monsieur [M], en cas de jonction, chacune des procédures jointes demeure soumise aux règles de procédure qui lui est propre, cette jonction ne créant pas une procédure unique (Civ 2, 26 oct. 2006 n°05-18.727).

19. Il en résulte que la cour reste saisie des dernières prétentions formées par [F] [M] dans le cadre de l'instance numéro RG 23/1705, quoique dans ses conclusions ensuite déposées dans la présente instance ultérieurement, il n'ait pas repris ces demandes.

Prétentions et moyens de la Sasu Praxidice :

20. Selon ses conclusions n°3 remises par voie électronique le 11 septembre 2024, elle demande à la cour, au visa des articles L. 145-33, L.145-34 et R.145-3 à R.145-7, L.145-28 et L.145-58 du code de commerce, de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction ancienne applicable aux parties, de déclarer recevable et fondé son l'appel interjeté à l'encontre du jugement prononcé le 13 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Grenoble.

21. Elle demande de réformer ce jugement en qu'il :

- fixe le montant de l'indemnité d'occupation, après abattement de précarité de 20 %, à la somme de 25.672,36 euros par an, hors taxes et hors charges, soit :

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l'égard de la Sa Mercialys, la somme de 89.466,41 euros, hors taxes et hors charges ;

* pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l'égard de la Sas Praxidice, la somme de 11.745,98 euros, hors taxes et hors charges ;

- condamne la Sas Praxidice, venant aux droits de la Sa Mercialys à payer à [F] [M] la somme de 54.945,36 euros au titre d'un trop perçu, une fois déduites les indemnités d'occupation dues et fixées ci-dessus des sommes réglées au titre des loyers, charges et taxes sur la période de juillet 2013 à juillet 2017 ;

- condamne la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum, à payer à [F] [M] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles;

- condamne la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée par jugement avant-dire droit du 21 octobre 2019 ;

- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.

22. Elle demande de le confirmer en ce qu'il :

- constate que par acte signifiés le 22 juin 2017, la société Praxidice a renoncé à son refus de renouvellement des baux ;

- constate le désistement de monsieur [M] de sa demande en fixation d'une indemnité d'éviction au regard du renouvellement des baux ;

- déboute [F] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

- dit n'y avoir lieu à statuer sur le montant du nouveau loyer, la demande n'étant développée ni en fait ni en droit.

23. Elle demande en conséquence, statuant à nouveau des chefs critiqués, et y ajoutant:

- de débouter monsieur [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires ou incompatibles avec les demandes de la concluante ;

- de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par monsieur [M] à la concluante, pour la période comprise entre le 5 janvier 2017 et le 21 juin 2017, à la somme de 52.353 euros hors taxes et hors charges par an, à indexer conformément aux clauses contractuelles ;

- de condamner monsieur [M] à payer à la concluante, à titre d'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 5 janvier 2017 et le 21 juin 2017, la somme de 52.353 euros hors taxes et hors charges par an, à indexer conformément aux clauses contractuelles ;

- de condamner monsieur [M] au paiement des intérêts au taux de l'intérêt légal, sur les indemnités d'occupation arriérées conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, qui seront eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l'article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des indemnités dues depuis plus d'un an ;

- de condamner monsieur [M] à payer en outre à la concluante, à compter du 5 janvier 2017 jusqu'au 21 juin 2017, les charges, les accessoires, la TVA et l'indexation dus en vertu des baux échus ;

- de juger subsidiairement, dans l'hypothèse d'un trop-perçu constaté en faveur de monsieur [M], que toutes éventuelles condamnations à restitution seront prononcées prorata temporis, à savoir: à la charge de la société Mercialys pour la période comprise entre le 12 juillet 2013 et le 4 janvier 2017, et à la charge de la société Praxidice pour la période comprise entre le 5 janvier 2017 et le 21 juin 2017;

- de prononcer en conséquence subsidiairement des condamnations prorata temporis ;

- de condamner monsieur [M] au paiement d'une indemnité de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner monsieur [M] aux entiers dépens, de première instance, en ce compris l'intégralité des frais de l'expertise judiciaire ordonnée par jugement avant dire droit du 21 octobre 2019, et d'appel.

