TJ Boulogne-sur-Mer, 19 sept. 2024, RG 24/00356

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00356 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YHL

N° de Minute : 24/00255

JUGEMENT

DU : 21 Novembre 2024

[N] [P] épouse [X]

C/

[S] [T]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 21 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [N] [P] épouse [X], demeurant [Adresse 4]
régulièrement représentée par Mme [H] [X], sa belle-fille munie d'un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [T]
né le 02 Juin 1959 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 SEPTEMBRE 2024

Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 NOVEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2022, Mme [N] [X], a donné à bail à M. [S] [T], à compter du 15 avril suivant, un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 435,00 euros, payable d’avance le 10 de chaque mois.

En présence de loyers impayés, Mme [N] [X] a, par acte de commissaire de justice signifié le 23 octobre 2023, fait commandement à M. [S] [T] d'avoir à lui payer la somme de 1514,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à octobre 2023, outre 176,18 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX par courrier électronique enregistré le 24 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 février 2024, Mme [N] [X] a fait citer M. [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer aux fins de :
constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ou à défaut prononcer la résiliation du bail en vertu de l’article 1343-5 du code civil ;d’ordonner l’expulsion de M. [S] [T] et de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique, des lieux appartenant à la requérante ;autoriser le cas échéant le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [S] [T] ;condamner M. [S] [T] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux ;condamner M. [S] [T] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de la date de résiliation du bail, et jusqu’à la libération complète et définitive des lieux ;de condamner M. [S] [T] au paiement :de la somme de 1595,84 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2023 outre les loyers échus et à échoir depuis cette date jusqu’à la résiliation du bail, sous déduction des acomptes éventuellement versés, selon décompte qui sera fourni lors des débats ;de la somme de 450,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues par le débiteur ;d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 28 février 2024.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 30 mai 2024 et renvoyée à la demande de la bailleresse indisponible à celle du 19 septembre 2024, où elle a été retenue.

Mme [N] [X], représentée par Mme [H] [X], sa belle-fille munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise celle en paiement à la somme de 1510,84 euros au titre des loyers échus au 19 septembre 2024.

M. [S] [T], comparant, expose avoir payé les trois mois de loyers qu’on lui réclame, en espèce, à la demande de la bailleresse et dans sa boîte aux lettres en absence de cette dernière. Il conteste devoir le loyer du mois de juin 2023, également payé en espèce et ne reconnait devoir que les mois de novembre et décembre 2023.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 24 octobre 2023.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique enregistrée le 28 février 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce si la bailleresse justifie avoir fait délivrer un commandement de payer à son locataire, elle ne produit aux débats qu’un contrat de location incomplet pour ne comporter que les pages 1 et 4 de celui-ci, ne permettant pas au tribunal de constater la présence dans celui-ci d’une clause de résiliation de plein droit du bail.

En conséquence la demande de constatation de la résiliation du bail consenti à M. [S] [T] par le jeu de la clause résolutoire est rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail
Mme [N] [X] demande, à défaut de constatation de la résiliation du bail que celle-ci soit prononcée en vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, lesquelles cependant ne permettent pas de prononcer la rupture d’un bail mais au contraire donne pouvoir au juge d’accorder des délais à un débiteur compte tenu de la situation de ce dernier.

En conséquence la demande de résiliation du contrat de bail fondée sur de telles dispositions est rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, Mme [N] [X] produit le contrat de bail conclu le 14 avril 2022 certes incomplet mais précisant le montant du loyer, le commandement de payer du 23 octobre 2023 et un décompte de créance au 18 septembre 2024.

Pour contester cette créance M. [S] [T] prétend avoir assurer le règlement de son loyer en espèces sans cependant en justifier.

Au vu de ces éléments, M. [S] [T] sera condamné au paiement de la somme de 1510,84 euros, au titre des loyers et des charges impayés au 18 septembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la date du présent jugement.
 
Sur les autres demandes :

Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [S] [T], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de la situation respective des parties de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;