24. Elle demande, de seconde part, concernant l'appel interjeté à l'encontre du jugement prononcé le 27 février 2023 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grenoble, de dire la concluante recevable et bien fondée en ses demandes.

25. Elle demande de réformer et d'infirmer le jugement prononcé le 27 février 2023 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu'il :

- fixe à 21.796 euros hors taxes en principal par an à compter du 22 juin 2017, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre [F] [M] et la concluante pour le local B29 situé au centre commercial Géant Casino de [Localité 10], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise.

26. Elle demande de le confirmer en ce qu'il :

- fixe à 16.928 euros hors taxes en principal par an à compter du 22 juin 2017 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre [F] [M] et la concluante, pour le local B27 situé au centre commercial Géant Casino de [Localité 10], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

- condamne [F] [M] à payer à la concluante les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 21 octobre 2022 ;

- ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

- rappelle que conformément aux dispositions de l'article L.111-3 du code des procédures civiles d'exécution, la présente décision lorsqu'elle aura force exécutoire, constituera un titre exécutoire permettant l'exécution forcée ;

- ordonne l'exécution provisoire.

27. Elle demande à la cour, statuant à nouveau des chefs critiqués, et y ajoutant:

- de débouter [F] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires ou incompatibles avec les demandes de la concluante ;

- de fixer le loyer du bail renouvelé au 22 juin 2017 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 29.800 euros pour le local n°B29 toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, notamment la durée supérieure à neuf années;

- de condamner [F] [M] au paiement d'une indemnité de 6.000 euros au bénéfice de la concluante sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

- de condamner [F] [M] au paiement d'une indemnité de 6.000 euros au bénéfice de la concluante sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;

- de condamner [F] [M] aux entiers dépens, de première instance, en ce compris l'intégralité des frais de l'expertise judiciaire ordonnée par jugement avant dire droit du 16 septembre 2019, et d'appel.

La société Praxidice expose :

28. - que [F] [M] est titulaire de deux baux distincts, portant sur des locaux également distincts, bien qu'il les exploite en un seul tenant ; que le refus de renouvellement du bail du local B27 s'étend en conséquence au local B29, de sorte qu'il y a lieu de considérer que l'indemnité d'occupation due par le preneur pour la période intermédiaire du 12 juillet 2017 au 21 juin 2017 porte sur les deux locaux d'une surface totale de 96,95 m², ce qui a été retenu par le tribunal, fixant l'indemnité d'occupation pour les deux locaux indivisibles matériellement ; que par contre, le loyer de renouvellement doit être fixé individuellement, pour chacun des baux ;

29. - concernant les caractéristiques du local B29, d'une surface de 55,18 m², et du local B27 d'une surface de 41,77 m², qu'il s'agit de deux locaux contigus, situés face aux caisses de l'hypermarché, ainsi très bien situés au coeur de la galerie marchande, ce qu'a retenu l'expert, ce qui constitue un emplacement très marchand puisque la clientèle de l'hypermarché emprunte nécessairement ce passage;

30. - que le centre commercial est situé dans une commune faisant partie de la première couronne Est de l'agglomération grenobloise, regroupant 400.000 habitants, avec la présence d'un domaine universitaire et des activités dans le domaine du tertiaire, en bordure d'une avenue constituant une voie pénétrante depuis l'autoroute ceinturant l'agglomération ; que l'expert a noté que malgré l'implantation d'autres centres commerciaux dans la métropole, il a su conserver une bonne attractivité ;

31. - que la destination des lieux permet l'exploitation d'activités larges (vêtements, horlogerie et bijouterie, vente de piles) et à fortes marges, justifiant une majoration de la valeur locative, d'autant que les articles vendus sont de petites tailles ce qui permet d'optimiser la surface de vente ;

32. - que les obligations contractuelles ne comportent aucune clause exorbitantes à la charge du preneur, l'impôt foncier étant pris en charge par le bailleur, ce qui justifie une majoration de 10 %, alors que les baux désormais consentis sont moins favorables pour les preneurs ;

33. - que [F] [M] ne justifie pas d'une dégradation des facteurs locaux de commercialité, puisque s'il invoque des locaux vides dans le centre, il ne produit qu'un constat d'huissier de justice de 2017 non contradictoire, des avis de consommateurs et des plans sans date; que ce constat étant postérieur de 4 ans à la date de la délivrance du congé portant refus de renouvellement ne peut servir à fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par le preneur, qui doit s'apprécier au 12 juillet 2013 ; que l'existence de locaux vacants résulte de leur rotation normale au sein d'un centre commercial, d'autant qu'en juillet 2013, seuls 5 locaux étaient vacants et 24 étaient occupés ; que l'augmentation du chiffre d'affaires de l'hypermarché indique que la commercialité n'a pas été affectée par quelques locaux vides ; que les locataires cités en référence ont négocié leurs loyers en connaissance de cause, de sorte qu'aucun abattement ne peut s'appliquer sur les valeurs de référence ;

34. - concernant les éléments de comparaison à prendre en compte, qu'un centre commercial constitue une entité autonome de marché, de sorte que les loyers pratiqués dans le centre constituent le seul voisinage comparable servant de référence ; qu'il n'y a pas ainsi lieu à pondération des surfaces puisque l'ensemble des valeurs de référence sont afférentes à des locaux dont la surface est calculée de façon identique pour le centre commercial ;

35. - s'agissant de la fixation de l'indemnité d'occupation, que si [F] [M] se prévaut de l'arrêt du 13 décembre 2012 fixant le montant des loyers des baux renouvelés, il s'agit de loyers fixés au 21 juin 2004, date des renouvellements, de sorte qu'ils ne peuvent servir de comparaison pour la fixation d'une indemnité 9 ans plus tard ; qu'il y a ainsi lieu de rechercher la valeur locative réelle par rapport à des valeurs de référence récentes; que la concluante produit ainsi des tableaux des loyers en vigueur en 2013 fondant sa contestation ;

36. - que le montant de l'indemnité d'occupation doit être fixée à 400 euros/m², soit 38.780 euros HT et hors charges à compter du 5 janvier 2017 jusqu'au 21 juin 2017 ;

37. - s'agissant de la fixation du loyer des baux renouvelés, que la concluante a produit auprès de l'expert les baux et avenants concernant divers commerces, mais que l'expert n'a retenu que des locaux compris entre 25 et 100 m² pour retenir une valeur moyenne, sans distinguer entre leur emplacement, leur superficie, leur destination et sans actualiser les valeurs ; que cette méthode n'est pas conforme à la définition de la valeur locative prévue à l'article L.145-33 du code de commerce ;

38. - que l'expert aurait ainsi dû prendre en compte la destination des baux, les articles vendus générant des marges importantes, et ne nécessitant que des surfaces réduites ; que la valeur locative comparable (enseigne Cléor) est ainsi comprise entre 538,22 euros/m² en 2017 et 541,97 euros en 2017, ainsi très éloignée de celle retenue par l'expert ; que si le tribunal a écarté cette valeur au motif que le bail Cléor comporte un loyer variable additionnel assis sur le chiffre d'affaires et que la superficie est plus importante, il aurait dû considérer

qu'il s'agit d'un loyer minimum comparable à majorer, puisqu'en l'absence de part variable sur les loyers, [F] [M] bénéficiait d'un avantage concurrentiel supplémentaire ; que la valeur locative ne peut ainsi être inférieure à 540 euros/m², les valeurs de 331 euros en 2013 et 326 euros en 2017 retenues par l'expert étant dérisoires; subsidiairement, que cette valeur ne peut être inférieure à 400 euros si on intègre le loyer payé par l'enseigne [Localité 9] d'Or ;

39. - que l'expert n'a pu écarter les loyers comportant une part variable additionnelle puisque le fait pour un preneur d'être dispensé de cette part variable constitue un avantage considérable ; qu'il devait écarter des baux de courtes durées qui ne sont pas des baux commerciaux, ce qu'a retenu le tribunal en excluant les références Klope'one et Alaska Bijoux comme valeurs de référence;

40. - qu'il n'y a pas lieu d'admettre un abattement pour précarité pour l'indemnité d'occupation, [F] [M] invoquant que son activité aurait été précarisée par le non-renouvellement initial des baux, puisque ses arguments sont sans fondement ; que le tribunal n'a ainsi pu retenir un abattement de 20 %; qu'il résulte des pièces de cet intimé que suite au refus initial de renouvellement, il a cependant réalisé de nouveaux agencements, alors qu'il occupe les lieux depuis plus de 20 ans ; qu'il ne justifie d'aucune pièce indiquant qu'il a subi un préjudice en raison d'une perte de chiffre d'affaires ; qu'il ne peut soutenir se trouver en situation de précarité depuis 2003, puisque le renouvellement des baux avait été accordé ;

41. - que si [F] [M] invoque une commercialité défaillante du centre commercial, ce que le tribunal a rejeté, les pièces produites ne permettent pas de retenir son argumentation ; que de nouvelles enseignes se sont implantées en 2016 et 2017 ; que le bailleur n'a pas l'obligation d'assurer la commercialité du centre et ainsi n'est pas tenu de garantir un environnement favorable ;

42. - que si [F] [M] prétend que son chiffre d'affaires a baissé, son évolution est cependant inopérante en matière de fixation de l'indemnité d'occupation, puisque la valeur locative ne peut dépendre de l'évolution du chiffre d'affaires qui peut résulter de circonstances extérieures ; qu'en l'espèce, la fréquentation du centre commercial a augmenté, de même que le chiffre d'affaires de l'hypermarché, ce qui n'a pu que profiter au preneur dont les locaux sont situés face aux caisses ;

43. - que si le preneur se plaint de la concurrence résultant de l'implantation de l'enseigne Cléor en 2011, les baux ne contiennent aucune clause d'exclusivité de l'activité ou de non-concurrence ; qu'en outre, les baux de [F] [M] ont une destination plus large ; qu'il ne peut pas plus invoquer les désagréments de l'implantation d'une salle de sport au-dessus de son local, ne rapportant

aucune preuve, alors que cela est susceptible de générer une clientèle supplémentaire ; que le fait que le nom de l'enseigne ait changé, passant de Géant Casino à Intermarché en 2024, est sans effet sur la fixation des baux renouvelés en 2017 ;

44. - concernant le compte entre les parties, au titre de l'indemnité d'occupation, que [F] [M] ne justifie pas de ses paiements, alors qu'il a payé entre 2013 et 2017 un total de 51.138,36 euros HT pour le local B27 et 79.547,88 euros HT pour le local B29 ; qu'il doit rembourser le montant de la TVA, de l'indexation et des charges, alors que dans ses calculs, le preneur compense l'indemnité d'occupation HT avec les loyers qu'il aurait payés en incluant la TVA, les charges, la taxe foncière et l'indexation ; que le tribunal n'a ainsi pu condamner la concluante à restituer 54.945,36 euros ;

45. - en outre, que la concluante ne peut être créancière ou débitrice que des sommes dues pour la période courant du 5 janvier au 21 juin 2017 pour l'indemnité d'occupation, la société Mercialys conservant la charge des sommes éventuellement dues pour la période antérieure, alors que le tribunal n'a condamné que la concluante à répétition en la présentant comme venant aux droits de la société Mercialys ; qu'un compte doit ainsi être établi propara temporis comme également soutenu par la société Mercialys;

46. - que le montant de l'indemnité d'occupation doit intégrer tous les accessoires du loyer, au regard de l'article L145-28 du code de commerce, le maintien dans les lieux se faisant aux conditions et clauses du bail expiré ; que cela inclut la TVA, les baux prévoyant que le preneur s'oblige à la rembourser au bailleur, alors que le tribunal a exclu le paiement de cette taxe au motif que l'indemnité d'occupation tend à compenser le préjudice de l'occupation sans droit ni titre et non la délivrance d'une prestation soumise à TVA ; qu'il ne s'agit en effet pas d'une indemnité d'occupation de droit commun au sens de l'article 1240 du code civil, mais d'une indemnité statutaire au sens de l'article L145-28.

Prétentions et moyens de la société Mercialys :

47. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 11 septembre 2024, elle demande à la cour d'infirmer le jugement du 13 mars 2023 en ce qu'il :

- fixe le montant de l'indemnité d'occupation, après abattement de précarité de 20 %, à la somme de 25.672,36 euros par an, hors taxes et hors charges, soit:

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l'égard de la concluante, la somme de 89.466,41 euros, hors taxes et hors charges ;

* pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l'égard de la Sas Praxidice, la somme de 11.745,98 euros, hors taxes et hors charges ;

- condamne la Sas Praxidice et la concluante, in solidum, à payer à [F] [M] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles;

- condamne la Sas Praxidice et la concluante, in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée par jugement avant-dire droit du 21 octobre 2019 ;

- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

48. Elle demande de le confirmer en ce qu'il :

- constate que par actes signifiés le 22 juin 2017, la société Praxidice a renoncé à son refus de renouvellement des baux ;

- constate le désistement de monsieur [M] de sa demande de fixation d'une indemnité d'éviction au regard du renouvellement des baux ;

- déboute [F] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

- dit n'y avoir lieu à statuer sur le montant du nouveau loyer, la demande n'étant développée ni en fait ni en droit.

49. Elle demande à la cour, statuant à nouveau :

- de débouter monsieur [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions;

- de fixer l'indemnité d'occupation due par monsieur [M] à la somme en principal de 52.353 euros hors taxes et hors charges par an et à titre subsidiaire de 38.780 euros hors taxes et hors charges par an, à compter du 12 juillet 2013 et jusqu'au 4 janvier 2017, soit au total pour la période considérée, à titre principal, au montant de 182.303 euros et à titre subsidiaire, au montant de 135.146 euros ;

- de le condamner à payer à la concluante, à titre principal, la somme de 182.303 euros hors taxes et hors charges et à titre subsidiaire, la somme de 135.146 euros hors taxes et hors charges ;

- de condamner monsieur [M] à payer en outre à la concluante, à compter du 12 juillet 2013 et jusqu'au 4 janvier 2017, les charges, les accessoires, la TVA et l'indexation dus en vertu des baux échus ;

- de condamner monsieur [M] à payer à la concluante une somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner monsieur [M] aux dépens.

La société Mercialys soutient :

50. - concernant la fixation de la valeur locative, que le commerce est situé dans un centre commercial implanté dans une agglomération regroupant 400.000 habitants, alors que la ville de [Localité 10] en constitue la seconde commune, avec un centre universitaire et une désserte par autoroute ;

51. - que les locaux sont implantés en face des caisses de l'hypermarché et à distance égale des entrées principales de la galerie, ce qui justifie une majoration de la valeur locative ainsi que retenu par l'expert ;

52. - que la destination des locaux est large, et concerne la vente de produits à fortes marges, justifiant également une majoration ;

53. - que les baux ne contiennent aucune clause exorbitante, ce qui constitue également un facteur de majoration ;

54. - qu'on ne peut prendre en compte les loyers fixés dans l'arrêt du 13 décembre 2012, puisqu'il s'agit des loyers existant au 21 juin 2004, date de renouvellement des baux, ce qu'a exactement retenu le tribunal ;

55. - que la valeur locative peut s'apprécier à partir de six loyers de référence concernant des commerces situés dans le centre commercial ;

56. - qu'il y a lieu de tenir compte de l'absence de paiement d'un loyer variable à l'inverse de la majorités des locataires de la galerie, ce qui constitue un avantage et justifie une majoration des loyers ;

57. - ainsi, que la concluante demande la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 540 euros/m² et par an, soit 52.353 euros HT et hors charges par an, pour la période allant du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017 ; subsidiairement, que cette valeur doit être fixée à 400 euros/m² ;

58. - que l'expert n'a ainsi pu retenir une valeur de 331 euros/m², puisqu'il n'a pas pris en compte ni l'activité du preneur, ni l'emplacement des références et leur domaine d'activité, ne générant pas des marges commerciales identiques à celle d'une bijouterie; que les éléments qu'il a retenus ne sont pas pertinents, d'autant qu'il a retenu une valeur moyenne ce qu'interdit la jurisprudence ; qu'il a faussement écarté des références plus pertinentes, dont l'enseigne Cléor, au motif qu'elles comportent une part de loyer variable, alors que la majorité des locataires sont assujettis à cette part ;

59. - que l'expert n'a pu retenir un abattement pour précarité de 20 %, faute pour le preneur de rapporter la preuve que le refus initial de renouvellement a perturbé son activité ; que [F] [M] ne produit ainsi qu'un devis concernant des travaux d'aménagement, mais postérieur au refus de renouvellement, ce qui est incompréhensible ; que son chiffre d'affaires a été en constante augmentation ; que [F] [M] ne peut invoquer une incertitude liée à la discussion du montant des loyers depuis 2013, puisque l'abattement pour précarité ne peut résulter que d'un refus de renouvellement ;

60. - que [F] [M] est mal fondé à invoquer une dégradation de la commercialité entre 2013 et 2017, puisque la rotation des enseignes est une situation classique dans un centre commercial ; que les baux n'ont pas créé pour le bailleur une obligation de garantir la commercialité; qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte la fermeture temporaire du centre en 2024 suite à l'arrivée de l'enseigne Intermarché, puisque le litige concerne une période antérieure ;

61. - sur le compte entre les parties, que [F] [M] se prévaut de règlements intervenus pour les années 2013 à 2017, pour un montant total de 62.603,78 euros pour le local n° 27 et 131.352,64 euros pour le local n°29 ; qu'il ne justifie pas de ces règlements, puisque le seul justificatif qu'il verse est un tableau établi par lui-même ; qu'en réalité, il a réglé, au titre des loyers, une somme totale de 130.686,24 euros HT, soit 156.757,76 euros TTC, se décomposant comme suit : 51.138,36 euros HT, soit 61.134,05 euros TTC pour le local n° 27 et 79.547,88 euros HT, soit 95.416,71 euros TTC pour le local n° B29 ;

62. - que le preneur est tenu de rembourser au bailleur le montant de la TVA, de l'indexation et des charges dus en vertu des baux expirés, au titre de l'article L145-28 du code de commerce ; que concernant la TVA, le tribunal a méconnu la nature statutaire de l'indemnité d'occupation suite à un refus de renouvellement du bail commercial, laquelle ne résulte pas d'une occupation sans droit ni titre, alors que son montant s'apprécie au regard de la valeur locative, laquelle inclut en l'espèce la TVA ; que seule l'indemnité d'occupation de droit commun est hors TVA, ainsi que retenu par le Conseil d'État dans son arrêt du 30 mai 2018 ;

63. - que la demande de dommages et intérêts pour manquement à l'obligation de délivrer une jouissance paisible en raison de l'installation d'une salle de sport est infondée.

Prétentions et moyens de [F] [M] :

64. Dans le cadre de l'instance enrôlée sous le numéro RG 23/1705, concernant la fixation de la valeur locative, il demande à la cour, selon ses conclusions d'appelant remises par voie électronique le 31 juillet 2023, au visa des articles L.145-33, R.145-3 et suivant du code de commerce :

- d'infirmer le jugement du 27 février 2023 dans son entier dispositif ;

- statuant à nouveau, de fixer à la somme de 12.255 euros hors taxe en principal par an à compter du 22 juin 2017 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre le concluant et la société Praxidice pour le local B27 ;

- de fixer à la somme de 16.190 euros hors taxe en principal par an à compter du 22 juin 2017 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre le concluant et la société Praxidice pour le local B29 ;

- de condamner la société Praxidice à lui payer 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner la société Praxidice aux dépens.

Il énonce :

65. - que selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à leur valeur locative, laquelle est, à défaut d'accord, déterminée en prenant en considération les éléments suivants: les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que l'article R.145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ;

66. - que concernant ainsi les prix couramment pratiqués dans le voisinage, le juge a retenu une valeur des baux renouvelés pour 395 euros/m² contre 326 euros proposée par l'expert judiciaire, après avoir écarté deux références (Klope'One et Alaska Bijoux) au motif qu'il s'agit de baux de courte durée, alors que l'évaluation des baux se fait par comparaison avec les prix couramment appliqués dans le voisinage, lesquels sont ensuite pondérés ; qu'aucun des locaux présents dans le centre commercial ne correspond exactement à ceux occupés par le concluant ; que dans ce cas, l'article R.145-7 prévoit que les baux peuvent être utilisés pour déterminer le prix de base, sauf correction en fonction des différences constatées, ce que n'a pas appliqué l'expert judiciaire; que rien ne justifie ainsi d'écarter la référence aux deux baux de courte durée, d'autant qu'ils sont récents; que leur montant indique une baisse de la commercialité, puisqu'ils ont été arrêtés en 2016 à 215 euros/m², alors que les baux plus anciens prévoient un loyer de 378 euros ; qu'il convient ainsi de retenir une valeur de 326 euros/m² ;

67. - que concernant les facteurs locaux de commercialité, si le tribunal a retenu une hausse de fréquentation du centre commercial, alors que l'expert a évalué la fréquentation de la galerie marchande par l'augmentation du chiffre d'affaires de l'hypermarché, cela n'est pas significatif pour l'activité des commerces de la galerie marchande ; que l'existence d'un turn over important des commerces et la présence d'un quart de commerces fermés indiquent une baisse de la commercialité ; que la commune de [Localité 10] prévoit l'ouverture d'un grand centre commercial à proximité, comprenant 89 boutiques, à l'automne 2023, ce qui aura un effet sur l'attractivité de la galerie marchande; que le constat d'huissier produit par le concluant démontre une dégradation de la galerie marchande, avec des locaux vides depuis plusieurs années ; que l'installation d'une salle de sport à l'étage situé au dessus des locaux cause des désagréments (nuisances sonores, dommages au système d'alarme, chute de revêtements anti-incendie) ;

68. - qu'il convient de prendre en compte la répartition des activités dans le voisinage au titre de l'article L.145-6 ; qu'en l'espèce, la concurrence s'est intensifiée car le bailleur a cédé une partie de la surface de l'hypermarché à l'enseigne Cléor, en face de l'entrée principale, enseigne directement concurrente du concluant ; qu'il en a été de même lors de l'installation du magasin Piery ; qu'il existe ainsi trois bijouteries au sein de la galerie, alors que le bailleur aurait dû privilégier une offre de commerces diversifiée ; que la galerie comporte trop d'enseignes de restauration, de coiffeurs, mais plus aucun opérateur téléphonique ; que ces faits créent une absence d'attractivité ; que le chiffre d'affaires du concluant a baissé de 43 % entre 2015 et 2018 ; que cette sinistralité justifie une moins-value de 10 % sur les loyers.

69. Dans le cadre de l'instance numéro RG 23-1587 concernant l'indemnité d'occupation, selon ses conclusions n°2 remises le 20 juin 2024, [F] [M] demande à la cour, au visa de l'article L.145-28 du code de commerce, de confirmer le jugement du 13 mars 2023 en ce qu'il :

- constate que par actes signifiés le 22 juin 2017, la société Praxidice a renoncé à son refus de renouvellement des baux ;

- constate le désistement du concluant de sa demande de sa demande de fixation d'une indemnité d'éviction au regard du renouvellement des baux ;

- dit n'y avoir lieu à statuer sur le montant du nouveau loyer, la demande n'étant développée ni en fait ni en droit ;

- condamne la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum, à payer au concluant la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamne la Sas Praxidice et la Sa Mercialys, in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée par jugement avant-dire droit du 21 octobre 2019 ;

- ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.

70. Il demande d'infirmer le jugement du 13 mars 2023 en ce qu'il :

- fixe le montant de l'indemnité d'occupation, après abattement de précarité de 20 %, à la somme de 25.672,36 euros par an, hors taxes et hors charges, soit:

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l'égard de la Sa Mercialys, la somme de 89.466,41 euros, hors taxes et hors charges ;

* pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l'égard de la Sas Praxidice, la somme de 11.745,98 euros, hors taxes et hors charges ;

- condamne la Sas Praxidice, venant aux droits de la société Mercialys, à payer au concluant la somme de 54.945,36 euros au titre d'un trop perçu, une fois déduites les indemnités d'occupation dues et fixées ci-dessus des sommes réglées au titre des loyers, charges et taxes sur la période de juillet 2013 à juillet 2017 ;

- déboute le concluant de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

71. [F] [M] demande en conséquence à la cour :

- de fixer le montant de l'indemnité d'occupation, après abattement de précarité de 30 %, à la somme de 22.463,31 euros par an, hors taxes et hors charges, soit:

* pour la période du 12 juillet 2013 au 4 janvier 2017, à l'égard de la Sa Mercialys, la somme de 78.217,24 euros, hors taxes et hors charges ;

* pour la période du 5 janvier 2017 au 21 juin 2017, à l'égard de la Sas Praxidice, la somme de 10.216,19 euros, hors taxes et hors charges ;

- de condamner la Sas Praxidice, venant aux droits de la société Mercialys, à payer au concluant la somme de 101.344,85 euros au titre d'un trop perçu, une fois déduites les indemnités d'occupation dues et fixées ci-dessus des sommes réglées au titre des loyers, charges et taxes sur la période de juillet 2013 à juillet 2017 ;

- de condamner la société Praxidice au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de réparations du préjudice subi par le concluant en raison d'une perturbation dans la jouissance des locaux loués ;

- de condamner solidairement les sociétés Praxidice et Mercialys au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- de condamner solidairement les sociétés Praxidice et Mercialys aux entiers dépens.

[F] [M] expose :

72. - concernant le montant de l'indemnité d'occupation, que le tribunal a noté la volonté commune des parties de voir fixer son montant, puisque si par acte d'huissier du 22 juin 2017, la société Praxidice a renoncé au refus de renouvellement et a offert au concluant le renouvellement des baux, ce dernier a accepté ce repentir et le renouvellement des baux, de sorte que seule la question du montant de l'indemnité d'occupation reste discutée par les parties ; que les baux sont résiliés suite au refus de renouvellement du 13 juillet 2013, de sorte que le preneur n'est plus redevable que d'une indemnité d'occupation jusqu'à la date de la signification du repentir ;

73. - que l'indemnité d'occupation est une indemnité globale non soumise à la TVA, ainsi que retenu par le Conseil d'État (30 mai 2018, n°30-5-2018 Sci Armor Immo) ;

74. - qu'elle diffère de la valeur locative puisqu'il convient de tenir compte d'une occupation devenue précaire, même si le bailleur a ensuite exprimé son repentir, l'article L145-28 précisant que l'indemnité d'occupation doit être fixée compte tenu de tous ses éléments d'appréciation, ce qui justifie un abattement;

75. - que pour fixer la valeur locative moyenne, le tribunal a repris le rapport d'expertise, retenant une valeur de 331 euros/m² et par an pour les deux locaux, ce que ne conteste pas le concluant ;

76. - qu'en raison d'une occupation devenue précaire